Дарчий додому: як правильно скласти договір

1. Що таке дарча
2. Основні реквізити дарчим
3. Пакет документів
4. Договір дарування на частину будинку
5. Договір дарування дачі
6. Дарування будинку з землею
7. Відкликання та скасування дарчим
8. Відмова від будинку
9. Оскарження дарчим додому
10. Подарований будинок і розлучення
11. Продаж будинку за договором дарування
12. Дарування між родичами: плюси і мінуси

Час читання: 9 хвилин

Дарчий - це, напевно, один з найпоширеніших варіантів передачі нерухомості між громадянами. Як правило, дарча на будинок оформляється на користь родичів або членів сім'ї, але закон не забороняє дарування іншим особам. На перший погляд здається, ніби в процесі її оформлення відсутні будь-які складності. Однак для цього виду договору характерний ряд особливостей, які слід внімітельно вивчити.

Що таке дарча

Договором дарування, згідно зі ст. 572 Цивільного кодексу РФ, є двостороння угода, по якій дарувальник безоплатно передає або зобов'язується передати у власність обдаровуваного майно, майнові права або звільнити його від майнової обов'язки.

Безоплатний характер договору виключає можливість включення в нього зустрічного надання від обдаровуваного на користь дарувальника - така угода буде недійсною.

Аналогічним чином законодавець забороняє обіцяти дарування після смерті.

Дарчий має ряд обмежень щодо особистості дарувальника і обдаровуваного, а також злочинів, скоєних ними подарунків. Предметом дарування може виступати будь-яка річ і майнове право, якщо їх оборот не обмежений законом.

Як правило, подарунками виступають:

• транспортні засоби,
• коштовності,
• цінні папери,
• нерухомість, в тому числі будинки і земельні ділянки.

Угода може полягати як в усній, так і письмовій формі і не має передбаченого законом порядку оформлення. Читайте докладніше про те, що таке дарчий .

Хоча конкретний порядок оформлення дарчої на будинок законодавством не передбачено, але такий договір повинен відповідати вимогам, встановленим гол. 28 ЦК щодо досягнення згоди сторін з усіх істотних аспектів угоди:

• складання договору;
• місця його укладення;
• форми та інших умов, що стосуються будь-яких цивільних договорів.

Виходячи з цього ми склали покрокову інструкцію, згідно з якою порядок оформлення включає в себе:

1. Узгодження всіх умов, на яких здійснюється дарування дарувальником і обдаровуваним.
2. Підготовка документів для укладання угоди.
3. Складання тексту договору.
4. Підписання договору сторонами дарування.
5. Передача подарунка у вигляді складання передавального акта.
6. Державна реєстрація переходу прав на нерухомість в Росреестра.

Потрібно розуміти, що дарчий на будинок підлягає письмовому оформленню, оскільки перехід прав по ній вимагає держреєстрації. Сам текст договору повинен містити пряму вказівку на волю дарувальника передати нерухомість у власність обдаровуваного, на волю обдаровуваного - прийняти дар, а також конкретні дані, що дозволяють кваліфікувати подарунок:

• адреса будинку,
• тип будови,
• площа,
• поверховість,
• кількість кімнат,
• дані про земельну ділянку і так далі.

Переймаючись питанням, як правильно скласти дарчу на будинок в 2019 році, важливо розуміти, що цей договір має певну юридичну силу і призводить до правових наслідків. Виходячи з цього варто довіряти оформлення угоди фахівцям, наприклад, нотаріусу. Однак слід пам'ятати, що дарчий на нерухомість не потребує нотаріального посвідчення, хоча воно і підтвердить законність намірів сторін.

Не менш поширеним місцем, де можна оформити дарчу на будинок, є адвокатська контора або офіс приватного юриста. Спеціаліст в короткі терміни складе договір відповідно до вимог закону та умовами, обумовленими сторонами. При бажанні юрист також підкаже, які документи необхідні і навіть допоможе їх зібрати.

Засуджуючи питання, чи можна оформити дарчу на дому, нагадаємо, що в законі немає для цього жодних перешкод: сторони вільні укладати договір там, де вважатимуть за потрібне.

Якщо в договорі спочатку не обумовлено місце його укладення, то він, згідно зі ст. 444 ГК, вважається укладеним за місцем проживання дарувальника. Для цього достатньо базових правових знань і невеликого досвіду в складанні офіційних документів.

Незалежно від причин, що спонукали сторони укладати договір будинку, вони можуть викликати нотаріуса додому для оформлення дарчої. Але слід враховувати, що, згідно з ч. 2 ст. 22.1 Основ законодавства про нотаріат, за це нотаріус попросить надбавку в 50% від вартості своїх послуг.

Основні реквізити дарчим

Самостійно складаючи договір дарування на нерухомість, рекомендується використовувати приклади і шаблони, наявні у відкритому доступі. Це дасть уявлення про загальну структуру документа.

В такий договір обов'язково повинні увійти:

• повні паспортні дані сторін угоди;
• намір дарувальника передати подарунок, а обдаровуваного - його отримати;
• докладний опис предмета угоди;
• посилання на правовстановлюючий документ, відповідно до якого будинок належить дарувальнику, із зазначенням його реквізитів;
• вказівка ​​на необхідність складання передавального акта;
• права і обов'язки сторін угоди, що стосуються в тому числі покриття витрат на реєстрацію переходу прав;
• підписи сторін.

Отримати повне уявлення про те, як повинен виглядати документ, допоможе зразок дарчої на будинок між близькими родичами .

Пакет документів

Щоб визначити, які документи потрібні для дарчим додому, варто проконсультуватися з фахівцями. При самостійному складанні документа рекомендуємо дотримуватися списку, до якого входять:

• копії паспортів дарувальника і обдаровуваного;
• правовстановлюючі документи: виписка з державного реєстру, договір дарування, свідоцтво про держреєстрацію права власності і так далі;
• свідоцтво про шлюб і дозвіл від чоловіка дарувальника, якщо нерухомість придбана в шлюбі;
• документи на землю, якщо вона знаходиться у власності дарувальника і переходить до обдаровуваному разом з будинком;
• кадастровий і технічний паспорта;
• виписка з будинкової книги ;
• довідка про відсутність боргів.

По суті, це все, що потрібно для оформлення дарчої на будинок. Інші документи можуть знадобитися лише при оформленні переходу прав на нерухомість, та й то якщо їх зажадає реєстратор.

Витрати, які спричинить за собою оформлення договору дарування, обумовлені порядком, який вибрали сторони. Так, якщо вони вирішили скористатися послугами нотаріуса, то ціна оформлення дарчої на будинок буде складатися з декількох чинників:

• фіксованої вартості нотаріального тарифу, який залежить від вартості нерухомості;
• вартості твору оцінки нерухомості, яка необхідна для обчислення нотаріального тарифу;
• вартості послуг право-технічного характеру (збір документів, складання договору, подача запитів і так далі).

Як правило, підсумкова ціна становить 4-10 тис. Рублів.

При бажанні заощадити можна звернутися до звичайних юристам. У них складання договору займе менше часу і обійдеться в 1,5-2 тис. Рублів.

Найдешевше оформляти дарчу самостійно: в цьому випадку єдині витрати - це сплата держмита при реєстрації переходу прав в Росреестра. Саме ж оформлення договору буде безкоштовним.

Договір дарування на частину будинку

Дарувальник має право передавати по дарчим не тільки цілий об'єкт нерухомості, але і частку в праві власності на нього (ст. 244 ЦК), тому він може зробити дарчу на частку в будинку. На це дія дарувальник має право як при наявності у власності у нього частини нерухомості, так і цілого об'єкта, частина з якого він вирішив подарувати.

При укладанні договору не має значення натуральне вираження частки, адже одаряемому передається не конкретна кімната або певна житлова площа, а лише частка в праві власності (наприклад, ½ або ¼) на цілий будинок.

Це, згідно зі ст. 246 ГК, породжує деякі обмеження при розпорядженні житловим об'єктом:

• його використання здійснюється за взаємною домовленістю з іншими власниками;
• при його безкоштовне відчуження необхідно дотримуватися право переважної покупки інших власників.

Дарчий на частину будинку повинна містити пряму вказівку на частку, яка належить дарувальнику і передається обдаровуваному. В силу безоплатність дарування, дарувальник не повинен погоджувати відчуження з іншими власниками.

Договір дарування дачі

Поняття «дачі» в російському законодавстві немає. Під нею розуміється садову ділянку з розташованим на ній житловим будинком. Виходячи з цього та керуючись ст. 130 ГК, можна зробити висновок, що дача - це комплекс нерухомості: земельна ділянка + будову.

Дарчий на дачу між близькими родичами оформляється з урахуванням вимог, які пред'явлені до дарування іншої нерухомості. Головною умовою для цього залишається наявність у дарувальника права власності на всі об'єкти: і садову ділянку, і житловий будинок, розташований на ньому.

У подібному контексті вельми поширені випадки, коли в право власності дарувальника оформлений лише садову ділянку, а будова залишається без реєстрації. В такому випадку подарувати вдасться лише ділянку - дачу доведеться легалізувати вже одаряемому.

Те, скільки коштує дарча на дачу, буде залежати від обраного способу оформлення. Найдешевше, нагадаємо, складати договір самостійно.

Дарування будинку з землею

Оскільки будь-який будинок розташовується на земельній ділянці, оформлення дарчої на нього вимагає врахування прав дарувальника і на землю. Якщо у дарувальника є лише право користування землею, на якій розташований будинок, то обдаровуваний, згідно зі ст. 35 Земельного кодексу, зможе користуватися ним на тих же умовах.

Якщо земля приватизована і перебуває у власності дарувальника, оформляється дарча на будинок і земельну ділянку - в цьому випадку дарування одного без іншого неможливо.

Оформлення такої угоди здійснюється в загальному порядку, за допомогою укладення одного договору із зазначенням в якості подарунка не тільки житлового об'єкта нерухомості, але і земельної ділянки, на якій він розташований.

Винятки становлять випадки, коли:

• подарунком виступає частина житлового будинку, яка не може бути виділена в натурі з аналогічною частиною ділянки;
• ділянка входить в число земель, вилучених з обороту;
• житловий будинок побудований на ділянці на умовах сервітуту.

Вартість оформлення дарчої на будинок і землю не залежить від конкретних предметів, які переходять по угоді. По суті, передача по одній дарчим будинку і землі потребують лише додаткових витрат при державній реєстрації.

Відкликання та скасування дарчим

На випадок, якщо між сторонами дарування зіпсуються стосунки, законодавець передбачив перелік причин і підстав, за якими дарувальник має право скасувати дарчу на будинок за життя.

Згідно ст. 578 ГК, договір дарування може бути скасований за ініціативою дарувальника, якщо:

• обдаровуваний вчинив замах на життя і здоров'я дарувальника або членів його сім'ї. Якщо в результаті замаху дарувальник загинув, правом на скасування наділяються його спадкоємці;
• будинок має велику немайнову цінність для дарувальника і в результаті неналежного поводження з боку обдаровуваного може бути втрачений;
• обдаровуваний помер раніше дарувальника, за умови, що в договорі дарування передбачено право анулювати дарчу в такому випадку.

У кожному з випадків скасування раніше подарований будинок повертається у власність дарувальника. Якщо він був на момент скасування втрачений, дарувальник має право вимагати відшкодування збитків або вартості необгрунтованого збагачення в порядку, передбаченому ст. 1105 ЦК.

Більш того, згідно зі ст. 577 ГК, дарувальник має право відкликати дарчу на будинок до моменту її виконання, якщо після укладення угоди його сімейний і матеріальний стан або стан здоров'я погіршився настільки, що виконання дарчим стало для нього обтяжливим і призведе до падіння рівня життя.

Відмова від будинку

Правом скасувати дарування наділений не тільки дарувальник, а й обдаровує. Згідно ст. 573 ГК, що обдаровує вправі відмовитися від дарчим додому в будь-який час, поки передбачений для нього подарунок не буде йому переданий: після виконання угоди відмова не приймається. Якщо ж він буде зроблений до виконання, дарчу слід вважати розірваною.

Обдаровуваний не зобов'язаний доводити свою відмову прийняти дар - він має право керуватися виключно внутрішньою волею.

Однак в цьому випадку йому доведеться відшкодувати дарувальнику збитки, які той поніс в результаті відмови. Звернемо увагу, що відмова підлягає письмовому оформленню.

Оскарження дарчим додому

Крім усього іншого, зацікавлених осіб цікавить, територіальні претензії чи дарча на будинок, адже досить часто така угода порушує права та інтереси третіх осіб:

• подружжя дарувальника,
• його спадкоємців,
• співвласників нерухомості.

Договір дарування може бути оскаржений, але лише тоді, коли на те є вагомі підстави. Визнати дарчу недійсною можна у випадках, коли вона укладена з істотними порушеннями закону:

• не дотримано умови, встановлені в ст. 572 ГК;
• не дотримано заборони і обмеження, визначені ст. ст. 575-576 ГК;
• дарування носить удаваний характер, що прикриває оплатне угоду;
• на момент скоєння дарування дарувальник був недієздатний, що дозволяє оскаржити дарчу на будинок і повністю її скасувати;
• дарувальник не отримав згоду на дарування від співвласників;
• дарувальника змусили укласти дарчу під загрозою тощо.

Цей список підстав не можна вважати вичерпним: дарча може бути оскаржена і з інших причин, які роблять угоду недійсною або нікчемною.

Зацікавленим особам потрібно пам'ятати, що оспорювання дарчим здійснюється в судовому порядку. Залежно від підстави термін позовної давності складе:

• 1 рік для оспорімих угод;
• 3 роки - для незначних.

Відповідний позов подається за місцем проживання відповідача, яким може бути як дарувальник, так і обдаровуваний. Разом з ним подається пакет необхідних документів, повнота яких дозволить визначити, чи можна відсудити втрачене майно назад.

Щоб подарувати нерухомість, недостатньо лише укласти угоду і передати ключі. Перехід прав за договором дарування на будинок до обдаровуваного підлягає державній реєстрації в органах Росреестра або Багатофункціональних центрах. До цього право власності на будинок буде залишатися у дарувальника незважаючи на наявність укладеного договору.

Щоб здійснити переоформлення будинку по дарчим, згідно зі ст. 18 ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості», сторонам необхідно надати:

• спільну заяву про державну реєстрацію переходу прав від сторін;
• копії документів, що засвідчують особу;
• 3 копії договору дарування на об'єкт нерухомості;
• свідоцтво про право власності дарувальника;
• квитанція про сплату держмита в розмірі 2 тис. рублів (за бажанням).

Крім того, в залежності від ситуації в реєстраційних органах можуть також запросити:

• письмовий дозвіл дружини або чоловіка, якщо будинок знаходиться у спільній власності;
• дозвіл органів опіки на випадок, якщо прописані діти або неповнолітні виступають дарителями;
• довіреності, дозволу від опікунів.

Згідно ст. 16 ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості», реєстрація прав здійснюється протягом 7 днів при зверненні в Росреестр і 9 днів - в МФЦ. За результатом сторонам видають документи, що свідчать про перехід прав до обдаровуваного.

Подарований будинок і розлучення

За загальноприйнятим стандартам, що знайшли відображення в ст. 34 Сімейного кодексу, вважається, що все придбане в шлюбі визнається спільною сумісною власністю подружжя. Відповідно до ст. 38 СК, таке майно може бути поділене при розлученні або до нього.

Однак дарування дозволяє уникнути розділу переданого по ньому майна, оскільки відповідно до ст. 36 СК, воно не утворює спільної сумісної власності, навіть якщо обдаровуваний знаходиться в шлюбі.

Подароване майно незалежно від його вартості, виду і інших чинників, визнається законодавцем як приватне.

Тому ті, хто вважає, що дарчий додому ділиться при розлученні, серйозно помиляються, так як це суперечить законодавству.

Продаж будинку за договором дарування

Намагаючись заощадити на переоформлення та податки, продавці нерухомості нерідко вдаються до такого механізму реалізації нерухомості як продаж будинку по дарчим. В рамках процесу сторони укладають договір дарування нерухомості, замість якої обдаровуваний передає дарувальнику заздалегідь обумовлену суму коштів.

Але договір дарування - угода безоплатна, тому передачу грошей передбачати не може. Щоб уникнути перешкод при переоформленні нерухомості, сторони не вказують у договорі умова про передачу грошей.

На перший погляд така модель здається прийнятною. Однак вирішуючи, чи можна продати будинок по дарчим, обдаровуваним варто звернути увагу на наступні моменти:

• Дарування вместо купівлі-продажу Дійсно дозволяє продавцеві избежать сплата податку, тому что Офіційно ВІН НЕ отрімує Ніякого доходу. Однако вместо него за договором дохід отрімує обдаровуваний, тобто покупець, тому податок в размере 13% від вартості будинку придется доповідна Йому.
• Прикриття купівлі-продажу Дарування - вдавалося угода, яка, согласно зі ст. 170 ГК, є нікчемною, тобто недійсною. Це стане підставою для оскарження договору, в результаті чого можна втратити купленого будинку.
• В результаті заперечування і визнання договору нікчемним, згідно зі ст. 167 ГК, сторонам доведеться повернути всі раніше отримане за угодою - тобто одаряемому / покупцеві - будинок, дарувальнику / продавцеві - гроші. Однак так як про гроші в договорі не йшлося, їх повернення може стати серйозною проблемою, якщо продавець відмовиться їх повертати добровільно.

Дарування між родичами: плюси і мінуси

При виборі способу передачі нерухомості між родичами уваги в першу чергу заслуговує договір дарування. Він, як і будь-яка інша угода, має свої переваги і недоліки для сторін. Щоб розібратися в них, розглянемо плюси і мінуси дарчим додому.

До плюсів зазвичай відносять:

1. Простоту і дешевизну оформлення - договір можна оформити навіть самостійно.
2. Відсутність необхідності нотаріального посвідчення.
3. Виняток подарунка зі спільної власності подружжя - він буде належати виключно дарувальнику.
4. Можливість уникнути оподаткування - дарування між родичами не обкладається ПДФО.

Але є і деякі мінуси:

1. Дарування заперечується зацікавленими суб'єктами, якщо на те є підстави.
2. Угода носить безплатний характер, тому дарувальник не отримає нічого натомість.
3. Дарувальник не має права встановлювати якісь зустрічні умови.