- Крок 1 - переконатися, що купуєте ділянку у власника Після того, як вибрали собі найкращий земельну...
- Крок 3 - залишити продавцю завдаток
- Особливості покупки земельних ділянок в СНТ
- Як скласти договір між юр і фіз особою
- Які документи потрібні
- Ризики при купівлі земельної ділянки
- несумлінність продавця
- неуважність
- висновки
Крок 1 - переконатися, що купуєте ділянку у власника
Після того, як вибрали собі найкращий земельну ділянку - можна переходити до юридичної сторони покупки і оформлення угоди в Росреестра.
Для початку рекомендую документально переконатися, що людина, яка представилася вам власником, дійсний і єдиний власник земельної ділянки, що земля не продана раніше і не перебуває під арештом чи обтяженням. Росреестр надає таку інформацію тільки на платній основі, зате відправити офіційний запит в ЕГРН можна не виходячи з дому.
Росреестр надсилає виписки з ЕГРН протягом 3-х днів (бувають затримки). Якщо хочете отримати інформацію про власника швидше, то рекомендую замовляти виписки безпосередньо через API Росреестра - так ви отримаєте документ протягом години. Вартість та ж - 250 рублів, дані офіційні - з ЕГРН Росреестра і підтверджені електронним цифровим підписом реєстратора (ЕЦП).
Виписка з ЕГРН, яку я недавно замовляв через API Росреестра
Крок 2 - перевірити документи на земельну ділянку
Ось які документи потрібні при купівлі земельної ділянки:
- Звірте паспортні дані продавця з даними, зазначеними у виписці з ЕГРН. Не раджу купувати земельну ділянку, якщо право власності ще не встановлено, так як при оформленні угоди можуть виникнути невстановлені кордону або невиплачений податок.
- Якщо продавцем виступає юридична особа - запросите статутні документи і перевірте правоздатність на сайті Федеральної податкової служби.
- Звірте - один і той же кадастровий номер у всіх документах і правильно вказана категорія земель.
- Якщо продавець перебуває в шлюбі, у нього має бути нотаріально завірена згода чоловіка на продаж. Без цього паперу угода не відбудеться.
- Не полінуйтеся, виміряйте земельну ділянку хоча б лінійкою на Яндекс Картах і порівняти з цифрами в документах. Площа повинна збігатися. Бувають випадки, коли права оформлені до того, як відбулося незаконна угода про розподіл земельної ділянки між власниками.
Як знайти оголошення від власника на Авито
Крок 3 - залишити продавцю завдаток
Перш, ніж вступати з продавцем в будь-які фінансові взаємини, рекомендую отримати у нього максимальну знижку , Після чого ще кілька днів пошукати нові варіанти і тільки після цього, залишати завдаток.
Зовні завдаток і аванс дуже схожі (підтверджують намір здійснити операцію), але імєєют ряд відмінностей:
- Аванс в разі невиконання покупцем або продавцем своїх зобов'язань, повинен бути повернутий покупцеві. Хоча умови і вважаються негласними, але повинні бути прописані в договорі купівлі-продажу, інакше повернення авансу можна не дочекатися, а розраховувати на «джентельменський угоди» я б не став.
- У разі, якщо в договорі зазначено завдаток і від угоди відмовилися ви (покупець), то завдаток вам не повернеться, а якщо продавець відмовився від угоди, то він буде зобов'язаний повернути вам завдаток у подвійному розмірі.
Будь завдаток повинен бути оформлений у вигляді розписки, а краще у вигляді попереднього договору купівлі продажу .
Порядок дій при купівлі земельної ділянки у власника наступний:
- Домовтеся з продавцем про зустріч в МФЦ «Мої Документи» вашого міста;
- Візьміть талон для подачі документів на реєстрацію прав;
- Поки будете чекати своєї черги, уважно прочитайте і договір купівлі продажу земельної ділянки (готує і сплачує продавець);
- Сплатіть держмито за реєстрацію прав та зробіть копію квитанції про оплату;
- Коли підійде електронна черга, пройдіть на стійку реєстрації, підпишіть договору купівлі продажу в 3-х примірниках (переконайтеся, що біля підпису продавця синьою ручкою записано: «Гроші в розмірі *** рублів отримав повністю») і передайте інші документи реєстратору. Передачу грошей рекомендую робити також в присутності реєстратора. Якщо сума в договорі буде занижена (наприклад, коли земля у власності менше 5-ти років), візьміть з продавця розписку про отримання решти суми;
- На цьому угода закінчена. Якщо все зроблено правильно, то через 14 днів, там же в МФЦ, ви отримаєте зареєстрований в Росреестра договір і станете новим власником земельної ділянки.
Як передавати гроші при купівлі нерухомості
Причиною обмеження прав може стати наступне:
- Судова ухвала про арешт майна;
- Приватний або публічний сервітут на нерухоме майно ;
- Іпотечний кредит, в якому земля виступає в якості гарантії виплат;
- Заставні зобов'язання;
- Чи не погашена заборгованість продавця по податках;
- Довірче управління майном;
- Оренда земель, в тому числі спеціального призначення (охоронні та санітарні зони, лісовий фонд і сільськогосподарські угіддя), які становлять інтерес для держави;
- Концесійну угоду (договір c державою про платну передачу землі на певний термін користування).
Особливості покупки земельних ділянок в СНТ
Купівля дачної ділянки без будинку в СНТ (садівничому некомерційних товаристві) не суперечить чинному законодавству, але існує ряд особливостей:
- Земля в садівничому товаристві не призначена для індивідуального житлового будівництва, так як знаходиться на землях сільськогосподарського призначення. Відповідно ціна за таку ділянку повинна бути нижче. Якщо садовий ділянка знаходиться в зоні житлової забудови на території земель населених пунктів, то перевести ділянку в ІЖС не складе труднощів.
- Ви можете побудувати на дачній ділянці будинок, але щоб визнати його житловим, будуть потрібні додаткові узгодження, документи, час і гроші. без введення в експлуатацію будинок буде вважатися господарською спорудою.
- Купуючи землю в садовому товаристві треба бути готовим до того, що доведеться рахуватися з інтересами всіх членів СНТ і виконувати рішення загальних зборів садівників. Вести ж городництво або садівництво ви можете і в індивідуальному порядку, не вступаючи в члени такого об'єднання. В цьому випадку, Правління СНТ укладає з вами договір на використання об'єктів інфраструктури СНТ, причому плата за договором не може бути меншою за розмір членських внесків.
- У урахуванням перерахованого вище, сумарні витрати на будівництво будинку в СНТ можуть виявитися вище, ніж будівництво на ділянці під ІЖС.
Фізичні та юридичні особи, а також державні і муніципальні освіти можуть брати участь в угодах з купівлі-продажу землі. Однак, юридичним особам доведеться зібрати додатковий пакет, що складається з установчих документів, протоколу зборів засновників з рішенням про проведення операції, постанови місцевої адміністрації про передачу землі і т.д.
Як скласти договір між юр і фіз особою
Договір купівлі продажу можна укладати між двома фізичними, між фізичною та юридичною особою, а також між двома юридичними особами. Ніяких обмежень тут немає. Обов'язкових вимог до складання немає, але важливо наступне:
- У розділі «Предмет договору» слід якомога докладніше описати земельну ділянку. Не бійтеся написати зайве - чим більше буде даних про землю, тим нижча ймовірність спору в майбутньому. Вкажіть площа ділянки, адреса, кадастровий номер, цільову категорію, дані реєстраційного свідоцтва і тд;
- Обтяження на ділянку, якщо такі є, слід докладно описати. Покупець повинен знати про всі обмеження і можливі претензії на ділянку третіх осіб;
- Договір повинен бути зареєстрований в Росреестра.
У договорі не повинно бути умов:
- про право продавця викупити ділянку;
- обмежень на користування землею після покупки;
- відмови продавця від відповідальності, якщо на ділянку будуть заявлені претензії третіх осіб.
Завантажити зразок договору купівлі-продажу земельної ділянки
Які документи потрібні
При покупці землі юридичною особою у фізичної особи останній повинен надати:
- Документ, який свідчить про права на землю (рішення органів влади про виділення, договір купівлі-продажу у колишнього власника і т. Д.);
- Реєстраційне свідоцтво права власності від регіонального представництва ФСГРКК із зазначенням власника, категорії землі, площі ділянки, адреси, номера з кадастру;
- Кадастровий паспорт ділянки з номером, адресою, площею, кадастрової вартістю, категорією землі, видом використання, відомостях про реєстрацію прав;
- Паспорт громадянина РФ;
- Покупцеві настійно рекомендую замовити виписку з ЕГРН , З якої ви дізнаєтеся, чи немає обмежень щодо ділянки (арешту) або обтяжень правами третіх осіб.
Ризики при купівлі земельної ділянки
Поспіх при покупці часто обертається проблемами з оформленням, претензіями на власність третіх осіб та іншими неприємностями. Далі лише кілька з існуючих груп ризиків при купівлі земельної ділянки:
несумлінність продавця
Трапляється, що для прискорення продажу, продавець або агентство замовчують важливі обставини. Наприклад, куплений ділянка може ставитися до земель лісового фонду і не підлягатимуть продажу в принципі. В даному випадку розраховувати можна тільки на оренду.
Іноді продавець не попереджає покупця про категорії земель . Наприклад, сільськогосподарські землі не можна використовувати для промислових цілей, і покупцеві доводиться окремо займатися перекладом ділянки в іншу категорію. Земля може виявитися захопленої самовільно, і прав на неї за законом просто немає.
Ділянка може перебувати під арештом, забороною на продаж або проданий кілька разів (як правило, з актами старого типу без кадастрових номерів). Шахраї часто використовують підроблені свідоцтва про власність (дублікати, що не дійсні і т.д.), тому Уряд РФ вирішило їх скасувати. З 2016 підтверджувати право власності буде тільки виписка з ЕГРН.
Складені документи іноді не збігаються з даними кадастрового паспорта в розмірах. Нерідко при укладанні договору забувають про інтереси третіх осіб (подружжя, дружина), що мають майнове право на землю, якщо вона купувалася в шлюбі. Якщо права на землю є у неповнолітнього, то в договорі необхідна згода опікунів і піклувальників.
неуважність
Бувають випадки, коли після операції, покупець отримує зовсім іншу ділянку. Показували один, а продали інший - гірше. Будьте уважні - стежте, щоб кадастрові номери в документах відповідали ділянкам, які ви дивитеся на місцевості. Щоб перестрахуватися - вимагайте у продавця кадастровий паспорт, винос меж земельної ділянки на місцевості і використовуйте мобільний додатки KadastrRU з геолокації.
висновки
- Завдяки темпами розвитку інфраструктури міських околиць, вартість земельних ділянок стрімко зростає, але разом з ціною ростуть і ризики;
- Для самостійної покупки потрібно мінімально розбиратися в юридичних тонкощах і мати вільний час для оформлення документів;
- Існує загроза багаторазового перепродажу прав власності, за актами старих зразків або без кадастрових номерів, тому юридичну чистоту майна перевіряють перед покупкою завчасно.
Як оформити переуступку права оренди земельної ділянки