Погодьтеся, що при нинішньому рівні купівельної спроможності в нашій державі далеко не кожен може дозволити собі придбати житло відразу, заплативши всю суму, навіть якщо мова йде про покупку житла економ-класу. Частина громадян вирішує житлове питання беручи квартиру або будинок в оренду, що теж недешево, крім того завжди є ризик виникнення непорозумінь з власником. Ті ж, хто все-таки хочуть купити власне житло вже і зараз, але не мають при собі всієї суми, як правило, звертаються до кредитних установ - банки.
Саме на такий випадок українським законодавством передбачена іпотека або іпотечний кредит. Цей термін з'явився в Україні не так вже й давно, в порівнянні із західними країнами - Закон України про іпотеку вступив в силу в 2004 році.
Якщо коротко, то іпотека (в перекладі з грец. Застава) - це різновид довгострокового кредитування, де права кредитора (банку) забезпечені нерухомим майном. При цьому не обов'язково вже мати власну нерухомість для застави - гарантом виконання зобов'язання перед кредитором може виступати житло, на яке власне і беруться кошти. На відміну від поширеної думки, іпотечний кредит може видаватися не тільки для покупки нерухомості, але і для інших цілей: розвитку власного бізнесу, проведення ремонту житла. Але тут ми розглянемо іпотечний кредит саме в контексті отримання коштів на квартиру.
Очевидною перевагою іпотечного кредиту є можливість отримати власне житло вже сьогодні, без необхідності збирати гроші довгі роки, а погашення відбувається щомісяця, що спрощує планування бюджету. У нинішніх реаліях банки зазвичай не видають кредити на житло строком більш ніж на 20 років, що як раз приблизно відповідає періоду зміни одного покоління. При цьому майже всі банки надають можливість оплатити кредит достроково (виконати зобов'язання перед кредитором).
КУПИТИ КВАРТИРУ У ЛЬВОВІ
Звичайно, можливість отримати житло відразу - це великий плюс. Але незважаючи на свою, на перший погляд, простоту, іпотечні кредити мають деякі нюанси. Серед них додаткові витрати, а саме:
- Разова комісія за надання кредиту (в середньому це 1,5% від суми кредиту)
- Річна процентна ставка (~ 17-20%)
- Витрати на страхування іпотеки та життя позичальника
- Оплата послуг нотаріуса
- Витрати на експертну оцінку нерухомості
- Деякі банки беруть штраф за дострокове погашення кредиту
Тому при розрахунку свого бюджету варто заздалегідь порахувати можливі додаткові витрати.
Не варто також забувати, що банки встановлюють серйозні вимоги до позичальника і будуть ретельно перевіряти вашу кредитну історію і платоспроможність, разом з цим знадобиться підготувати досить солідний пакет документів, в тому числі стандартний набір для будь-яких фінансових установ:
- паспорт
- Ідентифікаційний код
- Довідка про доходи з місця роботи
- Свідоцтво про шлюб або про розлучення
- Згода чоловіка / дружини
Залежно від конкретного банку, можуть відрізнятися розміри річних ставок (також в залежності від типу ринку нерухомості: первинний або вторинний), мінімальні розміри першого внеску, програми лояльності тощо. Всього таких комбінацій може бути десятки, але спільною рисою для всіх іпотечних кредитів є значна кінцева переплата, яка може становити 100-200% від отриманих в кредит коштів.
Звідки ж беруться такі суми? Давайте розглянемо це на прикладі класичної схеми, яка дієва для будь-якого банку України: нехай ми хочемо купити житло вартістю 2000000 грн., Перший внесок при цьому 25% (500 000 грн.) Вже сплачено, річна ставка дорівнює 17.9%. , Пропонований банком щомісячний внесок становить 23300 грн. Відповідно за 1 рік необхідно сплатити тільки відсотків на суму 268 500 грн. (Це 17.9% від суми 1500000 грн.), В той час як загальна сума щомісячних внесків за рік складе 279 600. Звідси випливає, що фактично ми за перший рік оплачуємо лише 11 100 грн. тіла кредиту, а решту - це відсотки. Звичайно, у міру оплати залишкова сума кредиту буде зменшуватися а разом з нею і відсотки, тому з роками тіло кредиту погашатиметься все більше а відсотки ставати менше, оскільки щомісячна ставка є фіксованою.
Логічно, що при такій схемі вигідно погашати іпотеку чим швидше, мінімізуючи цим загальну суму переплат (звичайно, якщо банк дозволяє дострокове погашення). Чим довший період оплати - тим більшою вийде загальна сума переплати.
Ще одним плюсом кредиту на житло є перевірка перед покупкою банком об'єкта нерухомості на «юридичну чистоту» - кредитор так само як і ви зацікавлений в тому, щоб підписання договору пройшло без проблем.
Ми вирішили поцікавитися думкою експертів ринку нерухомості Львова , Яка ж ситуація з іпотечним кредитуванням і на що слід звернути увагу, щоб уникнути труднощів при отриманні кредиту на житло.
Онуфрієнко Микола Петрович - керівник відділу купівлі-продажу нерухомості компанії "Дуоком":
«На сьогодні іпотечне кредитування почало знову набирати обертів на ринку нерухомості Львова. Ще рік-два тому у людей було мало можливостей отримати кошти в кредит під заставу нерухомого майна (іпотека). Пояснення цього - несприятлива економічна ситуація на ринку банківських послуг і в країні в цілому. За неофіційними даними минулого року, орієнтовно 7-9% покупців купували житло на вторинному ринку користуючись при цьому кредитом в банку. Основна складність при отриманні кредиту в банку під заставу нерухомості - це наявність офіційних доходів, які можна підтвердити. Банки сьогодні не приймають до уваги неофіційні доходи, страхуючи себе від небажаних ризиків. Тому кожен, хто хоче отримати кредит під заставу нерухомості, крім того, в першу чергу повинен володіти офіційними документами, що підтверджують походження їх щомісячного доходу. »
Законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України та закону України про іпотеку, про який ми вже згадували вище. У ньому дається наступне визначення іпотеці: це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця (позичальника), згідно з яким іпотекодержатель (кредитор) має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника.
Щоб вже після отримання іпотечного кредиту не натрапити на «підводні камені», варто заздалегідь і чим ретельніше ознайомитися з порядком регулювання відносин між іпотекодавцем і іпокодержателем і базовими положеннями Закону. Їх багато, і вони залежать від багатьох змінних, в тому числі від типу нерухомості, що передається в заставу. Наприклад, варто звернути увагу на такі речі:
- Важливо, що до моменту погашення заборгованості позичальником на нерухоме майно встановлюється заборона на відчуження та будь-які інші угоди.
- Нерідкі випадки, коли житло перебуває у спільній власності. У такому випадку воно може бути передано в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згоду всіх співвласників. Якщо ж частка в спільному майні виділена в натурі з наявним правом власності на неї як на окремий об'єкт, то згода інших співвласників не потрібно. Іпотекодавець (позичальник) зобов'язаний до укладення іпотечного договору повідомити про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки включаючи ті, які не зареєстровані в установленому законом порядку. У разі порушення цього обов'язку відповідальність несе іпотекодавець ..
- Хоча після укладення договору іпотеки нерухомість і залишається у володінні і користуванні власника, але такі дії як відчуження, передача в іпотеку, передача предмета іпотеки в спільну діяльність, лізинг або оренда можливі тільки за згодою кредитора. Зверніть увагу, що іпотекодавець має право заповідати передане в іпотеку нерухоме майно, а правомочність, що обмежує це право, є нікчемним. В обов'язки позичальника входить проведення поточного ремонту і збереження нерухомості в належному стані (якщо інше не передбачено договором) за свій рахунок.
- Не менш важливим є питання виселення мешканців з житла, що знаходиться в заставі. Звернення стягнення на передане в іпотеку житло є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей в тому випадку, якщо:
- договір оренди був укладений до моменту укладення іпотечного договору і про цей договір був проінформований кредитор або якщо такий договір був укладений в установленому законом порядку;
- договір оренди був укладений після укладення іпотечного договору, але за згодою кредитора (іпотекодержателя).
До речі, теми оренди житла та іпотеки ми частково стосувалися в попередній нашій статті: Податок з оренди квартири, офіційний договір оренди і законна здача житла
Договір іпотеки слід оформляти юридично грамотно, чітко і однозначно обмовляючи права і обов'язки сторін в різних ситуаціях - це зменшить ризик виникнення непорозумінь і може заощадити ваш час в майбутньому. Так, якщо необхідно буде внести зміни або доповнення до іпотечного договору, їх необхідно нотаріально засвідчити, а за тим самим виданої заставної знадобиться її анулювання та повторна видача в установленому законом порядку.
Договір укладається між іпотекодавцем (позичальником) і іпотекодержателем (кредитором) в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Нижче наведемо істотні умови, які повинен містити договір іпотечного кредиту. У разі відсутності хоча так однієї з них, він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.
- Для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб: найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців. Для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб: прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси і ІІН в Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків.
- Зміст і розмір основного зобов'язання, строки і порядок його виконання.
- Опис нерухомості, що передається і іпотеку, яке є достатнім для її ідентифікації, реєстраційні дані (якщо це земельну ділянку - її цільове призначення).
- Посилання на видачу заставної (заставна - це іпотечний цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням) або її відсутність.
В іпотечному договорі можуть також міститися й інші положення, зокрема визначення вартості об'єкта переданого в заставу, посилання на документ, що підтверджує право власності позичальника на нерухомість, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки. До речі, якщо повернення кредиту забезпечується заставою нерухомості, на покупку якої і береться кредит, то договір купівлі-продажу і іпотечний договір можуть укладатися одночасно.
В наші дні практично кожен банк серед пакету послуг має кредити на житло (іпотеку) з найрізноманітнішими умовами, що безпосередньо свідчить про поширеність цього виду застави в нашій державі і його дієвість і зручність як інструменту для миттєвого отримання коштів на придбання житла.
статтю підготував Анатолій Грінёх ,
керівник відділу реклами компанії "Дуоком"