Кадастровая стоимость недвижимости
Опубликовано: 06.09.2018
Вся существующая недвижимость, так или иначе, оценивается с выражением в денежных эквивалентах и непосредственно полученный результат сказывается на вопросах, связанных, в первую очередь, с налогообложением. Несмотря на то, что данным вопросом занимаются специальные эксперты, каждый владелец должен понимать, что собой представляет кадастровая стоимость и можно ли повлиять на её результаты, если вы с ними не согласны.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость недвижимости определяется государственными органами на основании ряда характеристик, которые влияют на ценность объекта. Это не только технические параметры и общая площадь, но также место расположения, инфраструктура, наличие систем коммуникации, состояние, целевое назначение и так далее. На сегодняшний день такая оценка значительно превышает инвентаризационную стоимость и отличается от рыночной цены, не превышая её. Впрочем, на практике иногда случаются нарушения и тогда необходимо ходатайствовать о пересмотре.
Кадастровая оценка квартиры: как рассчитать и оспорить налог
Кадастровое оценивание представляет собой именно рыночную цену, но определяемую государством с использованием массовых методов, а не индивидуального подхода. Тем не менее, последний тоже возможен, но исключительно по ходатайству владельца или иного заинтересованного лица, которое берт все сопутствующие расходы на себя.
Зачем нужна, где используется
Рассматривая вопрос, для чего нужна кадастровая стоимость, необходимо выделить следующее:
в первую очередь от неё зависит размер налогообложения, это основной критерий для сборов; рыночную цену также, как правило, устанавливают, ссылаясь на кадастровую оценку (что важно перед заключением сделки с продажей, рентой, арендой и прочими); для установления суммы оплаты при аренде или покупке недвижимости, принадлежащей государству, муниципальному органу; при определении размеров административных штрафов, государственной пошлины.
Следует учитывать, что инвентаризационная, рыночная и кадастровая оценка теперь абсолютно разные понятия и показатели, которые рассчитываются совершенно по разным принципам. Каждый собственник недвижимого имущества должен периодически следить за тем, во сколько оценена его собственность, поскольку от этого параметра может зависеть в данный момент многое, не считая налогов. Более того, ошибки кадастрового инженера не такая большая редкость (неправильная методика, учёт недостоверных сведений, прочие оплошности), из-за чего стоимость может быть значительно завышенной, а это ощутимо сказывается в частности на владельцах земельных участков.
Что оценивается
Государственному кадастровому оцениванию подлежит абсолютно вся недвижимость, поставленная на учёт в кадастровой палате (Росреестре). Иными словами, это жилые и нежилые квартиры, частные и многоэтажные дома, нежилые здания и помещения, земельные участки. Без становления объекта на учёт у него не может быть законного собственника и, соответственно, ни одна сделка не может быть произведена.
Квартира
Массовость экспертизы сказывается на квартирах сильнее всего, так как для оценивания берутся сразу группы домов, часто вовсе кварталы. При этом квартиры даже в одном и то же доме, которые расположены друг над другом, имея идентичные технические характеристики и площадь, далеко не всегда равнозначны. Так, например, вы сделали в своём жилье капитальный ремонт, полностью поменяли сантехнику, улучшили условия проживания насколько это возможно, но при этом кадастровая цена вашей квартиры, определённая государственными органами, будет идентична квартире под вами, в которой ремонта не было двадцать лет и проживать в ней абсолютно не комфортно. В таких случаях, особенно перед сделками, может потребоваться досрочный пересмотр стоимости.
Действующее российское законодательство позволяет гражданам обращаться в суд для оспаривания кадастровой стоимости, если в досудебном порядке решить этот вопрос не удалось. Более того, физические лица могут сразу обращаться к судебному органу, не подавая заявление в комиссию, в то время, как юридические лица обязаны обратиться сначала именно туда.
Помимо своих требований, вам придётся их не только существенно обосновать, но и приложить документы, на основании которых строятся ваши требования, а также доказательства того, что оценка проводилась неправильно или с использованием недостоверной информации. По ошибке кадастрового сотрудника тоже часто цена бывает определена неверно, и ответственность за это лежит на них и на организации, к которой они относятся. То есть, в качестве ответчика будет в любом случае юридическое лицо.
Кроме того, необходимо заказать и оплатить работу независимому оценщику, предоставляя суду результаты его оценки. Это важно, несмотря на то, что будет назначена повторная экспертиза.
Зачастую следует обращаться за помощью к профессиональному юристу, чтобы, как минимум, правильно составить исковое заявление. Например, если в нём вы не укажете требования о погашении судебных издержек истцом, платить за всё придётся по умолчанию вам самостоятельно. Неграмотный подход к делу означает невысокие шансы на успех и, даже добившись желаемого, можно оказаться в итоге в минусе.
Дом
Частные и многоэтажные дома оцениваются по тем же правилам, что и прочая недвижимость. Принимаются во внимание те же факторы, то есть инфраструктура, место нахождения, коммуникации (электроэнергия, отопления, вода и прочее), удалённость от города и так далее. Собственникам, которые занимались строительством самостоятельно, приходится по своей же инициативе ставить здание на государственный учёт, иначе постройка будет считаться незаконной.
Информация о стоимости зачастую требуется не столько для сделок с отчуждением, сколько при разделе наследства или супружеского имущества при разводе.
Земельный участок
Земля считается наиболее ценным ресурсом в России, поэтому её кадастровая государственная стоимость всегда высока. Она зависит не только от площади, инфраструктуры и подведённых систем коммуникации, но по большей части от целевого предназначения, вида использования, выгоды, которую можно с неё получить. Подход к оцениванию земель, пожалуй, чаще всего более приближён к индивидуальной экспертизе, в зависимости от объекта, но для тех же СНТ он всё-таки слишком объективен.
Поскольку собственники земель обязаны платить на них налоги, очень часто приходится оспаривать установленную цену, которая завышена. Поскольку самый главным критерием при расчётах налоговых сборов является именно кадастровая цена, если её определили неправильно и завысили, налог, соответственно, тоже будет завышен. Когда такое происходит, владелец собственности, в соответствии с принятым 4-го мая 2012-го года законом Министерства экономического развития в России №263, имеет право обратиться в территориальный орган Росреестра и попросить пересмотреть оценку.
Подобными делами занимается специальная комиссия, которая есть при каждом отделении, и их работа основывается на вашем письменном заявлении с обоснованием причин для досудебного пересмотра. На практике такое бывает не редко, поскольку недвижимость оценивается группами и случается так, что владелец обыкновенной квартиры оказывается должен платить столько же, как собственник элитного жилья. В таком случае ему нужно обратиться с заявлением самостоятельно, предварительно убедившись в неправомерной оценке и посмотрев, кто именно проводил оценочные работы (в Росреестре и ЕГРН есть эта информация и она общедоступная).
Кто оценивает
Кадастровая стоимость жилья или нежилого помещения, здания, участка земли инициируется государством каждые несколько лет. Периодичность переоценки зависит от региона. При этом необходимо иметь в виду, что кадастровые сотрудники не рассматривают каждую территорию или квартиру отдельно, берутся сразу целые группы недвижимости, имеющей общие черты (зачастую кварталы) и оцениваются объективно. Таким образом, две жилплощади, находящиеся в разных домах одного квартала, может быть оценена в равную стоимость, будучи в действительности не равнозначными. Кроме того, нельзя забывать и о том, что при расчётах во внимание берётся нынешняя экономическая ситуация в регионе. Нюансов в действительности много, тем не менее, выделяют несколько основных методов оценивания недвижимого имущества.
|
Методы кадастровой оценки |
|
| Сравнительные | Помимо характеристик, учитывается цена, по которой продаются аналогичные объекты недвижимости по конкретному региону. Это основной метод, который не применяется только в том случае, когда это по каким-либо причинам невозможно. |
| Доходные | Оценивание проводится на определении, какую прибыль реально получить от использования данных объектов, включая их передачу в аренду. |
| Затратные | В большей мере применимо для земельных участков, которые отнесены к категории общего пользования или находятся под сервитутом. Также актуально для земель в СНТ. |
| Комбинированные | Когда при оценке применяется сразу несколько и трёх перечисленных выше методов. |
Как рассчитывается
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется в следующем порядке, состоящем из комплекса стандартных действий:
На сегодняшний день всеми кадастровыми вопросами занимается Росреестр, к которому отнесена теперь и кадастровая палата. На основании данных, внесённых в ЕГРН, налоговая служба рассчитывает размеры налогов для физических и юридических лиц.
Что же касается кадастровой оценки земли, здесь учитываются более индивидуальные характеристики, применяя положения Земельного действующего кодекса Российской Федерации. В частности имеется в виду территориальное место расположения участков, их общая площадь, целевая категория (под индивидуальное жилищное строительство, сельскохозяйственный, садоводческий, лесной фонд и так далее), а также виды разрешённого использования.
Как можно узнать
Кадастровую стоимость недвижимого имущества в обязательном порядке утверждают с внесением изменений в ЕГРН. Это делается независимо от того, кто стал инициатором процедуры оценивания – государство планово или собственник по каким-либо причинам. Поскольку информация об оценивании является общедоступной, каждый заинтересованный вправе ней поинтересоваться и получить ответ. Сделать это можно:
Всё, что вам необходимо для запроса, это знать кадастровый индивидуальный номер интересующей недвижимости или её точный адрес. По этим данным можно получить и прочую необходимую информацию по объекту. Вы можете сделать это мгновенно и бесплатно через виджет ниже.
Следует сразу определить, зачем вам понадобилась информация и что вы будете с ней делать. Если хотите ознакомиться – бесплатные онлайн сервисы самый оптимальный вариант, но когда речь идёт о спорах, ипотеке, прочих вопросах, где данные нужно предоставить в какую-либо организацию, придётся обращаться за официальной выпиской. Такой документ выдаётся любому заинтересованному лицу.
Информацию о кадастровой стоимости в виде соответствующей справки или более расширенного документа – выписки из Единого государственного реестра недвижимости – можно получить одним из перечисленных выше способов. Такие сведения предоставляются бесплатно всем заинтересованным лицам. Для подачи запроса необходимо знать либо кадастровый номер интересующего имущества, либо точный адрес его месторасположения. При себе нужно иметь только документ, удостоверяющий личность, то есть паспорт гражданина Российской Федерации.
Получение сведений в виде выписки из ЕГРН платное, поскольку вы получаете доступ к расширенным характеристикам недвижимости. Любой из полученных документов, даже если он в электронном виде, будет иметь равную юридическую силу. По сути, разница в том, каким способом подать запрос, заключается только в удобстве и скорости получения готового ответа.