Дачна земля: як купити і оформити ділянку у власність

1. Відповідна земля для дачної ділянки
2. Як оформити дачну землю у власність
3. Будівництво на землях сільгосппризначення
4. Зміна дозволеного використання землі сільгосппризначення
5. Незаконне використання земель сільгосппризначення

Вирішили купити дачну ділянку або оформити у власність землю, якої ви вже давно користуєтеся? У цій статті ви знайдете відповіді на найбільш поширені запитання з приводу придбання і оформлення у власність дачних земельних ділянок, а також про використання земель сільгосппризначення. А конкретніше: як вибрати землю для дачної ділянки, як оформити дачну землю у власність, чи дозволено будівництво на землях сільгосппризначення, як змінити дозволене використання землі сільгосппризначення.

Відповідна земля для дачної ділянки

Критеріїв відбору при покупці дачного земельної ділянки може бути багато: віддаленість від міста, розташування, наявність комунікацій, якість ґрунтів, інфраструктура в селищі, його формат, сусіди. Мають значення і критерії меншого масштабу: форма ділянки, наявність будівель, дерев, інші особливості. І, звичайно ж, найголовнішим фактором для більшості покупців є ціна. Узагальнити всі ці нюанси вибору і описати ідеальний ділянку не вийде, так як кожен купує землю під свої запити - комусь потрібен невеличкий город, а кому-то земля для повноцінного заміського будівництва. У цій статті ми також розповімо, які земельні ділянки купувати не слід.

Не слід купувати земельні ділянки:

1) Без документів. Якщо ви вибрали відмінний земельну ділянку, і хочете скоріше отримати його у власність, ні в якому разі не перераховуйте кошти продавцю, поки не складете за всіма правилами договір купівлі-продажу і не отримаєте на руки «ідеальний» комплект документів. Тобто потрібно, щоб угода була «чистою». Як показує практика, тільки в таких випадках покупець є найбільш захищеним від будь-яких зазіхань на його придбане майно. Які документи на дачу повинні бути у продавця?

Перевіряйте за наступним списком:

- свідоцтво про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, де вказується: вид права - власність, ім'я власника, кадастровий номер ділянки, площа, категорія і вид дозволеного використання землі, дані про обтяження (обмеження) права, а також документи-підстави для реєстрації права власності (договір купівлі-продажу, договір міни, дарча, заповіт, акти органів державної влади, судові рішення та ін.). Разом зі свідоцтвом продавець земельної ділянки повинен вам також надати і ці документи-підстави;

- кадастровий паспорт на земельну ділянку та на будинок (якщо купуєте дачну ділянку з будинком);

- межовий план земельної ділянки;

- технічний паспорт на будинок;

- виписка з ЕГРП (Єдиного державного реєстру прав) про відсутність обтяжень на ділянку;

- завірена у нотаріуса заяву про склад сім'ї або письмовий дозвіл чоловіка / дружини на проведення угоди із земельною ділянкою;

- документи, що підтверджують відсутність заборгованості по комунальним і податковим платежам.

2) Оформлені по «дачної амністії». В країні починаючи з 2006 р триває «дачна амністія» - спрощений порядок оформлення земельних ділянок і будівель у власність без підготовки межових планів і технічних паспортів. Чим це загрожує покупцеві такої земельної ділянки? Тим, що у ділянки немає певних меж, зафіксованих документально. В майбутньому при придбанні такої земельної ділянки у нового власника можуть виникнути суперечки з сусідами з приводу встановлення кордонів. Ситуація дуже неприємна і трудноразрешимая.

3) Під обтяженням. До різних видів обтяжень відносять: заставу, іпотеку, арешт майна, сервітут, довірче управління, оренду, концесійну угоду. Відомості про всі обтяження заносяться в ЕГРП. Так що, отримавши виписку з нього про відсутність обтяжень, до земельної ділянки вже можна придивитися ближче. Далі, якщо продавець вам не вселяє довіри, бажано ще перевірити список судових справ за адресою нерухомості, що купується на сайті районного суду. Раптом з приводу даної земельної ділянки йде судовий розгляд?

4) З заборгованістю. Щоб не розплачуватися за старими боргами попереднього власника земельної ділянки, попросіть його представити довідки про відсутність заборгованостей (довідка голови СНТ про справний внесення членських внесків або про відсутність заборгованості громадянина, провідного дачне господарство в індивідуальному порядку, довідки обслуговуючих організацій, квитанції про сплату податку на землю ).

5) У разі виникнення претензіями з боку третіх осіб. Перед купівлею земельної ділянки попросіть продавця підготувати нотаріально завірена заява про склад сім'ї. Якщо у нього є чоловік / дружина, то вам також повинні надати їх письмовий дозвіл на відчуження майна. В іншому випадку другий з подружжя може оскаржити договір купівлі-продажу і визнати його недійсним.

6) У садівничих некомерційних товариствах. Якщо у продавця ділянки немає на руках свідоцтва про право власності на земельну ділянку, то власником всієї землі є СНТ. Користуватися земельною ділянкою і оформляти на нього право власності в майбутньому ви зможете, але для цього доведеться проходити досить тривалу і витратну процедуру по реєстрації права власності. Як це зробити, читайте далі.

У цьому списку земельних ділянок з недостатньою юридичною чистотою наведені тільки основні випадки, в зв'язку з якими у покупця в майбутньому можуть виникнути проблеми. Тим не менш, багато людей продовжують робити ці помилки.

Як оформити дачну землю у власність

Уявімо, що у вас вже є земельна ділянка під дачу. Ви або ваші батьки ним користуються вже довгий час, але на землю не зареєстровано право власності. Може, ви купили земельну ділянку у члена СНТ без оформлення права власності. Давайте розглянемо по пунктах, як отримати на дану земельну ділянку свідоцтво про державну реєстрацію прав.

Всі відносини в цій сфері регулюються Федеральним законом № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 р [4].

У ст. 13 цього закону описаний порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно. Даний порядок складається з наступних етапів:

1) Подача до територіального Управління Федеральної служби державної реєстрації (УФРС) за місцем знаходження дачного земельної ділянки або в Багатофункціональний центр (МФЦ) документів, на підставі яких буде проводитися державна реєстрація (заява про державну реєстрацію, документи, що підтверджують особистість, документи-підстави для реєстрації права);

2) Реєстрація прийому документів разом з квитанцією про сплату державного мита;

3) Правова експертиза наданих документів органом державної реєстрації - перевірка законності угоди і відсутності протиріч з попередніми внесеними записами в ЕГРП, перевірка відсутності інших підстав для відмови в реєстрації;

4) Внесення запису в ЕГРП про реєстрацію права власності на дачний земельну ділянку;

5) Здійснення написів на правовстановлюючих документах про відповідну реєстрацію прав, а також видача заявнику за його вибором свідоцтва про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку (документ на спеціальному бланку) або виписки з ЕГРП.

З приводу терміну розгляду заяв і проведення реєстрації права власності, то за останні три роки в закон про державну реєстрацію були внесені зміни, і термін скоротився з 30 днів до 10 днів. Тобто, протягом 10 днів з дня подачі заяви, якщо в органу державної реєстрації під час проведення правової експертизи не виникне яких-небудь зауважень до наданих документів або інших підстав для відмови, вам зобов'язані зареєструвати право власності і видати підтверджуючий документ.

Мабуть, найскладнішим моментом для багатьох громадян при оформленні дачних земельних ділянок у власність є збір і надання правовстановлюючих документів. Часто такі документи відсутні взагалі або втрачені. Давайте розглянемо список документів, які відповідно до закону № 122-ФЗ є підставами для державної реєстрації прав на дачні земельні ділянки. Вони визначені в ст. 25.2 цього закону в рамках так званої «дачної амністії». Це такі документи:

- акт органу державної влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки (якщо акт виданий уповноваженим органом відповідно до порядку, який діяв на момент видачі);

- акт (свідоцтво) про реєстрацію права на дану земельну ділянку, виданий уповноваженим органом державної влади (різні акти та свідоцтва про реєстрацію права старого зразка);

- виписка з погосподарській книги, видана органом місцевого самоврядування і підтверджує наявність права на ділянку (для ділянок, виданих для ЛПГ);

- інші документи, які встановлюють або засвідчують право.

Потрібно сказати, що ці підстави справедливі для земельних ділянок, наданих громадянам для дачного господарства до 2001 р При цьому земельні ділянки раніше можуть бути надані на будь-якому праві (власності, постійного (безстрокового) користування, довічного успадкованого володіння та ін.). Тепер на них буде зареєстровано право власності.

Іншими підставами для реєстрації права власності на дачні земельні ділянки є:

- договір купівлі-продажу або підтвердження іншого правочину з нерухомим майном (якщо право власності на земельну ділянку було раніше зареєстровано);

- акт (свідоцтво) про приватизацію;

- свідоцтво про право спадщини (теж необхідно, щоб право власності раніше було зареєстровано);

- судовий акт;

- інші акти уповноважених державних органів про права на нерухоме майно, інші акти про передачу прав, інші підтверджуючі документи.

Будівництво на землях сільгосппризначення

Останнім часом досить поширеною стала практика придбання менш дорогих земельних ділянок з категорії земель сільськогосподарського призначення, і використання їх під будівництво приватних будинків, садиб і цілих котеджних селищ. Чи законно це, і які санкції можливі?

Потрібно сказати, що в контексті піднятого питання все землі і земельні ділянки з категорії земель сільськогосподарського призначення по правовому режиму діляться на дві категорії:

1) земельні ділянки, всі відносини пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням якими регулюються законом № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» від 24.07.2002 р [7];

2) земельні ділянки, відповідно до дозволеним використанням яких передбачаються гаражне будівництво, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, тваринництва і городництва, а також земельні ділянки, зайняті будівлями, будовами, спорудами. Всі відносини, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням цими ділянками, регулюються Земельним кодексом [2], Містобудівною кодексом [1], законом «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» [6], а також законом «Про селянське (фермерське ) господарстві »[5].

Таким чином, в законодавстві зі складу земель сільськогосподарського призначення чітко визначені види земельних ділянок, на яких дозволено будівництво. Зокрема, до цих земель належать і дачні земельні ділянки.

Відповідно до закону № 66-ФЗ [6] дачний земельну ділянку - це земельна ділянка, надана громадянинові або придбаний ним з метою відпочинку (з правом зведення житлової будови без права реєстрації проживання в ньому або житлового будинку з правом реєстрації проживання в ньому і господарських будівель і споруд, а також з правом вирощування плодових, ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільськогосподарських культур і картоплі).

Як бачимо, дача в першу чергу призначена для відпочинку. Громадянин може на своїй земельній ділянці займатися вирощуванням сільськогосподарських культур, але може і не займатися. На дачній земельній ділянці дозволено будувати або житлові будинки без права реєстрації, або житлові будинки з правом реєстрації. При цьому дуже важливо, щоб земельну ділянку відповідно до зонування території мав потрібний вид дозволеного використання. За новим класифікатором ВРИ [8] це вид з кодом 2.1 «Малоповерхова житлова забудова (індивідуальне житлове будівництво; розміщення дачних будинків і садових будинків)» - дозволяється будувати житловий будинок висотою не більше трьох поверхів.

При цьому на практиці не можна отримати дачний земельну ділянку за межами території садівничого або дачного некомерційного об'єднання. Для організації та забудови території садівничого або дачного некомерційного об'єднання відповідно до ГК РФ повинні бути підготовлені проект планування і проект межування території. Дані проекти повинні бути узгоджені на загальних зборах членів об'єднання, а потім затверджені органом місцевого самоврядування. При цьому будувати будівлі або споруди на території дачного об'єднання можна тільки після затвердження цих проектів, відповідно до них, а також відповідно до містобудівного регламентом. Найбільш корисним документом з планування забудови дачних ділянок є СНиП 30-02-97 .

Зміна дозволеного використання землі сільгосппризначення

Зміна дозволеного використання земельної ділянки необхідно у випадках, коли, наприклад, на дачній землі, планують почати забудову території будівлями іншого типу (таунхаузов (блокована забудова), среднеетажние (до 8 поверхів) або багатоповерховими будинками) або узаконити вже зведені об'єкти.

Якщо земельна ділянка має кілька основних видів дозволеного використання, то його власник має право самостійно без будь-яких додаткових дозволів використовувати земельну ділянку за допомогою одного з цих видів.

У загальному випадку рішення з приводу зміни видів дозволеного використання земельних ділянок приймаються главою місцевої адміністрації з урахуванням результатів публічних слухань (процедура описана в ст. 39 ГК РФ).

Зміна виду дозволеного використання дачного земельної ділянки відбувається в наступному порядку:

1) зацікавлена ​​особа подає до місцевої адміністрації заяву, документи, що підтверджують особистість, виписки з ЕГРІП, ЕГРЮЛ, правовстановлюючі документи на землю, кадастровий паспорт земельної ділянки, затверджений проект планування території, документи на будівлі та інші необхідні документи;

2) спеціальна комісія відповідно до статуту муніципального освіти і / або іншими нормативними актами організовує і проводить публічні слухання з залученням всіх зацікавлених осіб;

3) на підставі проведених слухань комісія готує висновок, який підлягає опублікуванню, також комісія готує рекомендації щодо прийняття чи відхилення заяви про зміну виду дозволеного використання земельної ділянки;

4) на підставі рекомендацій комісії глава місцевої адміністрації протягом трьох днів приймає рішення про надання дозволу на новий вид використання ділянки або про відмову. Рішення також підлягає опублікуванню.

Всі витрати, пов'язані з організацією та проведенням публічних слухань, оплачує зацікавлена ​​особа. Як бачимо, процедура по зміні виду дозволеного використання земельної ділянки досить тривала, складна і витратна. При цьому результат не гарантований, все залежить від підсумків публічних слухань.

Незаконне використання земель сільгосппризначення

Які можуть у громадянина виникнути проблеми, наприклад, якщо він побудує велику приватну садибу або навіть невеликий житловий будинок в поле, на березі річки, в лісі і в інших місцях, не призначених для житлового будівництва? (Передбачається, що земельна ділянка належить такому громадянину на праві власності, інакше це буде вже самозахоплення території - відповідальність за ст. 7.1 КоАП РФ). Або якщо на дачній ділянці буде побудований багатоквартирний будинок?

По-перше, власники таких будинків і споруд, без зміни виду дозволеного використання або і категорії землі, ніколи не зможуть зареєструвати право власності на дані об'єкти нерухомості. Тобто з правової точки зору вони будуть абсолютно не захищені від посягань третіх осіб.

Як і друга, довгий час Такі споруди могут нікому НЕ заважаті и залішатіся «непоміченімі» для ОРГАНІВ державної влади, зокрема для Росреестра. У цьом випадка ніякіх обмежень в корістуванні земельною ділянкою та розташованімі на ньом будівлями НЕ вінікає. Але варто з'явитися заздрісники або недоброзичливому сусідові, який повідомить про нецільове використання земельної ділянки до контролюючого органу - у власника недозволених будівель і споруд, побудованих на сільськогосподарської землі, можуть виникнути проблеми у вигляді накладення адміністративного штрафу.

Розміри штрафів за нецільове використання земельних ділянок визначені в ст. 8.8 КоАП РФ [3]. Тільки недавно Федеральним законом №46-ФЗ від 08.03.2015 р в цю статтю було внесено зміни щодо істотного збільшення розмірів штрафів.

Наведемо розміри штрафів:

Підстава для накладення штрафу

Розмір штрафу

Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (відповідно до його категорією або дозволеним використанням)

Для громадян:

- 0,5-1% від кадастрової вартості земельної ділянки (якщо визначена), але не менше 10 тис. Руб .;

- від 10 до 20 тис. Руб. (Якщо кадастрова вартість не визначена);

Для посадових осіб:

- 1-1,5% від кадастрової вартості (якщо визначена), але не менше 20 тис. Руб .;

- від 20 до 50 тис. Руб. (Якщо кадастрова вартість не визначена);

Для юридичних осіб:

- 1,5-2% від кадастрової вартості (якщо визначена), але не менше 100 тис. Руб .;

- від 100 до 200 тис. Руб. (Якщо кадастрова вартість не визначена);

Невикористання земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення, оборот якого регулюється Федеральним законом № 101-ФЗ від 24 липня 2002 р для ведення сільськогосподарського виробництва або здійснення іншої пов'язаної з сільськогосподарським виробництвом діяльності протягом терміну, встановленого зазначеним Законом

Для громадян:

- 0,3- 0,5% від кадастрової вартості, але не менше 3 тис. Руб .;

Для посадових осіб:

- 0,5-1,5% від кадастрової вартості, але не менше 10 тис. Руб .;

Для юридичних осіб:

- 2-10% від кадастрової вартості, але не менше 200 тис. Руб .;

Невикористання земельної ділянки, призначеної для житлового чи іншого будівництва, садівництва, городництва, в зазначених цілях в разі, якщо обов'язок по використанню такої земельної ділянки протягом встановленого терміну передбачена федеральним законом

Для громадян:

- 1-1,5% від кадастрової вартості (якщо визначена), але не менше 20 тис. Руб .;

- від 20 до 50 тис. Руб. (Якщо кадастрова вартість не визначена);

Для посадових осіб:

- 1,5-2% від кадастрової вартості (якщо визначена), але не менше 15 тис. Руб .;

- від 50 до 100 тис. Руб. (Якщо кадастрова вартість не визначена);

Для юридичних осіб:

- 3-5% від кадастрової вартості (якщо визначена), але не менше 400 тис. Руб .;

- від 400 до 700 тис. Руб. (Якщо кадастрова вартість не визначена);

Невиконання або несвоєчасне виконання обов'язків щодо приведення земель у стан, придатний для використання за цільовим призначенням

Для громадян:

- від 20 до 50 тис. Руб .;

Для посадових осіб:

- від 100 до 200 тис. Руб .;

Для юридичних осіб:

- від 200 до 400 тис. Руб .;

І по-третє, в разі грубих порушень в будівництві, створення небезпеки для навколишнього середовища, створення несприятливих умов для проживання інших людей, за судовим рішенням власника недозволених будівель і споруд можуть зобов'язати їх знести, а також розчистити і впорядкувати територію.

джерела:

1. Містобудівній кодекс Російської Федерации від 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. Від 31.12.2014) (з ізм. І доп., Вступ. В силу з 01.04.2015) - Режим доступу: ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048> http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048 .
2. Земельний кодекс РФ (ЗК РФ) від 25.10.2001 № 136-ФЗ (чинна редакція від 08.03.2015). - Режим доступу: http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
3. Кодекс Російської Федерації про адміністративні правопорушення (КоАП РФ) / Кодекс Російської Федерації 195-ФЗ від 30.12.2001 р - http://www.consultant.ru/popular/koap/ .
4. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним / Федеральний закон від 21.07.1997 р № 122-ФЗ. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177726/ .
5. Про селянське фермерське господарство / Федеральний закон від 11.06.2003 р № 74-ФЗ. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168304/#p30 .
6. Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян / Федеральний закон від 15.04. 1998 року N 66-ФЗ (ред. Від 31.12.2014). - Режим доступу: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/ .
7. Про обіг земель сільськогосподарського призначення / Федеральний закон № 101-ФЗ від 24.07.2002 р - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ .
8. Про затвердження класифікатора видів дозволеного використання земельних ділянок / Наказ Мінекономрозвитку Росії від 01.09.2014 № 540 - Режим доступу: ru/document/cons_doc_LAW_168733/?frame=1#p28> http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168733/?frame=1#p28 .