Якщо ви хочете без проблем зареєструвати право власності на збудований об'єкт нерухомості, вам доведеться ввести його в експлуатацію в установленому порядку. Першим документом, який буде потрібно пред'явити при введенні будинку, будівлі, будівлі, споруди в експлуатацію, є дозвіл на будівництво.
зміст:
Земельна ділянка
Для того щоб збудувати дім , Потрібна земля. Можливість будівництва залежить від категорії земель та види дозволеного використання. Якщо будівництво будинку заплановано на землях сільськогосподарського призначення, земельну ділянку можна перевести в більш «зручну» для будівництва категорію. Отримання дозволу на будівництво стане набагато складнішою, а часом і зовсім нерозв'язним завданням, якщо будувати передбачається на землях особливо охоронюваних територій або землях промисловості, енергетики, транспорту та ін.
Законодавство дозволяє будувати житловий будинок на дачній ділянці, розташованого в межах населеного пункту, але забороняє робити це на судовому або городній ділянках. Втім, сьогодні на будинок, побудований на ділянці, призначеній для садівництва, можна зареєструвати право власності і навіть прописатися в ньому (правда, по суду). Причина - Ухвала Конституційного Суду України від 14.04.2008 р № 7-П «У справі про перевірку конституційності абзацу другого статті 1 Федерального закону« Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян »в зв'язку зі скаргами ряду громадян».
Що стосується «дачної» землі, то відповідно до частини 17 статті 51 «Дозвіл на будівництво» Містобудівного кодексу Російської Федерації (ГРК РФ) від 29.12.2004 № 190-ФЗ дозвіл на будівництво садового будинку, не потрібні.
Видача дозволів на будівництво
Видача дозволів на будівництво та на введення об'єктів в експлуатацію відносяться до повноважень органів місцевого самоврядування в області містобудівної діяльності, розташованих за місцем знаходження земельної ділянки, на якому буде вестися будівництво. А конкретно:
- для об'єктів на територіях поселень - до повноважень органів місцевого самоврядування поселень;
- для об'єктів на відповідних межселенних територіях - до повноважень органів місцевого самоврядування муніципальних районів;
- для об'єктів на територіях міських округів - до повноважень органів місцевого самоврядування міських округів.
У разі якщо дозволу на будівництво об'єкта капітального будівництва видано до дня введення в дію Федерального закону від 18.07.2011 № 224-ФЗ іншими виконавчими органами державної влади або органами місцевого самоврядування, ніж передбачені в нині діючому ГрК РФ, воно визнається дійсним. А дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію видається виконавчим органом державної влади або органом місцевого самоврядування, який видав дозволи на будівництво.
Як відбувається процедура про видачу дозволу на будівництво?
Забудовник направляє заяву про видачу дозволу на будівництво в уповноважений федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або орган місцевого самоврядування. Безпосередньо або через багатофункціональний центр. Документи, передбачені частинами 7 і 9 статті 51 ГрК РФ, можуть бути спрямовані в електронній формі.
Спрощений порядок - для тих, хто будує індивідуальний житловий будинок (до трьох поверхів, для проживання однієї сім'ї), отримання дозволу на будівництво будинку пов'язане з подачею всього трьох документів. Про це сказано в частині 9 статті 51 «Дозвіл на будівництво» ГРК РФ: «Для прийняття рішення про видачу дозволу на будівництво необхідні наступні документи:
- правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
- містобудівний план земельної ділянки;
- схема планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва ».
Правовстановлюючі документи на земельну ділянку може бути постанова про виділення ділянки, свідоцтво про його реєстрацію чи інший документ.
Якщо права на ділянку зареєстровані, а забудовник не надав відповідні документи самостійно, - уповноважений на видачу дозволу владний орган може запросити їх там, де зазначені документи знаходяться у відповідності з нормативними правовими актами Російської Федерації, суб'єктів РФ, муніципальними правовими актами.
Схему планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва забудовник може оформити самостійно у вигляді умовної схеми розташування майбутнього будинку на ділянці, зазначивши передбачувану область забудови на копії з кадастрового паспорта ділянки.
Звичайний порядок - в загальному, оформлення дозволу на будівництво будинку вимагає подачі куди більш значного списку документів, до якого входять:
- правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
- містобудівний план земельної ділянки;
- матеріали, що містяться в проектній документації;
- Пояснювальна записка;
- схема планувальної організації земельної ділянки, виконана відповідно до містобудівного плану земельної ділянки;
- схеми, що відображають архітектурні рішення;
- відомості про інженерному обладнанні;
- проект організації будівництва об'єкта капітального будівництва;
- проект організації робіт по знесенню або демонтажу об'єктів капітального будівництва, їх частин;
- яких вимагає закон позитивні висновки незалежної експертизи проектної документації;
- дозвіл на відхилення від граничних параметрів дозволеного будівництва, якщо таке було надано;
- згода всіх правовласників об'єкта капітального будівництва в разі реконструкції такого об'єкта (наприклад, рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку для реконструкції багатоквартирного будинку, або згода всіх власників приміщень, якщо в результаті реконструкції відбудеться зменшення розміру загального майна);
- копія свідоцтва про акредитацію юридичної особи, яка видала позитивний висновок недержавної експертизи проектної документації, - в разі, якщо було представлено висновок недержавної експертизи проектної документації.
І на закінчення необхідно відзначити, що не допускається вимагати інші документи для отримання дозволу на будівництво, за винятком зазначених у частинах 7 та 9 статті 51 ГрК РФ. Крім того, дозвіл на будівництво, видані фізичним та юридичним особам до введення в дію Містобудівного кодексу, визнаються дійсними.
Проектна документація для отримання дозволу на будівництво
Представляти в уповноважений на видачу дозволів на будівництво владний орган проектну документацію необхідно, якщо потрібно отримати дозвіл на будівництво багатоповерхового будинку. У разі якщо потрібно дозвіл на будівництво індивідуального будинку висотою до трьох поверхів, призначеного для проживання однієї сім'ї, робити це не обов'язково, хоча забудовник має право за власною ініціативою забезпечити її підготовку.
До речі, законодавством не передбачено ніяких спеціальних послаблень для малоповерхового будівництва. Так, не надавши проектну документацію, не можна розраховувати отримати дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку, навіть якщо мова йде про 2-квартирному одноповерховому будинку. На це особливу увагу звернуто в Листі Міністерства регіонального розвитку Росії від 29.12.2007 р № 24322-СК / 08. (У вересні 2014 року Указом Президента Міністерство регіонального розвитку було скасовано, а частина його функцій передана Міністерству будівництва і житлового-комунального господарства Російської Федерації). У ньому, зокрема, зазначено: «... на думку Мінрегіону Росії, об'єкти капітального будівництва, призначені для проживання більш ніж однієї сім'ї, не можуть бути віднесені до об'єктів індивідуального житлового будівництва, і по відношенню до таких об'єктів не можуть застосовуватися законодавчі та інші нормативні правові акти, що регламентують питання проектування, будівництва, введення в експлуатацію, державного обліку і реєстрації прав власності об'єктів індивідуального житлового будівництва ». А ще, «... у разі планованого будівництва, реконструкції, капітального ремонту та індивідуального житлового будівництва з кількістю поверхів більше ніж три проектна документація повинна розроблятися».
А це означає, що і дозвіл на будівництво малоповерхового будинку будь-якої поверховості з числом квартир дві і більше, і дозвіл на будівництво заміського будинку для проживання однієї сім'ї, але висотою від чотирьох поверхів, включаючи підземні, зажадає підготовки проектної документації.
Форма і термін дії
В частині 16 статті 51 ГрК РФ сказано: «Форма дозволу на будівництво встановлюється уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади».
Уряд в Постанові від 24 листопада 2005 № 698 «Про форму дозволу на будівництво і формівирішення затвердив відповідні форми.
Дозвіл на будівництво видається на весь термін, передбачений проектом організації будівництва об'єкта капітального будівництва. Дозвіл на будівництво будинку ІЖС видається на 10 років.
Термін дії дозволу на будівництво при переході права на земельну ділянку та об'єкти капітального будівництва зберігається. Фізична або юридична особа, яка набула права на земельну ділянку, має право здійснювати будівництво, реконструкцію об'єкта капітального будівництва на такій земельній ділянці відповідно до дозволу на будівництво, виданих раніше правовласнику земельної ділянки. Тобто за винятком деяких випадків дозвіл на будівництво (в т.ч. дозвіл на будівництво приватного будинку) не прив'язане до конкретної особи, а діє по відношенню до ділянки в цілому. Видача дозволу на будівництво здійснюється без справляння плати.
Відмова у видачі дозволу на будівництво може бути оскаржений забудовником в судовому порядку.
Дозвіл на будівництво потрібно не завжди. Його потрібно отримувати для будівель і споруд, які не є об'єктами капбудівництва, допоміжних будівель, а також при зміні об'єктів капітального будівництва або їх частин, що не зачіпають конструктивні і інші характеристики надійності та безпеки, встановлені містобудівним регламентом. Без дозволу можна виконувати капітальний ремонт об'єктів капітального будівництва.
Містобудівна план
У рішенні Верховного суду Росії від 14.05.2012 р № АКПІ12-290 сказано: «... видача містобудівного плану є державною послугою, яка здійснюється органами державної влади та місцевого самоврядування за запитом заявника на підставі документів та інформації, що знаходиться в розпорядженні зазначених органів, при це орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями вимагати подання поряд із заявою будь-яких інших документів, за винятком документів, що підтверджують особу заявника ».
До цього ж питання була змушена звернутися Судова колегія з адміністративних справ Верховного Суду Росії, результатом чого стало Визначення СК по адміністративних справах Верховного Суду РФ від 27.03.2013 р № 6-КГ12-11., В якому вказується: «... підготовка та видача містобудівного плану земельної ділянки здійснюється за заявою власника, користувача або іншої зацікавленої особи і є обов'язком уповноваженого органу ».
Відповідно до частини 17 статті 46 ГрК РФ, в разі якщо фізична або юридична особа звертається до органу місцевого самоврядування із заявою про видачу йому містобудівного плану земельної ділянки, останній протягом тридцяти днів з дня надходження зазначеного звернення здійснює його підготовку, стверджує і надає заявнику без справляння плати.
З цього випливає, що отримання містобудівного плану досить, заяви про його видачу
Як відбувається процедура про видачу дозволу на будівництво?