Купівля комерційної нерухомості у новобудові: про що мовчать ріелтори

1. Постановка проблеми Напевно, після ради «Зберігайте гроші в банку» (що вже навіть не смішно), другим...
2. Рентабельність сильно залежить від терміну здачі будинку в експлуатацію
3. Проведіть ретельне дослідження
4. Подивіться свіжим поглядом
5. висновки

Постановка проблеми

Напевно, після ради «Зберігайте гроші в банку» (що вже навіть не смішно), другим за популярністю буде рекомендація вкладати гроші в нерухомість. Якщо людина, яка вирішила вкласти гроші в нерухомість, тверезо дивиться на речі, йому очевидно, що казки продавців про чудесне збільшенні ціни в світле майбутнє - грубо зляпати виверт. Хоч би встигнути за інфляцією з усіма цими «збільшеннями».

Основне ж, що привертає досвідчених інвесторів, - це щомісячний дохід з оренди і невеликий термін окупності інвестиції. З цієї точки зору комерційна нерухомість в рази ефективніше жилою. Однією з різновидів інвестування в нежитлові приміщення є покупка комерційної нерухомості в новобудові.

В інтернеті багато написано про цей спосіб інвестування. Але більша частина інформації виходить від забудовників і пов'язаних з ними агентств нерухомості. Головний аргумент: «дешево, доступно, значить - вигідно». Але коли справа стосується своїх, працею зароблених грошей, виникає бажання детально розібратися в питанні, раптом все не так «вигідно», як рекламують?

Давайте розглянемо основні нюанси, пов'язані з купівлею комерційної нерухомості в новобудові.

Більшість представлених на продаж приміщень не заслуговує на увагу

Найчастіше, новобудови - це цілі райони, які виростають на місці колишніх пустирів або відомчих територій. Це віддалені від центру ділянки, які не мають нічого спільного з торговою або діловою частинами міста. Норми проектування зобов'язують закладати в проекти житлових будинків приміщення громадського призначення для підприємств побутового обслуговування. Ось саме ці приміщення, розташовані в «спальному районі», і пропонуються забудовниками в якості «вигідних інвестицій». Коштують подібні приміщення дійсно недорого. Але майбутні орендарі зможуть обслуговувати тільки жителів найближчих будинків. Для переважної більшості бізнесів це занадто мала кількість клієнтів, і як наслідок, орендна плата за подібні приміщення малого до сліз.

Але як завжди, бувають виключення. Один з найбільших забудовників Москви і ближнього Підмосков'я будує гігантську кількість житлових будинків, пропонуючи нежитлову нерухомість на перших поверхах. Деякі з цих об'єктів дійсно цікаві. Одного разу, знайшовши непогані варіанти, я був неприємно здивований тим, що саме ці приміщення забудовник не продає. Кращі квадратні метри компанія залишає за собою, і в подальшому самостійно здає в оренду. Ну а продає, самі розумієте, - що ...

Рентабельність сильно залежить від терміну здачі будинку в експлуатацію

Припустимо, вам вдалося знайти комерційне приміщення, розташоване у вдалому місці. На що тепер слід звернути увагу? Перш за все, на плановану рентабельність вашої інвестиції. Спрощено, для розрахунку рентабельності, річний дохід потрібно розділити на загальну вартість нерухомості.

Наприклад, в споруджуваному житловому комплексі ціна квадратного метра нежитлового приміщення становить 70 тис. Руб. Ціна оренди торгових площ в найближчій окрузі становить 1,5 тис. Руб. за квадратний метр на місяць. За умови, що на ремонт приміщення доведеться витратити приблизно 10 тис. Руб. на кожен квадратний метр, загальна вартість приміщення вийде: 70 тис. + 10 тис. = 80 тис. руб. за квадратний метр.

Потенційний дохід з кожного квадратного метра такого приміщення буде 1500 х 12 = 18 тис. Руб. на рік. Передбачувана рентабельність грошових вкладень складе: 18 тис. / 80 тис. Х 100% = 22,5% в рік. Не погано. На перший погляд. Якщо припустити, що дохід ви почнете отримувати в тому ж році, в якому інвестували гроші. В реальності моменту здачі будинку в експлуатацію доведеться чекати від одного до декількох років. І тільки після цього можна буде відремонтувати приміщення та здати його в оренду.

До слова, я не знаю жодної новобудови, яка була б здана в експлуатацію точно в строк. Завжди існують затримки. При цьому з кожним роком очікування рентабельність вашої інвестиції падатиме на кілька відсотків. У таблиці наведено залежність рентабельності приміщення від терміну здачі його в експлуатацію. Для наочності підрахована середньорічна дохідність за п'ятирічний період.

З таблиці добре видно, що кожен рік очікування здачі будинку в експлуатацію, ви не отримуєте 22,5% в рік, а недоотримуєте їх. Як пишуть в рекламі: «Найвигідніші інвестиції на етапі котловану». Зайвий раз подумайте, чи готові ви закопати в цей котлован свої гроші на довгий період. Якщо немає, шукайте перевіреного забудовника або чекайте межі готовності будинку.

Проведіть ретельне дослідження

Незмінним супутником інвестицій в нерухомість є сильні емоції, особливо, коли приміщення вам подобається. Це одне з найпідступніших станів, яким із задоволенням користуються досвідчені продавці і ріелтори, схиляючи до невигідною покупці. На жаль, повністю виключити емоційні перешкоди не вийде, але можна спробувати змістити фокус уваги з емоцій на аналіз. Проведіть ретельне дослідження обраної нерухомості. Чи не намагайтеся йти по шляху найменшого опору, не дозволяйте менеджеру з офісу продажів або ріелтору переконати вас у правильності вибору. Проведіть власні польові дослідження: рушайте на місце і ретельно все вивчіть.

Для початку, переконайтеся, що будинок не знаходиться в глухому місці. Для цього самостійно порахуйте існуючий пішохідний трафік повз дверей вподобаного вам приміщення. Якщо будинок знаходиться в стадії будівництва, то вважати доведеться пішохідний трафік, що проходить повз огорожі будмайданчика.

Не варто звертати уваги на інтенсивність автомобільного потоку. Якщо споруджуваний житловий будинок не примикає до великого торгового центру, знайдеться мало автовласників, які бажають звернути з дороги заради відвідин невеликого магазину. А так як орендарі - недурні люди, вони не будуть платити хороші гроші за оренду приміщення, що знаходиться на слабкому пішохідному потоці.

Якщо після підрахунку пішохідного трафіку у вас вийшла цифра понад 200 осіб на годину (для великих міст), наступним кроком потрібно з'ясувати віддаленість об'єкту від пішохідного потоку. Для цього, попередньо вивчивши план благоустрою території, подумки накладіть його на те, що бачите на місці будівництва. В ідеалі, відстань від лінії трафіку до входу в приміщення має бути не більше п'яти, максимум 10 метрів. Все, що далі, різко втрачає привабливість для майбутніх орендарів, і прибутковість для майбутнього власника.

Наступний важливий параметр нежитлового приміщення - це висота цоколя або число ступенів ганку. В ідеалі, має бути від однієї до трьох ступенів. Кожна нова ступінь невідворотно зменшує кількість бажаючих зайти всередину, і якщо у вас 10 ступенів, велика частина пішоходів пройде мимо. Високий ганок негативно відбивається на ціні оренди нерухомості.

Далі, планування приміщення. Без будь-яких компромісів це повинна бути форма прямокутного залу (допустимо, з опорними колонами). Будь-які підсобні приміщення (за винятком санвузла) зменшать майбутню суму оренди нерухомості.

Особливо грішать багатокімнатних території в панельних будинках. Не слухайте доводів менеджера з офісу продажів над необхідністю допоміжних приміщень під склад, кімнату прийому їжі і іншу нісенітницю. Звідки йому знати? Він працює всього лише менеджером зі збуту, а не інвестором. Його мета - отримати преміальні за рахунок ваших великих фінансових втрат від невдалої покупки. Підкреслю ще раз: приміщення не повинно бути розділене на окремі кімнати.

Якщо провівши ретельне дослідження, ви виявили, що обраний вами варіант відповідає всім перерахованим вимогам, можливо, це крихітне меншість непоганих об'єктів нерухомості.

Подивіться свіжим поглядом

Іноді в новобудовах мають унікальні приміщення, привабливість яких важко розгледіти з першого погляду. Але саме вони виявляються хорошими інвестиціями. Деякий час назад, у відомому мені районі, точковою забудовою, в оточенні «сталінських» п'ятиповерхівок, звели восемнадцатіетажний житловий будинок. Два перших і один останній поверхи цієї будівлі були нежитловими. З деякою натяжкою можна було сказати, що будинок знаходиться в центрі міста. Але в силу свого розташування (у дворах), здавалося, що це безперспективний варіант. Хіба що для розміщення магазинчиків «крокової доступності» і яких-небудь офісів з нескінченними пошуками орендарів.

Дійсно, після здачі будинку, все так і було. Але тільки для перших поверхів. Останній поверх був весь зданий в оренду під офіси в найкоротші терміни. Ціна продажу приміщень останнього поверху була набагато нижчою за ціну першого, але за рахунок одного дуже потужного переваги, власник зміг тримати ціну оренди на хорошому рівні «центрових» приміщень, забезпечуючи гідну рентабельність.

А вдалося це завдяки тому, що з вікон останніх поверхів цього будинку відкривається приголомшливий панорамний вид на історичну частину міста. Звичайно ж, легко знайшлося кілька організацій, із задоволенням орендували такі офіси. Я б і сам орендував.

Це приклад хороших інвестицій, які не вкладаються в рамки загальноприйнятих стандартів. Можливо і ви, завдяки свіжому погляду, зможете розгледіти хороший потенціал в нерухомості, повз яку пройде більшість інших інвесторів.

висновки

У статті вдалося торкнутися лише деяких деталей покупки нежитлових приміщень в новобудові. Підводячи підсумки, можна виділити ряд основних моментів.

Для успішних інвестицій в нерухомість важливо прийняти аксіому: більшість пропозицій на ринку нерухомості не заслуговують на увагу. Не менш важливим є розуміння залежності рентабельності інвестиції від терміну здачі будинку в експлуатацію. І тільки самостійно проведене ретельне дослідження дозволить уникнути численних пасток продавців. А свіжий творчий погляд допоможе побачити можливості, непомічені іншими інвесторами.

Цей текст опублікований в рамках конкурсу «Велика гра-2014» - літературного змагання авторів, які працюють в жанрі Non fiction. Номінація «Фінанси». У конкурсі можуть взяти участь автори, зареєстровані в Співтоваристві менеджерів E-xecutive.ru (незалежно від терміну реєстрації), які надіслали свої публікації на [email protected] з позначкою «конкурс Велика гра-2014» і зазначенням номінації в поле «Тема листа» або виклали їх на портал самостійно з позначкою «конкурс Велика гра-2014, номінація така-то» в період з 10 лютого по 1 грудня 2014 включно. Детальніше про умови і призовий фонд дізнайтеся з опису конкурсу «Велика гра-2014»

Фото: pixabay.com