Наявність лоджії або балкона - важлива перевага для більшості міських квартир. Облаштування літніх приміщень відповідно до потреб сім'ї дозволяє створити додатковий простір для комфортного відпочинку або роботи. Завдяки грамотному переобладнання балкон або лоджія може перетворитися в кабінет, гардеробну, їдальню, зимовий сад або тренажерний зал. Однак не всі дизайнерські ідеї можна втілити в рамках діючих правових норм. Експерти «Метріум Груп» розглянули основні можливості законного перебудови цих зон.
Визначимося з термінами: балкон або лоджія
Можливості переобладнання літніх приміщень іноді розрізняються залежно від їх типу. Згідно СНиП (Будівельним нормам і правилам), балкон - це виступаюча з площини стіни фасаду обгороджена площадка. Лоджія - вбудоване або прибудоване приміщення, відкрите у зовнішній простір і огороджене з трьох сторін стінами (або з двох - при кутовому розташуванні). На відміну від балкона, лоджія знаходиться не зовні, а всередині будинку і має як мінімум одну, а частіше дві бічні стіни і стеля. В рамках даного матеріалу балкон і лоджія використовуються як взаємозамінні поняття.
Вибираємо призначення приміщення
Першим кроком при плануванні облаштування балкона або лоджії є визначення функції цього приміщення. Вона багато в чому залежить від розташування наявної «прибудови». На лоджії, що примикає до кухні, зазвичай розміщують комору або зону відпочинку (якщо площа дозволяє). При спальні логічно обладнати кабінет, тренажерний зал або гардеробну. У дитячій за колишні межі кімнати може бути винесена робоча або ігрова зона.
Оцінюємо обсяг майбутніх робіт
Перебудову лоджії або балкона починається з визначення переліку всіх необхідних реконструкційних заходів. Насамперед належить відповісти на найважливіше питання: чи потрібне приєднання річного приміщення до пов'язаною з ним житловій кімнаті або кухні. Демонтаж віконного отвору або стіни між кімнатою і лоджією є найбільш складним етапом переобладнання, що передбачає значні часові та фінансові витрати. Він вимагає отримання відповідного дозволу в Державній житлової інспекції міста Москви (Мосжилинспекции). Фахівці БТІ будуть пильно стежити, щоб після закінчення робіт з перепланування збереглася цілісність теплового контуру квартири.
Визначаємо тип скління
З урахуванням кліматичних особливостей нашої країни, переобладнання балконів і лоджій не обходиться без їх скління і утеплення. Чи вважаються дані дії переплануванням - предмет суперечок власників квартир з Мосжілінспеціей. З 2013 року дозволено засклення літніх приміщень, якщо воно було заплановано типовим проектом будівлі, з наступним повідомленням БТІ про проведені роботи. Однак установка стекол (а особливо двух- і більш камерних склопакетів) і утеплення стін ведуть до збільшення ваги всієї будівельної конструкції, що стосовно старим панельним будинкам може збільшити ризик обвалення балкона. Тому власникам квартир в панельних будинках старих серій необхідно попередньо проконсультуватися з техніком БТІ: можливо, буде потрібно зміцнення платформи балкона. Для лоджій діапазон допустимих навантажень ширше, так як на відміну від балкона лоджія витримує більшу вагу завдяки додатковій опорі знизу.
Розрізняють холодну і тепле скління балконів. Перше забезпечує меншу різницю температур повітря зовні і всередині приміщення. У зимовий час на лоджії, обробленою холодними алюмінієвими конструкціями, лише на 7-10 градусів тепліше, ніж на вулиці. Тому такий варіант скління не застосовується, якщо заплановано об'єднання приміщень. Тепле скління - відповідний вибір при збільшенні житлової площі, так як дозволяє з'єднати лоджію з кімнатою або кухнею з мінімальною втратою тепла.
В рамках теплого скління можуть використовуватися дерев'яні або металопластикові рами. При правильній установці дерев'яні рами зі склопакетами тепліше пластикових, проте вони дорожче і більш чутливі до вологості. При встановленні теплої скління з профілем з дерева необхідно приділити особливу увагу гідроізоляції балкона.
Вибір якісних склопакетів - запорука створення комфортного клімату на лоджії в будь-який сезон, так як саме на них припадає близько 80% тепловтрат. Будівельники рекомендують вибирати двокамерний профіль, бажано з нанесенням на скло низькоемісійного енергозберігаючого покриття на основі срібла, яке значно знижує втрати тепла.
Виносне скління - легальний спосіб збільшення обсягу лоджії
Якщо подивитися на засклені балкони з боку вулиці, можна розрізнити два способи розширення літніх приміщень: винос підвіконня за наявне огорожу або подовження залізобетонної плити в підставі статі. Однак другий спосіб заборонений на території Москви і області.
Розширення балкона по підвіконню не збільшує площу приміщення, але додає йому об'єм і створює зручний конструктивний елемент: довгу плиту, яку можна використовувати як стіл або полицю для квітів. Мосжілінспекция дозволяє надбудувати підвіконня до 30 см без оформлення дозволу, і до 50 см - при проведенні попереднього узгодження.
Вибираємо методи опалення балкона
Щоб на лоджії було комфортно в будь-який час року, необхідно ретельне утеплення внутрішньої частини балкона сучасними ізоляційними матеріалами та герметизація всіх щілин і стиків. Далі необхідно подбати про опалення приміщення.
Вибір засобу опалення здатний викликати головний біль у власника квартири. Закон однозначно забороняє винесення батарей центрального опалення на лоджію або балкон, а також пристрій водяної теплої підлоги. Ця заборона, який досить часто ігнорують власники квартир, обумовлений двома причинами. По-перше, опалення балкона батареєю буде оплачуватися за рахунок коштів всіх мешканців, так як в більшості будинків один лічильник тепла. По-друге, при значному падінні температури за вікном термоізоляційні матеріали балкона можуть не впоратися з навантаженням. Похолодання до нуля градусів на балконі веде до замерзання води в радіаторі, його пошкодження і затоплення нижніх поверхів. Таким чином, у законослухняного власника квартири залишаються два шляхи обігріву балкона: установка електричних теплих підлог або монтаж обігрівача.
Види електричних теплих підлог
Установка системи «тепла підлога» - найбільш поширений спосіб опалення балкона. За підтримання комфортної температури відповідає автоматична система, яка відключає нагрівальний елемент після досягнення заданого значення, економлячи електроенергію.
Тепла підлога укладається під покриття для підлоги: керамічну плитку, ламінат, паркет. Це досить енергоємний вид опалення, тому фахівці рекомендують перевірити, чи зможе проводка в квартирі витримати зазначену виробником напругу. Крім того, в холодну пору року посилена експлуатація теплої підлоги на лоджії загрожує накликати гнів сусідів знизу, які помітять поява конденсату на своєму стелі.
Кабельний тепла підлога передбачає укладання електричного дроту в бетонну стяжку, при цьому він нагріває спочатку стяжку, яка здатна накопичувати тепло, а потім передавати його в повітря. Це забезпечує рівномірний прогрів приміщення. Різновидом кабельних підлог є матові, в яких тонкий кабель розміщений на спеціальній сітці. У порівнянні з радіаторами кабельні підлоги дозволяють економити до 50% електроенергії. Однак вони незручні в ремонті. Якщо на якійсь ділянці відбудеться розрив кабелю, з ладу вийде вся система, що потребують демонтажу стяжки і самого теплого статі.
Інфрачервона підлога працює за принципом теплового випромінювання сонця: він нагріває знаходяться в приміщенні предмети, які потім передають тепло в повітря. Інфрачервоний підігрів підлоги виконується за допомогою особливої плівки або стрижневих матів. Цей вид утеплення популярний через пожежної безпеки та простоти монтажу.
Вибір обігрівача для лоджії: масляний, конвекторний або інфрачервоний?
Якщо роботи по влаштуванню теплої поля не входять до складений план ремонту, можна обмежитися установкою обігрівача. Найбільш поширеним, хоча і не найефективнішим, є масляний. Він являє собою металевий корпус, всередині якого знаходяться електрична спіраль і масло. При нагріванні приладу до 70-80 градусів, обігрівач відключається.
Конвекторний обігрівач (теплова панель) працює за схожим з вентилятором принципом, здійснюючи примусове переміщення повітря, що нагрівається. Його можна розмістити на будь-якій поверхні (на підлозі, стінах і навіть стелі). Недолік теплової панелі полягає в пересушуванні повітря (що шкідливо для здоров'я мешканців) і значному споживанні електроенергії.
Інфрачервоний обігрівач діє аналогічно інфрачервоним теплим полам: спочатку нагріває предмети. Це призводить до появи теплової тіні: якщо на балконі багато меблів, яка перешкоджає потоку інфрачервоного випромінювання, з'являться непрогріті зони. Наприклад, якщо обігрівач закріплений зверху, то стільниця нагріється, підлогу під столом залишиться холодним. При цьому інфрачервоний обігрівач має найвищий ККД.
Демонтаж стіни при приєднанні лоджії: що дозволено?
Найчастіше об'єднання в єдиний простір піддаються саме лоджії, а не балкони. Це пов'язано з тим, що лоджія зазвичай примикає до фасаду будинку по всій довжині кімнати. Держава жорстко регулює проведення даного етапу перепланування. Дозволений обсяг робіт залежить від типу будинку. Найбільш суворі норми діють для панельних будинків, так як зовнішня стіна, як правило, є несучою. Її знесення може нашкодити цілісності будівлі. Тому власникам квартир в таких будинках зазвичай доводиться обмежуватися демонтажем віконної конструкції, залишивши підвіконну частина на місці. Однак і таке рішення можна вдало обіграти в інтер'єрі. Наприклад, при об'єднанні лоджії з кухнею балконна перегородка стає основою для барної стійки, а в дитячій на неї встановлюють стільницю для робочого місця.
У цегляному і монолітному будинках можливий повний демонтаж віконного отвору разом з підвіконної частиною, але в деяких випадках може знадобитися додаткове посилення конструкції. Якщо під вікном розташовується батарея центрального опалення, демонтаж балконних перегородки ускладнюється необхідністю перенесення радіатора. Як уже згадувалося, перенесення батареї на балкон, навіть ретельно утеплений, суворо заборонений. Монтаж радіатора на іншій стіні або повна відмова від його використання вимагають отримання дозволу Мосжилинспекции. При цьому слід враховувати, що навіть відмовившись від центрального опалення на користь, наприклад, теплої підлоги, власник квартири буде зобов'язаний вносити плату за цю комунальну послугу в повному обсязі. Житлова інспекція вимагає включати до складу проекту перепланування з приєднанням лоджії теплотехнічний розрахунок, який повинен продемонструвати, що тепловтрати після перепланування не зростатимуть.
Головна вимога, якій повинна відповідати перепланування літніх приміщень - це проведення її узгодження в установленому порядку, до початку ремонтних робіт. Повний або частковий демонтаж стіни квартири відноситься до заходів, узгоджуються на підставі проекту перепланування і технічного висновку від будівельної компанії, уповноваженої вести такі роботи. Це викликано тим, що при приєднанні річного приміщення до кімнати або кухні зачіпаються, по-перше, несучі конструкції, а по-друге, тепловий контур будівлі. Недотримання вимог до переобладнання лоджії тягнуть за собою накладення штрафу на власника нерухомості і вимога повернути житло в початковий стан.
«Квартири з неузаконеним переплануванням традиційно виставляються на ринку з дисконтом, - коментує Наталія Круглова, генеральний директор« Метріум Груп », учасник партнерської мережі CBRE. - Якщо легалізувати проведені зміни неможливо, цінник доведеться знизити як мінімум на розмір витрат по приведенню житла в колишній вигляд. Такий лот відлякає більшість іпотечних покупців, тому що всі проблеми обов'язково спливуть при виклику техніка БТІ і складанні звіту про оцінку. Багато кредитних установ, наприклад, Ощадбанк і банки-партнери АІЖК відмовляються брати в заставу квартири з неузаконеним переплануванням ».
Як домогтися бажаного результату, не порушуючи вимог влади?
Необхідність збереження теплового контуру будівлі передбачає включення в проект розсувний перегородки (її можна зробити зі скла), яка розділяє житлове приміщення і лоджію, перешкоджаючи виділенню тепла за межі кімнати. Іноді власники демонтують цю перегородку після проведення перевірки житла фахівцем БТІ. Однак якщо нерухомість доведеться продавати, перегородку необхідно буде повернути на місце, представивши потенційним покупцям квартиру відповідно до її технічним паспортом.
Особливу увагу потрібно звернути на поріжок між кімнатою і балконом: прибирати його не дозволено, тому що він допомагає тримати балконну плиту або закриває стик плит перекриття і балкона, а також охороняє квартиру від промерзання. Якщо поріжок здається господареві квартири незручним, можливо зменшення його висоти, тому що цей параметр не відображений в технічних документах.
При оформленні приєднаної лоджії слід враховувати, що її обробка повинна поєднуватися з інтер'єром прилеглого приміщення. Тоді як як відособлена лоджія надає практично повну свободу для дизайнерських рішень.
«Грамотно проведене об'єднання кімнати і лоджії позитивно позначиться на комфорті мешканців і може підвищити ринкову вартість квартири, - резюмує Наталія Круглова. - Воно збільшує житлову площу приміщень, а також покращує освітленість кімнати. Однак роботи з переобладнання балконів і лоджій слід довірити професіоналам. При цьому необхідно проявити відповідальність не тільки в сфері проведення будівельних робіт, але і при врегулюванні відносин з контролюючими органами. І якщо раптом ви згодом вирішите продати свою квартиру, то, можливо саме організований з урахуванням всіх вимог закону зимовий сад на лоджії зробить її унікальною пропозицією на ринку, виділивши з ряду стандартних об'єктів ».
компанія: Метріум Груп
Вибір обігрівача для лоджії: масляний, конвекторний або інфрачервоний?Демонтаж стіни при приєднанні лоджії: що дозволено?
Як домогтися бажаного результату, не порушуючи вимог влади?