Ціна квартири

1. Як призначити ціну на квартиру?
2. Фактори, що впливають на ціну квартири
3. Тепер крок за кроком визначимо стартову вартість Вашої квартири
4. Крок 1: Визначаємо, до якої категорії відноситься Ваша квартира.
5. Крок 2 За схожим параметрам вибираємо квартири з рекламних оголошень і дивимося їх вартість.
6. Крок 3: Визначаємося з ціновою політикою
7. Крок 4 З'ясуємо, наскільки точно ми призначили ціну
8. У цьому розділі
9. Що ще може вплинути на ціну Вашої квартири?

Як призначити ціну на квартиру?

Для початку розглянемо чинники, які впливають на ціну квартири. Потім крок за кроком визначимо стартову вартість Вашої квартири. У тому числі виберемо рекламну політику і проаналізуємо точність визначення ціни.

Фактори, що впливають на ціну квартири

Найважливіші критерії - це кількість кімнат і площа квартири. Крім того є ще три категорії факторів основні, додаткові і другорядні. За основними факторами визначається вартість квартири; додаткові фактори її кілька коректують; другорядні - впливають на привабливість квартири для тієї чи іншої категорії Покупців.

• район;
• тип будівельної серії будинку (матеріал перекриттів і стін, роздільність ходів і вузлів, висота стель);
• вік будинку;
• поверх;
• наявність телефону

• стан квартири: покриття підлог, технічні поліпшення (заміна сантехніки, кахлю, засклення балконів і т.п.);
• стан будинку: охорона в під'їзді, стан під'їзду, наявність пасажирського і вантажного ліфтів, контингент сусідів;
• близькість транспортних розв'язок;
• характер документів

• місця для прогулянок з дітьми, дитсадків, шкіл;
• місця для паркування, близькість автостоянок, гаражів;
• місця відпочинку, парки, озера, спортмайданчики;
• близькість магазинів, ринків;
• вид з вікна

Ріелтори рекомендують господарям ціну на квартиру, грунтуючись на досвіді аналогічних продажів (що це таке, розглянемо, трохи нижче). Як уже зазначалося, ріелтору вигідно злегка знизити вартість квартири, так як в цьому випадку її швидше куплять.

Продавцю, покладаючись на досвід і чесність агента, все ж корисно було б провести невеликий аналіз ринку, щоб мати власну думку з приводу вартості продаваної квартири. Продавці, визначаючи ціну на свою квартиру, поділяються на дві умовні категорії:

• Перша - "Моя квартира стільки коштує, тому що мені стільки потрібно для вирішення моїх фінансових проблем!" - при такому підході продавати квартиру можна роками. Тут цей варіант ми розглядати не будемо.
• Друга - "Продавати треба, але ... хотілося б дорожче". Це нормальне бажання будь-якого господаря. Оптимальна ціна залежить від попиту і пропозиції, а також від мудрої рекламної політики.

Тепер крок за кроком визначимо стартову вартість Вашої квартири

Стартову ціну квартири легко призначити після невеликого дослідження ринку квартир у Вашому районі. За допомогою мережі Інтернет Ви можете зайти на будь-який популярний портал нерухомості і провести дослідження цін на квартри .

Якщо з Інтернетом виникають складнощі, то як правило, в будь-якому місті є друковане видання, що спеціалізується на оголошеннях по нерухомості. У Києві це газета "Авізо". Саме в неї звертаються господарі квартир і посередники з тим, щоб розмістити інформацію про продаваних об'єктах, і в ній же шукають варіанти при покупці.

Якщо квартира знаходиться в типовому будинку, все дуже просто: Ви легко визначите (по газеті), яку ціну призначають за аналогічні квартири в вашому районі (це і називається "досвідом аналогічних продажів"). Слід тільки звертати увагу на параметри, які сильно впливають на ціну і, відповідно, орієнтуватися на "схожі" квартири.

Крок 1: Визначаємо, до якої категорії відноситься Ваша квартира.

Отже, визначаємо, до якої категорії відноситься Ваша квартира. (Просто виділяємо зі списку варіант, який характеризує Вашу квартиру). Припустимо, Ви маєте трикімнатну квартиру в районі Дарниці, в будинку 96 серії, якому 12 років, на 7 поверсі з індивідуальним телефоном. Тоді це буде виглядати наступним чином: Кількість кімнат - 3

Основні фактори, що впливають на вартість квартири:

1. Район (місце розташування по віддаленості від центру):

• центр;
• райони, прилеглі до центру; -окраіни уздовж ліній метро (правий берег); -окраіни уздовж ліній метро (лівий берег);
• околиці далеко від метро (з гарною транспортною розв'язкою);
• околиці далеко від метро (з поганою транспортною розв'язкою);
• найближче передмістя.

1. Тип будівельної серії будинку, який відразу включає в себе такі поняття: загальна площа квартири, житлова площа квартири, матеріал перекриттів і стін, роздільність ходів і вузлів, висота стель.

• Тип будівельної серії будинку: (панельні "хрущовки" і "чешки", цегляні "хрущовки" і "чешки", типове житло 70-е - 80-е роки; С-87 або С-96 (цегла); КТ (цегла) ; типове житло 70-е - 80-ті роки; С-96 (панель); С-134 (панель); БПС (панель); Сучасне типове житло 90-ті - 2000-і роки; -Т-2, Т-4 ( керамзитобетон); КТ (керамзитобетон); -АППС (панель); покращене типове житло; КТУ (керамзитобетон); -АППС-Л (панель); -Б-5, ЄС; індивідуальні проекти (керамзитобетон); забудови царських і сталінських часів, "відомчі" будинки (цегла); елітне житло ( "термодом", монолітно-каркасний, червоний цегла або силікатна цегла).
• Якщо ж Ви не знаєте будівельної серії свого будинку, орієнтуйтеся на наступні дані:

• загальна і житлова площа;
• розміри кухні;
• матеріал стін будинку;
• панель;
• керамзитобетон;
• "Термодом";
• монолітно-каркасний;

• силікатна цегла;
• червона цегла;
• роздільні ходу;
• суміжні ходу;
• суміжно-роздільні ходу;
• роздільні ходу;

• роздільність вузлів;
• с / в суміжний;
• с / в роздільний;
• 2 і більше с / у

1. Вік будинку:

• новобудови (будинок зданий, документи готові);
• до 5 років; -до 10 років; -до 15 років.
• старше 20 років;

1. поверх:

• перший або останній (сюди ж можна віднести торцеві квартири на середніх поверхах);
• середні поверхи.

1. Наявність телефону:

• індивідуальний телефон;
• телефон "на блокіратор";
• телефон відсутній.

Крок 2 За схожим параметрам вибираємо квартири з рекламних оголошень і дивимося їх вартість.

За схожим параметрам вибираємо квартири з рекламних оголошень і дивимося їх вартість. При визначенні ціни більше орієнтуйтеся на вартість квадратного метра, ніж на загальну вартість квартири. Паралельно враховуємо додаткові фактори:

Додаткові фактори:

1. Стан квартири:

• "Убита" квартира;
• житловий стан;
• свіжий ремонт;
• стяжка, безпіщанка;
• будівельна обробка;
• євро ремонт.

Цей пункт найбільше надасть коригуючий вплив на ціну. Однак, варто враховувати, що під виразом, наприклад, "житловий стан" різні люди розуміють дуже різні речі (від межують з поняттям "убита", до цілком пристойного ремонту без особливих надмірностей). "Будівельна обробка", зазвичай має на увазі лінолеум на підлозі, шпалери на стінах і обладнані санвузли, в окремих випадках може виявитися тільки стяжкою і Безпіщанка; а поняття "після будівельників" може бути "будівельною обробкою", "стяжкою і безпіщанка" або просто голими стінами без будь-якої обробки.

1. Стан будинку:

• наявність охорони в парадному;
• стан парадного;
• наявність пасажирського і вантажного ліфтів; -контінгент сусідів (кооперативні, відомчі будинки);
• близькість транспортних розв'язок.

Цей пункт вже був врахований в пункті "Район".

Якщо квартира нестандартна (старі квартири в центрі), то орієнтовну вартість можна визначити за ціною одного квадратного метра житла в даному районі.

Для отримання найбільш повної картини Вам необхідно не тільки прочитати оголошення, а й обов'язково зателефонувати по кожному з них! Справа в тому, що ціна, зазначена в оголошенні, може сильно відрізнятися від тієї, за яку господарі готові продати свою квартиру на даний момент.

Якщо ціни на ринку ростуть, то і ціна на квартиру могла піднятися з моменту подачі оголошення в газету до виходу газети до друку. Вона також могла зменшитися, якщо ціни падають. З іншого боку, якщо потрібно продати квартиру терміново, то реальна ціна може виявитися нижчою за ціну, заявленої в рекламі. Крім того частина квартир вже продані і не становлять Вам конкуренції.

Продзвонивши два десятка варіантів (якщо у Вас вистачить на це терпіння), Ви вже з досить високою точністю визначте суму, за яку ваша квартира може бути продана. Самі цілеспрямовані продавці квартир можуть призначити 3-5 переглядів і побувати в квартирах, подібних до тієї, що вони збираються продавати.

Наступні фактори не будуть надавати суттєвої ролі на ціноутворення, однак про них варто згадати в рекламному оголошенні, так як вони роблять квартиру більш привабливою при інших рівних умовах.

Другорядні чинники, що впливають на вартість квартири:

• наявність місць для прогулянок з дітьми, дитсадків, шкіл, гімназій;
• наявність місць для паркування, близькість автостоянок, гаражів;
• наявність місць відпочинку, парків, озер, спортмайданчиків;
• близькість магазинів, ринків;
• вид з вікна;
• можливість використання квартири в комерційних цілях (під банки, аптеки, перукарні і т.п.);
• можливі варіанти збільшення площі квартири (приватизація горища або підвалу, зведення прибудови на першому поверсі).

Крок 3: Визначаємося з ціновою політикою

В умовах зростання цін на ринку нерухомості вона виглядає наступним чином:

тобто визначивши приблизну вартість квартири, Ви починаєте її рекламувати по чуть-чуть завищеною ціною. Щотижня Ви поступово знижуєте ціну до тих пір, поки не знайдеться реальний покупець. Ви можете і не знижувати ціну, якщо ціни на ринку продовжують рости, а ви нікуди не поспішайте.

У разі якщо ціни падають, графік буде виглядати наступним чином:

В даному випадку виграє той, хто швидше реагує. Подивіться, перший Продавець знижував ціну повільніше, ніж другий. В результаті він програв в кінцевій вартості квартири (поки він роздумував, ціни впали). Висновок - якщо ціни падають, продавати потрібно швидко.

Крок 4 З'ясуємо, наскільки точно ми призначили ціну

Отже, ми починаємо рекламну компанію. Як же визначити, наскільки точно ми визначили ціну на квартиру? Дуже просто: варто дати пару раз пробну рекламу і подивитися на реакцію ринку.

• Якщо дзвінків немає, то ціну доведеться знижувати.
• Якщо дзвінки є, але на перегляд ніхто приходити не хоче, - то ціна все ще висока.
• Якщо на перегляди приходять потенційні Покупці, отже, ціна на квартиру вже близька до реальної ринкової.

У цьому розділі

Однак якщо все-таки ніхто не пропонує її поки що купити, то Ви можете діяти за двома варіантами:

1. Ви поспішаєте з продажем) - ще трохи знижуєте ціну, і покупець незабаром обов'язково знаходиться.
2. у Вас є запас часу, Ви не поспішайте - Ви просто чекаєте "свого" покупця. Рано чи пізно знайдеться людина, якій потрібна квартира саме в вашому домі, районі, або біля певної школи, поліклініки тощо, він буде готовий заплатити вашу ціну.

Якщо перший же Покупець готовий давати Вам завдаток, причому "прямо зараз", то Ви явно "продешевили".

Що ще може вплинути на ціну Вашої квартири?

Характер правовстановлюючих документів ( "проблемні" документи, тривалі терміни оформлення документів або тривалі терміни звільнення квартири після операції). Якщо є проблеми з документами, ціну доведеться знизити, однак цей крок можна відкласти на момент перегляду квартири і торгуватися вже при особистому спілкуванні з потенційним покупцем. Цілком може виявитися, що Ваша проблема для нього зовсім не є проблемою, тоді і торгуватися не доведеться.

джерело: Meget - Передрук статті - тільки з письмового дозволу редакції та з обов'язковим посиланням на meget.kiev.ua

Ціна квартири - сума в грошовому еквіваленті, яку готовий заплатити покупець!

Ріелтори рекомендують господарям ціну на квартиру, грунтуючись на досвіді аналогічних продажів При цьому, агенту вигідно злегка знизити ціну квартири, так як в цьому випадку її швидше куплять.