Договор аренды квартиры, что следует учитывать при сдаче жилья
Опубликовано: 06.09.2018
Использовать вариант пассивного получения дохода путем сдачи квартиры в аренду является достаточно актуальным для многих людей. Однако перед началом такой деятельности стоит рассмотреть основные вопросы, которые будут касаться поиска клиентов, заключения договоров, возможности заработать максимальную сумму даже на простом варианте жилья. Давайте познакомимся с основными правилами, которые сыграют немалую роль.
Содержание статьи
Как подготовить квартиру к сдаче в аренду?
Это первый основной пункт, который стоит учитывать. Постарайтесь не просто сдать жилье внаем, а оцените его глазами своих будущих жильцов. Что необходимо сделать, если рассматривать такой заработок денег ?
Как сдать квартиру в аренду. Быстро. Выгодно. Без ущерба. Договор аренды. Советы арендодателям
Посмотрите объективно на то, насколько хорошо сделан ремонт в квартире. Проверьте исправность коммуникаций и техники. Проведите генеральную уборку в квартире. Постарайтесь сделать фотографии с максимально выгодного ракурса.
Такие пункты кажутся на первый взгляд простыми, однако в будущем они могут сыграть чуть ли не главную роль. Учтите, что чем лучше выглядит ваше жилье, тем выше вероятность его аренды на длительный срок. Не забудьте описать все преимущества квартиры, одновременно зафиксировать показания счетчиков у себя в бумагах.
Лайфхак: составляем договор аренды жилья правильно
Не забудьте о проведении ремонта. Учтите, что ремонт должен был быть выполнен качество качественно, но его стоимость не должна превышать сумму ставки за квартиру за 3 месяца. Основным вопросом в этом случае будет безопасность проживания. Соответственно, максимум внимания обращайте на электропроводку и сантехнику.
Как подготовить квартиру к сдаче в аренду
Если рассматривать 2010-2011 год, то даже мельчайшие детали могли повысить стоимость квартиры приблизительно до 15% на жилье бизнес-класса, до 10% — на квартиру эконом-класса. Подобного рода преимущество в настоящий момент не действует. Зато оно является спасением арендодателя от того, что его жилье будет простаивать и не принесет ему доход. Что касается ремонта, обратите внимание на классику, которая всегда остается в моде.
Чистота – залог удачи
Большая часть людей старается сдать свою квартиру внаем настолько быстро, что еще не успевает выехать старый арендатор, как новый уже находится на пороге. Естественно, о качественной уборке и речи быть не может. Стоит ли говорить о том, что необходимо сделать хотя бы мельчайший ремонт, лампочки поменять, подкрасить плинтуса либо дверные проемы.
Для некоторых людей это кажется мелочью, но на самом деле как раз такие мелочи могут заметно снизить стоимость проживания в вашей квартире. Наведение порядка и генеральная уборка являются обязательными. Чаще всего как раз из-за таких мелочей разница в цене, которую вы получите за сдачу жилья в аренду, будет доходить до полутора-двух тысяч.
Помните о том, что обязательным для оформления является страховой полис . За счет этого можно избежать конфликтов и неприятных ситуаций с соседями. Страховку необходимо делать не только на саму квартиру, но еще и на третьих лиц. Стоимость страховки выйдет около 3000 в год, зато покрытие ущерба может доходить практически до 1000000 рублей.
Размещаем объявления
Как лучше всего это сделать – решайте сами. Можно использовать специализированные доски объявлений, можно сделать рассылку в социальных сетях и в своем профиле указать о том, что вы сдаете квартиру. В информации необходимо отметить квадратуру жилья, район в котором оно находится, мебель и бытовую технику, которая есть в квартире, стоимость. Укажите и те требования к жильцам, которые вы выдвигаете. То есть, можно ли в квартире проживать с маленькими детьми, животными. Это заранее может минимизировать расход времени, который мог бы уйти на просмотр жилья потенциальным клиентом, который не подходит вам по каким-то критериям.
Помните, немаловажную роль во время размещения объявления будет играть и фотография, которую вы сделали. Чем лучше ее качество, тем выше вероятность сдачи квартиры.
Сдача квартиры
Что касается советов специалистов, то многие советуют использовать услуги наемного фотографа либо фрилансера . Он и фотографии сделает качественные, и стоить это будет не много. Во время проведения такой фотосессии постарайтесь убрать все личные вещи из поля зрения камеры. Естественно, игрушки, вещи, посуда – все это должно быть убрано. В этом случае человек, который ищет квартиру, сможет более предметно оценить ваше предложение. Практика показывает, что если фотографии сделаны хорошие, квартиру можно сдать за 5-6 дней. Если же фотография плохая, то вы потратите минимум месяц на то, чтобы сдать в столице жилье в аренду.
Смотрите также: Фриланс для начинающих, или как стать фрилансером на Upwork. Пошаговое руководство
Проводим презентацию квартиры правильно
Во время встречи с потенциальными арендаторами приложите максимум усилий к тому, чтобы именно вашу квартиру хотелось снять. Естественно, не стоит быть слишком навязчивыми либо переусердствовать – в этом случае обман будет слышно за версту, а вы снова будете пребывать в поиске арендаторов.
Специалисты говорят, что чаще всего во время первой встречи и знакомства как арендатор, так и арендодатель находятся в состоянии определенной эйфории, стараются показать своему собеседнику максимум своих положительных сторон. Очень важно вести себя спокойно, не обманывать и не лукавить. Если все получится, то квартиранты здесь останутся на долгое время, и у вас сложатся хорошие отношения. Сложнее будет, если свое знакомство вы начинаете с вранья.
Любой человек, сдающий квартиру внаем, понимает, что необходимо показать ее как можно в более выгодном свете. Сюда относятся преимущества жилплощади, которую сдает арендодатель, оптимальная инфраструктура, хорошая планировка квартиры. Ориентируйтесь и на потребности съемщика. Например, если у семейной пары нет детей, то близкое расположение школы к жилью для них роли не играет. Зато серьезную роль играет большая гостиная либо кухня-студия, где можно встречаться со своими друзьями. То же самое можно сказать в отношении людей, у которых есть питомцы. Например, если рядом нет специальных лужаек для выгула собак или других зверей, человек может отказаться от съема квартиры даже в случае, если вы даете добро на въезд в жилье вместе с питомцем.
Составляйте свое мнение о потенциальном квартиросъемщике
Естественно, знакомство не должно быть заочным. Вы должны своими глазами видеть человека, который будет жить в вашей квартире. Узнайте, какие у него планы на будущее, с кем человек будет жить. Обычно все это происходит во время первой встречи. Здесь же можно обсудить и то, на каких условиях квартирант будет у вас жить.
Что касается воплощения этого пункта в реальность, то, например, в США многие люди проводят эту процедуру как обязательную. Они заранее думают о том, кто будет жить в их доме. Естественно, желательно это сделать и на территории России. Необходимо быть уверенным в платежеспособности человека , который заезжает в квартиру. Например, если у него есть проблемы с кредитами , то высока вероятность того, что человек не сможет платить за аренду квартиры, в которой будет жить. Естественно, самостоятельно такую проверку устроить вряд ли получится, однако можно задать ненавязчивые вопросы, которые приблизительно укажут на уровень финансового состояния человека и помогут вам понять, где он работает, какой суммой денег располагает.
Выбор квартиросъемщика
Специалисты советуют в этом случае поступать немного хитрее и продуманнее. Например, в огромном количестве объявлений есть пометка, что возможна сдача квартиры, если туда поселятся люди без детей. Максимум, чего боятся в этом случае арендодатели – так это то, что дети разрисуют им обои либо нанесут какой-то вред. На самом деле это самый мельчайший недостаток, который можно получить от этой ситуации. Зато дети в семье являются гарантией того, что люди ответственны, у них есть деньги на то, чтобы своего малыша содержать. Параллельно вы получите гарантию того, что в вашей квартире не будет шумных компаний, соответственно, не возникнет проблем с соседями, вам не придется искать новых арендаторов на свою жилплощадь.
Смотрите также: Как получить кредит в Сбербанке
Пуская в свою квартиру семейную пару с детьми, вы получаете определенную гарантию порядочности людей, ведь у них уже есть определенное понимание того, какие правила и нормы необходимо соблюдать, если речь идет о съеме жилья. Параллельно вы получаете практически стопроцентную гарантию того, что в 21.00 или в 21.30 дети уже будут спать, соответственно, родители не будут создавать дополнительный шум и неудобства для соседей.
Правильно составляем договор и обсуждаем все детали съема
Если первое знакомство с квартирой прошло хорошо, жильцам понравилось ваше предложение, а вас люди устраивают в качестве арендаторов, то можно подписать договор. Существует масса советов, которых стоит придерживаться, если вы хотите составить все правильно. Об этом можно заранее поговорить с риэлтором , если квартиру вы сдаете не самостоятельно. При этом есть определенные советы, которые дают специалисты в данной отрасли. Придерживаясь их, вы можете обойти стороной немало подводных камней. Давайте рассмотрим основные правила подписания бумаг, чтобы был рост финансов , а не убыток.
Большое количество арендодателей достаточно беспечно относятся к таким документам, которые должны оформляться в процессе сдачи жилья в аренду. Более чем 50% людей игнорируют расписки, в которых указывается сумма переданных денег, договора, где расписаны дополнительные договоренности, бумаги, подтверждающие срок продления съема квартиры. Почему-то в России существует ложное представление о том, что подписание подобного рода бумаг демонстрирует некоторое недоверие к человеку, с которым заключается сделка. На самом деле это просто юридическое подкрепление той информации, которой обменивались два человека, а также подтверждение, которое можно предъявить в случае любого вида разногласий с одной из сторон.
Договор аренды квартиры
Немало людей переживают о том, в каком состоянии они получат свою квартиру после срока аренды. Естественно, переживания касаются мебели, бытовой техники, состояния проводки и сантехники. Но несмотря на то, что переживают все, только 3 человека из 100 во время подписания договора найма будут подробно описывать все вещи, которые есть в квартире. Чаще всего такой подход демонстрируют люди, которые сдают достаточно дорогостоящее жилье. Здесь будет описание предметов бытовой техники и элементов интерьера. Напротив каждого из них будет ставиться пометка, новый это элемент либо он использовался ранее и уже был в эксплуатации. Естественно, это помогает решить немало бытовых проблем. Как показывает статистика, приблизительно треть всех проблем, которые обнаруживаются в момент съезда квартирантов, возникают как раз из-за порчи имущества либо его потери. Убедить же одну из сторон договора в том, что в таком состоянии предметы интерьера были в момент сдачи квартиры внаем или появились позже, будет практически невозможно, если в договоре не были прописаны соответствующие пункты.
Учитывая достаточно сложную ситуацию на рынке в настоящий момент, многие арендодатели предлагают разделить сумму оплаты квартиры на несколько частей – это также должно заранее оговариваться в договоре. Аналогично предлагается делить и сумму страхового депозита, которая также выплачивалась бы в 2 или 3 подхода. Есть люди, которые не будут брать деньги в залог, когда заселяются новые постояльцы. Объяснить это просто. Чаще всего сама недвижимость не ликвидная, состояние у нее не самое лучшее, а разбить и повредить там фактически ничего. Поэтому далеко не каждый съемщик согласится отдавать деньги за жилье, в котором, возможно, жить будет недолго. И виноват в этом не недостаток финансов , а плохие условия проживания.
Смотрите также: Самое дорогое жилье в Москве. Цены за гранью фантастики!
Заранее обдумайте форс-мажорные ситуации
Они достаточно часто возникают между арендаторами и арендодателями, поэтому постарайтесь рассмотреть возможные конфликты и варианты их решения. Нередко случается, что жильцам необходимо решить вопросы, которые стоят ребром, а стандартного подхода к выяснению отношений в этом случае нет. Достаточно простой вариант рассмотрим ниже. Например, квартира находится в поле зрения охранного агентства . Если есть какие-то конфликты, то они должны обязательно присоединиться к решению проблемы, чтобы гарантировать безопасность собственнику. Фактически в этом случае начинается вмешательство третьей стороны в виде такого агентства.
Поиск партнера
Очень часто за счет агентства решаются определенные ситуации. Например, арендатор нанес немалый ущерб собственнику жилья либо должен ему немалую сумму. В случае, если есть подстраховка охранного агентства, то высока вероятность того, что свою вину он признает и деньги выплатит. В этом случае арендодатель должен иметь связь с доверенным юристом, начальником охранного агентства и бухгалтером. Фактически этот подход поможет решить проблемы, которые очень часто возникают. В противном случае, если возникают какие-то конфликтные ситуации и не получается мирно разойтись с арендаторами, то никакой страховки нет. Тогда и доказать что-либо собственник квартиры не сможет. Тем более этот вопрос актуален в случае, если дополнительно документально не было зафиксировано количество мебели и бытовой техники, находящейся в квартире, не были оговорены другие не менее важные вопросы.
Чистота с точки зрения закона
Помните о том, что если вы сдаете свою квартиру внаем, вы должны быть чисты перед законом. Почему это важно? Основная проблема в том, что беспокойные квартиранты могут принести немало неприятностей соседям. Те, в свою очередь, в долгу не останутся. В этом случае вполне возможно обращение в правоохранительные органы для выяснения данного вопроса. Если арендодатель не имел никаких отношений с налоговой инспекцией, и нигде не указал, что он ведет такую деятельность – будет штраф за уклонение от уплаты налогов . В России данный вопрос решается достаточно быстро – единовременная выплата приличной суммы денег.
Видео-советы, как сдать квартиру правильно
Для того чтобы избежать неприятного выяснения отношений, желательно изначально решить данный вопрос в налоговой инспекции. Вероятнее всего, придется либо оформить ИП, либо рассмотреть альтернативные варианты выплаты налогов по получаемому доходу. В таком случае вы можете не опасаться никаких неприятностей, да и квартира будет находиться в надежных руках. Постепенно в ней можно будет сделать хороший ремонт, установить качественную мебель и дорогую технику. Естественно, это на порядок поднимет стоимость аренды жилья, но и привлечет к вам более серьезных и ответственных постояльцев.
Смотрите также: Ипотека в долларах: как стать бездомным