На початку травня московська влада опублікували список з 4546 малоповерхових будинків, запропонованих до зносу. У програму реновації потрапили морально і фізично застарілі будівлі, випливало з слів чиновників. «Ведомости» вивчили весь список. Як виявилося, в ньому лише 55% будинків - не піддаються ремонту хрущовки з вмонтованими в стіни трубами опалення та водопостачання. Зате розташовані плановані до знесення будинку, як правило, дуже вдало. Середній рейтинг забезпеченості інфраструктурою у них вище, ніж в цілому по Москві.
15 травня почалося голосування жителів будинків, включених в програму знесення. За неповні два тижні в ньому через портал «Активний громадянин» та МФЦ взяла участь вже третина квартир, повідомив в кінці минулого тижня голова Громадської штабу по контролю за реалізацією програми реновації Олександр Козлов. Щоб будинок засудили до зносу, а його жителів переселили в новобудову, за це повинна висловитися більше двох третин жителів. При цьому діє принцип «мовчання - знак згоди»: не прийняли участі в голосуванні люди вважаються схвалив знесення будівлі. Поки лише в 360 будинках більше третини жителів проголосувало проти включення в програму, повідомив Козлов.
У список, підготовлений до початку травня за допомогою управ і префектур міста, увійшло 4546 будинків з наявних в місті майже 8000 житлових будинків 1953-1969 рр. споруди і будинків, «близьких до них за характеристиками». Приблизно 3500 будинків не потрапили в списки: в них велика частина людей проти яких йде бурхлива дискусія, пояснював «Відомостям» чиновник в мерії.
Як пояснювали «Відомостям» чиновники, будинки відбиралися за кількома параметрами: технічний стан, скарги мешканців і їх прохання про переселення, а також можливість включити в програму реновації як мінімум кілька компактно розташованих будинків, а в ідеалі - цілий квартал.
Проаналізувавши список, «Ведомости» виявили, що знос будинків не був основним параметром відбору. Так, до списку не потрапили будинки в такому ж або гіршому стані, але з великим обтяженням - наприклад, колишні і діючі гуртожитку. Як пояснював чиновник мерії, багато хто з цих будівель в відомчої або навіть приватної власності. А в тих, що відносяться до міської власності, майже всі проживаючі - черговики, розселяти їх занадто дорого, пояснює співрозмовник «Ведомостей».
Для ремонту не підходять
Спочатку влада Москви думали провести капремонт у всіх старих будинках, говорив в квітні столичний мер Сергій Собянін. Але це виявилося неможливо. «На балконах корозія цементу, металоконструкцій, хіба що їх зрізати, - говорив Собянін. - Системи водопостачання вмонтовані в стіни, значить, щоб замінити, треба розбити. Монтувати не в стінах - зайняти час, що залишився крихітний простір квартир ». «Фундамент більшості будинків в такому стані, що там надбудовувати і пристроювати нічого неможливо, - продовжував мер. - Стан швів, щільність стиків, стан самих панелей гнітюче ».
Але проведений «Відомостями» аналіз попереднього списку показав, що таких хрущовок, про які говорив мер, - а це панельні п'ятиповерхівки серій I-510 і I-515 - в списку під знесення трохи більше половини (55%). Решта - переважно цегляні п'ятиповерхівки: в основному серії I-511, а також п'ятиповерхові будинки, побудовані в хрущовський період за індивідуальним проектом. Близько 100 будинків в списку взагалі не відносяться до так званого першого періоду індивідуального житлового будівництва. Це будинки дореволюційної споруди, наприклад чотириповерховий будинок 1906 року за адресою: Каланчевская, 32 (54% зносу), або побудований в 1926 р чотириповерховий будинок з червоної цегли на Бакунінской вулиці, 77, стр. 3, зі ступенем зносу 54%. Правда, з будинком на Каланчевке сталася дивна історія: в останніх звітах керуючої компанії ДБУ «Житловик Красносільського району» рік його споруди несподівано змінився на 1967 й - підпадає під «перший період індустріального домобудівництва». «Напевно, помилка», - сказав «Відомостям» співробітник ГБУ. Багато в списку і так званих сталинок висотою 4-5 поверхів.
Управи і префектури включали в списки будинку на прохання їх жителів, а також будинки, розташовані в межах кварталу п'ятиповерхової забудови, пояснив «Відомостям» чиновник мерії. Якщо п'ятиповерхівка, побудована в сталінський період, стирчить як зуб серед кварталу хрущовок, жителям краще буде переїхати в новий будинок разом з усім кварталом. Інакше доведеться багато років жити серед будівництва, тому мешканці деяких що не потрапили в програму будинків вже в неї просяться, міркує співробітник управи району Перово. Дійсно, в п'ятиповерховій сталінці на 1-й Володимирській вулиці ведеться агітація за включення в програму, підтвердив «Ведомостям» її житель. А цегляні п'ятиповерхівки на Аміньевского шосе в районі Філі-Давидково, побудовані на початку 1970-х рр., Виявилися в списку на прохання мешканців через близькість до Аміньевского шосе, пояснив на зустрічі з жителями префект Західного адміністративного округу Олексій Александров.
знос нормальний
В якому стані знаходяться будівлі, долю яких зараз вирішують їх жителі? Актуальної інформації про ступінь їх технічного зносу зараз немає, тому що з 2015 р керуючі компанії не зобов'язані публікувати ці дані. Але станом на кінець 2014 р менше ніж у 10% будівель, що потрапили в список, технічний знос перевищував 50%. Такі дані містяться в звітах компаній, що управляють, опублікованих на сайті Фонду сприяння реформуванню ЖКГ. У 65% будинків в першочерговому списку для голосування знос складає від 40 до 50%, у решти ще менше. В результаті середній знос будинків зі списку під знесення - 40,8%. Цей показник типовий для панельних багатоповерхівок 70-х років будівництва, показують звіти керівників підприємств.
Один з найбільш зношених в списку під знесення - двоповерховий житловий будинок 1940 року побудови за адресою: Велика Косинська, 20, корпус 2, - у нього цей показник становить 64%.
вісімнадцять винятків
Зі списку для голосування за програмою реновації виключили 18 будинків, мешканці яких виступили проти знесення, повідомив минулого тижня штаб з контролю за реалізацією програми реновації. Всі «відмовники» - цегляні чотирьох- і п'ятиповерхівки, побудовані в кінці 1950-х -1960-х рр. за індивідуальними проектами. Серед цих будинків є кілька з високим ступенем зносу - наприклад, у будинку 32/5 по вул. Комінтерну і чотириповерхових будинків 19 і 21 по Янтарному проїзду він становить 59%. Але мешканці відмовилися від переїзду: в районі хороша інфраструктура, поруч парки. Взагалі ж для більшості виключених будинків типова оцінка за інфраструктуру в 8-9 балів і знос до 50%. Але є й винятки. Так, у будинку 11, стор. 1, по вул. Докукина знос майже 56%, а насиченість інфраструктури оцінюється всього в 6 балів (погана транспортна доступність, мало магазинів і соціальних установ), проте жителі проти його знесення. У п'ятиповерховому трехпод'ездном будинку всього 48 квартир, висота стель - більше 3 м, будинок на березі Яузи, до Ботанічного саду - 1 км, пояснив «Відомостям» один з мешканців будинку. Але головне, сказав він, в будинку не так багато жителів, всі один одного знають, тому змогли домовитися і виступити організовано.
На рішення про голосування навіть в панельних хрущовках може вплинути дуже багато. Жителі деяких будинків розповідають, що власники квартир на перших і верхніх поверхах голосують за реновацію, а середніх - проти. У більшості випадків за переселення голосують члени багатодітних сімей, які стоять на черзі на поліпшення житлових умов, а ось пенсіонери непередбачувані: хтось просить переселити, і скоріше, а хтось принципово проти переїзду, розповіла «Відомостям» співробітник управи району Ізмайлово.
Згорнути докладної інформації Читайте повний текст
Яндекс.Панорами
Перші будинки, які проголосували проти програми реновації в системі «Активний громадянин» і «Моїх документах», розташовані в 13 районах Москви, в основному в Східному і Північно-Східному адміністративних округах. При цьому в число потенційних відмовників не входить жоден з будинків Центрального округу. На фото: 2-я Прядильна вулиця, будинок 3, корпус 1. Будинок 1957 року побудови, індивідуальний проект. Загальна ступінь зносу - 56% (тут і далі дані сайту фонду сприяння реформуванню ЖКГ на 2015 г.)
1/18
Максим Стулов / Відомості
З великою часткою ймовірності ці будинки покинуть програму реновації, передає ТАСС слова голови громадського штабу з контролю за реалізацією програми Олександра Козлова. На фото: 3-тя Прядильна вулиця, будинок 18. Будинок побудований в 1960 році за індивідуальним проектом. Загальна ступінь зносу - 46%
2/18
Яндекс.Панорами
Перовська вулиця, будинок 59. Рік побудови: 1959 ступінь зносу - 40%
3/18
Яндекс.Панорами
Новогирєєвськая вулиця, будинок 52, п'ятиповерхівка 1957 року побудови, ступінь зносу - 38
4/18
Яндекс.Панорами
Перовська вулиця, будинок 26, корпус 1, рік побудови - 1957, ступінь зносу - 44%
5/18
Google maps
3-тя вулиця Володимирська, будинок 18 1958 року побудови. Ступінь зносу - 40%
6/18
Google maps
П'ятиповерхівка 1960 року побудови за адресою вулиця Олени Колесовой, будинок 3. Ступінь зносу - 50%
7/18
Яндекс.Панорами
Велика Філевський вулиця будинок 14, корпус 1, рік побудови 1957 ступінь зносу не зазначена
8/18
Google maps
Чотириповерховий будинок за адресою Новоолексіївська вулиця, будинок 18, корпус 4. Рік побудови 1956, ступінь зносу - 41%
9/18
Яндекс.Панорами
Вулиця льотчиків Бабушкіна, будинок 19/1. Рік побудови 1958 ступінь зносу - 41,6%
10/18
Яндекс.Панорами
Таймирськая вулиця, будинок 8, корпус 1. Рік побудови - 1960 ступінь зносу - 50%
11/18
Яндекс.Панорами
Вулиця Комінтерну, будинок 32/5. Рік побудови - 1957, ступінь зносу - 59%
12/18
Яндекс.Панорами
Бурштиновий проїзд, будинок 19. Рік побудови - 1956, ступінь зносу - 59%
13/18
Яндекс.Панорами
Бурштиновий проїзд, будинок 21. Рік побудови - 1957, ступінь зносу - 59%
14/18
Яндекс.Панорами
Вулиця комдива Орлова, будинок 4. Рік побудови - 1958, ступінь зносу - 42%
15/18
Яндекс.Панорами
Вулиця Докукина, будинок 11, будова 1. Рік побудови - 1958, ступінь зносу - 55,9%
16/18
Яндекс.Панорами
Тінистий проїзд, будинок 10, корпус 1. 1959 рік побудови, ступінь зносу не зазначена
17/18
Яндекс.Панорами
Золоторожскій проїзд, будинок 2, рік побудови 1957. Ступінь зносу не зазначена
18/18
Найпопулярніші галереї
Знос вище 42% дозволяє визнати, що будівля знаходиться в незадовільному технічному стані, але в такому випадку раніше будинок включався в програму капремонту, а не знесення. Старим визнається будівля з зносом вище 60% - таких в списку менше 2%. Аварійних будівель - із зносом вище 80% - в списку для голосування «Ведомости» взагалі не знайшли. Собянін пояснював необхідність знесення будівель тим, що через 25 років вони неминуче стануть старими.
Чи можна говорити про те, що мерія пропонує знести не самі старі будинки? Однозначної відповіді на це питання немає. Справа в тому, що Москва не надає даних про будинки, визнаних аварійними, пояснює співробітник Федерального фонду сприяння капітального ремонту. Таких будинків дуже мало, запевняють кілька міських чиновників. Але точних даних вони приводити не стали.
Яке кількість старих будівель в Москві, не знає ніхто, тому що масштабних досліджень не проводилося, зведених даних про стан будинків практично немає, констатує директор Центру містобудівних компетенцій Ірина Ірбітська. Тому, продовжує вона, складно з упевненістю сказати, яке житло в місті гірше хрущовок. Але точно можна сказати, що деякі з п'ятиповерхівок міцніше тих будинків, які будуються зараз, впевнена вона.
Майже у всіх панельних і блокових будинків 50-60-х років будівництва комунікації знаходяться в жалюгідному стані, каже директор Інституту економіки міста Надія Косарєва. Так що приймати рішення про долю цих будівель було необхідно, вважає вона.
У Фонді капітального ремонту Москви дані про знос будинків «Відомостям» надати відмовилися.
хороша інфраструктура
Основна перевага московських п'ятиповерхівок - гарне розташування, відзначає керівник аналітичного центру irn.ru Олег Репченко.
У більш ніж 90% будинків в списку рейтинг насиченості інфраструктури становить 7 і вище балів за 10-бальною шкалою, свідчать дані порталу Flatinfo.ru. Загальний бал становить 6,7. Статистику псують будинку біля МКАД з низьким рейтингом через відсутність інфраструктури і поганою транспортною доступністю. Flatinfo.ru становить рейтинг, аналізуючи дані про наявність в пішохідній доступності (1 км) об'єктів соціальної інфраструктури, магазинів, служб побуту, зупинок громадського транспорту, парків і водойм. Мінусом є наявність небажаних об'єктів (промзон, залізничних колій, великих магістралей, кладовищ і т. Д.).
Середній бал у п'ятиповерхівок вище середнього значення по Москві, яке становить близько 6 балів, повідомив «Відомостям» фахівець Flatinfo.ru. Цінність в таких районах представляє сама планування: комбінація будівель, парків, благоустрою, інфраструктури, пояснювала «Відомостям» експерт Московського центру прикладної урбаністики Ольга Слинько.
Ціна на рівні
У багатьох районах ціна квадратного метра житла в пропонованих під знесення п'ятиповерхівках не нижче середньої, свідчать дані Flatinfo.ru і irn.ru (див. Інфографіку). За підрахунками ціану, такі п'ятиповерхівки дорожче середнього значення в 33 районах і дешевше - в 66 районах, відзначає провідний аналітик ціану Олександр Пипін.
Старі п'ятиповерхівки раніше користувалися попитом у покупців, говорить Репченко. Люди з обмеженим бюджетом часто вибирали невелику квартиру в п'ятиповерхівці в старому московському районі поруч з метро, відмовляючись від покупки більшої за площею квартири в панельній багатоповерхівці 80-х рр. в спальному районі, пояснює він.
В очікуванні попиту
Попит на квартири в п'ятиповерхівках - як включених у початковий список, так і немає - встав, говорять опитані «Відомостями» ріелтори. Але і пропозиція теж знизилося: за оцінками аналітичного центру «Інком-нерухомості», зараз на продаж виставлено майже на чверть менше квартир в п'ятиповерхівках, ніж в січні. У перший же тиждень після оголошення програми реновації деякі власники квартир в хрущовках підвищили ціни на 10-30%, але це було абсолютно ірраціональне дію, говорить Репченко. Причини зрозумілі: невідомо, на скільки років розтягнеться програма реновації і, головне, яка квартира дістанеться після переселення. Якщо вона виявиться в місці гірше, то, незважаючи на велику площу, буде коштувати стільки ж або навіть менше, ніж квартира в вдало розташованої п'ятиповерхівці. А передбачити, куди саме переселять, зараз неможливо, пояснює Репченко.
В останні два роки попит на квартири в Московському регіоні дуже млявий - і зосереджений він в основному усередині МКАД. За цей час стало очевидно, що будувати багато житла в новій Москві не вийде. Квартири там продаються довго і недорого, продовжує Репченко. Зате швидко і дорого продаються квартири в об'єктах точкової забудови в сформованих районах, міркує Репченко. Мерія ж заявляє про соціальну місію програми реновації - переселити людей в якісне житло.
Але добрий намір повинна підкріплюватися здоровим глуздом, вказує експерт. Тому, якщо місто дійсно хоче окупати більшу частину витрат за програмою за рахунок продажу надлишків квартир в нових будинках, то єдиний вихід - будувати в сформованих районах. Причому треба вибирати ділянки, привабливі для потенційних покупців і дають можливість квартальної забудови, продовжує Репченко. Не секрет, що в межах одного району ціна на квартири може відрізнятися на 30%: наприклад, в Измайлове квартири у Ізмайловського парку, Лавандової бульвару або каскаду ставків будуть коштувати дорожче, ніж у колишнього Черкізовського ринку, продовжує він. Тому за первісним списку і видно, що в першу чергу влада намагається розселити будинки в хороших локаціях, укладає Репченко.
У прес-службі мерії Москви коментарі до даної статті не надали.
У підготовці статті брали участь Вікторія Сункіна і Іван Васильєв
Виправлена версія. Початковий опублікований варіант можна подивитися в архіві «Ведомостей» (смарт-версія)
Чи можна говорити про те, що мерія пропонує знести не самі старі будинки?