Ключ у ставці

1. Зниження ставок, підкріплене маркетинговими рішеннями та технологічними новаціями, вивело іпотеку в...
2. Іпотека наше все
3. Платформа для зниження стресу
4. З надією на зростання

Зниження ставок, підкріплене маркетинговими рішеннями та технологічними новаціями, вивело іпотеку в рекордсмени банківської роздробу

Активи банківської системи після невпевненого росту в минулому році практично завмерли в поточному. Збільшення корпоративного портфеля в рублях - на рівні інфляції, в валюті він продовжує скорочуватися (докладніше див. «Гра на утримання» ). У цих умовах банки знову звернулися до кредитування фізичних осіб - споживчими кредитами і іпотеці. Можна говорити про другий бум споживчого кредитування. У перший раз максимум заборгованості за споживчими кредитами був досягнутий в кінці 2014 року, після чого почалося дворічне падіння, що супроводжувалося зростанням поганих кредитів і банкрутством ряду банків з високоризикової моделлю кредитування. З початку 2017 року заборгованість за споживчими кредитами знову стала збільшуватися і до серпня цього року перевищила передкризовий максимум. Портфель іпотечних кредитів, що мають набагато меншу амортизацію, незважаючи на зниження видач в 2015 - 2016 роках, тільки зростав. До другого кварталу цього року видачі і споживчих, і іпотечних кредитів досягли історичних максимумів, що дає привід говорити про ризики і перспективи цих сегментів.

Ринок кредитування фізичних осіб з докризових часів змінився. По-перше, в силу постійного зростання частка іпотечних кредитів в кредитуванні населення з кінця 2014 року збільшилася з 30% до 45%. По-друге, процентні ставки і за споживчими кредитами, і за іпотечними знижувалися, і сьогодні знаходяться на історичних мінімумах (очевидно, що під впливом макроекономічних чинників тенденція зміниться, статистика ЦБ вже фіксує почався з серпня зростання ставок). По-третє, з минулого досвіду і під впливом регулятора банки в цілому зменшили апетити до ризику, хоча моделі окремих як і раніше викликають побоювання. По-четверте, найбільшими гравцями на ринку стали держбанки (докладніше див. «Філософський розмова») , Їх частка в кредитуванні фізичних осіб досягла 73% (десять років тому - 45%, три роки тому - близько 55%). За підсумками півріччя держбанки, очолювані Ощадбанком, лідирують по приросту як споживчого, так і іпотечного портфелів.

Іпотека наше все

За даними Банку Росії, за перше півріччя видано 665 тис. Іпотечних кредитів на загальну суму 1,3 млрд рублів - більше на 56% в кількісному і на 69% в грошовому вираженні в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Це абсолютний рекорд за всю історію розвитку сегмента.

У макрорегіоні Урал і Західний Сибір динаміка корелює з загальноросійської. За даними Уральського ГУ Банку Росії, на підконтрольній йому території (Свердловська, Челябінська, Курганська, Тюменська, Оренбурзька області, ХМАО, ЯНАО, Башкирія, Пермський край) в першій половині 2018 року сегмент виріс за кількістю в 1,6 рази, по сумі - в 1,8 рази. Іпотечні кредити жителям надавали 85 банків (роком раніше 89: основна причина зниження - відхід з ринку організацій, для яких іпотечний ринок не є профільним).

Аналітичний центр «Експерт» провів власні розрахунки і склав свій міні-рейтинг. Банк Росії розміщує щомісячні звіти банків за наданими іпотечними кредитами. На жаль, не всі банки дали свою згоду, тому наш міні-рейтинг не повний. З великих гравців відсутні Альфа-Банк, Абсолют Банк, Бінбанк, з уральських - Убрир і Запсибкомбанк. Частка відсутніх - близько 5% в виданих з початку року кредити та 3% в заборгованості.

На Сбербанк припадає 53% виданих в цьому році кредитів (його частка в заборгованості - 56%), на вісім держбанків - ще 28%. Разом у держбанків 81% ринку. Малі та середні банки майже не помітні, на їх частку припадає в сумі 2%.

Кредити у валюті практично не видаються, хоча і раніше їх частка була невелика, так, в 2010 - 2011 роках було видано максимум близько 3 тис. Кредитів за рік, тоді як кількість рублевих вимірювалося сотнями тисяч. Але девальвація рубля наочно показала всі ризики валютної іпотеки і для банків, і для клієнтів, і для держави. З 2015 року вся іпотека Великого Уралу видається в національ ної валюті. Як уточнює заступник начальника Уральського ГУ Банку Росії Олена Федина, «залишок заборгованості за наданими раніше кредитами у валюті - 450 млн рублів, з них близько половини вже відображено в якості простроченої. На тлі загальної величини іпотечного портфеля регіону в розмірі 341,3 мільярда рублів, питома вага валютної складової (0,1%) виглядає вкрай низьким ».

Основна причина зростання іпотеки - хороші цінові параметри. «В умовах стабільних цін на нерухомість, зниження ставок і розміру початкового внеску іпотека стала доступною інструментом для вирішення житлового питання: у населення з'являється можливість придбати за допомогою іпотечного кредиту велику за площею нерухомість», - вважає керуючий роздрібним бізнесом ВТБ в Свердловській області Олексій Долгов.

Одні з найнижчих ставок на ринку тримають ВТБ і Россельхозбанк (9,2% і 9,4% відповідно). У Ощадбанку ставка становить 9,6%. Є пропозиції і нижче 8%, наприклад - у Московського кредитного та Московського індустріального банків: обидва показують тризначний зростання видач в порівнянні з минулим роком, у обох висока частка кредитування пайового будівництва. (Зауважимо, що цей вид кредитів виділяється в звітності з 2016 року, і тоді він досягав 50%: працювала програма субсидування процентних ставок при покупці у забудовника. Потім почалося зниження, і тепер на долевкі доводиться лише 29%. Серед регіонів в сегменті лідирують Москва , Санкт-Петербург, Краснодарський край з часткою близько 40%.)

У першій половині 2018 року темпи зниження ставок дещо уповільнилися: середньозважена ставка по рублевих іпотечних кредитах пішла вниз на 0,3 п.п. проти 0,5 п.п. роком раніше, проте умови для банківських клієнтів як і раніше виглядали привабливими. За інформацією Уральського ГУ ЦБ, в липні в цілому по Уралу середньозважена ставка по іпотеці не перевищувала 9,5% річних. Тому банківські клієнти продовжували користуватися можливістю для зменшення боргового навантаження, про що говорить статистика рефінансування: за розрахунками RAEX ( «Експерт РА»), частка цього продукту в ведучих зросла з 5 до 13%. «Якщо в першому півріччі 2017 року обсяг рефінансування іпотеки в ВТБ в Свердловській області склав 302 млн рублів (5% від загального обсягу видач), то в 2018 році - вже 932 млн рублів (12% від загального обсягу видач)», - підтверджує тренд Олексій Долгов.

За словами керуючого банком «Відкриття» по Свердловській області Наталії Алемасова, іпотечних позичальників цікавить в рефінансуванні зниження процентної ставки по кредиту і, відповідно, скорочення розміру щомісячного платежу: «Процедура рефінансування більшою мірою актуальна для клієнтів із залишком позикової заборгованості від 1 млн рублів і вище. Якщо клієнт спочатку оформляв іпотечний кредит два-три роки тому за ставкою 10 - 12%, то з урахуванням поточних ставок різниця може становити 2 - 2,5%.

В середньому при рефінансуванні іпотечного кредиту і зниження процентної ставки на 2% економія на щомісячних платежах становить 10 - 12% ».

Платформа для зниження стресу

Другий фактор зростання іпотеки - посилення конкуренції. На ринок почало виходити все більше гравців, причому серед них банки, для яких раніше цей напрямок пріоритетом не було. Абсолютним чемпіоном за темпами приросту іпотечних видач внаслідок ефекту низької бази минулого року став Альфа-Банк (+16 895%), який в кінці 2017 го оголосив про плани з нарощування іпотечного портфеля. У трійку лідерів за темпами приросту також увійшов банк «Відкриття» (+ 236%).

- Банк на ринку іпотечного кредитування був не активний. У 2018 році переглянута продуктова лінійка, знижені ставки і внесені коректування в роботу з клієнтами, - пояснює Наталя Алемасова. - У результаті за перше півріччя у порівнянні з аналогічним періодом минулого року в Свердловській області банк наростив портфель іпотечних кредитів в чотири рази в грошовому еквіваленті і втричі в кількісному.

Простота доступу і швидкість оформлення стають критичні для іпотечного продукту, певний внесок у динаміку видач починають вносити технології. Так, навесні цього року Абсолют Банк став підключати партнерів серед забудовників і ріелторів до цифрової платформі з видачі житлових позик. За словами керівника філії банку в Єкатеринбурзі Світлани Ковальової, це дозволило скоротити процес розгляду іпотечних заявок до 25 хвилин:

- Платформа приймає заявки, формує рішення і здійснює видачу кредиту в автоматичному режимі в будь-який день тижня, без вихідних. Тим часом в середньому по ринку іпотечні заявки розглядаються один-два дня, і це в кращому випадку. Буває, що клієнт чекає відповіді кредитної організації по конкретному об'єкту три-чотири дні, а то й тиждень. Весь цей час чоловік знаходиться в «підвішеному стані», приводів для переживань багато - чи схвалить банк квартиру, яка йому сподобалася, або доведеться шукати іншу? У забудовників і ріелторів свій привід для тривоги - ризик зриву угоди і необхідність пошуку нових варіантів.

Про затребуваності технології говорить той факт, що зараз 80% заявок на іпотеку Абсолют Банк в Єкатеринбурзі отримує через цифрову платформу, вважає Світлана Ковальова.

Ще один тренд першого півріччя 2018 року - переміщення попиту в сегмент вторинки. Збільшення кредитування на покупку вторинного житла майже в два рази перевершило приріст видач на придбання нового - 69 проти 43% (порівнюються перші півріччя цього і минулого року). Втім, в деталях картина різноманітна і залежить від специфіки конкретного регіону.

Світлана Ковальова ділиться спостереженнями за розвитком сегмента в Єкатеринбурзі: «Ми зафіксували зростання середнього іпотечного чека саме по новобудовах з 1,6 млн рублів в 2016 році до 2 млн рублів в 2018 році. На ринку вторинного житла такої вираженої динаміки немає: середній розмір кредиту піднявся за цей же період з 1,7 млн ​​рублів до 1,8 млн рублів ». На її думку, активне зростання чека по іпотеці обумовлений декількома факторами - збільшенням обсягів продажів об'єктів на високій стадії готовності, а також збільшенням попиту на квартири з великим метражем. Частка продажів новобудов в загальному обсязі реалізації квартир через Абсолют Банк зараз становить 30%. «Ми не прогнозуємо, що в найближчі рік-два співвідношення зміниться. Покупці однозначно прагнуть придбати сучасне житло, цікавляться новими проектами, хоча, звичайно, є і об'єктивні стоп-фактори, не всі клієнти готові чекати кілька місяців, а то і рік-півтора до здачі квартири ».

Очевидно, що динаміка визначається ще й рівнем розвитку ринку житлової нерухомості, і якістю взаємодії банків і забудовників. І це знову ж таки залежить від регіону. За спостереженнями Світлани Ковальової, великі забудовники Свердловської області часто розробляють цікаві акції спільно з банками, що в кінцевому підсумку виливається в додаткову зниження ставки запозичення для клієнта: «Різниця між стандартною ставкою часом дозволяє економити на платежах щомісяця кілька тисяч рублів».

Безумовно, банки, користуючись сприятливою кон'юнктурою, прагнуть збільшити динаміку за рахунок розширення кола позичальників, і на певному етапі з'явилися продукти для досить ризикованою категорії клієнтів. Банк Росії у відповідь на це посилив вимоги до позик з низьким початковим внеском.

У цій ситуації банки почали стимулювати продажі за рахунок додаткових опцій. Конкуренція маркетингових і продуктових рішень стала ще одним драйвером сегмента. Олексій Долгов розповідає, як ця модель працює в його банку: «У рамках пропозиції" Перемога над формальностями "можна отримати кредит без надання довідок про дохід, крім того, у нас діє спеціальна програма" Більше метрів - менше ставка "для придбання квартир площею від 65 кв. м. Ми також розробили спеціальну програму "Люди справи" для працівників сфери освіти, охорони здоров'я, правоохоронних, податкових органів, митниці, органів федерального і муніципального управління ».

З надією на зростання

За прогнозом RAEX ( «Експерт РА»), обсяг видачі іпотеки за підсумками 2018 року зросте більш ніж на 35% і досягне 2,8 трлн рублів. Як показало наше опитування, більшість банків дивляться на перспективи цього року оптимістично. За оцінкою Олексія Долгова, рік може стати рекордним з продажу іпотеки в Росії, ВТБ за підсумками року планує збільшити обсяги видачі іпотеки на 61% (до 2017 року) до 693 мільярдів рублів.

Основним обмежувачем може виступити подальше уповільнення темпів зниження вартості ставок. На момент здачі номера в друк ми ще не знали результатів рішення ради директорів ЦБ за ключовою ставкою, але питання про її підвищення вже стояло на порядку. Для всіх очевидно, що регулятор завершив цикл пом'якшення, аналітики в прогнозах говорили про статус-кво або зростанні.

Внутрішній ресурс оптимізації умов кредитування, схоже, вичерпано. «Ставки по іпотеці в Росії в найближчій перспективі не мають ресурсу для подальшого зниження, - заявив на Східному економічному форумі генеральний директор Єдиного інституту розвитку в житловій сфері ДОМ.РФ Олександр Плутнік.

- Активне зниження ставок по іпотеці триває з початку 2017 року. По ряду банків ставки вже перебувають на рівні нижче 9%, - погоджується Наталія Алемасова. - Подальше зниження ставок по іпотеці можливо за умови зниження загальних ставок в економіці. Але ми вважаємо, що в Росії в цілому все ще зберігається високий потенціал розвитку іпотеки.

Другий стримуючий апетит елемент - триваюче посилення регулювання. Банк Росії не хоче генерувати додаткові ризики і стежить за ситуацією в самому динамічному сегменті, постійно попереджаючи банкірів про необхідність зваженого підходу. Зокрема, директор департаменту фінансової стабільності ЦБ РФ Єлизавета Данилова на недавньому банківському форумі в Сочі заявила, що ЦБ РФ може з 1 січня 2019 року підвищити з 150% до 200% коефіцієнт ризику для іпотечних кредитів з початковим внеском менш 20%. За її словами, регулятор проводить обстеження банків і бачить, що на протязі останніх кварталів більше 40% видач іпотечних позик припадає на кредити з співвідношенням боргу до початкового внеску в 80%.

Додаткові матеріали:

Прогноз - сприятливий

Динаміка сповільниться, але низький рівень ставок по іпотеці ще довго буде підтримувати попит, вважає керівник Іпотечного центру Промсвязьбанка в Єкатеринбурзі Світлана Галімьянова

- Який ваш прогноз динаміки видач і портфеля до кінця цього року в цілому по ринку і вашому банку зокрема?

- За даними Банку Росії, за сім місяців 2018 року в цілому по банківській системі видано 785,1 тис. Іпотечних кредитів на 1,6 трлн рублів, це на 54,6% більше в кількісному і на 7,7% в грошовому вираженні до аналогічного періоду минулого року. Іпотечний портфель банків перевищив 6 трлн рублів, його зростання в річному вираженні становить 23,6%. З урахуванням високої бази минулого року і ймовірності підвищення ставок у другому півріччі 2018 року динаміка зростання портфеля може сповільнитися. Мінімуму ставки по іпотечних кредитах досягли в червні поточного року, в липні середня ставка трохи виросла на 0,09 п.п., в тому числі на вторинному ринку на 0,18 п.п. І тим не менше вартість іпотеки в Росії залишається на історично низьких рівнях. І цей фактор ще довго буде підтримувати попит. В цілому подальша динаміка ринку буде багато в чому залежати від кредитно-грошової політики ЦБ.

- Наскільки динаміка видач і портфеля Промсвязьбанка корелює із загальною по ринку?

- Тільки за липень видачі іпотечних кредитів по банку в цілому склали майже 1,7 млрд рублів. Це майже вдвічі більше, ніж на початку року. У Свердловській області за перше півріччя ми приросли більш ніж на 20% в обсягах. Крім загальних економічних факторів, зокрема зниження вартості кредитів, це пов'язано ще і з зміною внутрішніх бізнес-процесів. З 1 серпня цього року з цим продуктом почали працювати всі крапки банку в містах присутності, консультацію по іпотеці можна отримати в будь-якому нашому офісі, це теж недавнє нововведення.

- Останній рік драйвером зростання ринку іпотеки було рефінансування. Як ви оцінюєте внесок цього напрямку в динаміку в подальшому?

- Попит на рефінансування все ще залишається високим, думаю, як мінімум половина наших видач по іпотеці буде припадати на цей продукт