- З чого починається будівництво житлового будинку
- Бізнес-план будівництва багатоповерхівки
- етапи будівництва
- Як продавати квартири
- висновок
Будівництво та продаж житла - складний, багатоетапний і дорогий бізнес. Протягом тривалого періоду підприємцю необхідно вкладати гроші, виконувати на свій страх і ризик будівельні роботи, залучати інвесторів і контактувати з адміністративним ресурсом різних рівнів. Результат же зусиль буде зрозумілий тільки після того, як всі квартири будуть розпродані і нові власники зареєструють власність в державному реєстрі прав на нерухомість.
Будівництво багатоквартирного будинку проходить в чотири етапи: підготовка проектної документації, будівельні роботи, здача будинку в експлуатацію, продаж і оформлення квартир. У цій статті мова піде про те, як організувати і успішно пройти всі перераховані стадії і при цьому ще й заробити.
зміст:
З чого починається будівництво житлового будинку
Будівництво багатоквартирного житлового будинку починається з пошуку земельної ділянки. Закон не встановлює чітких критеріїв, яким повинен відповідати ділянку під будівництво будинку, але на базі комплексного аналізу будівельного та земельного законодавства можна точно встановити, на якій землі заборонено будувати житлові будинки:
- не призначеної для житлового будівництва (вид цільового використання);
- що знаходиться поблизу джерел санітарного або техногенного забруднення;
- непотрібної для будівництва багатоквартирних будинків (високий рівень грунтових вод, загроза зсувів і т. п.).
Вичерпні висновки з цих питань можуть дати тільки інженерно-геологічні та інженерно-екологічні вишукування. Вартість кожного експертного дослідження - не менше 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і, крім того, замовляти проведення таких експертиз мають право тільки власники або законні користувачі земельних ділянок. Тому на першому етапі оцінювати придатність ділянки під будівництво доведеться самостійно, орієнтуючись виключно на дані з відкритих джерел і консультації фахівців (див. будівництво будинку як бізнес ).
В першу чергу потрібно звертати увагу на ділянки, які вже мають дозволений вид використання (РВІ), - під багатоповерхове житлове будівництво (МЖС). У тому випадку, якщо обрана ділянка має інший РВИ, то будувати на ній будинок не можна. Роботи можна продовжити тільки після отримання такого РВИ, як МЖС.
Після того як земельну ділянку під будівництво багатоквартирного будинку знайдено, його можна або викупити, або взяти в оренду. У 99% випадків під будівництво використовується муніципальна або федеральна земля, яку доцільніше орендувати, і тільки якщо будинок буде будуватися на приватній землі, то ділянку краще відразу ж викупити, щоб не створювати спірних ситуацій з власником.
На наявний ділянку в місцевій адміністрації необхідно отримати дозвіл на будівництво багатоквартирного житлового будинку.
Оформивши і зареєструвавши права на ділянку, можна приступати до розробки і затвердження проекту. Проект будівництва багатоквартирного будинку виконується спеціалізованими проектними організаціями, і загальна вартість таких робіт становить близько 500 тис. Рублів. Крім самих архітектурних рішень, також необхідно виконати проектні роботи по забезпеченню будинку комунікаціями.
На державну експертизу подається наступна проектна документація:
- робочий проект і архітектурні рішення;
- план підключення до мереж водопостачання;
- проект по приєднанню до електричних мереж;
- план підключення до мережі газорозподілу;
- опис зовнішнього благоустрою.
Коли всі перераховані проекти пройдуть державну експертизу, забудовник може приступати до робіт.
Корисно прочитати, як відкрити своє агентство нерухомості . Приблизний бізнес-план з розрахунками.
На замітку: наскільки вигідний ріелторський бізнес .
Бізнес-план будівництва багатоповерхівки
Після отримання позитивного рішення по експертизі проекту можна складати бізнес-план на будівництво житлового будинку і починати підписувати договори про пайову участь у будівництві (ДДУС) з майбутніми власниками квартир.
Відповідно до Федерального закону «Про будівництво багатоквартирних будинків», забудовник саме на цьому етапі отримує право залучати до будівництва приватних інвесторів. Корисно прочитати, як знайти інвестора для бізнесу .
Для того, щоб проаналізувати вартість будівництва багатоквартирного житлового будинку, потрібно звернутися до будівництва десятиповерхового будинку на три секції, житлова площа якого становить близько 7 350 кв. м, загальна площа - 8 000 кв. м.
Основні статті витрат при зведенні будинку:
- проектна документація і її узгодження - близько 1 млн руб .;
- будівництво одного квадратного метра (плюс комунікації) - близько 50 тис. руб .;
- оздоблювальні роботи - близько 1 тис. руб. за кв. м .;
- маркетингове просування - близько 200 тис. рублів на місяць;
- введення будинку в експлуатацію - близько 500 тис. рублів.
Разом вартість зведення і введення такого будинку в експлуатацію обійдеться забудовнику приблизно в 411 млн рублів.
В середньому по Росії вартість готового житла становить близько 70 тис. Рублів за квадратний метр. Таким чином, продавши 7 350 кв. м житлової площі, забудовник виручить всього близько 515 млн рублів. Прибуток з одного об'єкта - близько 105 млн рублів.
В середньому будинок будується близько півтора років, отже, за півтора роки активної роботи забудовник може заробити близько 100 млн рублів. Корисно також прочитати, скільки коштує побудувати готель і який прибуток може принести цей проект.
етапи будівництва
Практично на всіх етапах будівництвом багатоквартирного будинку повинні займатися спеціалізовані будівельні компанії, які мають відповідні ліцензії і допуски. Такі підприємства є практично в кожному великому місті.
Основні етапи будівництва:
- підготовка майданчика і земляні роботи;
- облаштування фундаменту;
- будівельно-монтажні роботи;
- проведення та підключення внутрішніх комунікацій;
- виконання внутрішніх і зовнішніх оздоблювальних робіт;
- благоустрій прилеглої території.
Основні завдання забудовника на стадії будівництва: своєчасне фінансування, закупівля будівельних матеріалів та обладнання, контроль за якістю виконуваних робіт.
На цьому етапі питання фінансування можна вирішувати вже за рахунок залучення коштів учасників пайового будівництва, але це можливо тільки в тому випадку, якщо забудовник дотримувався процедуру і забезпечує гарантії долевіков, передбачені ФЗ 214.
Відеоогляд технологій зведення житла:
Як продавати квартири
Наявність у забудовника документів для будівництва багатоквартирного будинку дає йому право залучати долевіков по ДДУС, але остаточно продавати квартири можна вже тільки після того, як будинок зданий приймальної комісії в експлуатацію і є всі необхідні документи, на підставі яких покупці зможуть оформити на себе право приватної власності на куплені квартири.
У цій схемі є два важливих нюанси. Перший - ДДУС підлягають обов'язковій реєстрації у відповідному державному реєстрі в УФРС. Другий - якщо забудовник будує будинок за власні гроші без залучення долевіков, то продаж квартир можлива тільки після того, як забудовник оформить на себе право власності на збудоване житло та відкриє продажу готових квартир з зареєстрованим правом власності. У цьому випадку будь-які попередні домовленості на продаж вважаються неправомірними, якими б документами вони ні оформлялися.
Корисно дізнатися, які найрентабельніші види бізнесу в Росії. Огляд комерційних ідей, які приносять максимальний прибуток.
Це цікаво: ноу-хау в малому бізнесі .
Все про те, як примножити гроші без ризику . У які проекти краще інвестувати, і чому.
висновок
Розмір прибутку забудовника безпосередньо залежить від темпів вишукувальних, будівельних та робіт по реалізації. Щоб все йшло швидко, якісно і ефективно, необхідний план і чітке дотримання цього плану. Якщо ця умова буде дотримуватися, то підприємець зможе в стислі терміни отримати прибуток в розмірі 25% від суми вкладень в будівництво.
