Коротко про головне
Купівля нерухомості за кордоном - це серйозний процес, який включає в себе величезну кількість важливих кроків. Ухвалення рішення про те, які апартаменти або віллу насправді потрібно шукати, вибір регіону, міста або курорту, перегляд сотень пропозицій в інтернеті, переговори з ріелтором, поїздки для ознайомлення з об'єктом ... Все це займає час і вимагає від покупця на велику увагу.
Для того, щоб пошук «ідеального дому» і здійснення угоди були максимально комфортними і не перетворилися на суцільний стрес, перш за все необхідно заручитися допомогою професійного ріелторського агентства. Вибрати його нескладно: перш за все ріелтор повинен спеціалізуватися на ринку нерухомості конкретно взятого регіону і мати значний досвід угод на його території, а також - позитивні відгуки клієнтів і серйозне портфоліо об'єктів. Компанія повинна бути адекватно представлена в інтернеті і виставляти свої об'єкти на ключових порталах з пошуку зарубіжної нерухомості. Рекомендуємо звернути увагу на агентства нерухомості, які мають нагороду Homes Overseas Russian Awards, компетенція яких підтверджена провідними експертами ринку. Коли вибір на користь надійного агента зроблений, він детально опише всі етапи, які доведеться разом пройти на шляху до дому мрії.
Кожен із кроків повинен бути легальний, а також максимально зрозумілий і «прозорий» для всіх учасників процесу. Саме тому не тільки сам процес покупки, але і пошук «ідеального дому» і все попередні роботи, пов'язані з ним, обов'язково «закріплюються» юридично відповідним договором. Це - ключовий момент, на який потрібно звернути пильну увагу, адже ринок нерухомості в цілому - це величезна кількість ризиків і «підводних каменів», а ринок нерухомості іншої країни - це ще й інше законодавство, іншу мову і зовсім інші правила і стандарти. Тому всім, хто готується до покупки житла за кордоном, потрібно обов'язково познайомитися з усіма тонкощами, які повинні бути включені в різні види договорів.
види договорів
В цілому, покупцеві зарубіжного житла доведеться зіткнутися з двома ключовими видами договорів - договором на підбір житла та договором купівлі-продажу. У ряді країн його замінює так званий «попередній» договір, який укладається до отримання нотаріально завіреного акту. Саме нотаріально завірений акт є фінальною стадією угоди. Він підтверджує, що всі зобов'язання сторонами виконані в повній мірі і в термін, і після його отримання покупець отримує ключі від нового будинку.
В цілому «не виїжджаючи» з Росії можна підписати лише договір на пошук і підбір закордонної нерухомості, в якому прописуються всі подробиці об'єкта для здійснення його правильного пошуку агентом. Що стосується договору купівлі-продажу, то з Росії його також можна скласти з Росії, але це швидше виняток, ніж правило. Це можливо, скажімо, в тому випадку, коли покупець не готовий або не може виїжджати в іншу країну для перегляду об'єктів або підписання документів.
Договір на підбір житла
Договір на підбір житла підписується між покупцем і агентством нерухомості або приватним ріелтором. Це може бути зроблено так на території Росії, так і в країні розташування нерухомості. У ньому прописуються характеристики об'єкта для пошуку - метраж, кількість кімнат, вид з вікон, необхідна інфраструктура, ключові моменти, в яких зацікавлений покупець, а також вартість об'єкта або межі вартості «від» і «до». Це може бути первинний або вторинний об'єкт, житло на стадії будівництва або реконструкції - словом, будь-які варіанти.
Обов'язковим пунктом такого договору стає вартість об'єкта або рамки вартості, в яких повинен здійснюватися пошук. Інший важливий пункт - кількість об'єктів, які в підсумку будуть представлені агентом покупцеві. У договорі з пошуку житла прописуються терміни надання пропозицій, умови початку роботи і відмови від послуг. Вноситься передоплата і починається пошук. Найчастіше сума передоплати є безповоротною і є сумою оплати послуг ріелтора з пошуку житла. Всі деталі обговорюються сторонами заздалегідь - і в тому випадку, якщо з якихось причин покупець вирішить не здобувати житло, виконана робота ріелтора виявляється оплаченої за рахунок цієї суми.
Нерідко розмір «агентських» регулюється законодавчо - і навіть на території однієї і тієї ж країни ставки за послуги ріелтора можуть бути абсолютно різними. Так, якщо в німецькому Мюнхені вона становитиме 3,6% (з ПДВ), то в Берліні вже зросте до 7,14% (з ПДВ). Точну суму вартості послуг завжди варто заздалегідь запитувати у свого агента.
Попередній договір
Попередній договір - це юридичний документ, який укладають між собою продавець, переважно забудовник, і покупець нерухомості до моменту укладення нотаріального акту, після отримання якого покупець стає повноправним власником. Така практика зустрічається в Болгарії, деяких житлових комплексах Чорногорії, Кіпру, Іспанії та ряду інших країн. Експерти настійно рекомендують завіряти попередній договір у нотаріуса. Це не потребує великих додаткових коштів (близько € 50 в Болгарії), але стане підставою для звернення до суду в разі виникнення спірних моментів. На ринку з великою пропозицією первинного житла робити це обов'язково.
У попередньому договорі фіксуються терміни здачі етапів об'єкта, який знаходиться на стадії будівництва, терміни оплати, остаточна здача об'єкта, площа, а також такі деталі, як обробка або технічне оснащення майбутнього об'єкта. Після його підписання полягає нотаріальний акт. Якщо покупець надалі хоче здавати об'єкт в оренду, то потім він підписує договір на управління об'єктом з керуючою компанією.
Договір купівлі-продажу
У більшості європейських країн між продавцем і покупцем укладається стандартний договір купівлі-продажу. Для споруджуваного, первинного та вторинного житла існують свої нюанси укладення таких договорів.
Договір на придбання первинного або житла, що будується полягає з юридичною особою - компанією-забудовником і, як правило, спочатку має гідну юридичну базу, що враховує всі деталі угоди. Однак покупець повинен мати на увазі, що навіть в разі покупки об'єкта у найнадійнішого девелопера йому варто уважно переконатися в тому, що умови, прописані в договорі, враховують не тільки інтереси продавця, а й грамотно прописують інтереси його, покупці. У договорі обов'язково повинні бути вказані терміни здачі об'єкта, майбутня інфраструктура проекту, точна площа житла, приміщень загального користування (таких як сходова клітка), які відносяться до даного об'єкта, бути прописані правила поведінки в комплексі, а також, оскільки оплата найчастіше відбувається поетапно, бути розписані етапи внесення платежів.
Крім іншого, договір повинен містити докладні пункти вирішення спірних моментів, які, в разі зі споруджуваним житлом, перш за все стосуються недотримання забудовником термінів здачі проекту. Тут повинні бути прописані штрафні санкції та умови розірвання договору. А також - штрафні санкції в разі прострочення платежів з боку покупця і т.д.
Що стосується придбання вторинної нерухомості за кордоном, то в цьому випадку договір часто укладається з фізичною особою, і тут теж існують свої нюанси. Експерти настійно рекомендують відмовитися від ідеї підписати такий договір тет-а-тет без участі юриста, навіть якщо продавець здається самим милою людиною на світі, а умови продажу - найсприятливішими. Реєстрацію будь-яких договорів купівлі-продажу закордонної нерухомості необхідно здійснювати з залученням нотаріуса. Легальна угода допоможе вирішенню спірних і конфліктних моментів. Перш за все до них відносяться всілякі обтяження об'єкта, наявність претендентів на житло, несплачених іпотечних кредитів, неточностей в реєстрації і т. Д. Безумовно, «вторинку» може продавати і компанія. Наприклад, агентство, яке уклало з приватною особою договір на ексклюзивну реалізацію його будинку або квартири. Але і в цьому випадку правила укладення договорів залишаються ті ж: уважно вивчати текст договору, враховувати всі ризики і залучати до здійснення угоди професійного юриста.
Заздалегідь передбачити всі спірні моменти, які можуть виникнути в процесі покупки нерухомості за кордоном, досить складно, але професійний юрист і ріелтор обов'язково повинні позначити ключові аспекти, на які варто звернути увагу. До них насамперед належать терміни і умови дострокового розірвання договору або штрафні санкції в тому випадку, якщо будь-яку зі сторін будуть не влаштовувати ті чи інші аспекти угоди.
Деталі підписання договору
У підписанні договору беруть участь продавець нерухомості чи його легальний представник, а також покупець або його легальний представник. Представником може бути агент або інша особа, яка отримала нотаріальну довіреність на участь в угоді. Покупцеві зарубіжного житла не варто турбуватися про те, щоб не упустити всі найдрібніші деталі в договорі: адже документ був заздалегідь розроблений професійними юристами, і в нього вписуються деталі конкретно взятої угоди. Але якщо в процесі виникають будь-які сумніви, рекомендується залучення незалежного юриста, який перевірить всі деталі.
Етапи підписання договору
Після підписання договору купівлі-продажу покупець вносить всі позначені договором платежі, що засвідчується окремим нотаріальним актом. Нотаріальний акт фактично означає перехід права власності - і після його підписання новий власник може отримати ключі від нерухомості.
- Огляд нерухомості;
- Оплата безповоротного застави до моменту укладення договору купівлі-продажу або попереднього договору, здійснюється за розписці;
- Укладання договору;
- Оплата всіх платежів, зазначених в договорі;
- Отримання нотаріального акту;
- Видача ключів.
Відмінності в складанні договору для різних країн
З огляду на розбіжності в законодавствах різних країн, як сама форма договору, так і деталі, які прописуються ньому, можуть відрізнятися один від одного. Наприклад, в Болгарії, як правило, всі договори двомовні і складаються російською та болгарською мовами, на Кіпрі договір може бути складений тільки англійською, а в Іспанії - на іспанською та англійською і т.д. У таких країнах як Німеччина або Франція при укладанні угоди покупець і зовсім може отримати тільки версію німецькою або французькою - і для перекладу на англійську йому доведеться звернутися до професійного перекладача. Але зустрічаються і випадки, коли на популярних у росіян курортах договір буде складатися і російською, і на мові оригіналу.
Експерти рекомендують ще до підписання договору ознайомитися з усіма «вступними даними» і з самого початку запросити у свого ріелтора російськомовну версію договору. Але це можливо не у всіх випадках, і часом перекладом покупцеві доведеться займатися самостійно або за допомогою фахівців.
вартість угоди
При покупці нерухомості за кордоном покупець повинен мати на увазі, що сума, яку доведеться витратити на укладення угоди, в середньому складе від 3% до 10% від вартості нерухомості. Ця цифра може бути як менше (близько 2%), так і більше (до 14%). Тому фахівці рекомендують тримати в запасі суму в розмірі до 15% від ціни обраного об'єкта.
П'ять порад експерта всім, хто ось-ось підпише договір купівлі-продажу закордонної нерухомості
1. Уважно читайте договір, обговорюйте незрозумілі або спірні моменти з ріелтором або юристом.
2. Не бійтеся понести витрати на переклад договору. Але при це при отриманні переказу уважно ознайомтеся з ним і відзначте для себе неясні моменти. Майте на увазі, що законодавства Росії та інших країн відрізняються один від одного - і часом перекладачі просто не знають, як зі 100% точністю перевести якісь нюанси. Обов'язково домагайтеся чіткості і повного розуміння того, під чим ви підписуєтеся.
3. Не намагайтеся заощадити, самостійно підбираючи об'єкт і потім звертаючись за експертизою. Деякі об'єкти настільки «каламутні», що фахівці просто не візьмуться перевіряти їх.
4. Не вносите передоплату або заставу до повного ознайомлення з договором: ця сума може бути безповоротним депозитом, а з об'єктом можуть бути серйозні проблеми.
5. Не женіться за популярними зараз демпінговими пропозиціями. Цілком може бути, за низькою ціною ховається неліквідний об'єкт - і Ви однозначно переплатите за нього, навіть купуючи за демпінговою ціною.
Портал HomesOverseas. ru дякує за допомогу в підготовці статті Наталія Завалішина ( Distant Property ), А також Поліну Малишеву ( Premium Group ).
photocredits: flickr / дмитрий кругляк
HomesOverseas.ru