Дострокове погашення іпотечних кредитів: варіанти розвитку подій

Іпотека є важкою фінансовим навантаженням для більшості позичальників. Багато з людей, що користуються цією послугою, намагаються змінити графік платежів або суму, щомісяця виплачується банку. Що потрібно робити з іпотекою, щоб цей вантаж не так сильно тиснув на бюджети громадян? Які існують варіанти дострокового погашення кредиту? Варто зменшувати або збільшувати термін? Для яких груп населення існують найбільш зручні варіанти? Скільки грошей можна заощадити, зменшивши переплату?
«Існують два варіанти дострокового погашення: повне дострокове і частково-дострокове погашення кредиту, - коментує Володимир Келлер, фахівець департаменту іпотеки і кредитів компанії« НДВ-Нерухомість ». - У першому випадку мається на увазі погашення всієї суми залишку основного боргу позичальника одноразово. Якщо ж з'явилися вільні кошти, які можна спрямувати на зменшення боргового навантаження, але при цьому їх недостатньо для повного дострокового погашення, то тоді клієнт вдається до частково-дострокового погашення кредиту. У такій ситуації банки в більшості своїй пропонують клієнту вибирати, як буде здійснюватися перерахунок графіка платежів, зі зменшенням щомісячного платежу і збереженням терміну кредиту або зменшенням терміну кредиту і збереженням платежу. З точки зору економії на виплаті відсотків вигідніше виявляється варіант зі скороченням терміну кредиту.
Обидві схеми частково-дострокового погашення мають як свої плюси, так і мінуси, незалежно від того, до якої групи населення належить позичальник. Тут важливіше оцінка фінансової стабільності. Якщо виплати по кредиту складають 50% і більше від щомісячного доходу позичальника, то доцільно знижувати платіж, щоб мінімізувати свої ризики. Якщо ці витрати нижче 30% від щомісячного доходу, то краще скорочувати термін кредиту, щоб мінімізувати переплату по ньому.
На даний момент практично скрізь використовується ануїтетний графік погашення. При такому графіку велика частина відсотків виплачується на початку терміну користування кредитом. Таким чином, чим раніше позичальник починає дострокові погашення, тим більше він заощадить. Наведу приклад: кредит в розмірі 3 000 000 рублів на 15 років під 12% річних. Загальна переплата по кредиту складе 3 480 908 рублів. При достроковому погашенні в кінці п'ятого року терміну користування кредитом загальна переплата зменшиться до 1 669 873 рублів. У будь-якому випадку позичальникові при оформленні кредиту слід, перш за все, орієнтуватися на рівень щомісячного платежу, і вже потім на обсяг самої переплати ».
Що вигідніше зменшувати - термін або суму?
Олена Іванова, юрист правогого департаменту Корпорації ріелторів «Мегаполіс-Сервіс»:
- Припустимо, у позичальника з'явилися додаткові кошти, він може витратити гроші, достроково погасивши іпотечний кредит. Однак не варто поспішати. У людини з'являється новий головний біль: що краще зробити - зменшити термін виплат, а може бути, суму, яку пору зручніше для погашення - початок або кінець?
Зауважу, найбільш вдалий спосіб оплати іпотеки залежить від фінансового становища, простіше кажучи, наскільки міцно людина тримається на ногах.
Основне правило таке: позичальник завжди повинен бути впевнений в тому, що зможе виплатити місячний платіж. Якщо впевненості в доходах немає, найзручніший варіант - зменшити розмір платежу. А ось якщо ви твердо стоїте на ногах, тоді ваш варіант - зменшення терміну кредиту.
Розглянемо конкретні варіанти:
1. Позичальник має стабільну роботу з хорошою зарплатою. Він може стабільно платити без будь-яких змін, форс-мажорів не буде, так як у нього є накопичення. У наведеному випадку кращий варіант - зменшити термін кредиту, адже перераховуючи банку великі платежі, можна розрахуватися за кредитом набагато раніше.
2. Позичальник - менеджер середньої ланки, він затребуваний на роботі. Без нього робота компанії встане. Наш персонаж знає, що не піде з даного місця роботи ще кілька років і підприємство точно не розориться. Іпотечний платіж не обтяжує. Припустимо, наш менеджер песиміст - він в першу чергу буде знижувати розмір платежу. Йому потрібно зрозуміти, скільки можна ще буде платити в разі втрати місця. Тільки після того, як буде визначено мінімальний платіж, він зменшить термін. Якщо менеджер оптиміст - тоді він відразу зменшить термін виплат по іпотеці.
3. У передбачуваного позичальника нестабільна робота і великий платіж по іпотеці. У такому випадку потрібно знизити розмір, щоб отримати мінімальний платіж. Ці заходи дозволять відчувати себе в комфорті, а після можна буде зайнятися зменшенням терміну виплат по кредиту.
4. У позичальника випадкові заробітки, матеріальної стабільності немає. Тут маємо лише один варіант: знижуємо розміри платежів, це потрібно, щоб платник зміг завжди зробити оплату по іпотеці.
Коли ви розглядаєте, що вигідніше зменшити - суму або термін, головне, на що тут потрібно звернути увагу - це розмір загальної переплати банку. У разі дострокового погашення зі зменшенням терміну кредиту переплата буде менше, тобто для вас вигідніше зменшити термін виплати по кредиту.
Як відомо, кредити можна оплачувати двома способами: диференційовано і ануїтетно.
Дострокове погашення при ануїтетних платежах вигідніше, так як більший залишок боргу при аннуїтете передбачає великі відсотки і в разі, коли ми знижуємо великий залишок боргу, отримуємо велику економію, ніж при зниженні меншого залишку боргу. Що ж стосується диференційованих платежів, то самі по собі вони більш вигідні, ніж аннуїтетниє.
Дату дострокового погашення слід вибирати якомога раніше. Чим раніше дата, тим швидше ми знижуємо залишок боргу по кредиту, а чим менше залишок, тим менше підсумкові відсотки по кредиту. Щоб заощадити, потрібно погашати іпотеку: по-перше, як можна раніше, по-друге - на максимально можливу для вас суму і, по-третє - вибрати тип погашень зі зменшенням терміну виплати по кредиту.
Для різних категорій позичальників банки пропонують спеціальні програми. Є програми для молодих сімей до 35 років, які не мають або вже мають дітей, які припускають пільговий відсоток, мінімальний початковий внесок, можливість дострокового погашення засобами материнського (сімейного) капіталу. Є спеціальні програми для військовослужбовців, які розраховують і знижену процентну ставку, і можливість придбання квартири, кімнати, житлового будинку з землею або таунхауса на вторинному ринку, що будується житла, а також отримання споживчого кредиту, можливість отримання кредиту без підтвердження платоспроможності. Такі кредити надаються військовослужбовцям, учасникам накопичувально-іпотечної системи, які мають право на отримання цільового житлової позики на підставі Федерального закону «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» № 117-ФЗ від 20.08.2004 р Також банки пропонують пільгові програми для осіб, є зарплатними клієнтами того чи іншого банку. Такі клієнти цілком можуть розраховувати на знижену процентну ставку, надання кредиту за пільговим пакету документів (як правило - це анкета, паспорт і банківська карта, на яку клієнтові перераховується зарплата).
Для того щоб зрозуміти, скільки можна заощадити грошей, розглянемо конкретний приклад. Клієнт 01.11.2014 р взяв кредит в розмірі 500 тисяч рублів на п'ять років - це 60 місяців - під 15% річних, платіж аннуїтетний в розмірі 12 172 рублів щомісяця. Сума переплати, у разі якщо платежі будуть проходити строго по графіку, за 60 місяців складе 211 842 рубля.
Гасимо кредит достроково, щоб зменшити загальний термін кредитування:
1. Припустимо, клієнт робить дострокове погашення в січні 2015 року в розмірі 20 000 рублів. Що змінюється? У цьому випадку термін кредиту скорочується до 56 місяців, а переплата зменшиться до 192 333 рубля.
2. Припустимо, клієнт робить дострокове погашення в листопаді 2018 року в тому ж розмірі - 20 000 рублів. У цьому випадку термін кредиту скорочується до 58 місяців, а загальна переплата зменшиться всього лише до 209 327 рублів.
Гасимо кредит достроково, щоб зменшити суму щомісячного платежу.
Клієнт робить дострокове погашення в січні 2015 року в розмірі 20 000 рублів. Термін погашення кредиту перед банком залишається той же, тобто не змінюється, зате щомісячний платіж зменшується до суми в 11 400 рублів на місяць, при цьому загальна переплата по кредиту зменшиться на 198 440 рублів.
Арсланов Рустам, директор департаменту продажів ГК «Гранель»:
- Дострокова виплата іпотечного кредиту можлива у вигляді двох варіантів: погашення частини суми кредиту або дострокове погашення всього тіла кредиту. У разі повного дострокового погашення банк розраховує суму відсотків, нарахованих клієнту за користування кредитом з моменту його останнього платежу за графіком до моменту повного погашення кредиту, до цієї суми додається залишок основного боргу перед банком.
Часткова дострокова виплата має на увазі часткове закриття кредиту, тобто коли клієнт хоче погасити велику суму, ніж затверджений графіком щомісячний платіж. При цьому частина платежу покриває відсотки за користування позиковими засобами, а друга йде на погашення основного боргу. Так як позичальник вносить більше коштів, ніж був повинен, сума позики зменшується швидше, а разом з нею і відсотки, що нараховуються. Завдяки можливості достроково погасити частину кредиту позичальник може швидше виплатити борг, заощадивши при цьому частина коштів.
При дострокової виплати кредиту у клієнта завжди є можливість вибору - він може зменшити термін кредитування або зменшити суму щомісячного платежу. Однак не всі банки готові надати вибір позичальнику. Наприклад, в «Ощадбанку» завжди зменшується тільки сума щомісячного платежу, а термін виплати не змінюється. Відповісти однозначно на питання, що краще для клієнта - зменшення терміну виплат або розміру щомісячного платежу, не представляється можливим. Все дуже індивідуально і залежить від платоспроможності клієнта, його планів на майбутнє і т.д.
З економічної точки зору для всіх груп населення вигідно скорочувати термін погашення кредиту. Коли скорочується термін, в сукупності підсумкові виплати стають значно нижче, зменшується розмір переплати. З іншого боку, якщо для сім'ї щомісячний платіж по кредиту є надмірною фінансовим навантаженням і є можливість його зменшити, потрібно нею скористатися. Уявімо собі ситуацію - в сім'ї з'явилася дитина, витрати в сімейному бюджеті збільшилися, при цьому сума щомісячного платежу не змінилася. У такій ситуації позичальник може продати будь-яке майно, наприклад, автомобіль, гараж і т.д., а виручені від продажу гроші направити на часткове погашення кредиту, зменшивши при цьому суму щомісячного платежу.
Щоб зробити фінальний розрахунок і зрозуміти, скільки може заощадити клієнт, потрібно взяти до уваги сукупність кількох чинників: сума кредиту, термін кредиту, процентна ставка, розміри щомісячних платежів, які вносить клієнт, система розрахунку платежів (ануїтетний або диференційований платіж), розмір дострокового платежу . Наприклад, один клієнт може достроково погасити понад свого основного платежу 1 000 рублів, при сумі кредиту в 5 000 000 рублів на 30 років під 12% таке дострокове погашення практично не позначиться на розмірі виплат і терміні кредитування. У той же час позичальник може внести відразу 3 000 000 рублів при таких же параметрах кредиту, і тоді сума переплати скоротиться втричі.
Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп»:
- Практично у всіх банках прийнятий аннуїтетний платіж - в разі ануїтету клієнт щомісяця виплачує банку одну і ту ж суму, вона включає в себе погашення основної суми та відсотків. Більшість позикодавців воліють аннуїтетний платіж, тому що це дозволяє більше заробити на відсотках, так як борг гаситься повільніше. Цей платіж відрізняється зниженою фінансовим навантаженням на початковому етапі і дає можливість отримати велику суму кредиту.
Існує два варіанти зміни боргу - скорочення терміну або розміру щомісячних виплат. Найбільша економія відбувається при скороченні терміну кредиту. А ось при зменшенні щомісячного платежу економія менше, так як термін залишається таким же розтягнутим, і відсотки за користування іпотекою йдуть на всю суму кредиту і дробляться на весь термін. Робиться менше місячне навантаження на сімейний бюджет, при цьому термін кредитування не змінюється. На практиці клієнти надходять у такий спосіб - скорочують розмір щомісячного платежу до комфортного, далі скорочують термін. Як показує банківська статистика, середній термін життя кредиту - 7-9 років. Тобто жоден клієнт не платить кредит весь термін.
Під час кризи не обов'язково намагатися швидше позбутися від кредиту, особливо якщо доводиться віддавати останнє. Логіка проста: віддасте банку більше, ніж реально можете, ризикуєте опинитися перед необхідністю знову брати кредит.
Іпотечним позичальникам вигідно гасити кредит достроково, так як вони економлять на відсотках, отримують можливість повноправно розпоряджатися власністю, а також звільняють сімейний бюджет від тягаря. З мінусів дострокового погашення іпотеки можна назвати тільки те, що не завжди виходить знайти кошти для виплати, а тому є ризик падіння доходів.
Згідно з поправками до ст. 809 і 810 ч. 2 Цивільного кодексу РФ, росіяни з 1 листопада 2011 року мають право без згоди банку достроково погашати свої кредити як повністю, так і частково, за умови повідомлення про це банку не менше ніж за 30 днів до дня повернення. Банк може встановити в кредитному договорі більш короткий термін повідомлення. Відсотки позичальником сплачуються тільки за фактичний термін користування кредитом. Після часткового дострокового погашення кредитна організація повинна видати вам новий графік платежів. У разі повного погашення іпотечного кредиту потрібно отримати у банку довідку про повне погашення.