Видаючи іпотеку на покупку нерухомості, банк оцінює її ліквідність. Справа в тому, що найчастіше купується нерухомість виступає предметом застави для банку, що гарантує своєчасне погашення позики. Тому потрібно, щоб приватний будинок, що купується в іпотеку, відповідав деяким характеристикам.
Перша частина вимог - технічні характеристики. Будинок не повинен бути в аварійному стані, все його конструктивні частини повинні бути справні. Бажано, щоб у будинку був бетонний, цегельний або кам'яний фундамент. При цьому знос житла повинен становити не більше 50%. Тобто стара хатинка, побудована на початку минулого століття, не годиться.
Наступна важлива вимога - наявність комунікацій та інфраструктури. Банки часто вимагають, щоб до приватного будинку був цілорічний під'їзд, були необхідні для життя комунікації. Будинок повинен бути також упорядкованим: зручності на вулиці не підійдуть.
Крім того, кредитна організація пред'явить вимоги і до земельної ділянки, так як купити окремо будинок без земельного наділу неможливо. Повинно бути проведено межування ділянки, а його межі позначені в документах. Значення має і категорія земельної ділянки. Так, найлегше отримати іпотеку на частковий будинок, який побудований на землях населених пунктів з дозволеним використанням «для індивідуального житлового будівництва», «для ведення особистого підсобного господарства» і т. Д. Також банк може схвалити заявку на кредит, якщо будинок розташований на землях сільськогосподарського призначення «для дачного будівництва» або «для ведення особистого підсобного господарства», проте такі угоди проводяться складніше.
У банків, що надають іпотечні кошти на придбання заміської нерухомості, вимоги до об'єкту досить однакові. Земельна ділянка, будинок і інші об'єкти капітального будівництва повинні бути поставлені на кадастровий облік. У житловому будинку повинні бути комунікації: заведено опалення, водопровід і електрику. Крім того, необхідна наявність відповідних договорів з постачальниками послуг.
Скільки часу займає купівля-продаж квартири?
Як проходить передача грошей при покупці квартири?
При прийнятті рішення про надання кредиту на придбання будинку (або квартири) банки оцінюють свої ризики і можливість повернення наданих коштів не тільки з точки зору фінансових можливостей позичальників, але і з точки зору рентабельності угоди. Адже можливо, що у позичальника не буде достатньо коштів для виплати кредиту. В цьому випадку банкам доведеться самим вирішувати питання про продаж закладеного нерухомого майна і повернення грошових коштів. Тому на стадії перевірки кредитні організації повинні розуміти, чи зможуть вони продати об'єкт нерухомості, за які гроші і в які терміни в разі, якщо позичальник перестане виплачувати кредит.
При продажу індивідуального житлового будинку основними критеріями є:
- розташування будинку в місті (щодо центру міста, несприятливих районів, наявність розвиненої інфраструктури);
- стан нерухомості (будинок не повинен бути аварійним або підлягатимуть знесенню);
- якісні характеристики будинку (матеріал і стан стін, фундаментів, перекриттів, знос будинку, планування, стан і забезпеченість інженерною інфраструктурою, поверховість, якість обробки і інженерних систем, укомплектованість і якість сантехніки);
- наявність правовстановлюючих документів (відсутність незаконних перепланувань, оформлений земельну ділянку, зареєстровані і проживають в будинку, наявність неповнолітніх дітей).
Загалом, нерухомість повинна бути цікава банку як предмет застави для можливої подальшої реалізації.
Поняття будинку, що підходить під іпотеку, означає, що об'єкт нерухомості задовольняє умовам банків, які можуть видати покупцеві кредит на його придбання. При цьому вимоги різних фінансових організацій до об'єктів вторинної нерухомості можуть відрізнятися. Зауважу, що на первинному ринку банки самі проводять акредитацію об'єктів і готові видавати іпотечні кредити на придбання квартир в новобудовах.
Розглянемо найпоширеніші обмеження до об'єктів застави, суть яких підпорядкована поняттю подальшої ліквідності будинку на ринку.
- Розташування в структурі міста. Якщо будинок знаходиться в депресивному і малоліквідні районі, по сусідству з промзонами, а також іншими несприятливими об'єктами, то легко може бути визнаний невідповідним.
- Будинок не повинен бути старим, аварійним або призначеним під знесення. Зазвичай при купівлі об'єкта оцінюється ресурсний термін його можливої експлуатації, який повинен становити не менше 70% від періоду, зазначеного в будівельному паспорті будинку.
- У будівлі не повинно бути старих дерев'яних перекриттів і газових колонок, які можуть привести до ліквідації об'єкта застави.
Говорячи про юридичні аспекти «придатності будинку під іпотеку», слід зазначити, що банки набагато прихильніше ставляться до нерухомості, останні власники якої є її власниками протягом трьох років і більше.
Як укласти договір з агентством нерухомості
Чи є компанії, які допомагають накопичити на заміський будинок?
Для того щоб будинок підходив під іпотеку, сам власник повинен бути готовий до продажу свого нерухомого майна клієнта, який здійснює покупку з використанням іпотечного кредиту. Тут є кілька моментів:
- Податки. Якщо Ви вирішили продати будинок або квартиру, а право власності у Вас було оформлено після 1 січня 2016 року, то для звільнення від сплати податків по угоді Вам потрібно буде чекати не три роки, а п'ять років. За умови, якщо Ви не робите покупку іншого об'єкта нерухомості в тому ж податковому періоді (в рамках одного календарного року). Якщо Ви володієте об'єктом, право власності на який було зареєстровано до 1 січня 2016 року, то термін, після якого можна продати квартиру і не платити податок, залишається колишнім три роки. Якщо ж Ви володієте нерухомістю понад три роки, можна вважати, що Ваш об'єкт під іпотеку підходить. І немає нічого страшного в тому, що гроші Ви отримаєте не відразу, а кошти будуть переведені на рахунок в банку. Це реальний шанс продати квартиру на падаючому ринку.
- Обтяження. Якщо на Ваш будинок (квартиру) накладено обтяження, то Ваш об'єкт неможливо купити ні в іпотеку, ні за готівковий розрахунок. Обтяження можуть виникати при різних обставинах. Наприклад, Ваш об'єкт був запорукою для отримання кредиту. В такому випадку, спочатку гасимо кредит, знімаємо обтяження і тільки потім продаємо нерухомість.
- Документи. Дуже часто, продаючи об'єкт нерухомості, власник не має на руках необхідних документів, які може зажадати банк для схвалення об'єкта по іпотеці. Вам потрібно підготувати кадастровий паспорт, свідоцтво про право власності (або виписку з ЕГРП), документ-підставу (на підставі чого Ви стали власником об'єкта).
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Які тонкощі потрібно знати про податок з продажу квартири?
3 способи максимально швидко продати квартиру
Альтернативна угода: як це працює?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Скільки часу займає купівля-продаж квартири?Як проходить передача грошей при покупці квартири?