Фактичний відсоток за іпотечним кредитом (Стаття) 
Фактично відсоток за іпотечним кредитом більше, ніж той, який заявляють банки. Вся хитрість у формулі розрахунку.
Ви взяли в банку кредит в розмірі 10.000 рублів на 10 років під 10% річних. Через місяць, Ви, як чесний громадянин, приносите банку 110 рублів. Якщо Ви думаєте, що Ви повернули 100 рублів боргу, а 10 рублів - це виплата покладених 10% відсотків по кредиту? Те як сильно Ви помиляєтеся. Розберемося з цієї елементарної помилкою, а потім перейдемо до складніших речей і реальним цифрам.
У наведеному прикладі щомісяця Ви повинні повертати 1/120 частина боргу. У перший місяць Ваш борг банку становить 10.000 рублів, 10% річних від цієї суми - 1.000 рублів, таким чином, Ви повинні заплатити банку як погашення відсотків по кредиту за один місяць 1/12 частина цієї суми, а саме 83 рубля 33 копійки. В цілому Ваш перший платіж повинен бути 166 рублів 66 копійок, де рівно половина - це виплата відсотків. А якщо кредит узятий більш ніж під 10% річних, і якщо варіант розрахунку місячного платежу трохи інший? Те пропорція співвідношення виплати основного боргу до виплати відсотків по кредиту в перший час може бути 1 до 3, 1 до 4, а якщо, наприклад, кредит взяти на 20 років під 18% річних, то навіть 1 до 35.
Тепер давайте розбиратися, з тим, як це виходить, які варіанти платежів бувають, і який з них нам вигідніше.
Всього існує два варіанти платежів по поверненню кредиту:
Ануїтетні платежі - це рівні платежі. Якщо кредит погашається ануїтетними платежами, значить, кожен місяць ви будете платити по кредиту однакову суму незалежно від того, чи перебуваєте ви на початку або в кінці терміну погашення кредиту.
Диференційовані платежі - на відміну від ануїтетних платежів, диференційовані щомісячні платежі зменшаться до кінця терміну погашення кредиту.
Треба сказати, що особливого вибору у Вас немає. Переважна більшість банків в Росії при розрахунку щомісячного платежу по іпотечному кредиту використовує аннуїтетную схему. У Москві нам вдалося знайти тільки два банки з диференційованим варіантом погашення заборгованості. Те, що практично всі банки працюють за схемою ануїтетних платежів зовсім зрозуміло, це їм вигідніше.
На відміну від самої схеми розрахунку аннуитетного платежу тут щось може змінюватися, тому, щоб отримати свіжу інформацію про конкретні банки, які надають можливість гасити заборгованість диференційованими платежами, Вам краще скористатися нашим on-line сервісом "іпотечний калькулятор", а після проведених обчислень посиланням: "Подивитися відповідні іпотечні програми".
Особливість формули розрахунку така, що в першу половину терміну погашення кредиту і тим більше в перші місяці і роки Ви більшою мірою платите відсотки по кредиту, і в меншій мірі гасіть свою основну заборгованість, хоча при цьому кожен місяць вносите однакову суму. Здавалося б, яка різниця! Потім - у другій половині терміну погашення кредиту - щомісячний платіж буде більшою мірою складатися з виплати по основному боргу, і в меншій з відсотка по кредиту. Так то воно так, але якщо Ви вирішите погасити кредит достроково, то виплачені відсотки вперед Вам ніхто не поверне. Але це навіть пів біди, завдяки такій хитрій системі розрахунку в кінцевому підсумку Ви заплатите значно більше, ніж якби повертали кредит диференційованими платежами і без дострокових погашень.
Тепер розглянемо сказане на конкретному прикладі. Візьмемо кредит в 1 мільйон рублів на 10 років під 11% річних. Якщо розрахунок відбувається за диференційованою схемою, то щомісяця Ви повинні вносити банку 1/120 частина Вашого боргу, яка становить 8.333 рубля 33 копійки, плюс 11% відсотків річних. Причому сума виплати по відсотках розраховується від залишку позикової заборгованості на даний місяць. 1/12 частина 11% від одного мільйона рублів складе 9.167 рублів. Таким чином, в перший місяць Ви заплатите банку 17.500 рублів. Але вже в наступному місяці при розрахунку Вашої заборгованості по відсотку, платіж на суму 8.333 рубля 33 копійки за перший місяць буде врахований, і обчислюватися Ваш борг буде вже виходячи із залишку Вашої заборгованості - 991.666 рублів 67 копійок, а не одного мільйона. І так кожен місяць Ви будете платити 8.333 рубля 33 копійки в якості погашення основного боргу плюс відсотки по кредиту, але ця сума кожного разу ставатиме все менше і менше і в останній, 120-й місяць, виявиться всього 76 рублів. В цілому за 10 років Ви заплатите близько 1 мільйона 555 тисяч рублів, де 1 мільйон - це безпосередньо сам борг, а 554.583 рубля, якщо бути точним, - виплата відсотків по кредиту. Єдина незручність полягає в тому, що на самому початку, коли на плечі позичальника лягають досить суттєві витрати по "додаткових платежів", які пов'язані з отриманням кредиту, придбанням квартири, а також ремонтом і переїздом, він змушений платити при погашенні заборгованості більше, ніж в подальшому. Тому, похвальна турбота банкірів про громадян і їх бажання допомогти нам у скрутну хвилину. Вони придумали варіант усередненого платежу. Однак, треба розуміти, що за допомогу банкірів треба платити.
Якби формулу для розрахунку аннуитетного, тобто рівного платежу по кредиту придумував би який-небудь філантроп, то, напевно, він би вважав так. Якщо в цілому при диференційованому варіанті погашення кредиту виплата за відсотками становить 555.000 рублів, то треба цю суму розділити на кількість місяців, в нашому прикладі на 120. У такому випадку виходить сума рівна 4.625 рублів. Тоді б взявши кредит в 1 мільйон рублів на 10 років під 11% річних, щомісяця треба було б вносити 8.333 рубля 33 копійки в рахунок погашення основного боргу і ще 4.625 рублів в рахунок оплати відсотків по кредиту. Щомісяця позичальник повертав би банку близько 13.000 рублів (точна цифра 12.954 рубля 85 копійок) і за 120 місяців, тобто за 10 років, заплатив би ті ж самі 1 мільйон 554 тисячі 583 рубля, що і при диференційованому варіанті погашення кредиту. Повторюся, все б було так, якби аннуїтетную схему оплати розробляв би філантроп, а не банкір.
Насправді все трохи по-іншому. Хитра формула розрахунку влаштована таким чином, що на початку позичальник в основному платить відсотки по кредиту, і тільки починаючи з другої половини терміну його погашення, в більшій мірі повертає сам борг. При цьому відсоток по кредиту, звичайно, розраховується від залишку позикової заборгованості, а саме на початку вона практично не зменшується, то і суми виходять більше. Після усереднення щомісячного платежу, замість 12.955 рублів виходить 13.775 рублів. Саме таку суму Ви будете платити щомісяця банку, якщо візьмете кредит в 1 мільйон рублів на 10 років під 11% річних, і платежі будуть аннуїтетнимі. Таким чином, в результаті ви заплатите Не 1 мільйон 555 тисяч рублів, а приблизно 1 мільйон 653 тисячі, що на 98 тисяч рублів більше, ніж при оплаті за диференційованою схемою. Якщо ж розрахувати реальний відсоток по кредиту, враховуючи при цьому не формулу банку, а формулу "філантропа", то результат у Вас вийде майже 13%, а не 11%, як заявляють спочатку банки. Тому що якщо загальна виплата за відсотками за 10 років становить 555 тисяч рублів - і це 11%, то 653 тисячі рублів - це саме 13%. Причому, треба зауважити, що ця цифра не є, так званої, ефективною ставкою, тому що не враховує, так звані, "додаткові платежі", про які ми вже говорили.
Коли ж, Ви берете в кредит той же мільйон рублів, але вже під 14% річних і на 30 років, то врахуйте, що в кінцевому підсумку Ви в цілому заплатите близько 4-х мільйонів 266 тисяч рублів при ануїтетному варіанті погашення заборгованості, і близько 2-х мільйонів 106 тисяч при диференційованому варіанті оплати. При цьому при ануїтетною схемою погашення кредиту при заданих умовах Ваш щомісячний платіж буде складати близько 11.850 рублів. Порівняйте: Взявши кредит на 1 мільйон рублів під 11% річних на 10 років, Ви будите платити щомісяця близько 12.955 рублів. Взявши в кредит той же 1 мільйон рублів але вже під 14% річних і на 30 років, Ви будите платити щомісяця близько 11.850 рублів. Всього на 1.105 рублів більше, але на 20 років довше. А між тим, це досить поширена практика, коли банки збільшують процентну ставку, при подовженні терміну кредитування.
Так що вважайте уважно і перевіряйте всі цифри, перш ніж взяти який би то не було кредит, і тим більше, іпотечний.
ціни на житло йдуть на дно. виміряємо глибину (стаття) нерухомість »
бібліотека »
Якщо Ви думаєте, що Ви повернули 100 рублів боргу, а 10 рублів - це виплата покладених 10% відсотків по кредиту?А якщо кредит узятий більш ніж під 10% річних, і якщо варіант розрахунку місячного платежу трохи інший?