- зміст документа
- необхідність складання
- Правила та умови складання
- Нюанси та особливості
- Рекомендації при складанні
Завдатком вважається грошова виплата, що передається однією стороною - покупцем іншій стороні - продавцю в рамках одного договору, як доказ бажання укласти його і забезпечити виконання. Він є передоплатою за майно, і підсумовується до його вартості після завершення угоди.
Завдаток необхідно чітко відрізняти від авансу, який за законом визнається способом розрахунку, і в разі зриву угоди повертається. Тому якщо є питання, чи вважається виплачена сума завдатком (наприклад, немає письмової угоди), вона буде вважатися авансом.
зміст документа
Законодавець не встановив єдиний зразок такого документа, але, незважаючи на це в ньому необхідно вказати наступні пункти:
- П.І.Б, паспортні дані кожного боку. Якщо в квартирі кілька власників, то краще, щоб вони всі були вказані.
- Місце проживання учасників.
- Детальний опис квартири (площа, адреса та інші важливі моменти).
- Остаточна вартість квартири.
- Сума завдатку. Вона фіксується і цифрами, і прописом. Вказується, в який термін він буде переданий, і яким способом (готівковим або безготівковим). Якщо розрахунок проводиться готівкою, то обов'язково додається розписка. При безготівковому платежі доказом буде виписка з банку.
- Обов'язки сторін. Як правило, для продавця це: звільнити квартиру і виписати з неї всіх зареєстрованих осіб. Для покупця - оплатити решту суми.
- Термін укладання договору.
- Відповідальність сторін, якщо угода зірветься.
- Інші важливі умови (наприклад, про комунальні платежі).
необхідність складання
При купівлі-продажу квартири з використанням завдатку, але без письмового його оформлення, ризику піддаються як продавець, так і покупець. Для першого зрив угоди загрожує упущенням вигоди, яку він міг отримати, продавши квартиру іншій особі, для іншого не поверненням вже виплаченої суми грошей, навіть якщо зрив стався не з його вини. Тому складання такого роду угоди захищає від несумлінності, як продавця, так і покупця.
Завдаток пов'язує дві сторони взаємними зобов'язаннями, при недотриманні яких піде відповідальність. Тому, якщо покупець сам вирішить відмовитися від покупки квартири, то завдаток на законних підставах йому не повертається.
А якщо продавець передумає реалізовувати даний об'єкт нерухомості, то він повертає завдаток у подвійному розмірі.
Правила та умови складання
Угода складається довільно, головне в письмовій формі, інакше воно визнається недійсним. Його бажано, але не обов'язково завіряти нотаріально. Він складається і підписується в двох однакових примірниках, для кожного з сторін. А в разі, якщо власників кілька, то договори пишуться для кожного.
Правильне написання такого роду документа убезпечить боку від непотрібного ризику, тому краще, щоб його склав юрист. Так само, щоб уникнути обману, необхідно приділити увагу розписці, яка слідує за підписанням договору про завдаток, якщо він видається готівкою:
- Її становить продавець власноруч, з використанням простої кулькової ручки. А якщо вона буде в друкованому вигляді, то краще завірити нотаріально.
- Складається вона при передачі грошей. Можна запросити свідків, і краще, якщо це будуть сторонні люди.
- У розписці продавець обов'язково уточнює, що це «розписка», і вказує номер і число договору завдатку, до якого вона додається.
- Дата складання.
- Дані сторін, в тому числі паспортні.
- Грошову винагороду, обов'язково прописувати як завдаток.
- Суму фіксувати цифрами і прописом.
- Опис квартири.
- Так само бажано включити характеристику нерухомості, як в договорі завдатку.
- Підпис продавця.
Важливо запам'ятати, що договір про завдаток - це попередній договір купівлі-продажу , Тому перед підписанням необхідно перевірити ще раз всі пункти і документи.
Нюанси та особливості
До укладення договору і передачі завдатку, щоб уникнути шахрайства, всі документи на право володіння цією нерухомістю необхідно уважно перевірити і вивчити.
Наприклад, якщо у квартири кілька власників, то необхідно вказати частини завдатку так, як розподілені, частки в свідоцтві про право власності. Якщо власником є неповнолітній, то викуп виробляє або батько, або опікун.
Якщо житлом володіє одна людина, але він знаходиться в законному шлюбі, то необхідно його присутність. Цей факт враховується на випадок розлучення і розділу майна. Тому необхідно вимагати розписку однієї зі сторін про те, вона не має претензій до іншої сторони, і не заперечує продати дану житлоплощу.
Так само для безпомилкового складання договору, бажана розширена виписка з керуючої компанії про всіх осіб, які можуть претендувати на цю квартиру. Обов'язково треба їх згоду на продаж, і уточнити, чи немає матеріальних претензій.
Важливим моментом є звірка планування квартири з фактичними паспортними даними, тому що перепланування може бути незаконною, тоді про договір купівлі-продажу не може йти й мови.
Необхідно дізнатися інформацію про обтяження. Це впізнається з виписки з ЕГРП . Дане обтяження служить причиною для відмови в придбанні даного майна. Не можна укладати угоду і передавати гроші, якщо хоча б один із власників відсутній або житло по договору оренди знаходиться у третіх осіб. Все обумовлені усно з продавцем нюанси угоди також необхідно прописати в договорі.
Рекомендації при складанні
- Дуже важливо упевнитися в тому, що особа, яка продає квартиру, має право нею розпоряджатися. Якщо він не бажає представити вам правовстановлюючий документ, то краще відмовитися від укладення угоди.
- Особливу увагу треба приділити докладного опису майна в договорі, щоб згодом придбати ту квартиру, за яку ви внесете завдаток.
- Важливим вважається пункт, в якому вказана точна сума угоди, щоб продавець надалі не мав можливості її підвищити.
- Щоб уникнути зайвого клопоту, необхідно, наскільки можливо мінімізувати період укладення угоди (не більше двох - трьох тижнів). Чим швидше буде підписаний основний договір купівлі-продажу, тим краще.
- Обов'язково домовтеся про точну суму завдатку, так як законодавчо вона не встановлена. В основному це 5-10% від вартості квартири.
- При складанні договору вкажіть такий пункт, як причини для скасування угоди та повернення завдатку (наприклад, відмова в іпотеці).
- Бажано прикласти до угоди довідку з психоневрологічного диспансеру, яка підтвердить факт того, що на момент укладення угоди сторони не перебували на обліку. Вона виключить судовий розгляд, у зв'язку з недієздатністю однієї зі сторін.
Термін дії договору
В даному документі одними з основних є відомості про терміни, після закінчення яких буде складено остаточний договір купівлі-продажу квартири і угода зареєструється в уповноваженому державному органі.
На законодавчому рівні термін дії даної угоди не встановлено, тому його визначають обидві сторони самостійно.
У законну силу документ набуває чинності після того, як сторони підпишуть його. Відповідно і термін дії почне обчислюватися з даного моменту, якщо в договорі не буде вказано інше.
Після того, як термін, зазначений в угоду закінчився, а основний документ купівлі-продажу квартири так і не підпишеться, то невідворотними будуть наступні негативні наслідки:
- якщо від угоди відмовився покупець, то вся сума грошей, передана в як завдаток, залишається у продавця;
- якщо угода не відбудеться з вини продавця, то до нього застосовуються санкції, у вигляді виплати завдатку двократному розмірі.
Але зустрічаються ситуації, коли термін дії угоди закінчився, і сторони обопільно приходять до висновку про необхідність його продовження. У даній ситуації укладати другий, абсолютно однаковий документ, зі зміною тільки термінів дії, немає ніякої необхідності.
Для цього законом передбачено додаткову угоду на продовження вже діючого договору і він автоматично продовжується. Він і як основний документ складається в письмовому вигляді.
Таким чином, основною метою угоди про завдаток визнається забезпечення сторонами повного і своєчасного виконання основного договору в майбутньому. Продавцю і покупцю потрібно поставитися до даної процедури дуже відповідально, щоб мінімізувати виникнення для себе ризиків зазнати збитків. Спори, що виникли у осіб, що склали такий документ, вирішуються в мирному або судовому порядку.