Договір пайової участі: тонкощі підписання і «лазівки» девелоперів 
З усіх зол вибираємо менше
Договір пайової участі не гарантує покупцю отримання квартири або повернення грошей, не вбереже пайовика ні від відвертого шахрайства, ні від довгобуду, ні навіть від подвійних продажів (докладніше про це в статті « З усіх способів продажів новобудов тільки три - законні »). Проте вважається, що ДДУ все ж краще за інших форм покупки квартири в новобудові захищає інтереси пайовика. Однак треба бути впевненим, що ви укладаєте саме ДДУ і потрапляєте під захист ФЗ №214.
ДДУ під мікроскопом
Після того, як пайовик вибрав підходящу для себе квартиру, яка продається по ДДУ, йому необхідно підписати сам договір. Єдиної форми даного документа не існує, тому що об'єкти і умови їх будівництва розрізняються. Однак є пункти, які для нього є обов'язковими.
По-перше, за словами Бориса Шаронова, директора департаменту ризиків Національного страхового та кредитного агентства (НСКА), в ДДУ повинен бути чітко прописаний термін передачі об'єкта нерухомості дольщику за актом. Забудовники часто вказують в договорі не конкретну дату, а приблизну, наприклад «в IV кварталі 2013 року», коли має бути написано «не пізніше 15 жовтня 2013 року». Цей пункт договору обов'язковий, тому що по закінченні 2 місяців після цього терміну пайовик може в несудовому порядку розірвати договір, письмово повідомивши про це забудовника. Після отримання даного повідомлення у забудовника є 20 робочих днів для того, щоб повернути гроші зі штрафними санкціями на рахунок пайовика, зазначений у повідомленні, або внести їх на ім'я пайовика в депозит нотаріуса за місцем знаходження забудовника.
Забудовники часто вказують в договорі не конкретну дату, а приблизну, наприклад «в IV кварталі 2013 року», коли має бути написано «не пізніше 15 жовтня 2013 року».
Здавалося б, хіба може бути інакше? Виявилося, може. «Купуючи квартиру і підписуючи договір, ми не звернули увагу на цей пункт, в якому було зазначено не конкретне число, а квартал. Коли процес передачі квартири затягнувся з вини забудовника, і нам довелося звернутися за допомогою до юриста, він був змушений направити вимогу до забудовника на цей раз встановити чіткі терміни », - розповідає жінка-покупець Ірина.
По-друге, обов'язково повинні бути вказані порядок, терміни оплати і загальна вартість квартири, причому остання повинна складатися з теж обов'язково прописаної в документі ціни за квадратний метр житла, помноженої на площу квартири. Олена Жданова, адвокат, керуючий партнер адвокатського бюро «Право.Недвіжімость.Семья» зазначає, що особливу увагу варто звернути на чітке опис фізичних параметрів квартири - місце її розташування: метраж, кількість кімнат, поверх, адреса. Якщо цього немає, то договір буде вважатися недійсним.
Крім цього, в ДДУ повинен бути прописаний гарантійний термін на збудоване майно, зазначає Василь Шарапов, заступник керівника юридичного департаменту девелоперської компанії «Сіті-XXI століття». Це 5 років на квартиру і 3 роки на інженерно-технічне обладнання.
За словами адвоката Олега Сухова, при вивченні договору варто звернути увагу на те, з якого моменту у пайовика виникає обов'язок по оплаті комунальних і експлуатаційних платежів. Наприклад, в договорі може бути прописано термін - з моменту здачі будинку в експлуатацію. Якщо такий пункт відсутній в договорі, то обов'язок платити за рахунками автоматично виникає з моменту підписання акту прийому-передачі квартири.
Деякі забудовники, крім обов'язкових пунктів, транслюють в договір майже все законодавство, зазначає Борис Шаронов. Робити це не обов'язково, тому що договір пайової участі регулюється ФЗ №214, а значить боку все одно діють в його правовому полі. Іншими словами, навіть якщо забудовник на свій розсуд спотворить якийсь пункт, прописаний в законі, наприклад, встановить гарантійний термін на квартиру не 5 років, а 2 роки, то цей пункт просто не матиме юридичної сили.
мистецтво маскування
Незважаючи на те, що на законодавчому рівні розроблені ключові аспекти, що дозволяють дольщику упевнитися в тому, що документ, який йому запропонували підписати, дійсно є ДДУ, до сих пір на ринку нерухомості практикуються різні «сірі» схеми, які підміняють собою цей документ.
Іноді недобросовісні забудовники навмисно «забувають» включити якийсь пункт, щоб обійти законодавство, або намагаються «замаскувати» документ під ДДУ в надії на неуважність пайовиків.
Буває, що навіть законна схема продажу може привести до істотних матеріальних втрат для пайовика. Наприклад, поступка прав по ДДУ. Борис Шаронов пояснив механізм роботи цієї схеми. Забудовник укладає договір з юридичною особою, яке, найчастіше, їм же і створюється. Даному юридичній особі забудовник практично по собівартості продає по ДДУ права на всі квартири. Потім фірма-посередник вже за ринковою ціною переуступає права вимоги за цими квартирах пайовикам. На перший погляд все законно. Договір поступки реєструється, як і сам ДДУ. Однак в разі виникнення, наприклад, ризику недобудови або банкрутства забудовника, пайовик зможе пред'явити забудовнику своє право грошової вимоги на підставі ціни, зазначеної в ДДУ, а там вказана собівартість квартири, в той час як при покупці з відступлення він заплатив ринкову ціну.
Олена Жданова розповіла, що в юридичній практиці досить часто зустрічаються випадки, коли пайовик підписує так званий попередній договір пайової участі (ПДДУ), в якому містяться майже ті ж основні пункти, що і в ДДУ, але документ не реєструється і в ньому навіть не прописані такі зобов'язання. Перед підписанням договору обидві сторони приходять до усною угодою, що пайовик відразу виплачує гроші за квартиру, забудовник зобов'язується в майбутньому укласти основний договір пайової участі. Підписавши такий документ, пайовик знаходиться в повній впевненості, що все відбувається в рамках закону про пайову участь та його права захищені. Однак по суті, договір є звичайною «сірої» схемою, не захищає пайовика від подвійних продажів і не потрапляє під дію ФЗ №214.
Попередній ДДУ є звичайною «сірої» схемою, не захищає пайовика від подвійних продажів і не потрапляє під дію ФЗ №214.
Досить часто забудовники використовують ще одну «сіру» схему, яка вводить пайовика в оману, каже Світлана Громадська, старший юрист практики «Земля. Нерухомість. Будівництво ». Забудовник укладає з покупцем ДДУ, але предметом договору не є зобов'язання по передачі у власність пайовика після завершення будівництва конкретного житлового приміщення, а будь-які інші. Це може бути - участь в інвестиційній діяльності, фінансування спільної діяльності по здійсненню будівництва, відступлення права вимоги приміщень по закінченню будівництва та ін. В результаті суть договору, який був укладений, визначається не його формальним назвою, а змістом. Такі угоди є удаваними, тобто укладеними з метою відходу з-під регулювання законом. З огляду на, що договір не відповідає вимоги ФЗ № 214, він може бути визнаний судом недійсним, але тільки за позовом пайовика, який уклав цю угоду.
Чи не порожні формальності
За ФЗ № 214 договір вважається дійсним тільки після його реєстрації в Росреестра. Приймати гроші від пайовика до реєстрації договору участі в пайовому будівництві забудовник просто не має права. Таким чином, в документі обов'язково повинен бути прописаний пункт про те, що пайовик зобов'язаний внести гроші відразу після реєстрації договору.
Експерти радять при покупці квартири по ДДУ зазубрити правило: «Вранці - зареєстрований ДДУ, ввечері - гроші».
Однак на ділі девелопери досить часто порушують цю процедуру, переконуючи покупця, що в цьому немає нічого страшного. Наприклад, дуже часто пайовиків запевняють, що віднесуть договори на реєстрацію «скопом», припустимо, після того, як продадуть всі квартири. А гроші, звичайно, компанія хоче отримати відразу.
Найчастіше це пов'язано просто з бажанням зекономити зусилля (не носити в регпалати за одним договором) і забудовник дійсно по пришестя часу виконує свої обіцянки і реєструє всі ДДУ згідно ФЗ №214. Однак можна нарватися і на інше. Тому якщо забудовник «продавлює» оплату до реєстрації, Олег Сухов рекомендує провести невелику перевірку, наприклад, перед підписанням попросити забудовника показати хоча б один договір по даному об'єкту, який був оформлений відповідно до букви закону. Зареєстрований договір має ряд відмінностей: на зворотному боці договору повинен стояти штамп Росеестра, печатка, підпис реєстратора і реєстраційний номер. Якщо придбання нерухомості відбувається із залученням іпотеки, то на договорі повинна стояти ще друк про обтяження.
Без задньої думки
Часом забудовники і самі не хочуть обходити закон і брати гроші до реєстрації, але їм важливо отримати гарантії, що пайовик дійсно заплатить. Цивілізованою формою компромісу є схема, коли для отримання гарантій оплати договору відкривається акредитивний рахунок в банку, на який пайовик вносить гроші в момент підписання договору. Однак ці кошти зараховуються на рахунок забудовника тільки після реєстрації договору в Росреестра. Банк в даному випадку виступає посередником при угоді. Цей захід гарантує забудовнику платоспроможність пайовика і одночасно дозволяє дотримуватися ФЗ № 214.
Експерти радять при покупці квартири по ДДУ зазубрити правило: «Вранці - зареєстрований ДДУ, ввечері - гроші». Тільки так пайовик зможе потрапити під захист ФЗ №214, зберегти свої кошти, час і нерви. Не всі забудовники продають за правилами, знаходячи різні «лазівки», за допомогою яких можна обійти закон. Тому якщо виникли сумніви щодо справжності ДДУ, сміливо звертайтеся до юриста, який спеціалізується на операціях з нерухомістю. Якщо ж ви сподівалися на російську авось і підписали «підозрілий» договір, то пам'ятайте, що з цього моменту ви поза законом.
Здавалося б, хіба може бути інакше?