15.11.2012 
збільшити
Консалтингова компанія MACON Realty Group провела дослідження первинного ринку багатоповерхової житлової нерухомості г. Владивосток в 3 кв. 2012 р
Речення
Станом на 3 кв. 2012 р загальна площа 71 споруджуваного об'єкта багатоповерхового житлового будівництва (МЖС) в г. Владивосток становила 900 401 кв. м, сукупна житлова площа - 660 756 кв. м, загальна кількість квартир - 9 453 од.
На сьогоднішній день найбільші частки належать економ- і бізнес-класів: 37,8% і 35,9% від загальної сукупної житлової площі споруджуваного МЖС (за вирахуванням «заморожених» площ). Частка середнього класу становить 35,9%. Елітний клас на первинному ринку МЖС г. Владивосток не представлений.
Важливо відзначити, що близько 1/3 споруджуваного МЖС в економ-класі займають об'єкти, які спочатку цілком зводяться в рамках різних державних житлових програм. До них відносяться, наприклад, мікрорайон «Снігова падь», будинку на вул. Олега Кошового, будинок на вул. Глінки і т.д. За вирахуванням таких об'єктів сукупна житлова площа споруджуваного МЖС в економ-класі становить 131 663 кв. м, що наближене до зводяться площами в середньому класі (130 142 кв. м) і нижче сукупної житлової площі новобудов бізнес-класу (177 270 кв. м). Таким чином, на відкритому ринку бізнес-клас є наймасовішим з точки зору пропозиції сегментом. Структуру споруджуваного МЖС у Владивостоці за класами можна подивитися в таблиці .
Переважання висококласних сегментів (в даному випадку бізнес-класу) є винятком на первинному ринку МЖС міст РФ і зустрічається вкрай рідко. Традиційно найбільші частки належать економ і / або середнього класів - наймасовішим з точки зору попиту сегментам. У Владивостоку економ- і середній класи також мають найбільший попит, що говорить про дисбаланс структури попиту та пропозиції в даному місті. Низька девелоперська активність в економ- і середньому сегментах у Владивостоці пов'язана з високою собівартістю будівництва, що забезпечує при цінах продажу квартир, відповідних платоспроможності населення г. Владивосток, орієнтованих на «дешеве» житло, мінімальну виручку. Іншими словами будівництво об'єктів економ-і середньому класів у Владивостоці є невигідним для девелоперів. Переважання бізнес-класу також свідчить і про наявність покупців з високим рівнем доходу.
На сьогоднішній день лідерами за обсягом споруджуваного МЖС є Фрунзенський і Ленінський адміністративні райони г. Владивосток, пов'язані (Фрунзенський - цілком, Ленінський - західна його частина) до центральної і найпрестижнішій частині міста. Висока девелоперська активність в цих зонах міста пов'язана виключно зі значною часткою в структурі первинного ринку МЖС г. Владивосток новобудов бізнес-класу, які зазвичай розміщуються в Центрі. Девелоперська активність в сегменті МЖС в Первореченськ районі можна оцінити як середню. Його частка на первинному ринку МЖС г. Владивосток на сьогоднішній день становить 22,6%. Відзначимо, що в Первореченськ районі з 2009 р і по сьогоднішній день зводиться один з проектів комплексного освоєння території, що реалізуються на території г. Владивосток - мікрорайону «Снігова падь». частки Первомайського і Радянського районів станом на 3 кв. 2012 року становлять 12,1% і 12,0% відповідно від сукупної житлової площі всіх об'єктів, що зводяться МЖС в г. Владивосток. Структуру споруджуваного МЖС по районам Владивостока в розрізі класів можна подивитися в таблиці .
Основні гравці ринку
На ринку багатоповерхової житлової нерухомості г. Владивосток здійснює свою діяльність близько 30 великих компаній. Нижче наведена коротка характеристика п'яти девелоперів, частка яких на ринку є найбільш високою.
ФГУП «ГУСБ« Дальспецстрой »
Станом на початок липня 2012 р максимальна частка (13,4% від сукупної житлової площі всіх об'єктів, що зводяться на первинному ринку МЖС в г. Владивосток) належить компанії ФГУП «ГУСБ« Дальспецстрой »при Спецстрое Росії». Даним девелопером в г. Владивосток ведеться будівництво 2 проектів комплексного освоєння території - «Сніговий паді» на замовлення Міністерства оборони РФ і мікрорайону «Патрокл».
ТОВ «ВО« Динас »
Станом на початок липня 2012 р компанії ТОВ «ВО« Динас »на первинному ринку МЖС г. Владивосток належить 8,9% від загального обсягу пропозиції. У портфелі компанії знаходиться зводиться «Атлантіс-2» і «заморожений» «Магнум».
ТОВ «СП Будівельник»
Станом на початок липня 2012 р компанії ТОВ «СП Будівельник» на первинному ринку МЖС г. Владивосток належить 8,9% від загального обсягу пропозиції. На сьогоднішній день компанія зводить 1 чергу багатофункціонального комплексу «Аквамарин» бізнес-класу. Інвестором є китайська компанія «Цзюньлянь» (Сянган), підрядником виступає пекінська будівельна компанія «Шуансін», яка будувала об'єкти Олімпіади-2008.
ГК «Ескадра»
Станом на початок липня 2012 р компанії ТОВ «СП Будівельник» на первинному ринку МЖС г. Владивосток належить 8,9% від загального обсягу пропозиції. На сьогоднішній день розглядається девелопер зводить 3 об'єкти: «Адмірал», «Каскад» і житловий будинок по вул. Піхтова, 21б.
ГК DALTA
Станом на початок липня 2012 р компанії ГК DALTA на первинному ринку МЖС г. Владивосток належить 4,2% від загального обсягу пропозиції. На сьогоднішній день розглядається девелопер зводить 2 об'єкти: «Два капітани» (2 черга) та житловий будинок на вул. Острякова, 6.
цінова ситуація
За оцінками консультантів компанії MACON Realty Group, на сьогоднішній день середньозважена вартість 1 кв. м на первинному ринку МЖС г. Владивосток становить 62 974 руб.
З 2010 р попит став поступово відновлюватися, що на фоні зниженого обсягу пропозиції (за рахунок «заморозки» ряду об'єктів, меншою в порівнянні з докризовим періодом закладки нових проектів і т.д.) призвело до значного зростання цін. За 2010-1Н2012 середньозважена вартість 1 кв. м на даному ринку зросла на 21,6% до 62 974 руб. за 1 кв. м.
У серпні 2012 р середньозважена вартість 1 кв. м в економ-класі склала 42 388 руб. (-15,7% по відношенню до середньоринкової величиною), в середньому класі - 46 421 руб. (-5,5%), в бізнес-класі - 57 239 руб. (+ 16,6%), в елітному - 97 544 руб. (+ 98,6%). В таблиці - значення середньозваженої вартості 1 кв. м в розрізі класів.
Важливо відзначити, що на 3 кв. 2012 р середньозважена вартість 1 кв. м на первинному ринку МЖС г. Владивосток в бізнес-класі визначається тільки 3 об'єктами: «Каскад» (від 50 000 до 70 000 руб. за 1 кв. м), «Мис Купера» (70 000 руб. за 1 кв. м ) і «Атлантіс-2» (2 700 дол. за 1 кв. м, що при перерахунок на рублі становить 88 642 руб. за 1 кв. м). Продажі в малоповерхових житлових будинках в прибережній частині мікрорайону «Патрокл» і «Аквамарин» ще не відкриті, їх стартовий рівень девелопером проекту не визначено. Всі квартири розпродані в житлових комплексах «Олімп» (остання ціна реалізації в ньому на кінець 2011 р становила 79 000 руб. За 1 кв. М) і «Адмірал» (остання ціна реалізації в ньому на кінець 2011 р перебувала в діапазоні від 60 000 до 65 000 руб. за 1 кв. м).
Станом на 3 кв. 2012 р найвища середньозважена вартість 1 кв. м зафіксована у Фрунзенському районі - 82 087 руб. Найменше значення цін спостерігається в Ленінському районі, оскільки на сьогоднішній день середньозважена вартість 1 кв. м в Ленінському районі визначається переважно об'єктами економ-класу.
аналіз попиту
З початку 2010 р початок простежуватися «пожвавлення» попиту, що за підсумками року призвело до значного зростання кількості угод (на 40,9% в порівнянні з 2009 р). Серед нецінових факторів, які вплинули на зростання активності потенційних покупців на ринку МЖС г. Владивосток в 2010 р, можна виділити відновлення іпотечного кредитування і значне зниження процентних ставок, повернення на ринок частини «відкладеного» попиту, загальна стабілізація економічної ситуації в країні, поступове зростання кількості нових проектів і, як наслідок, вибору квартир. За підсумками 2011 року кількість операцій зросла всього на 6,9% щодо значення за 2010 р, 1 півріччя 2012 р - на 3,2% щодо значення за відповідний період 2011 р Стримуючими темп зростання кількості угод в 2011-1Н2012 факторами стали високі ціни, збільшення рівня яких в посткризовий період випереджає зростання доходів населення, і дефіцит пропозиції у всіх сегментах.
На 3 кв. 2012 р максимальний темп продажів зафіксований в економ-класі - 12,5 од. в міс. Важливо відзначити, що дане значення перевищує навіть докризовий показник в даному сегменті. В середньому класі середньомісячний темп продажів в посткризовий період також демонстрував впевнену позитивну динаміку і становить на 3 кв. 2012 р 10,4 од. в міс. У бізнес-класі середньомісячний темп продажів складає 5,6 од. в міс. За 2007-1Н2012 даний показник зріс більш ніж в 2 рази - наслідок, в першу чергу, скорочення кількості об'єктів, що зводяться і при цьому мають і реалізують квартири.
У таблиці наведено середньомісячний темп реалізації квартир за весь період продажів в деяких об'єктах на первинному ринку МЖС г. Владивосток .
Тенденції та перспективи
Недостатній обсяг нового будівництва в докризовий і кризовий періоди привів до дефіциту пропозиції вже в 2010 р, який зберігається і по сьогоднішній день. Саме він є головною підставою для постійного підвищення цін. За 2010-1Н2012 середньозважена вартість 1 кв. м на даному ринку зросла на 21,6% до 62 974 руб. за 1 кв. м і практично досягла високого докризового значення. Важливо відзначити, що поточний рівень цін не відповідає платоспроможності більшості покупців і є поряд з дефіцитом пропозиції фактором, значно скорочують кількість угод на первинному ринку МЖС г. Владивосток.
Прогноз розвитку первинного ринку МЖС г. Владивосток дозволяє припустити з великою часткою ймовірності, що ситуація буде сприятливою для девелопменту, ринок буде зберігати високу інвестиційну привабливість. Ринкова ситуація буде стабільною і привабливою для девелопменту до тих пір, оскільки в середньостроковій перспективі малоймовірно, що дефіцит пропозиції у всіх сегментах буде подолано. Таким чином, протягом 3-4 років ринкові ризики на первинному ринку МЖС г. Владивосток будуть знаходиться на низькому рівні.
Завантажити огляд в форматі PDF можна нижче
Теги: Житлова нерухомість , владивосток