За даними Уральської палати нерухомості (УПН), за останні два роки середня вартість вторинного житла в Єкатеринбурзі знизилася на 11,8%. Однак, як відзначають аналітики, падіння цін в різних сегментах було нерівномірним.
Якісь квартири подешевшали помітно більше середнього рівня, інші - менше. В даний час на ринку триває масштабний перерозподіл платоспроможного попиту . Що залишилися в цьому сегменті покупці найчастіше вибирають якісне житло в престижних районах. Решта квартир багато в чому виявилися незатребуваними.
За останні два роки вторинне житло в центрі Єкатеринбурга подешевшало на 3%, в першому ціновому поясі - на 10,4%. Для порівняння, в третьому і четвертому поясі зниження склало 13-14%. Аналітики відзначають цікаву тенденцію: чим далі від центру міста, тим глибше падіння цін на вторинну нерухомість.
Важливо враховувати, що вартість реальних угод купівлі-продажу зазвичай на 5-25% нижче рівня первинної пропозиції. У віддалених районах міста розмір знижки, як правило, помітно більше, ніж у центрі або в першому поясі.
Начальник аналітичного відділу УПН Михайло Хорьков підтвердив, що проблема низької затребуваності квартир в третьому і четвертому поясі дійсно існує.
«В першу чергу це пов'язано з тими диспропорціями, які існують на ринку житла Єкатеринбурга. Зараз обсяг пропозиції став дуже великим. У місті продається величезна кількість самих різних квартир. У цих умовах починають проявлятися деякі фактори, зокрема, рівень забрудненості навколишнього середовища, близькість до центру і багато інших. У віддалених районів немає серйозних переваг, які б допомогли їм привернути покупців. Єдиний інструмент підвищити привабливість таких територій - помітно знизити ціни. В іншому випадку люди просто будуть купувати квартири в інших районах », - вважає Михайло Хорьков.
Відзначимо, що до третього цінового поясу Уральська палата нерухомості відносить мікрорайони Єлизавету, Компресорний, Лікувальний, Стара Сортування, Радгосп, УНЦ, Хіммаш, Чермет. Четвертий пояс - це Кольцово, Птахофабрика, Сім Ключів, Верхнемакарово, Гірський щит, Ізопліт, Исток, Калиновський, Мідний, Нижньо-Исетский, Палкино, Рудний, Садовий, Северка, Сім ключів, Чусовськоє озеро, Шабровского, Шарташ і Шувакиш.
Представник агентства «Нерухомість-К» Михайло Чемякін вважає, що масштабний перерозподіл попиту на ринку вторинного житла пов'язано з різким скороченням числа покупців.
«Загальна кількість угод в Єкатеринбурзі за останні роки скоротилося на 40-50%. У покупців з'явився дуже широкий вибір практично в будь-якому сегменті. Тому немає нічого дивного в тому, що вони в підсумку хочуть придбати якісне житло в більш-менш хорошому районі. Навіщо купувати квартиру в Кольцово, коли можна трохи доплатити і переїхати на ЗБВ або в Академічний. Коли вибір квартир був обмежений, в придбанні житла у віддалених районах ще була якась логіка. Зараз це доцільно лише при дуже великій знижці. Далеко не всі продавці готові її надати », - упевнений Михайло Чемякін.
За словами аналітиків, аналогічні проблеми з продажами відчувають продавці старого житлового фонду в Єкатеринбурзі. За даними УПН, з лютого 2015 року вартість одного квадратного метра в «брежневках» впала на 17,2%, «хрущовках» - на 17%. У той же час квартири в будинках сучасної споруди за аналогічний період часу подешевшали всього на 10,7%.
В умовах великого вибору покупці роблять вибір на користь якісного житла. Тому продавці «брежневок» і «хрущовок» змушені знижувати ціни помітно глибше, ніж власники сучасних квартир. Якщо вони на це не готові, то не можуть довгий час реалізувати свій актив.
Як відзначають експерти, найбільш незатребуваних житлом на вторинному ринку Єкатеринбурга зараз є старі будинки у віддалених районах міста. Вони мають відразу два конкурентних недоліки: великий вік і не саме вдале місце розташування. У свою чергу, нові будинки, які розташовані в престижних районах, як і раніше залишаються затребуваними. Саме вони концентрують левову частку залишився на ринку платоспроможного попиту.
джерело
У січні-грудні 2016 року в Свердловській області ввели в експлуатацію 2 млн 108 тис. Кв. м. житла, що на 14,9% нижче рівня аналогічного періоду попереднього року. Основне зниження відбулося за рахунок індивідуального житлового будівництва (мінус 27,5%). Як відзначають аналітики, свердловчане стали масово відмовлятися від зведення житлових будівель. Сегмент багатоквартирного житла виявився в більш вигідному становищі.
Незалежний фінансовий аналітик Григорій Вахитов заявив, що економічна криза в першу чергу вдарила по середніх верств населення. Саме вони, як правило, здійснюють індивідуальне будівництво.
«Зрозуміло, що скорочення обсягів ІЖС сталося не відразу після погіршення макроекономічної ситуації. Наприклад, ви заклали фундамент влітку 2014 року. Найчастіше саме в цю пору року будують індивідуальне житло. Взимку 2014-2015 року вибухнула криза. Якщо у вас залишилися якісь накопичення, то з'явиться можливість влітку 2015 року збудувати стіни. Однак в 2016 році ваші фінансові запаси виявилися вичерпані. Тому ви «заморожуєте» будівництво, і влітку 2016 роки вже не можете побудувати дах. Ось вам весь процес. Умовно кажучи, ті люди, які почали будівництво в 2014 році і хотіли її закінчити за 2-3 роки, були змушені відмовитися від своїх планів », - вважає Григорій Вахитов.
За його словами, в сегменті багатоквартирного житла абсолютно інша ситуація. Купити квартиру в багатоповерховому будинку набагато простіше, ніж самостійно побудувати будинок.
«Зараз багато забудовників пропонують квартири-студії площею 20 кв. м. Це трохи інша категорія житла. Малогабаритні квартири можуть собі дозволити навіть далеко не найбагатші верстви населення. Тому що платежі по іпотеці за таку квартиру будуть не найбільшими. Хоча для багатьох і вони стали непідйомними », - пояснив експерт.
Виконавчий директор Спілки підприємств будіндустрії в Свердловській області Юрій Чумерін повідомив, що в даний час держава практично не допомагає малоповерхового будівництва. Це проблема не тільки Середнього Уралу, а й усіх інших російських регіонів.
«Ми весь час говоримо про проблеми багатоповерхового будівництва. Однак малоповерхівок - це теж дуже важливий сегмент. До кризи він досить активно розвивався. Зараз ми бачимо, що накопичилося дуже багато проблем. Зокрема, є серйозні труднощі з залученням грошових коштів населення. На мій погляд, необхідно розвивати накопичувально-іпотечну систему. Ще одна проблема - неякісне будівництво. Багато людей не хочуть запрошувати підрядників саме з цієї причини. Крім того, у нас в регіоні роздано дуже багато безкоштовних земель багатодітним сім'ям через МУГІСО - близько 8 тис. Ділянок. Ще 17 тис. Знаходяться на стадії затвердження. Однак поки не розроблені механізми забезпечення їх мережами, дорогами. Тим часом це величезна ніша потенційних будівельників ІЖС », - розповів Юрій Чумерін.
Начальник аналітичного відділу Уральської палати нерухомості (УПН) Михайло Хорьков заявив, що сегмент індивідуального будівництва в Єкатеринбурзі та його околицях є надзвичайно нестабільним.
«Якщо переглянути динаміку введення житла в цьому сегменті за останні десять років, то можна зробити висновок, що показники дуже сильно скачуть від року до року. Я б не став тут шукати якусь локальну закономірність. Хоча, безумовно, загальна економічна ситуація не сприяє поліпшенню ситуації в цьому сегменті », - повідомив Михайло Хорьков.
На думку керівника аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU» Олега Репченко, однією з основних причин відносно високих обсягів будівництва багатоквартирного житла є держпідтримка галузі. У простих людей немає грошей для зведення власних будинків, а забудовники, як і раніше будують багато - не дивлячись на всі складнощі, це поки вигідно. У тому числі через серйозної підтримки з боку держави.
Як відзначають експерти, населення швидше реагує на зміни кон'юнктури ринку, ніж девелопери. Свердловчанам набагато простіше «заморозити» будівництво свого будинку. Це одна з головних причин великого розриву між динамікою здачі многоквартірніков і ІЖС в 2016 році. Уже в 2017 році ситуація повинна вирівнятися: свердловські забудовники поступово закінчують або «заморожують» багатоквартирні проекти, запущені в докризовий час. Відповідно, можна очікувати стрімкого зниження темпів введення житла в цьому сегменті.