Купуємо житло на вторинному ринку. Етапи угоди.

1. Купуємо житло на вторинному ринку. Етапи угоди. Ви вирішили купити квартиру. До речі, це перший...
2. Другий - хто буде цим займатися?
3. Третій - як знайти того самого професіонала?
4. Четвертий - збір і перевірка документів на квартиру
5. П'ятий - реклама об'єкта (якщо ми продаємо квартиру) або підбір варіанту покупки об'єкта.
6. Шостий - перегляд і показ квартири
7. Сьомий - оформлення (складання) і підписання договору купівлі-продажу
8. Восьмий - реєстрація договору угоди
9. Дев'ятий - акт прийому-передачі об'єкта

Купуємо житло на вторинному ринку. Етапи угоди.

Ви вирішили купити квартиру. До речі, це перший крок на шляху до угоди. А скільки їх всього? Пам'ятаєте дитячу гру-«ходилку»? Кидаєш кубик і рухаєш фішку. Потрапиш на щасливу клітку - можеш відразу перескочити на кілька кроків вперед. На нещасливу - доведеться відступати назад або пропускати хід. Угода з нерухомістю схожа на таку гру. Тільки її результат багато в чому залежить від того, які рішення ми приймемо на самому початку.

Крок перший - рішення про купівлю (продаж).

Вам потрібно чесно відповісти собі на питання: ви точно вирішили продати свою квартиру і купити іншу? Ви готові до того, що магазини будуть поруч інші, зупинка в іншому місці і з іншими автобусами, поліклініка і дільничний лікар зміняться, дитині потрібно буде звикати до нового дитячого садка (школі), з сусідами доведеться знайомитися і налагоджувати відносини. І замість лоджії, наприклад, з'явиться балкон, і скверу перед вікном не буде? Ви готові взяти іпотечний кредит і розплачуватися за нього років п'ять-десять?

А) Ви чітко вирішили, яка квартира вас дійсно влаштує (місце розташування, поверх, планування, ціна). Але навіть якщо знайдений варіант не відповідає всім вимогам (балкон замість лоджії, поверх не 3-й, а 7-й), ви готові піти на компроміс.

Б) Ви не готові. Так, дружина тисне: потрібна квартира побільше; да, на зразок треба роз'їхатися з батьками; да, внуки народилися, шумно стало, але ... Але цілком можна ще потерпіти. А головне, це бажання дружини, батьків, дітей, а не ваше.

Другий - хто буде цим займатися?

А) Ви самі. Тоді вам потрібно особисто простудіювати весь цикл статей в «Корисною площі» на цю тему, заодно порадитися з інтернетом, про всяк випадок звернутися до юриста, а в разі іпотечної угоди - в банк (і, можливо, до іпотечного брокера). Як варіант - закінчити курси ріелторів.

Б) Професіонали. У разі продажу можна взагалі обійтися мінімумом нервових витрат. Досить укласти договір з агентством нерухомості і, якщо ріелтор викликає довіру, віддати йому ключі: нехай сам показує, сам торгується, сам оформляє документи і стоїть в чергах. Ваша справа - отримати в результаті обумовлену суму.

Якщо справа стосується покупки, то особисту участь в процесі не підлягає скасуванню: ви ж повинні подивитися на будинок, на під'їзд, на квартиру, на вигляд з вікна, на сусідів, відчути ауру житла, нарешті. Але підбір варіантів, оформлення документів і стояння в чергах - знову-таки прерогатива агента. До того ж професійний агент все одно буде тримати вас в курсі справи, пояснювати, що і чому відбувається, щоб душа у вас була абсолютно спокійна.

Третій - як знайти того самого професіонала?

Якщо коротко - немає кращого джерела інформації, ніж сарафанне радіо. Коли у мене одна подруга за допомогою ріелтора Л. купила квартиру і хвалиться, інша з її ж допомогою купила квартиру і не натішиться, до кого я, швидше за все, звернуся? Правильно, до ріелтора Л. А знайома сімейна пара зверталася до агенту М. Так вони до сих пір сердяться. Так що агент М і її агентство на мої гроші можуть не розраховувати.

Ні знайомих, вдало вчинили угоди? Тоді на допомогу приходять інтернет, телефон і власні спостереження.

Зрозуміло, що людина, вперше зайнявся купівлею або продажем квартири, не знає, до кого звертатися, що питати, які документи готувати для першого разу, чи потрібно буде платити за консультації і чи вистачить у нього грошей на оплату послуг ріелтора взагалі.

Насправді візит до ріелтора небагато чим відрізняється від візиту до лікаря, наприклад. А організація роботи будь-якого офісу будується приблизно за одним принципом.

• 1) У перший раз необов'язково брати з собою все-все документи і велику суму грошей. Ви ж прийшли озирнутися і проконсультуватися. За це гроші з потенційного клієнта не беруть.
• 2) Увійшовши в офіс, звертаємося до секретаря. Чи не знайшли його - до першого ліпшого на очі співробітникові. Заодно це покаже рівень загальної доброзичливості компанії.
• 3) Швидше за все, вас направлять до чергового агенту або до менеджера. Вони і дадуть вам попередню консультацію, заодно дадуть відповідь на всі питання: скільки коштують їхні послуги, коли вони оплачуються, як будується робота, на що ми з нашими можливостями можемо розраховувати. Подібна консультація - це можливість агенту показати з найкращого боку себе і компанію, завоювати прихильність клієнта. А клієнту - зробити власні висновки.

А) У агентства є робочий сайт, на форумах про нього чимало добрих відгуків. Існує агентство не перший рік і по одному і тому ж адресою. Співробітники на телефонні дзвінки відповідають доброзичливо і толково. А при особистому візиті (він обов'язковий) виникло довіру тільки зміцнюється. Наприклад, на стінах висять оригінали установчих документів (свідоцтво про реєстрацію, статут, установчий договір), атестати і сертифікати, свідоцтва про участь в професійних громадських організаціях, виразна інформація для клієнтів (хто директор, хто має право підпису на документах і т.п. ). Добре, коли агентство складається в рядах Нижегородської Гільдії Сертифікованих Ріелторів, тобто однозначно відповідає стандартам якості роботи. При виникненні проблем можна звернутися туди зі скаргою, і суперечки, здебільшого, вдається вирішити в досудовому порядку.

Б) Агент не запрошує в офіс (ще зустрічаються фірми-одноденки, які не мають свого приміщення або знята невелика комірчина на час прийняття авансу), відповіді цідить крізь зуби, сипле незнайомими термінами, не дає вивчити договір.

Вибрали свого агента і підписали з ним договір - тоді «клітинки» 4 і 5 в цій грі ви можете перестрибнути, а на інших ваші зусилля будуть мінімальні: подивитися, схвалити, підписати, заплатити, в'їхати. Вирішили все взяти в свої руки - тоді вся гра ваша!

Четвертий - збір і перевірка документів на квартиру

Отримання повного комплекту необхідних документів може зайняти значну кількість часу. Крім того, різні документи мають різні терміни дії (наприклад, одержуваний в ЖЕК пакет документів є дійсним лише протягом одного місяця).

Кожен продавець повинен надати ОРИГІНАЛИ наступних документів:

• 1) документ, що підтверджує право власності на квартиру.
• 2) Паспорти власника, а також його дружини / чоловіка, якщо він перебуває у шлюбі. При цьому обов'язкова наявність нотаріально завіреної згоди другої половини власника на продаж квартири. Якщо шлюб був розірваний - свідоцтво про розірвання шлюбу (про смерть чоловіка / дружини).
• 3) Довідка для відчуження, видана в БТІ.
• 4) Якщо серед власників є неповнолітні, потрібно пред'явити свідоцтва про їх народження. А також дозвіл органів опіки на відчуження житла.
• 5) Оригінал довідки з ЖЕКу про прописаних в квартирі мешканців. Довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах.
• 6) Документи, що підтверджують, що квартира не знаходиться в заставі або під будь-яким іншим забороною на відчуження. Особливо це важливо, якщо ви купуєте житло, яке перебуває під заставою в банку.
• 7) Якщо в квартирі було зроблене перепланування, необхідні документи, що підтверджують її законність.

Весь пакет документів на обраний об'єкт нерухомості необхідно перевірити на комплектність, правильність заповнення, на відповідність діючим вимогам до оформлення документів на території Нижегородської області.

П'ятий - реклама об'єкта (якщо ми продаємо квартиру) або підбір варіанту покупки об'єкта.

В обох випадках знадобляться бази даних в інтернеті і в спеціалізованих виданнях. І, природно, грамотна опис квартири. Молоді люди відреагують на близькість до відомим розважальним центрам, сім'ї - на парки і школи поруч з будинком, пенсіонери - на тишу і крокову доступність магазинів.

Шостий - перегляд і показ квартири

Тут важливо все: яка дорога до дому, як виглядає під'їзд, скільки кімнат, чи влаштовує планування, чи є балкон або лоджія, замінені чи вікна на склопакети тощо. Зверніть увагу, підтікає кран, в робочому чи стані вентилі, засувки і т . Д. Дивіться, чіпайте, відкривайте-закривайте - не соромтеся, вам тут доведеться жити.

І ще врахуйте, що, швидше за все, спілкуватися ви будете не з самим продавцем (покупцем), а з його представником - професійним ріелтором, чиє завдання - захищати фінансові інтереси свого клієнта. Так що підготуйтеся до торгу.

Сьомий - оформлення (складання) і підписання договору купівлі-продажу

Це один з найбільш відповідальних кроків. Після того як договір підписаний, відбувається передача частини грошей (закладка грошей в банківську комірку), що є гарантією отримання оплати для продавця нерухомості.

Восьмий - реєстрація договору угоди

Угода по нерухомості, а відповідно і договір, що підкріплює цю угоду, вважаються недійсними до тих пір, поки вони не зареєстровані державою. Тільки після цієї реєстрації угода отримує юридичну силу.

Дев'ятий - акт прийому-передачі об'єкта

Після того як всі попередні етапи пройдені, залишається останній крок - безпосередня передача об'єкта від продавця покупцеві. Коли угода дійсно закрита? Коли дотримані наступні умови:

• 1) квартира звільнена від речей колишніх власників,
• 2) новим господарям переданий комплект ключів,
• 3) підписаний акт прийому-передачі нерухомості,
• 4) зібрані документи, що підтверджують відсутність заборгованості в комунальних службах і т.д.,
• 5) особові рахунки колишніх господарів закриті,
• 6) колишні власники зняті з реєстраційного обліку.

Все: фініш! До речі, в хороших агентствах нерухомості ріелтор отримує винагороду лише після досягнення цього етапу.

PS Насправді, кроків до фінішу угоди може бути набагато більше. Варто тільки підключити іпотеку або увійти в альтернативну операцію.

Олена Шевцова

Ще статті по темі: "Як безпечно продати, купити квартиру"