Слово «іпотека» у більшості громадян асоціюється з покупкою квартири на позикові кошти, але це далеко не єдиний вид нерухомості, який можна придбати за допомогою банківського кредиту. Іпотека пропонується і на таунхауси, і на апартаменти, і на заміські будинки, і на земельні ділянки.
сьогодні « Портал про нерухомість MetrInfo.Ru »Постарається розповісти про актуальні іпотечних програмах на дачі і ділянки.
Кредитні можливості
Іпотечних програм, за допомогою яких можна купити земельну ділянку або ділянка з дачним будинком , Сьогодні не так вже й мало. Хоча Андрій Владикін, керівник департаменту іпотеки і кредитів компанії «НДВ-Нерухомість», стверджує, що якщо до фінансової кризи 2008-2009 рр. подібні продукти існували в багатьох банках, то зараз їх число все ж зменшилася, це пов'язано з досить низькою ліквідністю такої застави, як дача або ділянка. «І крім того, якщо міська квартира - це найчастіше основне житло, на придбання якого люди готові брати кредити, то дача або ділянка - це не перша і не єдина нерухомість в родині. Тому вона, як правило, купується на вільні кошти », - зазначає Олексій Іванов, керівник проектів в Істрінському долині компанії «Вектор Інвестментс», а значить, далеко не кожен банк буде включати в свій портфель іпотеку на дачі і ділянки землі.
Правда, на думку Ігоря Богданова, комерційного директора КК ТМ «Своя земля», після кризи ситуація, навпаки, стала краще: раніше отримати кредит на покупку дачі або ділянки без підряду було досить складно, так як банки оцінювали ці сектори нерухомості як високоризикові, а зараз, коли високоприбуткових інструментів інвестування залишилося не багато, кредитні установи стали лояльніше. Це підтверджує і Ксенія кастової, експерт по заміській нерухомості компанії «Інком-Нерухомість», відзначаючи, що за останні 3 роки кількість угод з використанням іпотеки на заміському ринку зросла в 3 рази.
У будь-якому випадку, вибір програм на ринку є. Іпотеку на дачу і ділянки можна оформити практично у всіх провідних банках Росії: Ощадбанку, ВТБ24, Россельхозбанке, Газпромбанку, Росбанке, Нордеа банку, в банку «Уралсиб», Російському іпотечному банку, Транскредитбанка (ТКБ) і ін. Найбільшим гравцем на ринку заміської нерухомості залишається Сбербанк.
Також до списку можна додати АК Барс, ЮніКредит Банк, Абсолют Банк, банки «Глобекс» і «Зеніт», Райффайзенбанк, Московський Індустріальний Банк, Банк Москви, Зв'язок банк, «Кредит Європа Банк», Ренесанс-кредит, Альфа Банк, Промсвязьбанк. «Кредити на придбання земельної ділянки видають Промсервісбанк, Агропромкредіт, банк« Відкриття », Майстер-Банк, Россельхозбанк, Связь-Банк,« Російський Капітал », Московський кредитний банк», - повідомляє Борис Циркін, генеральний директор Kaskad Family.
Але програма програмі ворожнечу: їсти продукти, за умовами яких в заставу потрапляє нерухомість, що купується, тобто дача або земельну ділянку, а є іпотека під заставу вже наявної квартири або будинку, причому, як зазначає Наталя Коняхіна, директор департаменту іпотечного і споживчого кредитування СМП Банку, другий варіант дуже поширений, а ось перший - порівняно рідкісний. Причина тому, як вже зазначалося вище, - не дуже висока ліквідність дач і особливо ділянок.
«Ціна земельної ділянки носить невизначений характер, особливо коли він без комунікацій. Та й взагалі, у банків сьогодні дика алергія на землю, після кризи вони і так мають тисячі гектар у вигляді застав, і керівництво практично всіх банків отримало від акціонерів вказівку не брати в заставу більше жодної сотки », - стверджує Олександр Дубовенко, засновник компанії «ДУС ВУД». «Тобто програми цільових кредитів є, але банки не поспішають виділяти під них гроші, хоч би якості не був ділянку», - додає Володимир Щокін, генеральний директор компанії Altimus Development. Виняток тут становлять хіба що селища, які є власними активами кредитних установ і будуються за участю їх капіталів.
Тому якщо потрібно купити ділянку, то простіше отримати нецільової споживчий кредит, тим більше що ряд забудовників компенсує відсотки по таких позиках, щоб в результаті вони були схожі на ставки за програмами, розрахованим на квартири або котеджі. Одна з таких програм, наприклад, - «субсидувати кредит на придбання земельної ділянки», - розроблена компанією «Красива Земля» разом з «Кредит Європа Банком».
Основні умови
У порівнянні з іпотекою на квартири і навіть на таунхауси і котеджі програми кредитування на придбання дачі і тим більше земельної ділянки в багатьох банках дещо жорсткішим: процентні ставки вище - як зазначає Сергій Козлов, заступник голови правління СДМ-Банку, на 2-4 процентних пункту від стандартних іпотечних ставок, - а мінімальний початковий внесок іноді становить не менше 50% від вартості нерухомості. «Крім того, для заміської нерухомості більш суворі вимоги по страховці, так як вище ризики втрати майна», - додає Олександр Дубовенко ( «ДУС ВУД»). А ще банк може зажадати розширений пакет документів і зменшити максимальний термін кредиту.
Особливі вимоги пред'являються і до об'єктів кредитування. «Наприклад, земельна ділянка повинна мати цільове призначення - землі поселень (населених пунктів), землі сільськогосподарського призначення - і відповідну категорію дозволеного використання: для індивідуального житлового будівництва, для дачного будівництва або для ведення особистого підсобного господарства. Також, як правило, є обмеження за ступенем віддаленості об'єкта від міста. Для Москви це не більше 50 км від МКАД. Все, що знаходиться далі, банку менш цікаво », - запевняє Андрій Владикін (« НДВ-Нерухомість »). Причому, якщо говорити про дачі, то банки зазвичай не кредитують покупку будинків без систем опалення, водопостачання чи каналізації.
Однак в більшості випадків, якщо вимоги банків виконані, умови кредитування дач і земельних ділянок цілком прийнятні. Великі банки готові видавати кредити і з досить невеликим початковим внеском і під лояльні відсотки. Наприклад, в Ощадбанку за програмою «Заміська нерухомість», яка поширюється в тому числі і на придбання або будівництво садового будинку та придбання земельної ділянки, початковий внесок становить від 15 до 50%, а відсоток по кредиту - від 12,5%, при цьому максимальний термін іпотеки - 30 років. «Причому, якщо внести більше 50% від суми покупки, то щомісячна ставка знизиться до 11,5%», - стверджує Ксенія кастова ( «ІНКОМ-Нерухомість»).
У НОМОС-БАНКу можна взяти кредит також на термін до 30 років. «При цьому мінімальна процентна ставка, на яку можна претендувати, становить 12,5% (правда, це з урахуванням знижки та партнерських переваг)», - повідомляє Сергій Столбунов, начальник управління методології, продуктів і розробки кредитної документації департаменту іпотечного кредитування НОМОС-БАНКу . Єдино, початковий внесок повинен становити не менше 30%.
Якщо ж хочеться трохи знизити початковий внесок - хоча б до 25%, то можна звернутися, наприклад, в Райффайзенбанк. «Він пропонує кредит на покупку дачі або земельної ділянки з будиночком на термін до 15 років під 11,5 - 12,5% в доларах і від 13% в рублях, - розповідає Володимир Щокін (Altimus Developmen). - Аналогічна програма є і в Московському кредитному банку, де ставка починається від 13,5% в доларах і від 14% в рублях ».
А по кредитах під заставу наявної нерухомості можна привести в приклад програму СМП Банку «Прибуткові метри». «У рамках цього продукту ми кредитуємо громадян РФ у віці від 18 до 65 років, зі стажем роботи на останньому місці не менше 6 місяців. Однак, навіть якщо людина працювала менше, він теж може подати заявку на кредит, за умови, що на останньому місці роботи пройдений випробувальний термін і вже не менше року потенційний позичальник працює в рамках однієї професії. Термін кредитування по даній програмі від 3 до 25 років, а ставка в рублях починається від 15,95% (для білого доходу, з умовою комплексного страхування) », - розповідає Наталя Коняхіна (СМП Банк).
Ну а серед спеціальних програм, розроблених банками і забудовниками на основі звичайних споживчих кредитів, варто розповісти про вже згаданому продукті «субсидувати кредит на придбання земельної ділянки». «Для оформлення іпотеки за цією програмою достатньо надати в банк паспорт громадянина РФ, завірену копію трудової книжки і один з документів на вибір позичальника: закордонний паспорт, водійське посвідчення, свідоцтво ГПС, ІПН, або міжнародну пластикову карту Visa, MasterCard, American Express, Diners -club. Максимальний термін кредиту 6 років. Сума початкового внеску від 10% від вартості об'єкта кредитування, а середня ставка - 9% », - розповідає Костянтин Батищев, заступник генерального директора компанії« Красива Земля ».
«В цілому ж, ставки по заміській нерухомості становлять 13-14%», - говорить Сергій Столбунов (НОМОС-БАНК). Приблизно такі ж цифри називає і Борис Циркін (Kaskad Family), за його даними, ставки за програмами, розрахованим на придбання ділянки або дачі, знаходяться в діапазоні від 11,8 до 15,5%, а середній відсоток становить 13,5%. Але іноді ставки бувають і вище - в залежності від об'єкта, його ліквідності та кредитної історії позичальника.
Самі ж лояльні відсотки пропонуються в великих банках з держкапіталом (Ощадбанк, ВТБ і т.п.). Правда, «в цих установах отримати кредит складніше, тут більш сувора перевірка кредитної історії, більше вимог до поручителів і якості застави», - каже Михайло Кондирєв, керуючий партнер компанії «33 Селища», і рекомендує стежити за пропозиціями менш відомих комерційних банків, які іноді проводять спеціальні акції з привабливими умовами, щоб збільшити свою клієнтську базу.
Декілька порад
Чи варто зв'язуватися з іпотекою, щоб купити дачу або ділянку, питання, звичайно, індивідуальний, деякі експерти вважають, що другий будинок в кредит купувати не варто, а інші впевнені, що не потрібно стримувати свої бажання,
Однак, якщо час терпить, то можна і почекати: «По-перше, з щорічним збільшенням заміських селищ зростає зацікавленість банків у співпраці з девелоперами. Найближчим часом прогнозується великий попит на кредитування земельних ділянок і будинків, а разом з тим можливо і поліпшення умов кредитування », - вважає Борис Циркін (Kaskad Family). «А по-друге, економічні труднощі держава найчастіше вирішує за допомогою зниження ставки рефінансування. Разом зі зростаючою конкуренцією в банківській сфері це може привести до зниження процентних ставок », - вважає Михайло Кондирєв (« 33 Селища »). Але, правда, треба мати на увазі, що коли ставки стануть нижчими (якщо стануть), то ціни можуть зрости: «Так, на даному етапі розвитку ринку нерухомості в секторі земельних ділянок спостерігається щорічне зростання цін. Відповідно, покупцям вигідно купувати землю в іпотеку, так як існуючі процентні ставки по кредитах нижче темпів зростання вартості в Московському регіоні », - стверджує Костянтин Батищев (« Красива Земля »). «Крім того, протягом півроку ми спостерігаємо зниження курсу рубля по відношенню до долара і євро, наприклад, долар за цей час виріс на 10%. І оскільки ціни на землю і будинки виставляються в рублях, відбувається цінова корекція, що призводить до зростання кінцевої вартості нерухомості », - міркує Михайло Кондирєв (« 33 Селища »). Загалом, чекаючи, можна програти. Тим більше що, на думку ряду експертів, сьогодні умови кредитування, в принципі, відповідають ситуації на ринку.
Але перед тим, як купувати в кредит ділянку або дачу, потрібно оцінити наявні пропозиції і зрозуміти, чи пройдуть вони перевірку служби безпеки банку, так як основні складності, як правило, виникають на цьому етапі. «Наприклад, кредит на придбання земельної ділянки супроводжується досить жорсткими вимогами, об'єкт не може перебувати у володінні держави, але він повинен бути на кадастровому обліку, і необхідно, щоб його площа відповідала державним стандартам», - розповідає Борис Циркін (Kaskad Family).
Також труднощі можуть виникнути, коли земельна ділянка не розмежовано або стосовно нього є зареєстровані обтяження. Варто звертати увагу на наявність і стан будівель на ділянці (вони повинні бути узгоджені), а також на категорію дозволеного використання землі (вона повинна дозволяти будівництво) і документацію по об'єкту.
«Так, в процесі збору документів може з'ясуватися, що земля знаходиться у власності, а будинок на ній не зареєстрований або, навпаки, будинок оформлений, а земля та інші споруди немає. Можливо і таке, що вподобана дача взагалі не матиме права на існування, тому що земля, на якій вона побудована, призначена для сільськогосподарських угідь. Таку дачу купити не вдасться, поки ділянка не буде переведений в відповідну категорію (земля для ІЖС, наприклад) », - говорить Андрій Владикін (« НДВ-Нерухомість »).
«Також ділянки під дачне будівництво часом продають в рамках котеджних селищ, що згідно із законом є грубим порушенням. Взагалі, в силу специфіки заміського ринку спірні об'єкти, легітимність юридичного оформлення яких можна поставити під сумнів, зустрічаються, на жаль, нерідко », - стверджує Ігор Богданов (« Своя земля »).
«Крім того, слід дуже уважно вести збір пакету документів та постійно перевіряти його відповідність вимогам. Існує безліч підводних каменів, таких як фіктивні довідки, неправильне розташування ділянок, неформальна адресація, невірна історія, кредитна або володіння ділянкою, які можуть привести навіть до вилучення землі банком. Зокрема, дуже важливий кадастровий план, який дійсний не більше одного року », - говорить Володимир Щокін (Altimus Development).
Ще важливий момент, який треба відстежувати при купівлі дачі або земельної ділянки, - це його вартість. «Ціна, на думку оцінювача, і ціна продавця об'єкта можуть відрізнятися один від одного в рази», - зазначає Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп», причому банк буде спиратися на результати оцінки, а значить, може видати в кредит суму, недостатню для покупки. «Взагалі, кожен заміський об'єкт є унікальним. Навіть дві сусідні ділянки можуть значно відрізнятися за ціною, а фахівців, здатних професійно оцінити вартість землі, на ринку мало. Це призводить до того, що адекватна оцінка кредиту стає проблематичною », - зазначає Михайло Кондирєв (« 33 Селища »). Іншими словами, потрібно шукати хорошого оцінювача.
пропозиції ринку
Вибір же дач і ділянок, які можна придбати в іпотеку, сьогодні досить великий. «Наприклад, в селищі« Софрінскіе ставки », де завершується будівництво, можна придбати ділянки площею 10-12 соток за ціною в 2,2 - 2,5 млн рублів. Ми співпрацюємо з Ощадбанком, який в даний час пропонує програму «12-12-12». З цієї акції заміський будинок або ділянку можна придбати під 12% річних на 12 років з первинним внеском в розмірі всього лише 12% від вартості об'єкта. Причому тарифна сітка залежить від розміру початкового внеску, а також від участі підприємства, на якому працює позичальник, в проектах, що реалізуються Ощадбанком, - зокрема, в зарплатному проекті. Це дозволяє додатково зменшити процентну ставку - до 11,5% », - розповідає Михайло Кондирєв (« 33 Селища »).
Також можна купити в кредит об'єкти компанії Kaskad Family. «Ми співпрацюємо з АКБ« Росевробанк ». Мінімальний розмір кредиту становить 30 000 рублів, максимальний - 5 000 000 рублів. Відсоткова ставка без іпотечного страхування дорівнює 21%, а зі страхуванням - 18%. Термін кредитування - від 6 до 84 місяців », - розповідає Борис Циркін (Kaskad Family).
«Кредити пропонуються і на земельні ділянки в селищах« Смарагдовий »(іпотека від Банку Торгового Фінансування, позику на термін до 3 років з первинним внеском 20%, максимальна сума - 1,5 млн руб.) І в селищах« Ромашкино-2 »і «Зелене місто» (іпотека від Росевробанка) », - повідомляє Марія Литинецкая (« Метріум Груп »).
Відразу кілька банків - Сбербанк, банк «Відродження», ЮніКредіт Банк, Райффайзенбанк, Промсвязьбанк - оформляються кредити в селіщі «Острів Ерін». «Тут початковий внесок становить від 10 до 30% від вартості об'єкта, а ставки до введення об'єкта в експлуатацію та отримання свідоцтва права власності починаються від 12% річних», - розповідає Володимир Яхонтов, керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість».
Іпотечні програми працюють і в проектах КК ТМ «Своя земля», вартість яких перевищує 20 тис. Рублів за сотку. Наприклад, в дачному селищі «Івушка», розташованому в 56 км від МКАД по Новорязанському шосе , В селищі «Райдужний» в 40 км від МКАД також по Новій Ризі або в ДНП «Приозерний» в 80 км від МКАД в Сергієво-Посадському районі . В іпотеку також можна купити об'єкти в Істрінському долині, в проекті «Вектор Інвестментс». Тут мінімальний початковий внесок складає від 15%, а ставка в рублях - від 11,05% при терміні кредитування до 30 років.
У компанії «Красива Земля» програма «субсидувати кредит на придбання земельної ділянки» діє на всіх 26 селищах.
Як приклад процентних ставок можна навести два випадки придбання земельних ділянок з різним початковим внеском і різними термінами кредитування:
Подивитися також взаімовясь різних параметрів іпотечного кредиту, а також оцінити власні можливості, ви зможете, скориставшись Іпотечним калькулятором .
резюме порталу www.metrinfo.ru
Купити в іпотеку дачу або земельну ділянку сьогодні не так вже й складно. Звичайно, програм не так багато, як по квартирах, але вибір об'єктів все ж є. Головне упевнитися, що вибрана нерухомість задовольняє вимогам банку і не має проблем з документами, а також психологічно підготуватися до іпотеки.