- Основні положення і етапи оформлення іпотеки
- Етапи оформлення іпотеки в Ощадбанку
- Види і умови іпотечних кредитів Ощадбанку
- Способи придбання житла без першого внеску в Ощадбанку
- Кредитування сімей з дітьми
- Використання материнського капіталу
- Військова іпотека
- рефінансування
- застава нерухомості
- Завищення вартості житла, що купується
- Отримання споживчого кредиту для першого внеску
- Як зробити розрахунок своєї іпотеки
- Малюнок: Приклад розрахунку іпотеки за допомогою кредитного калькулятора
- підсумки
На іпотеку припадає майже половина виданих кредитів Ощадбанку населенню. Це не випадково. Адже вона для багатьох є єдиним шансом на особисту квартиру. Варіанти отримання такого кредиту різні: на покупку первинного і вторинного житла; відрізняються термінами, ставками і сумами; з початковим внеском і без нього.
Основні положення і етапи оформлення іпотеки
Варіант без початкового внеску затребуваний позичальниками в двох випадках:
- немає фінансової можливості швидко зібрати необхідну суму;
- немає часу на збори, потрібно стрімко вирішити житлове питання.
Банки воліють давати іпотечні кредити з початковим внеском. При цьому, чим більше його розмір, тим краще для банку. Адже чим більше особистих коштів вклав позичальник, тим сильніше він боїться їх втратити. Тим краще його платіжна дисципліна.
Зі зменшенням внеску, зростає ризик. Банк компенсує ризик зростанням ставки відсотка. Тому кредит без внеску коштує дорожче. Сбербанк кредитує зі внеском, який варіюється від 15 до 50%. Але іпотеку без початкового внеску в Ощадбанку в 2019 р оформити теж можливо.
Етапи оформлення іпотеки в Ощадбанку
- Збір документів для схвалення заявки.
- Надання документів банку.
- Отримання схвалення.
- Вибір нерухомості.
- Збір і документів по нерухомості.
- Висновок кредитного договору та оформлення супутніх документів.
- Реєстрація майнових прав в Росреестра.
- Отримання кредиту.
Які документи необхідні
Для схвалення заявки потрібно:
- Заява;
- паспорт з реєстрацією;
- другий документ (наприклад, права, закордонний паспорт або військовий квиток);
- підтвердження доходів.
Якщо є созаемщик, по ньому потрібен аналогічний пакет документів.
За схвалення кредиту, додатково будуть потрібні:
- документи на нерухомість;
- документи по початкового внеску. Навіть якщо він сплачується за рахунок материнського капіталу.
Для кредиту сім'ям з дітьми, знадобиться:
- підтвердити реєстрацію шлюбу (для повних сімей);
- підтвердити народження дітей;
- при наявності созаемщиков, підтвердити спорідненість.
При використанні материнського капіталу буде потрібно:
- сертифікат на материнський капітал;
- довідка Пенсійного фонду.
Види і умови іпотечних кредитів Ощадбанку
Параметри кредитів за різними програмами відрізняються істотно: за термінами, ставками та сумами.
Таблиця: Умови іпотеки Ощадбанку 2019
Програма Термін, років Сума Ставка,% Перший внесок,% Іпотека з держпідтримкою для сімей з дітьми 1-30 300 тис. - 8 млн руб. 6-9,5 Від 20 Акція на новобудови 1-30 Від 300 тис. 7,9-9,5 Від 15 Купівля готового житла 1-30 Від 300 тис. 8,6-9,5 Від 15 Програма з материнським капіталом 1 -30 Від 300 тис. Від 8,9 Від 15 Рефінансування іпотеки 1-30 1-7 млн. 9,5-12 Будівництво житлового будинку 1-30 Від 300 тис. 9-10 Від 25 Заміська нерухомість 1-30 Від 300 тис . 9,5 Від 25 Застава нерухомості 20 0,5-10 млн. 12 Не вказано Військова іпотека до 20 до 2,33 млн. 9,5 Не вказано
У таблиці наведено ставки, що діють для зарплатних клієнтів банку і за умови страхування життя. Для позичальників, які не є зарплатними клієнтами банку, ставка відсотків буде підвищено на 0,5%.
Страхування життя і здоров'я є добровільним. Але при відмові від страховки, банк збільшить ставку на 1%.
По ряду програм діє онлайн реєстрація, що дозволяє економити 0,5% від кредитної ставки. В Ощадбанку оформити іпотеку може навіть пенсіонер. За деякими програмами вік позичальника обмежений 75 роками.
9 програм пропонує Сбербанк. Іпотека без первісного внеску зустрічається рідко. Наприклад, рефінансування, військова іпотека або застава нерухомості (по суті, звичайний нецільовий кредит із заставою, що не іпотечний).
Однак є й інші способи взяти іпотеку без особистих грошей. Навіть якщо в програмі банк передбачив перший внесок.
Способи придбання житла без першого внеску в Ощадбанку
Взяти іпотеку в Ощадбанку без першого внеску за допомогою таких дій:
- за програмою «Кредитування сімей з дітьми», отримавши субсидію від держави;
- використовуючи материнський капітал в якості внеску;
- по «Військової іпотеку»;
- через рефінансування раніше оформленої іпотеки;
- завищивши вартість житла, що купується;
- отримавши позику під заставу наявної нерухомості;
- оформивши одночасно з іпотекою звичайний кредит.
Зупинимося детальніше на найбільш поширених варіантах.
Кредитування сімей з дітьми
В Ощадбанку діє нова програма для сімей, в яких з початку 2019 р до кінця 2022 р народилася друга або третя дитина. Умови програми пільгові. Ставка 6%, сума до 8 млн руб. для москвичів і до 3 млн руб. для інших росіян, термін до 30 років.
Пільгова ставка діє тільки на початку терміну кредиту:
- перші 3 роки при народженні другої дитини;
- перші 5 років при третьому.
Банку не вигідний такий низький відсоток, тому держава здійснює доплату.
За загальним умовам перший внесок від 20%. Але позичальник може отримати бюджетну допомогу на оплату частини вартості житла. Субсидія обмежений 30% вартості, що досить для покриття початкового внеску.
У 2019 р претендувати на субсидію для поліпшення житлових умов можуть сім'ї:
- громадян Росії до 35 років (вік кожного з подружжя);
- оформивши офіційний шлюб;
- не мають власного житла;
- мають мінімум одну дитину;
- із середнім доходом на людину вищою за прожитковий мінімум.
Щоб стати учасником програми субсидування, потрібно подати заяву в районну адміністрацію.
У 2019 року в програму внесено зміну. Нові учасники програми зможуть використовувати субсидію виключно для покупки первинної нерухомості і участі в пайовому будівництві.
Використання материнського капіталу
Материнський капітал використовують для оплати першого внеску в Ощадбанку за програмами кредитування готового і споруджуваного житла. Отримання і використання капіталу стає можливим при появі другої дитини.
Щоб розпорядитися капіталом і направити його на перший внесок, слід звернутися в територіальне відділення Пенсійного фонду РФ. Це можна зробити особисто або через Інтернет.
До заяви прикладають документи:
- копія договору по кредиту;
- копія зареєстрованого іпотечного договору.
Протягом 40 днів від подачі заяви, Пенсійний фонд перерахує гроші. Молода сім'я зобов'язана оформити нерухомість в часткову власність.
Військова іпотека
Держпрограма «Військова іпотека» діє з 2005 р Щорічно на особистий рахунок військовослужбовця держава перераховує грошову суму. З 2016 року - 245,88 тис., В 2017-260 тис., В 2019-268 тис. Руб. Військовослужбовці, які протягом трьох років були учасниками накопичувальної іпотечної системи, мають право оформити іпотеку. І використовувати накопичені гроші на перший внесок.
В рамках держпрограми купують нерухомість на вторинному ринку, в новобудові або беруть участь в пайовому будівництві. Кредит погашає за рахунок бюджетних коштів "Росвоеніпотека». Розмір щомісячного платежу відповідає 1/12 частини розміру накопичувального внеску військовослужбовця.
Розмір кредиту в 2019 р до 2,33 млн, термін обмежений 45-ма роками позичальника.
рефінансування
Відмінності рефінансування від інших житлових кредитів Ощадбанку:
- видається не для покупки нерухомості, а для погашення раніше взятої іпотеки (зазвичай для зменшення плати за кредитом);
- рефінансувати можна кредит стороннього банку або Ощадбанку;
- якщо рефінансується сторонній кредит, заставу перереєстровується на Ощадбанк;
- дозволяє об'єднати кілька кредитів в один, в тому числі іпотечний зі споживчим.
Ставка Ощадбанку відрізняється для зареєстрованої та незареєстрованої іпотеки. Для зареєстрованої - нижче.
Банк дає кредит в межах 80% вартості нерухомості.
застава нерухомості
Ця нецільова програма, тобто кошти можна витратити на будь-які цілі. У тому числі на покупку нерухомості. Але, на відміну від іпотеки, застава оформляється не на придбану, а на вже наявну нерухомість.
Розмір кредиту визначається вартістю заставної нерухомості (до 60% від цієї суми) і платоспроможністю позичальника. Якщо схваленої суми буде достатньо для покупки нового житла, то питання про внесення першого внеску не ставиться. У нецільовому кредиті він взагалі не передбачений.
Завищення вартості житла, що купується
Завищення вартості є незаконним, але використовується в ряді випадків. Це спосіб обходу вимог банку по початкового внеску. Для цього потрібно вказати в кредитному договорі завищену вартість квартири.
Наприклад, банк вимагає початковий внесок 15%, на який у позичальника немає можливості знайти кошти. Квартира коштує 1,7 млн. Для вирішення проблеми потрібно в договорі вказати 2 млн, замість 1,7. Різниця в 300 тис. Буде початковим внеском.
Збільшену ціну потрібно вказувати в усіх документах, в тому числі в договорі купівлі-продажу. Механізм відрізняється для первинного і вторинного ринку.
На первинному ринку це можливо через домовленість із забудовником і отримання від нього позики. У нашому прикладі 300 тис. Забудовник зацікавлений в реалізації житла і може погодитися на угоду. Тим більше, запозичення носить формальний характер.
Гроші не видаються на руки, вони залишаються у забудовника і оформляються в якості першого платежу за квартиру. Після цього забудовник видає документ для банку про те, що свою частину позичальник вніс.
Потім банк видає кредит розміром 1,7 млн руб., Перераховуючи їх забудовнику. Зазвичай 300 тис. Йде на погашення позики і залишок на остаточну оплату житла.
Для вторинного ринку чинять інакше. Найчастіше оформляють розписку, про отримання початкового внеску, вказують в договорі купівлі-продажу завищену вартість житла. І домовляються про завищення вартості з оцінювачем.
Складнощі і ризики, що виникають при завищенні вартості:
- Іноді банки вимагають розміщення початкового внеску заздалегідь на поточному рахунку позичальника. Проблема вирішується оформленням договору позики. Краще через нотаріуса.
- Продавець не завжди погоджується вказати підвищену вартість. Для нього це загрожує збільшенням податків. Дана проблема вирішується компенсацією. Сума виходить невелика.
- Покупець також заплатить підвищений податок. Його може перекрити отриманий податкове вирахування.
- При оформленні податкового вирахування, факт покупки житла за завищеною вартістю може бути розкритий. Це загрожує кримінальною відповідальністю за шахрайство.
- Багато оцінювачі не йдуть в змову, особливо якщо вони акредитовані банком. Домовитися простіше, якщо житло продається за ціною нижче ринкової. Можна провести оцінку незалежним експертом. Але банк має право перевірити правильність оцінки.
Отримання споживчого кредиту для першого внеску
Іноді люди намагаються вирішити проблему відсутності початкового внеску за допомогою споживчого кредиту або кредитної картки. Для цього потрібно подати заявки одночасно на іпотечний і споживчий кредит.
Якщо обидві заявки подаються до Ощадбанку, найімовірніше схема буде розкрита. Клієнту відмовлять. Споживчий кредит простіше оформити в іншій кредитній організації.
Складнощі і ризики:
- Слід оформляти споживчий кредит так, щоб на момент прийняття рішення по іпотеці, кредиту ще не було. Якщо він вже буде оформлений, і ви не вкажіть відомості про нього в заявці на іпотеку, фахівці Ощадбанку обов'язково про це дізнаються. В іпотеці буде відмовлено через приховування інформації.
- Якщо не приховувати інформацію від банку, шанси теж близькі до нуля. Банк схвалює іпотеку, коли не більше 50% доходів підуть на платежі. Наприклад, передбачуваний платіж по іпотеці 20 тис. Руб. Доходи 48 тис. Руб. Платіж забирає 42% доходів. Кредит схвалюють. Якщо для початкового внеску оформляється кредит в сумі 200 тис. На 5 років за ставкою 18%. Щомісячний платіж складе 5,2 тис. Банк вважатиме загальне боргове навантаження. За двома кредитами це 25,2 тис. Руб. або 63% доходу. У кредитуванні відмовлять. Тобто доходи повинні бути достатні для погашення всіх передбачуваних кредитів.
- Після прийняття банком рішення, слід оформити споживчий кредит до моменту видачі іпотеки. Фахівці іншого банку, при оформленні споживчого кредиту, обов'язково також попросять зазначити в заявці інформацію про раніше отримані кредити.
- Сбербанк може пізніше розкрити цю схему. Особливо, якщо по іпотеці затримувати платежі. У цьому випадку банк може зажадати дострокового розірвання договору. А за шахрайство загрожує кримінальна відповідальність.
Якщо ви не маєте можливості використовувати для початкового внеску материнський капітал або брати участь у військовій іпотеці. Якщо немає нерухомості у власності, для отримання застави. Оформити іпотеку без внеску в Ощадбанку складно. Якщо іншого способу немає, потрібно вибирати законні способи обходу умов по внеску. І важливо вміти рахувати свої доходи і визначати можливості погашення іпотеки.
Як зробити розрахунок своєї іпотеки
Для розрахунку іпотеки скористайтеся кредитним калькулятором. Розрахувати кредит можна тут .
Малюнок: Приклад розрахунку іпотеки за допомогою кредитного калькулятора
Для цього потрібно заповнити поля із зазначенням кредитної програми, вартості нерухомості, розміру початкового внеску і бажаного терміну кредиту (значення підкреслені червоним).
Калькулятор автоматично вказав ставку за даною програмою, суму кредиту і щомісячний платіж.
Зробимо розрахунок варіантів кредиту різного терміну за умов:
- ціна квартири 2 млн руб .;
- початковий внесок за рахунок материнського капіталу. Його розмір в 2019 р 453 026 руб .;
- ставка кредиту з урахуванням держпідтримки 6%;
- дохід 40 тис. руб .;
- Кредит 1 546 974 руб. (Вартість квартири за мінусом материнського капіталу).
Таблиця: Приклад розрахунку
Термін кредиту, років Щомісячний платіж, руб. Співвідношення платежу і доходу,% Мінімальний дохід для схвалення, руб. Переплата, руб. Переплата,% 7 22 600 56,5 45 200 351 426 22,7 10 17 175 42,9 34 350 514 026 33,3 15 13 055 32,6 26 110 802 926 51,9 20 11 084 27,7 22 168 1 113 186 71,9 30 9 275 23,3 18 550 1 792 026 115,8
Для терміну 10 років, платіж зменшується до 17 175 тис. Руб. У відсотках від доходу він становить 42,9%. Цього вже достатньо для одобренія.С зростанням терміну знижується розмір щомісячного платежу. Для 7 років платіж складе 22 600 руб. Це 56,5% доходу. Дохід 40 000 руб. недостатній. У кредиті буде відмовлено. Для схвалення заявки мінімальний дохід повинен скласти 45 200 руб.
Перш, ніж визначитися з терміном, слід ретельно зважити свої фінансові можливості. Банки дають кредит, якщо платіж забирає максимум половини доходу. Але психологи стверджують, що платіж повинен забирати не більше 1/3. Тоді позичальникові не доведеться істотно змінювати свій стиль життя. Він зможе вчасно і повністю розрахуватися з банком.
Легше платити кредит тривалого терміну. Наприклад, для терміну 30 років платіж складе 9 275. Але слід враховувати переплату. Переплата - це те, що доведеться заплатити банку крім суми кредиту. Переплата з збільшенням терміну зростає. Для 7 років вона становить 22,7% від кредиту. Для 30 років вже 115,8%. А адже в розрахунку враховані тільки відсотки. Страховку, вартість оцінки нерухомості та інші витрати ми не розглядали.
підсумки
Оформити іпотеку без початкового внеску можна. Військова іпотека, субсидія для сімей з дітьми і материнський капітал дозволяють це зробити. Але є й інші способи.
Перш ніж вдатися до одного з них, слід врахувати можливі ризики. І зіставити розмір доходів з платежами за кредитом. Розрахунок можна зробити за допомогою фінансового калькулятора.
Адекватна оцінка своїх фінансових можливостей дозволить уникнути проблем в майбутньому.