Договор купли-продажи гаража: образец, как оформить, налоговые льготы
Опубликовано: 01.09.2018
Если с обычной куплей-продажей недвижимости все довольно просто, то процедура передачи гаража в собственность другому может таить в себе некоторые трудности. Такая сделка возможна, только при соблюдении некоторых условий, главными из которых являются наличие задокументированного права собственности на такую недвижимость у продающего.
Поскольку гаражи часто строятся самовольно или как часть кооператива, именно с этими условиями нужно разобраться в первую очередь. В противном случае, покупка может и не состояться.
Какие нужны документы и как грамотно составить договор, читайте далее.
Необходимые документы
3-НДФЛ при продаже автомобиля и гаража: образец заполнения декларации
Список будет отличаться в зависимости от того, есть ли у нынешнего собственника свидетельство о собственности.
Если такое право есть в задокументированном виде, то для оформления понадобятся:
документы всех сторон – паспорта как продавца, так и покупателя; если гараж был передан продавцу в собственность после 1998 года – свидетельство о праве на него; если строение оказалось в собственности еще до 98 года – удостоверение из БТИ; документы показывающие, что право собственности возникло законно – предыдущий договор купли-продажи, право наследства, постановление суда и т.д.; документы освещающие обстоятельства и условия пользования участком, где располагается строение – в аренде или в собственности ли земля; кадастровый паспорт постройки на этом участке и кадастровый паспорт самого участка.Дополнительно могут понадобиться:
НДФЛ при продаже недвижимости. А нужно ли платить налог при продаже квартиры
документы от органов опеки – в случаях, когда часть строения или все оно принадлежит ребенку; если владелец несовершеннолетний — свидетельство о рождении/подростковые документы + документы родителя (паспорт); если имущество продается не собственником лично, а через представителя – предоставляется доверенность, заверенная нотариально.
Если на гараж у собственника нет документов, подтверждающих его право владения этим строением, обычно производится процедура передачи членской книжки ГСК новому владельцу. Увы, этим ограничиваться нельзя, поскольку такое действие не передает строение в собственность покупателю. Чтобы собственность закрепилась за новым владельцем, нужно:
предоставить паспорт; получить справку в ГСК (у председателя), что за гараж был выплачен пай; получить в Кадастровой палате паспорт на строение; оплатить пошлину за постановку строения на регистрационный учет.Все эти документы передаются в Росреест, который выдает право собственности на покупателя.
Если же гараж не является частью ГСК, а стоит на участке индивидуального жилого строительства или ЛПХ, то Росреестр требует подачи таких документов:
подтверждение, что вы оплатили пошлину (квитанция об оплате); документы показывающие право продавца на участок, где размещено строение; подтверждение о создании постройки – декларация.Одним из дополнительных документов для сделки купли-продажи гаража может стать разрешение супруга или супруги – в случаях, когда продавец находится в браке или приобретал имущество будучи в браке.
Налоговые льготы
Гараж – это недвижимое имущество, а потому к факту его продажи применяются налоговые послабления. Стандартную ставку 13% НДФЛ не оплачивают, если:
собственник – пенсионер; строение было в собственности меньше 3-х лет и стоит меньше 1 миллиона рублей – налоговый вычет; строение было в собственности больше 3-х лет.Если гараж в собственности был меньше 3-х лет , декларацию подавать все равно необходимо. По результатам рассмотрения документов ФНС решит облагается ли имущество налогом или нет.
Если строение стоит больше 1 миллиона рублей, налоговая ставка рассчитывается по формуле — (Стоимость гаража в рублях – 1 миллион рублей)*13%.
Ежели в этот период вы продавали еще какую-либо недвижимость и получили с нее прибыль, отнимать нужно не 1 миллион, а всего 250 тыс. рублей. Тем не менее, существенно сократить налоговые отчисления таким образом вполне возможно.
Образец договора купли-продажи гаража
Договор купли-продажи гаража составляется точно также как и договор купли-продажи любого имущества. Отличие состоит лишь в том, что в нем необходимо прописывать полностью все характеристики продаваемого объекта, чтобы его можно было легко узнать.
Также, гараж может быть признан как движимым, так и недвижимым имуществом.
Движимым он признается тогда, когда земля, на которой он находится, не закреплена за самим объектом – то есть, сам гараж представляет собой переносную конструкцию (ракушка). В таком случае, в договоре необходимо прописывать в обязательном порядке следующее:
описание внешнего вида и всех характеристик постройки с уточнением, что ее можно переносить без ущерба всей конструкции; на каких основаниях была построена конструкция, находится ли она в собственности и законно ли ее пребывание на указанной территории; стоимость и способ передачи денег; сроки в которые собственность должна перейти от продавца покупателю; дополнительные условия возврата.Дополнительной головной болью может стать, только определение дальнейшего местоположения гаража и возможные договоренности между владельцем земли и новым собственником постройки. Все они должны быть в задокументированном виде, чтобы законность конструкции нельзя было оспорить.
Если же гараж продается с землей, на которой стоит, то он считается недвижимостью. Это должно быть капитальное строение, имеющее фундамент (как правило). В противном случае власти могут признать его движимой конструкцией.
Обязательными пунктами в договоре продажи недвижимого гаража являются: право собственности владельца гаража и участка (если участок в аренде – необходимо указывать, как именно будет передано это право пользования новому владельцу); кадастровый паспорт – все данные из него; описание самой постройки с указанием типа фундамента, материала стен и крыши; стоимость самой постройки и стоимость земли/аренды земли, где она расположена; сроки передачи права собственности; если гараж часть ГСК, необходимо указать, что все члены кооператива согласны с переходом доли к новому владельцу.В остальном договор купли-продажи гаража является типовым и к нему применяются все те же правила, что и при составлении договора купли-продажи любого имущества.
Возможные риски и проблемы
Ситуация 1. У владельца есть только членская книжка ГСК.
Передача книжки не влечет за собой передачу права собственности – новый владелец может столкнуться с проблемой при регистрации имущества в Росреестре. Поэтому, предварительно нужно, чтобы продавец постройки оформил ее по всем правилам (занимает до 30 дней) .
В некоторых случаях уже сам покупатель может собрать все документы в кооперативе и обратиться в БТИ и Росреестр для оформления собственности. Однако, это сопряжено с большим риском, есть шанс потерять и деньги, и собственность.
Ситуация 2. ГСК был ликвидирован.
Оформление должен проводить продавец через судебные инстанции и только после этого возможна передача собственности покупателю.
Ситуация 3. Гараж был возведен самовольно (без разрешений).
В этом случае собственник постройки должен узаконить ее через суд, иначе власти имеют право ее снести. Изъятие для государственных нужд производится без денежной компенсации собственнику, поэтому лучше отказаться от приобретения незаконного строения или отложить покупку до момента, когда постройка будет узаконена.
На что обратить внимание
7897