При купівлі ділянки землі для забудови, перше, що вимагає звернути увагу - це його категорія і вид дозволеного використання. За категоріями це можуть виявитися землі населеного пункту або ділянки сільськогосподарського призначення. А основних видів користування чотири - ІЖС, ЛПГ, ДНП і СНТ, Землі для ЛПГ, тобто для підсобного господарства, в продажу бувають значно рідше, ніж решта три види. Загалом, всі ці різновиди земель підходять для пристрою будинку і проживання в ньому, але юридичні тонкощі можуть привести до того, що при нерозумінні різниці між ними можна зіткнутися з проблемами при реєстрації будівлі та підведенні комунікацій. У чому ж різниця, розглянемо нижче.
Статус землі ІЖС
Статус землі, що позначається абревіатурою ІЖС, означає ділянку, де дозволено індивідуальне житлове будівництво. Ділянки ІЖС завжди входять до складу міста, села, селища, села. Будучи частиною населеного пункту, така ділянка дозволяє користуватися міської, сільської, селищної інфраструктурою. Оскільки більшість міст і селищ так чи інакше забезпечені комунікаціями, до ділянки ІЖС вже підведені або можуть бути підведені інженерні мережі та прокладені дороги. Будучи приватним володінням, ділянку ІЖС все-таки оточений муніципальними землями, а значить, місцева влада зобов'язана надати, створити і утримувати загальну інфраструктуру і комунікації.
Купивши ділянку ІЖС, ви не зможете влаштувати на ньому багатоквартирний будинок. Статус «ІЖС» накладає обмеження на використання землі. На ній можна звести будинок:
- індивідуальний - тобто для проживання сім'ї;
- житлової - тобто не цех або майстерню для виробництва і отримання прибутку;
- обмежених розмірів - не більше трьох поверхів.
Якщо дотримуватися вимог законодавства, то таунхауси і зблоковані будинки на землях, що призначаються за статусом для ІЖС, будувати не можна.
Статус ділянки ІЖС означає, що в влаштованому на ньому будинку можна зареєструватися. Такі ділянки мають «міліцейські» адреси, так звана «прописка» в них відбувається швидко і без проблем. Ділянки ІЖС знаходяться або в великому населеному пункті з соціальною та побутовою інфраструктурою, або поруч з ним. Це завжди зручно. Наприклад, селище «Виріцькому Миза» з ділянками для ІЖС знаходиться неподалік від Гатчини.
На ділянці для ІЖС просто так почати будівельні роботи не можна. Необхідно отримати дозвіл влади на будівництво та узгодити проект в місцевій адміністрації. Побудований будинок необхідно здати комісії і тільки потім зареєструвати в якості юридичного об'єкта. Будинок повинен відповідати містобудівним нормам - це потрібно для забезпечення безпеки, в першу чергу, самих мешканців будинку. Він також повинен вписуватися в загальну забудову, що логічно для частини населеного пункту, яким є ділянка ІЖС.
На ділі часто на ділянках для ІЖС спочатку будують будинок, а потім узгоджують його будівництво, щоб офіційно зареєструвати його. Такий варіант можливий, але він здійснимо за умови будівництва нормального будинку, що відповідає всім будівельним і експлуатаційним нормам.
Отже, плюси ділянок ІЖС:
- включення до складу населеного пункту;
- можливість реєстрації (прописки);
- доступність комунікацій, соціальної та побутової інфраструктури;
- відсутність додаткових платежів і внесків.
Мінуси ІЖС:
- необхідність узгодження будівництва;
- обмеження за розмірами будівлі;
- зазвичай це ділянки невеликого розміру;
- велика кадастрова вартість і, як наслідок, більш високий земельний податок.
Статус землі СНТ
СНТ - це садове некомерційне товариство, тобто садівництво. Подібні ділянки знаходяться в дачних масивах, створених найчастіше в 60-80 роках минулого століття. Тоді виділялися ділянки в місцях, не придатних для сільського господарства, дачники самостійно розробляли і упорядковували їх. Про жодні комунікаціях і інфраструктурі в цьому випадку говорити не доводиться. Звичайно, члени садового товариства можуть за свій рахунок побудувати магістральний водопровід, підвести газ, прокласти дороги, але це дорого і робиться без допомоги і фінансової участі місцевої влади.
Статус ділянки СНТ каже, що він розташовується в звичайному дачному селищі, де 
створений кооператив, є статут і стягуються членські внески. Статус землі дозволяє на ньому ведення дачного господарства - без отримання прибутку від реалізації продукції, а також будівництво дачного будинку. За дачної амністії можна спробувати зареєструвати цей будинок як житлового, а потім зареєструвати себе в ньому за місцем проживання, але робити це доведеться вже в суді.
Плюси ділянок СНТ:
- як правило, невисока ціна;
- відсутність вимог по будівництву;
- менша кадастрова вартість і менший земельний податок.
Мінуси ділянок СНТ:
- реєстрація (прописка) - виключно в судовому порядку;
- відсутність інфраструктури і централізованих комунікацій;
- необхідність діяти в рамках прийнятого статуту товариства;
- членські внески на утримання товариства та інші платежі за статутом.
Статус землі ДНП
Статус ділянки ДНП мало відрізняється від статусу СНТ, різниця лише в тому, що майже всі дачні партнерства (ДНП) з'явилися пізніше, ніж СНТ. Вони розташовуються зазвичай в місцях з кращими умовами, ніж садівництва, можуть перебувати і в межах того чи іншого населеного пункту. Переваги і мінуси ті ж, що у СНТ.
Який правовий статус вибрати?
Вибір ділянки землі з урахуванням його правового статусу залежить від того, як ви будете використовувати ділянку. Для рідкісних візитів або сезонного проживання підійдуть і ділянки СНТ або ДНП. Якщо ж ви плануєте будувати котедж і проживати в ньому постійно, то, звичайно, необхідно розглядати тільки ділянки ІЖС. Статус використання землі теоретично змінити можна, відомі випадки, коли ділянки з категорії ДНП або СНТ переводять в категорію ІЖС, але ці випадки дуже рідкісні, так як місцева влада не горять бажанням забезпечувати інфраструктурою нові землі. Для зміни статусу необхідно змінити генеральний план - робити це заради однієї ділянки ніхто не стане. Статус можуть змінити у всього селища, але для цього необхідне бажання власників всіх ділянок.
Будинки на ділянках СНТ і ДНП обходяться дешевше, але регулярні внески в товариство можуть нівелювати всю вигоду. Та й відсутність комунікацій знижує якість життя. Ось чому для будівництва комфортного житлового будинку вигідно вибирати ділянку ІЖС, наприклад, в котеджному селищі «Виріцькому Миза» .
Який правовий статус вибрати?