Зараз на ринку нерухомості передбачуваний застій. Чи не відомо, коли закінчиться політична криза і на якій позначці стабілізується гривня. Зрозуміло, в таких умовах обсяги продажів падають. Але, в «каламутній воді» іноді народжується нове. Так було в 2008-2009 роках, є надія, що так буде і зараз. За деякі «маячками» ми можемо судити про те, скільки можуть коштувати квартири в Одесі через рік.
Обережно: валюта!
Падіння цін на нерухомість завжди лякає одних і радує інших. Але в довгостроковій перспективі для більшості покупців майже нічого не зміниться. На вторинному ринку, де торгують і обмінюються «хрущовками» і «чешками», будуть дешевше продавати і купувати.
На ринку «новобудов» теж є привід для оптимізму. Ціни тут будуть визначатися тим, в якій валюті кредитувався забудовник і на якій стадії будівництва знаходився об'єкт на момент обвалу курсу. Хто будував за гривні, той уже сьогодні може запропонувати однокімнатні квартири за 25-30 тис. Дол. - таких оголошень досить багато, і не тільки на селищі Котовського.
«Не солодко» доведеться тим забудовникам, хто кредитувався в доларах і євро. Їх ціни в гривневому еквіваленті різко підскочили. До того ж, зріс ризик фактичного банкрутства будівельних фірм. Тобто, формально вони продовжать існувати, а ось завершити будівництво не зможуть. Сумний приклад - компанія «Альянс».
Також за багатьма забудовникам вдарив відтік російського покупця. В останні роки сусіди активно скуповували «елітку», і для багатьох компаній це був рятувальний круг в бурхливому морі нестабільності.
Гірше не буде
Виникає питання: чи можна порівнювати нинішню реакцію ринку на коливання курсу з тієї, 
яка була 5 років тому? На щастя, сьогодні масштаби менше. Перед «бульбашкою» 2008 року було бум. На продажу і перепродажу заробляли тисячі чоловік, а нові квартири придбали десятки тисяч. Дехто купив кілька квартир в кредит, маючи намір продати їх потім за новою ціною. І зміна цінників з 5,05 на 8,15 для цих людей обернулася крахом. Тепер перекупників майже немає.
В останні роки хороші продажі показував тільки елітний сегмент. Економ-клас і недорога «вторинка» продавалися мляво. Агентства нерухомості поступово пристосувалися до ситуації. Сьогодні ріелтори неговіркі, і навіть на невинне запитання про те, як змінився обсяг продажів в останні півроку, відповісти важко. Однак, відомо, що вже в березні багато агентства звільнили майже всіх молодих і недосвідчених співробітників, а решта - сидять на валізах.
Вважаємо за гривні
Отже, приступимо до найцікавішого - цінами і прогнозами ... Економісти вважають, що після стабілізації вітчизняний ВВП просяде в цьому році на 3%, але вже в наступному - покаже невелике зростання. Тобто, в найближчі два роки принципово краще не стане. Також відзначимо, що уряд склав новий варіант бюджету 2014 виходячи з курсу долара 10,20 на початку року і 10,50 - в кінці. Коли політична ситуація стабілізується і в Україні надійде допомога від МВФ, ЄС, США та інших фондів, курс повинен зупинитися в цьому коридорі.
Що ж буде з цінами на житло? Провівши паралелі з 2008-2009 роком можна стверджувати, що через півроку-рік ціни в доларовому вимірі впадуть настільки, щоб компенсувати новий курс. Тобто квартира, яка зараз продається за 50 тис. Дол. Буде коштувати 38,5 тис., Але в гривні - все ті ж 400 тисяч. У цій ситуації виграють ті, хто переклав свої заощадження у валюту ще за старим курсом.
До речі, вже зараз деякі квартири виставляються в гривні і, судячи з усього, з урахуванням старого курсу. 
Наприклад, на Фонтані трикімнатна «хрущовка» з дуже хорошим ремонтом продається за 630 тис. Грн. (77 тис. «Старих» і 56 тис. «Нових» доларів.). Для порівняння, середня ціна по району для таких квартир - 66,5 тис.
У такій ситуації, щоб не занадто лякати покупців і продавців, агентствам нерухомості має сенс зберегти видимість старих цін, користуючись умовним курсом 1: 8, або перейти на гривневі котирування. В іншому випадку падіння доларових цін викличе паніку і ті, кому потрібно продавати квартиру терміново, змушені будуть знижувати ціни у 1,5-2 рази.
Євроремонт не окупиться
Твердження, що ціни на нерухомість просто прийдуть у відповідність з новим курсом гривні, дуже поверхове. Швидше за все, зміниться і співвідношення в вартості різних сегментів.
Треба сказати, що при відносній стабільності 2010-2012 років ринок Одеси плавно «просідав» через безгрошів'я населення. Це призвело до цікавих змін. В цей час втратили колишню важливість такі фактори ціноутворення, як поверх, стіновий матеріал, розташування в межах району. Все звелося до кількості метрів. Різниця між центром і околицями різко зменшилася.
Тепер грошей у народу ще менше. І це вже позначилося на тому, що на престижному Фонтані однокімнатні та трикімнатні «хрущовки» часто 
продаються за ціною Черемушек. Тим часом, ціни на двокімнатні квартири по Одесі поки тримаються. Попит на них завжди великий, оскільки їх рано чи пізно змушені купувати молоді сім'ї, які купили спершу «однушку».
Трикімнатні квартири в пору змін завжди страждають найбільше. Зараз різниця між «трійкою» і «двушки» набагато менше, ніж між більш ліквідними «двушки» і «однушкой». Можливо, незабаром великі квартири стануть доступнішими, але поки ціни зберігають видимість спокою. Продаж такого житла - процес тривалий, а господарі особливо бояться продешевити.
Крім здешевлення дорогих форматів житла, може впасти значення євроремонту. Якщо в роки буму вкладений в красу долар приносив два долара при продажу, то після 2010 року надмірний ентузіазм окупався не завжди. У перспективі з цим буде ще складніше.
До речі, в оголошеннях набирає популярність новий термін - «стан від бабусі». У звичайної радянської квартирі ціна метра мінімальна, а угода і торг відбуваються максимально швидко. Це дуже вигідно і покупцеві, і продавцю.
Отже, прогноз такий ... У перерахунку на гривню ціни на вторинне житло радикально не зміняться, але господарі дорогих квартир залишаться в програші. За новостроям економ-класу все тепер залежить від компанії. І якщо ви збираєтеся купувати квартиру, поцікавтеся не тільки реноме забудовника, але і постарайтеся дізнатися, в якій валюті він брав кредит.
Михайло ДЕНИСЕНКО
* Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту і натисніть Ctrl + Enter.
Що ж буде з цінами на житло?