- Що таке договір пайової участі
- Пайова участь в будівництві: схема
- Особливості укладення договору пайової участі
- Пайова участь: житлово-будівельний кооператив
- Переваги договору пайової участі
- Недоліки договору пайової участі
- коментар юриста
Договір часткової (пайової) участі (ДДУ) прямо не передбачений законодавством України як інструмент врегулювання взаємовідносин між інвестором і забудовником. Закон не тільки не забороняє використовувати такі угоди в будівництві, але і згадує їх в числі паперів при здійсненні певних операцій з нерухомістю.
У пункті 78 Постанови КМУ №1127 від 25.12.15 в числі документів, які може використовувати інвестор при оформленні прав власності на квартиру, зазначений договір про пайову участь. Тому ДДУ можна вважати не просто законними, а й такими, які допоможуть інвестору відстояти свої права при оформленні нерухомості.
Що таке договір пайової участі
Договір пайової участі по фінансуванню будівництва об'єктів нерухомості. Цивільним законодавством України не передбачено такого виду договорів, як договір про пайову участь в будівництві. Договором визначається порядок розподілу між сторонами відповідних частин створеного об'єкта нерухомості.
Договір пайової участі в будівництві є інструментом залучення фінансів фіз- або юросіб, для спорудження будинку в цілому і подальшої передачі його частин пайовикам пропорційно до зроблених внесків. Можна сказати, що, уклавши ДДУ, інвестори будують об'єкт «вскладчину», після чого він розділяється між сторонами в описаному порядку. Частково такі договори мають ознаки декількох видів угод:
- договорів про спільну діяльність;
- інвестиційних контрактів;
- договорів підряду;
- контрактів купівлі-продажу майнових прав в майбутньому та ін.
Купівля новобудови: договір купівлі-продажу майнового права
Маючи подібності з цими документами, ДДУ практично не має бути ні один з них. Якщо він буде ідентифікований як договору спільної діяльності, то згідно параграфу 2 глави 77 ЦКУ такі взаємини мають регулюватися в рамках норм, встановлених для простого товариства, а не за правилами пайової участі. В іншому випадку контролюючі органи можуть визнати угоду удаваним правочином, після чого змусять застосувати до неї зовсім інші законодавчі норми і правила.
Тому, якщо ДДУ схожий, наприклад, на договір простого товариства, в ньому стануть корисними позиції, що суперечать спільної діяльності:
- поділ сторін на інвестора і особа, яка приймає інвестиції;
- відсутність складеного майна та ін.
ДДУ не має чіткого регламенту в законодавстві щодо змісту, що дає можливість застосовувати в ньому елементи договорів інших типів, забезпечуючи умови і гарантії, зручні для обох сторін угоди. Але іноді ця особливість дозволяє забудовникам зловживати правами і складати договір з умовами, зручними тільки для них.
ДДУ легітимний на підставі Цивільного кодексу, в першому розділі першого розділу загальних положень якого сказано, що сторони мають право укладати договір, відповідно до цивільного законодавства, навіть якщо його форма не передбачена відповідними актами. Таким чином, на основі об'єднання положень декількох різного роду угод і створюється договір пайової участі.
Кожен з пайовиків несе певні зобов'язання. Залежно від їх обсягу інвестори отримують свою частку в побудованому спорудженні. Для реалізації цілей договору різні пайовики можуть виконувати різні функції:
- надавати ділянку;
- виділяти фінанси на зведення будинку;
- організовувати будівельні роботи;
- надавати будматеріали.
Пайова участь в будівництві: схема
Забудовник бере на себе завдання з надання землі, будівництва своїми силами або із залученням підрядних організацій.
Купівля новобудови: інвестиційний договір
Фізичним особам, які мають частку в будівництві, залишається профінансувати в ньому свою частину (вони вносять кошти на зведення об'єкта в цілому, а обсяг цих коштів дорівнює вартості житлоплощі, яку вони отримають у власність після здачі будинку). В результаті пайовики виступають і в якості інвесторів, які виплачують вартість своєї квартири.
Особливості укладення договору пайової участі
Залежно від того, виконується будівництво об'єкта одним з пайовиків або залученої підрядною організацією, у схеми є деякі особливості. Якщо забудовник виконує роботи власними силами, ДДУ набуває ознак договору підряду, за яким будівельна компанія за виконану роботу отримає не грошова винагорода, а частка збудованого об'єкта.
Забудовник також може залучити підрядника. При такому положенні справ він стає Гензамовником, і, отримавши доручення інших пайовиків (прописуються в договорі), укладає договір підряду на будівництво житлового будинку або виконання інших робіт.
Пайова участь: житлово-будівельний кооператив
Інвестування через ДДУ проводиться за принципом будівництва будинку житлово-будівельним кооперативом (ЖБК). Забудовник - це його повноправний учасник, а інвестор - асоційований.
В ст.384 ГК сказано, що будинок, побудований ЖБК, є його власністю. Щоб стати власником квартири в такому кооперативі, її потрібно викупити. Але так як власник вніс кошти за пай в обсязі, що відповідає вартості квартири, застосовується схема обміну паю на право власності на неї.
При прямій передачі квартири у власність інвестора в обхід ЖБК може мати місце уявна угода, і договір пайової участі може бути перекваліфікований в звичайний інвестиційний контракт. У разі невідповідності законодавчим нормам інвестування він буде визнаний недійсним.
Купівля новобудови: договір про сплату пайових внесків через кооператив
В окремих випадках пайовик може вносити оплату своєї частини об'єкта не фінансами, а майном, землею. При цьому виникає нюанс з ПДФО, який з'являється у пайовика через продаж майна і отримання доходу у вигляді частини об'єкта будівництва ( п.14.1.54 ПКУ ). Так як забудовник - це податковий агент пайовика, обов'язки по сплаті податку після передачі об'єкта будівництва покладаються на нього ( п.168.1.1 ПКУ ).
Переваги договору пайової участі
- Вигідна вартість нерухомості. Одна з основних особливостей такого способу покупки житла - порівняно невисока ціна.
- Можливість розрахунку в розстрочку. В такому випадку ви можете в індивідуальному порядку домовитися про періодичне внесення коштів за квартиру в новобудові .
- Простота і надійність схеми. Договір пайової участі задіюється за принципом житлово-будівельних кооперативів.
Недоліки договору пайової участі
- Імовірність подвійного продажу одних і тих же квадратних метрів. Укладаючи договір пайової участі, інвестор як би бронює певну житлоплощу на конкретному поверсі, але цей облік веде тільки забудовник, тому пайовик не захищений від того, що ця ж квартира, не буде продана ще комусь.
- Недотримання термінів будівництва. Через відсутність в законодавстві норм і порядків по відношенню до такого типу інвестування, немає гарантій, що забудовник буде дотримуватися умов договору.
- Втрата або збільшена витрата фінансів. Існує не тільки ймовірність зростання собівартості квартири, але і ризик зупинки будівництва через банкрутство забудовника, афер і ін.
- Втрата об'єкта інвестування. Забудовник як повноправний учасника ЖБК може взяти на реалізацію проекту кредит. Якщо він не погасить заборгованість вчасно, кредитор має право стягнути будинок, в квадратні метри якого вже вкладено кошти інвесторів.
Як мінімізувати ризики ДДУ
Через відсутність в законодавстві норм і порядків, щодо інвестування за допомогою пайової участі, для захисту своїх прав пайовик може спиратися тільки на положення, прописані в контракті. Тому інвестору, перш за все, важливо звернути увагу на те, як захищені його права в рамках угоди. При укладанні договору також не можна залишати поза увагою такі моменти:
- назва об'єкта будівництва - переконайтеся, що конкретно будується за рахунок пайовиків, чи буде це житловий будинок з бажаної конфігурацією;
- характеристики земельної ділянки - перевірте його цільове призначення, розміри, а також поцікавтеся документальним підтвердженням прав на землю;
- наслідки порушень зобов'язань як з боку забудовника, так і інвестора, можуть спричинити не тільки неустойку, але і зменшення частки паю або односторонній розрив угоди;
- результат, який отримає кожна сторона ДДУ - частина об'єкта або частка в ньому.
Також зверніть увагу на вид пайової участі для сторін, час здачі об'єкта, терміни внесення фінансових коштів, порядок надання матеріалів і проведення будівельних робіт, умови та порядок перерозподілу часток. Необхідність в останньому може мати місце при невідповідності площі приміщень в фактично побудованому об'єкті і проектної документації, або при зміні витрат однієї зі сторін, наприклад, у разі збільшення вартості будівництва.
Купівля новобудови: форвардний контракт
Укладати договір пайової участі рекомендується з надійним, досвідченим забудовником. Перевірте наявність дозволів, технічної документації на об'єкт, ліцензії. Дізнайтеся про гарантії на повернення коштів при розірванні договору, штрафні санкції, які повинен понести забудовник, порушивши строки здачі будинку, яким чином нерухомість буде передана у власність, що збільшить шанси на чесну угоду.
коментар юриста
Руслан Дмитренко прокоментував договір:
«Забудовник зобов'язується Власний силами або Із залучених третіх осіб Забезпечити необхідній комплекс робіт Із будівництва об'єкту.
Тут власне нужно звернути Рамус на слово «Забезпечує». Из чего становится зрозумілім, что Забудовник розраховує на Залучення для будівництва об'єкту третіх осіб, про что и пропісує в Договорі. В такому разі у забудовника нужно запросіті та перевіріті документи на підставі якіх будівництво Здійснює ВІН та треті особи, якіх ВІН Залучає. Це документи на земельну ділянку, на початок Здійснення будівельних робіт та будівельна ліцензія (Видається в залежності від категорії складності об'єктів будівництва).
В Розділі обов'язків прописано и срок Завершення будівництва. Про зміну термінів будівництва та їх причини Пайовик повідомляються письмовий. Рядки в Які це має буті Здійснено НЕ предусмотрена. Чи не зрозумілім залішається и ті, чи буде данє ПОВІДОМЛЕННЯ надіслане до того як завершаться заплановані строки чи вже после того як Забудовник їх порушить.
В течение 30 календарних днів после Завершення робіт з будівництва Об'єкта зобов'язується отріматі документи для включення Об'єкта в експлуатацію. На що Пайовик такоже нужно делать поправку при очікуванні документів для реєстрації права власності за на квартиру.
Усі необхідні документи для реєстрації права власності за Забудовник зобов'язується Пайовик надаті ».