Опубликовано: 02.06.2018
Заключение сделки по купле-продаже квартиры часто требует нескольких недель, в течение которых стороны готовят и проверяют документы на жилплощадь и снимают обременения . Чтобы гарантировать свое участие в сделке, покупатель может вносить предоплату, размер которой устанавливается соглашением об авансе между сторонами.
Под авансом при покупке квартиры понимают предоплату, вносимую покупателем в качестве подтверждения намерения заключить сделку с конкретным продавцом, причем сумма аванса вычитается из будущего основного платежа за квартиру, вносимого при подписании договора купли-продажи .
Аванс вносится в следующих случаях:
когда покупателю необходимо время на оформление ипотеки ; при необходимости устранить ряд недостатков покупаемой квартиры; при острой нуждаемости продавца в наличных деньгах. Важно учитывать, что аванс не является задатком , так как задаток в случае срыва сделки возвращается покупателю в двойном размере ( п. 2 ст. 381 ГК РФ ), а условия возврата аванса продавцом не регулируются гражданским законодательством, а определяются сторонами сделки отдельным соглашением.Если продавец желает продать квартиру быстро по финансовым обстоятельствам, необязательно сильно снижать цену – достаточно заключить соглашение об авансе и получить часть денег в день знакомства с покупателем. Кроме того, выдача аванса возможна не только при наличном расчете по сделке, но и при соглашении об аккредитиве «с красным условием» – в таком случае 5-10 % основной суммы переводится на банковский счет продавца.
Процедура внесения аванса при покупке жилья включает следующие шаги:
Проверка покупателем наличия обременений на квартиру. Определение сторонами цены сделки. Назначение даты сделки и составление соглашения об авансе. Подписание соглашения и внесение аванса. Получение от продавца расписки в получении средств. Заключение сделки и внесение оставшейся части оплаты.Цена определяется сторонами с учетом выявленных обременений, а дата сделки устанавливается таким образом, чтобы продавец мог снять обременения, а покупатель – найти недостающую сумму средств или оформить ипотеку . В большинстве случаев аванс необходим продавцу для устранения недостатков помещения к дате сделки (например, установка сантехники или окон).
Расписка в получении средств необходима покупателю для защиты от недобросовестных действий продавца – данный документ позволит взыскать сумму аванса через суд при отказе продавца от сделки в пользу другого покупателя.В общем случае при отмене сделки аванс подлежит возврату покупателю.
Размер вносимой предоплаты стороны определяют по своему усмотрению, в большинстве случаев аванс составляет 5-10 % от цены квартиры. Сумма может быть увеличена до 20-30 % в следующих случаях:
при острой нуждаемости продавца; при отчуждении жилья с высокой ликвидностью на рынке; при продаже бюджетного жилья в небольших городах.Если аванс необходим для устранения конкретных недостатков помещения, то его размер рассчитывается сторонами, исходя из примерной стоимости работ и издержек.
Срок заключения основной сделки после внесения аванса обычно составляет от 7 до 30 дней; если одной из сторон требуется больше времени для подготовки к сделке, то целесообразнее заменить соглашение об авансе предварительным договором с задатком. В случае пропуска срока подписания основного договора судьба аванса определяется по соглашению сторон, подписанному при внесении платежа.
Внесение аванса должно сопровождаться подписанием письменного соглашения, которое должно включать следующие разделы:
представление сторон; величина вносимого аванса; дата заключения сделки; обязательства сторон; цена будущей сделки; параметры продаваемой квартиры; реквизиты выписки из ЕГРН о правах продавца на квартиру; условия возврата аванса; порядок разрешения споров.В представлении сторон нужно указать ФИО, адреса проживания, телефоны и паспортные данные продавца и покупателя. Сумма аванса указывается цифрами и прописью. К обязательствам сторон относится заключение основной сделки в установленный срок. Продавцу может дополнительно вменяться обязанность устранить обременения или иные недостатки помещения.
Образец соглашения об авансе можно скачать здесь .
К условиям возврата предоплаты покупателю обычно относят:
отказ продавца от продажи жилья в одностороннем порядке; отказ от сделки покупателя по уважительной причине; обоюдный отказ сторон от сделки; невыполнение продавцом своих обязательств по устранению недостатков помещения; обнаружение ранее скрытых дефектов помещения или обременений. При обнаружении новых обременений, существенно уменьшающих стоимость недвижимости, соглашение об авансе расторгается с возвратом средств продавцу, а стороны при желании могут заключить новое соглашение с учетом изменившейся ситуации.К уважительным причинам, по которым продавец может отказаться от сделки и потребовать вернуть аванс, могут относиться:
тяжелая болезнь или смерть родственника; стихийные бедствия; потеря трудоспособности; действие непреодолимой силы.При отказе продавца возвратить аванс покупатель обращается в суд, который устанавливает факт наличия уважительной причины по предоставленным продавцом доказательствам.
Внесение авансового платежа позволяет покупателю закрепить за собой понравившуюся квартиру и заняться поиском полной суммы покупки, а продавцу – получить гарантию заключения сделки в будущем и прекратить поиски покупателя. Чтобы избежать мошенничества и потери денежных средств, нужно тщательно продумывать условия соглашения об авансе, при необходимости консультируясь с юристами .