Как купить земельный участок у администрации района или муниципалитета
Опубликовано: 06.09.2018
Строительство дома, неважно, для каких целей, всегда дело чрезвычайно затратное. Заливка фундамента, возведение стен и крыши, внутренняя отделка, подведение коммуникаций и прочие мероприятия требуют немалого бюджета. Что уж говорить о приобретении участка у частных землевладельцев .
Получение земли на аукционе
Но есть способ серьезно сэкономить, обратившись за территорией под застройку к муниципальным властям. Как правило, покупка земли таким путем является не только выгодной, но и безопасной.
Вторичный рынок недвижимости полон подвохов, сюрпризов и прочих не очень приятных неожиданностей. Еще можно сказать пару слов о цене земельных участков , которая возрастает в зависимости от расположения, оснащения и степени готовности к началу строительства. Территория, находящаяся в собственности у муниципалитета, оценивается по кадастровой стоимости , а она, как известно, в разы, а то и в десятки раз меньше рыночной.
Законодательный аспект вопроса
Главный закон, где регламентирована процедура покупки земли из муниципальных ресурсов, был принят 1 марта 2015 года.
Новый Земельный Кодекс расписывает также формирование цены участка при покупке физическим лицом для индивидуального строительства , дачником для ведения сельскохозяйственных работ или юридическим лицом (предпринимателем) для ведения собственного бизнеса. Порядок проведения аукциона также обозначен в недавно принятом документе. Сроки исполнения всей процедуры не должны превышать трех месяцев.
Согласно новому Земельному Кодексу, первичное право строительства принадлежит комплексным застройщикам, а не индивидуальным жилым строительным организациям. Такое преимущество объясняется вложениями в местную инфраструктуру.
Территория без разграничения и правил застройки автоматически переходит в собственность местных властей (администрации района, села или поселка). Появилась возможность инициации аукциона по заявлению гражданина, когда он желает приобрести или арендовать участок у муниципалитета .
Если назначением применения земель местной администрации является застройка территории, то единственным способом оформления на свое имя будет являться только аукцион по аренде. Сразу стать собственником через торги желающий не сможет.
Проще говоря, теперь территориальная база для жилищной застройки гораздо шире. Для получения такой земли достаточно обратиться к местным властям, а не в областную или районную администрацию.
Цели приобретения
Что касается категорий строительства , то здесь есть несколько групп:
Строительство жилого дома – здесь имеется обязательное требование к возводимому объекту: его высота не должна превышать установленных норм на одну семью, а максимальное число этажей – 3.
Сельскохозяйственное назначение. Выкуп под с/х деятельность : возделывание земель, выращивание садов, плодовоовощных культур, разведение скота, мелких домашних животных исключительно для личных нужд, без коммерческого умысла. Построить здесь можно только нежилые подсобные помещения, либо максимум дачный домик. Насчет подведения коммуникаций придется договариваться с администрацией, гарантий на это нет.
Ведение бизнеса. Подобный выкуп допустим при комплексной жилой застройке, возведении культурного или социального объекта, нахождении участка в общем пользовании, последующем устройстве КФХ, аренде земли под КФХ, использовании юр. лицом данной территории в с/х целях более 3 лет.
От назначения земли напрямую зависит ее цена.
Если участок приобретается для частной застройки с целью дальнейшего проживания в доме собственника с семьей, то решающими факторами станут такие:
наличие коммуникаций; плотность соседних построек; близость транспортных развязок, автобусных остановок, автовокзалов и пр.; благоустроенность местности, наличие заасфальтированной дороги, магазинов, детских площадок, парков и других культурных и социальных объектов; наличие поблизости зон отдыха (пруд, речка, озеро, лес, заповедник и т.п.); удаленность от районного центра и других населенных пунктов и т.д.Под сельскохозяйственным назначением принято понимать частное фермерство, обустройство дачного участка, разведение домашнего скота, выращивание агрокультур и пр.
В связи с этим на стоимость участка будут влиять такие критерии:
Для бизнесменов , во-первых, наиболее значимым будет являться их статус – юридическое или физическое лицо. Как правило, обычным индивидуальным предпринимателям такие земли обходятся на порядок дешевле, чем представителям официальных организаций. А далее на стоимость будет влиять также род занятий:
гостиничный бизнес; фермерская деятельность; строительство торговой площади; застройка помещений под аренду; жилищные постройки; культурные объекты; некоммерческая деятельность и т.д.Необходимо помнить, что перед началом строительства обязательно нужно получить официальное письменное разрешение. Только тогда мероприятия по возведению объекта недвижимости могут быть начаты. В противном случае землевладельцев ожидают крупные штрафы.
Методы и порядок действия при покупке
Для начала нужно составить заявление, которое будет передано в районную администрацию.
Обязательно должны присутствовать в нем следующие пункты:
Местонахождение земельного участка.
Цели использования, назначение.
Территориальные границы, размеры.
Правовой статус данного объекта.
Жилищный комитет рассматривает заявку в течение месяца. Затем в десятидневный срок административные работник формируют постановление, где содержится решение: отказ или согласие.
Приобрести приглянувшийся участок можно несколькими способами :
Торги, учрежденные государством. Намерения участника подтверждаются внесением задатка , он устанавливается дополнительно. При отсутствии конкурентов на торгах стоимость остается неизменной. Результатом станет передача территории в аренду победителю аукциона, после чего он может начинать на ней строительство. Только после возведения объекта можно его официально зарегистрировать. Аукцион по инициативе покупателя – государственные аукционы проходят регулярно, участок выбирается властями. То есть, какой лот выставлен, за тот покупатели и борются. В случае, если лицо положило глаз на конкретный надел, а ни с какой стороны претендовать на него не может, можно самолично организовать торги. Происходит все точно так же, с присутствием риска сильного повышения цены и «ухода» участка к конкуренту. Покупка земли, взятой в аренду – здесь необходимо активно пользоваться этим наделом в течение нескольких лет. Тогда препятствовать выкупу никто не вправе.При положительном вердикте первой мерой следует провести постановку участка на кадастровый учет , так как без нее регистрация прав невозможна.
Мероприятия при этом такие:
Топографическая съемка и межевание территории. Заказать их можно в землеустроительной организации. Согласование границ с владельцами смежных участков. Так можно будет избежать конфликтных ситуаций в дальнейшем. Подача заявления на постановку объекта на учет в кадастровую палату. Проверка документов, занесение данных в единый кадастр. Получение выписки из ЕГРН со всеми техническими характеристиками угодий.
Необходимо также оформление документа , на основании которого возникли права собственности у владельца. Это будет договор купли-продажи , который составляется в 3 экземплярах. Он содержит:
Следующим шагом будет обращение в районный МФЦ или Росреестр для регистрации права собственности.
Зависит ли процедура оформления от назначения земли
От того, каким образом будет использована земля, и какой статус имеет покупатель, зависит несколько значимых факторов :
Численность необходимых бумаг – для юрлица документов нужно больше, так как помимо подтверждения права выкупа ему придется разъяснить цели осуществления сделки.
Сроки оформления сделки – юридических лиц, как правило, подвергают всесторонней проверке, поэтому и продолжительность принятия решений по всем пунктам значительно увеличивается.
Окончательная стоимость – физические лица оплачивают госпошлины гораздо меньшего размера, нежели юридические.
Чтобы облегчить и ускорить процедуру , можно прибегнуть к маленькой хитрости, которая абсолютно законна. Приобретение участка у администрации района изначально оформляется на физическое лицо, а затем происходит оформление договора купли-продажи юридическому лицу.
Есть также разница между участками под ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) . Во втором случае предполагается применение земли для возведения жилого дома для отдельной семьи. А на сельскохозяйственных угодьях из строений позволено возводить только сельхозпостройки (сараи, курятники, хлев, конюшня, амбар, погреб и т.п.). Что касается жилой постройки, то данный объект недвижимости для этого не предназначен. К тому же, самое важное, в дом, стоящий на земле ЛПХ, невозможно прописаться . Значит, в первом случае бумажной волокиты и денежных затрат будет меньше, чем во втором.
Какие документы необходимо предоставить для совершения сделки
Чтобы сделка считалась завершенной, нужно подать заявление в соответствующий орган.
А в дополнение к нему прикрепить имеющиеся на руках бумаги :
Стоимость процедуры
Цена участка всегда колеблется в зависимости от региона, потому что местные власти вправе по своему усмотрению устанавливать стоимость единицы площади.
Однако по закону она не может быть выше кадастровой стоимости земли, указанной в соответствующем документе. Если земли по каким-то причинам не значатся в реестре, то их цена может упасть до 10–50% величины, указанной в ЕГРН.
Государственная пошлина в данном случае составляет 200 рублей. Размер устанавливается Налоговым Кодексом РФ. При предоставлении пакета документов на регистрацию чек и его копия должны быть прикреплены в обязательном порядке.
Сделку обычно оформляют и заверяют у нотариуса . Стоимость его услуг иногда может розниться. Как правило, платит каждый участник сделки.
Помимо этого нужно будет оплатить процедуру межевания земли . Исполнители назначают цену и прописывают ее в договоре. 
Возможные льготы для покупателей
Получить земли от местных властей можно и бесплатно, только для этого очень долго нужно стоять в очереди, и не факт, что вообще можно дождаться. Покупка через аукцион может получиться не с первого раза, да и установленная цена к концу торгов сильно меняется. Некоторые категории граждан могут избежать всех этих неприятных обстоятельств.
Льготы , гарантирующие получение земельного участка бесплатно и вне очереди, есть у следующих лиц:
В каждом субъекте категории определяются индивидуально. К тому же условия сделки и постановки в очередь могут варьироваться от факта постоянного проживания на территории муниципалитета.
Помимо указанных категорий граждан по привязке к роду их деятельности, существуют еще несколько групп, относящихся к их имущественным правам в отношении данного земельного участка.
Безвозмездно вступить в права владения могут:
Арендаторы, построившие на этой территории жилой дом. Собственником участка официально признается лицо, на которого зарегистрировано жилье. Пользователи земли с правом пожизненного и бессрочного владения, по наследству. Наследники, вступившие в права владения участком, где были построены жилые дома.Окончательное оформление
Владелец сможет распоряжаться уже своей землей после того, как она будет должным образом зарегистрирована.
Подтверждать это будет выписка из ЕГРН и передаточный акт. Осваиваться данные угодья могут согласно разработанному и утвержденному плану.
Выкуп земли у администрации района имеет неоспоримые преимущества перед сделкой с частными лицами:
Гарантированное отсутствие каких-либо долгов. Строгое соответствие всех действий законодательным нормам, никаких «темных» схем. Такая сделка обычно не затягивается надолго.Так что, если есть тяга к загородному воздуху, отсутствию суеты, экологичности и нет желания переплачивать и быть обманутым, стоит обращаться к местным властям.
О правилах участия в аукционах по продаже земельных участков рассказано в следующем видеосюжете: