Колись герой фільму «Іронія долі» сплутав своє московське житло з квартирою ленінградки Наді. В ті часи схожими були не тільки квартири, але й міста в цілому - якщо, звичайно, брати не їх добре впізнавані історичні центри, а периферійні райони, де основна маса людей і проводить більшу частину свого часу. Сьогодні реалії змінилися, але прагнення порівнювати Москву і Пітер не зникло.
По-перше, вони нерозривно пов'язані в нашій свідомості як «дві столиці». По-друге, Санкт-Петербург - другий за величиною - після Москви, місто нашої неосяжної Батьківщини. Не дивно, що деякі провінціали, вирішуючи, куди їм податися в пошуках кращого життя, вибирають саме між ними. А частина москвичів сприймають Санкт-Петербург як якусь альтернативу - «ось набридне Москва, поїду в Пітер!». портал Metrinfo.ru вирішив порівняти ринки житла двох найважливіших міст Росії і виявити схожість і відмінності між ними.
Хто тут «Нерезіновую»?
Офіційні статистичні дані по обом містам добре відомі. «Облікова» чисельність населення Москви - більше 10,5 млн. Чоловік, Санкт-Петербурга - 4,6 млн. Далі, правда, з'являється істотна відмінність. У Москві - все знають - величезна кількість приїжджих. За даними ФМС, їх офіційно зареєстровано 1,8 млн. Що до нелегалів і «маятникових» мігрантів, то їх кількість, зрозуміло, точному обліку не піддається. За різними методиками підрахунку (в тому числі і таким екзотичним, як облік стільникових телефонів з поправкою на тих, у кого по 2-3 мобільника), загальне число людей, толкущіхся в Першопрестольній, досягає 15 млн. Називають і цифру в 20 млн. - але це, ймовірно, вже перебільшення. Загалом, сильно округливши і спростивши, отримуємо: приблизно третина населення Москви становлять приїжджі.
Що до СПб, то там подібної проблеми немає. Тобто, приїжджі в Північній столиці, звичайно, є, але явно не в таких кількостях. Офіційні дані - близько 600 тис. Чоловік, неофіційні оцінки коливаються в районі 900 тис. - мільйони. Все менше, ніж в Москві. Розуміється це і на побутовому рівні - чому ми отримали дуже цікаву підтвердження. Якщо задати в Яндексі «Москва не», то він відразу ж послужливо підкаже «гумова» - мабуть, багато людей вже зробили відповідний пошуковий запит. А з Пітером нічого подібного не відбувається: чи не вважає його пошуковик «Нерезіновую», і все тут.
Завершуючи питання про населення, скажімо ще одне. Чисельність жителів Москви стає дедалі більше - іншого і помислити неможливо. А ось з Санкт-Петербургом інакше. У 1988 році телебачення і газети облетіла новина: народився 5-мільйонний мешканець (тоді ще Ленінграда). З тих пір, як бачимо, кількість живуть в місті істотно знизилося.
Отже, перша відмінність: число мігрантів складає близько 30-35% від загального населення в Москві і менше 20% - у Санкт-Петербурзі.
Забезпеченість житлом: почекайте до 2025-го ...
Житловий фонд Москви - близько 215 млн. Кв. м, Санкт-Петербурга - 110 млн. У місті Петра, виявляється, жити кілька просторіше: в перерахунку на одного жителя виходить майже 24 кв. м. У Москві - менше 21 кв. м на «спискового» жителя, а якщо брати більш-менш реальні цифри населення, то в результаті ми маємо чи не 15 «квадратів». Втім, обом містам до визнаних у світі норм забезпеченості житлом (35-40 кв. М на людину) - як до неба.
Вважається, що прийнятних цифр ми зможемо досягти (та й то років через 15), якщо будемо будувати не менше 1 кв. м на людину в рік. Поки ні Москва, ні Санкт-Петербург не змогли наблизитися до цих показників навіть в «гладкі» докризові роки - тоді максимум будівництва становив 5 і 2,5 млн. Кв. м відповідно. Під час кризи же ситуація ще більше ускладнилася: як каже Агван Мікаелян, генеральний директор компанії «ФінЕкспертиза», в 2009 році в перерахунку на кожного москвича було побудовано 0,28 кв. м житлової площі (даний показник - найгірший серед міст-мільйонників в Росії), а на кожного петербуржця - 0,57 кв. м. І поки проблема «вирішується» в основному шляхом періодичного появи бадьорих новин про те, що забезпеченість житлом в наших містах обов'язково стане «як в Європах» ... до 2025 року.
Друга відмінність: в Пітері питання нестачі житла коштує трохи менш гостро в порівнянні з Москвою: на кожного жителя північної столиці в середньому припадає приблизно на 9 кв.м більше.
Новобудови, або про «еліті економ-класу»
Сьогодні в Москві, каже Ольга Новикова, провідний аналітик компанії «НДВ-Нерухомість», у продажу знаходяться квартири в більш ніж 210 новобудовах. У Північній столиці, за словами Марини Осадчої, провідного аналітика компанії «Стройтрест-СПб», продаються близько 150 нових житлових комплексів і будинків.
«У Москві криза призвела до збільшення частки недорогого житла, - зазначає Ольга Новикова. - Раніше більше 60% займали об'єкти бізнес-класу. На сьогодні ж, за нашими оцінками, близько 50% припадає на житло економ-класу, в тому числі будинки «підвищеної комфортності». Бізнес-клас скоротився до приблизно 35%, решта 15% становить еліта ».
Що стосується цін, то, за словами експерта, їх мінімальний рівень - 70 тис. Руб. за кв. м. В середньому ж для економ-класу ціни на початковому етапі будівництва становлять 80-100 тис. Руб., В готових новобудовах - 115-130 тис. Руб. за кв.м., а в найбільш привабливих ЖК можуть досягати 150-160 тис. У бізнес-класі стартова вартість на початковій стадії будівництва зараз знаходиться на рівні 100-120 тис. руб., а в готових будинках сягає 150-200 тис. руб. за кв. м, а іноді і більше.
У Пітері, говорить заступник директора агентства нерухомості «Бекар» Ольга Литвиченко, середня вартість 1 кв. м на первинному ринку становить приблизно 72-75 тис. руб. При цьому розкуповуються в першу чергу найдешевші об'єкти: однокімнатні квартири площею 31-32 кв. м за 2,5-3 млн. руб., а також студії в 27-28 кв. м по 1,8-1,9 млн. Їх люди готові купувати, в тому числі, і з використанням залучених коштів, тому збільшується інтерес до безпроцентної розстрочення та іпотеці.
ЖК Шуваловські висоти в Петербурзі
ГК «Піонер»
ЖК Лазаревське будується
ГК «Піонер»
Порівняльну характеристику цін на своїх об'єктах призводять в Групі компаній «Піонер», яка однаково активно будує в обох містах. Так, в Санкт-Петербурзі зараз зводиться ЖК «Шуваловські висоти» (загальна площа 104 500 м.кв.), а в Москві ЖК «Лазаревське» (загальна площа 114 000 м.кв). Обидва житлових комплексу одного рівня: забудовник зараховує їх до «комфорт-класу» - доступне житло з поліпшеними характеристиками - монолітні конструкції, квартири вільного планування. Обидва знаходяться приблизно на одній стадії готовності - закінчення будівництва намічено на 4 кв. 2010 року. При цьому в пітерському об'єкті ціни починаються від 50 тис. Руб. за кв. м, а середня вартість становить близько 81 тис. руб., в той час як в московському ціни стартують від 93 500 руб., а середня ціна на об'єкті становить близько 95 000 за «квадрат».
ЖК «Діадема» в Петербурзі
Група компаній ЛЕК
Таким буде ЖК Лазаревське
ГК «Піонер»
Зараз «Піонер» проектує ще один ЖК на вулиці Хошиміну в Санкт-Петербурзі, перша черга якого буде реалізована в 2012 році, і ЖК в Москві в районі Текстильники - початок будівництва і відкриття продажів запланований на 1 кв.2011 року. Ці житлові комплекси також відносяться до комфорт-класу.
На ринку Північної столиці відзначена і ще одна досить цікава тенденція: зниження цінового класу. Об'єкти, заявлені раніше як бізнес-клас, тепер можна придбати за нижчою ціною. За ціною 70-100 тис. Руб. за кв. м можна придбати те, що фахівці називають дивним терміном «елітна нерухомість економ-класу».
Збереглася, зрозуміло, і справжня «еліта». Як зазначає Леонід Сандалов, заступник директора агентства нерухомості «Бекар», йдуть продажу в ЖК «Діадема» на Крестовському острові - за ціною близько 350 тис. Руб. за кв.м. На об'єкті в Зоологічному провулку ще тільки почалося будівництво, але завдяки престижності місця і прекрасним видовим характеристика ціна знаходиться на рівні 1 млн. Руб. за кв.м. Продажі йдуть, але повільно.
Третя відмінність: середня вартість житла в новобудовах в Москві вище приблизно на 55-60%.
Вторинний ринок: звідки комуналки і «колодязі»?
Різниця в цінах, характерна для новобудов, зберігається і на вторинних ринках обох міст. Середня вартість ненового житла в Москві - 145 тис. Руб. за кв. м, а в Санкт-Петербурзі - 82,5 тис. руб. за кв. м (дані «НДВ-Нерухомість»). Основна маса - панельні, блочні та цегляні будинки радянського періоду. В історичному центрі збереглися будинки споруди до 1917 року. З'являються пропозиції і більш сучасних монолітних будинків останніх 10-15 років споруди - в Москві, наприклад, вони становлять уже близько 14% пропозиції.
Іншими словами, різниця в цінах на вторинне житло в Москві і Санкт-Петербурзі істотніше, ніж на первинному ринку, і досягає 75%. Почасти це пояснюється це тим, що в місті на березі Неви в старому житловому фонді більше житла низької якості, які і «тягнуть» середню вартість вниз - наприклад, комунальних квартир. «Петербург не даремно називають столицею комуналок, - каже Леонід Сандалов (« Бекар »). - І угоди з кімнатами в них склали левову частку в 2009 році. Кімнати, «хрущовки» і «брежневки» - це найдешевша пропозиція на ринку, і коли вся країна затягує паски, затребуваний саме сегмент економ-класу ».
Ще одна відмінність - суто архітектурне - пов'язано з тим, що в Пітері поширені знамениті двори- «колодязі», яких в Москві майже немає. «Це пояснюється історією, - пояснює Леонід Сандалов. - Москва спочатку забудовувалася дворянськими і боярськими дворами, площі яких були досить великими. Будівництво ж Петербурга велося за європейським планом. Великі ділянки отримували тільки члени царської сім'ї. Масштабно будувалися прибуткові будинки. І ще були і обмеження по висотності: висота будівель не повинна була перевищувати висоту Зимового палацу. В результаті велика частина Петербурга забудована дуже щільно, звідси і двори- «колодязі». А в Москві таких - буквально перелічити на пальцях. Мабуть, найвідоміший «колодязь» знаходиться на Великій Садовій. Це двір будинку №10, в якому Михайло Булгаков знімав квартиру, що стала прототипом нехорошою квартири «50».
Четверте відмінність: різниця в цінах на вторинному ринку ще істотніше - вона досягає 75%. Причиною цього є в цілому гірше, ніж в Москві, якість пітерського ненового житла.
Всі шляхи ведуть до Москви?
Один з міфів, що міцно влаштувалися на ринку: нерухомість в Москві страшенно приваблива, іногородні тільки і роблять, що скуповують її. Насправді, це як мінімум сильне перебільшення. Квартиру в столиці, можливо, купити і хочеться, але ціни ... За даними компанії «ФінЕкспертиза», в Москві найгірша в країні доступність житла - з одного середньостатистичної зарплати можна купити лише ... 0,18 кв. м. У Петербурзі, до слова - 0,25, а в інших російських містах-мільйонниках цей показник знаходиться в районі 0,3-0,4 кв. м. Нагадаємо, що підступалися до дорогим московським метрам ми з московськими ж (тобто найвищими в країні) зарплатами - що вже казати про тих, хто живе і заробляє в провінції!
Деякі експерти зазначають, що частка покупок житла в Москві іногородніми громадянами вкрай мала. До такого висновку прийшли в ГК «Піонер», грунтуючись на результатах досліджень своїх покупців. Так, під час реалізації Будинки на Коровінском шосе було багато покупок батьками квартири «для молодих», угод щодо поліпшення житлоплощі шляхом продажу квартири на вторинному ринку і придбання новобудови в тому ж районі. У ЖК «Лазаревське» жителі Москви і області становлять 80% і 7% відповідно, причому значна частина - жителі ЮЗАО, багато - безпосередньо Бутово. «Дуже багато сімейних покупців, які купують більші за площею квартири для себе. Також нерідкі угоди з придбання 2-х квартир «по сусідству», наприклад, для себе, і старших дітей », - розповідає Ірина Романова, керівник відділу маркетингу і PR групи компаній« Піонер ».
Загалом, схоже, що всі іногородні, які хотіли купити квартиру в Москві свої надбання вже зробили або відклали до кращих часів ...
Пітерська нерухомість здається значно більш доступною - в порівнянні з московськими тамтешні квадратні метри прямо-таки спокушають своєю дешевизною. Однак якщо говорити про повноцінний переселення в місто, то потрібно не забувати, що робота у вас стане тамтешньої, зарплата - теж. За даними аналітиків ринку праці, в середньому пітерські зарплати відстають від московських приблизно на 20% (хоча ця цифра, звичайно, дуже умовна - вона сильно коливається в залежності від сфери діяльності і конкретної посади).
Хто однозначно у виграші - так це покупці-москвичі, по якимись причинами вирішили придбати житло в Північній столиці: доходи у них московські, а ціни на нерухомість виявляються петербурзькими. Частка покупців-москвичів зростає. «Вони були майже в кожному нашому проекті, - зазначає Олександр Погодін, комерційний директор ГК« Піонер »в Петербурзі. - Особливо це стосується проектів «Новий Колізей» і «Нова Висота». У більшості випадків купується квартира була не єдиною, а швидше додатковою. Хтось купував її для своїх рідних, які проживають або планують переїзд в Петербург. Хтось досить часто буває по роботі і фактично живе на два міста ».
П'яте відмінність: при істотній різниці в цінах, квартири в обох столицях виявляються все одно дорогими для приїжджих з регіонів. Пітерському покупцеві квартиру в Москві купити важко. Московському в Санкт-Петербурзі - набагато легше.
резюме порталу Metrinfo. Ru
Переїзд в інше місто - це питання не тільки фінансове, а й психологічний. Заробити більше грошей - це здорово, але в світі повно людей, які, зробивши це, залишаються нещасними.
Пітер, звичайно, не можна назвати провінцією - але він значно «провінційних» Москви. Тут скромніше ритм життя. Люди не такі нервові і озлоблені. Пробки на дорогах не такі безнадійні. Для того, щоб проїхати через місто з кінця в кінець, потрібно помітно менше часу. «Оцінюючи роботу нашого підрозділу в Санкт-Петербурзі, ми помічаємо, що в повітрі менше суєти, - говорить голова ради директорів ГК« Піонер »Леонід Максимов. - Але ефективність роботи іноді навіть вище, ніж у Москві ». «З досвіду роботи нашої компанії можна сказати, що в Москві період прийняття рішення (від першого звернення до укладення договору) становить близько 1-2 тижнів, - додає Ольга Новикова, провідний аналітик компанії« НДВ-Нерухомість ». - А в Петербурзі тривалість прийняття рішення в середньому становить від 1 місяця і більше ».
Загалом, інший ритм життя і напруженість в повітрі - це не краще і не гірше. Це просто по-іншому. І кожна людина тут повинен вирішувати, що краще саме для нього.
Хто тут «Нерезіновую»?Вторинний ринок: звідки комуналки і «колодязі»?
Всі шляхи ведуть до Москви?