Чи можна на землі сільгосппризначення будувати будинок?

1. Поділ ділянок згідно із законом №101-ФЗ
2. Як визначити, чи можна на землі сільгосппризначення будувати будинок?
3. Алгоритм коригування ВРИ
4. Альтернатива отримання дозволу
5. Наслідки незаконного будівництва

Затребуваність заміських будинків, невеликих будиночків в селі або котеджів в дачних селищах в останні роки зростає на російському ринку нерухомості. Але Земельний кодекс строго регламентує типи земельних ділянок, виходячи з виду діяльності, для якої вони призначені. Значна частина території Росії відводиться під землю сільськогосподарського призначення. згідно ст. 40 ЗК РФ власник ділянки має право побудувати споруду на його території, виходячи з цільового призначення. Але чи можна на землі сельскохозназначенія будувати будинок?

Поділ ділянок згідно із законом №101-ФЗ

Три основних документа, що регулюють питання чи дозволено будівництво на землях сільгосппризначення в Росії, - це ЗК РФ, Закон № 101-ФЗ , Класифікатор , Введений Наказом Мінкомразвітія РФ від 01.09.2014 р № 540. Земельний кодекс виділяє 7 видів земельних ділянок. Поділ не докладний і сільськогосподарські ділянки об'єднані в один підпункт. Закон № 101-ФЗ вже розділяє додатково наділи на дві категорії:

• де передбачено виключно ведення сільського господарства;
• території, на яких можна займатися особистим підсобним господарюванням, споруджувати гаражі і дачні будиночки відповідно до класифікації.

На землях сільгосппризначення будівництво житлового будинку неприпустимо, якщо вони відносяться до першої категорії. Це прямо заборонено в Законі. А на другий тип ділянок дію Закону №101-ФЗ не поширюється, отже, будівництво будинку на землях сільгосппризначення другого типу дозволено.

Як визначити, чи можна на землі сільгосппризначення будувати будинок?

Щоб з'ясувати можливість спорудження будинку, призначеного для житла, а не підсобного приміщення для обслуговування ділянки, будівництво якого допускається завжди, необхідно вивчити призначення земельного наділу. З 2014 року диференціювання ділянок проводиться на підставі Класифікатора, впровадженого Наказом Мінкомразвітія. Відповідно до нього можуть бути використані коди 1.1 - 1.18, які забороняють будівництво об'єктів на землях сільгосппризначення, призначених для проживання громадян. Докладний перелік:

Проте класифікація 2.1 і 2.2 дає право виробляти забудову. Це можливо, якщо наділ призначений для ведення підсобного господарства, будівництва індивідуальних споруд - дачних або садових будиночків. Регулювання використання проводиться Законом № 66-ФЗ . Для ведення господарювання, і як наслідок, будівництва будинку на землях сільгосппризначення для садівництва, громадяни можуть об'єднатися в спеціальне товариство, членство не обов'язково.

Крім права зводити будинок, є і обмеження, які обов'язково слід дотримуватися, щоб споруда вважалася законною:

1. Будинок призначений для індивідуального проживання. Звести готель, багатоповерховий будинок, розділене на квартири, не можна.
2. Споруджувати будинок можна тільки на території садівничого товариства. Почати будівництво посеред поля не можна.
3. Зводити можна тільки «Малоповерхові житлові споруди», тобто будівлі не вище трьох поверхів заввишки.

На територіях категорії 2.2 зведення будинків відбувається на практиці частіше, ніж розробка самих ділянок. Причина в тому, що такі наділи переважно вже використовуються під забудову і ЛПГ в рамках населених пунктів - в основному сіл. Але, купуючи ділянку, на якому раніше розташовувався будиночок, все ж до початку будівництва варто вивчити документацію і дізнатися вид дозволеного використання. Адже немає гарантії, що попередній власник не порушив умови цільового використання.

Алгоритм коригування ВРИ

Регламент зміни класифікації ВРИ прописаний в ст. 39 Містобудівного кодексу РФ :

1. Зацікавленою особою направляється прохання до місцевої адміністрації, у віданні якої знаходиться ділянка. запит подається з обов'язковим додатком паперів на наділ, а також необхідних для ідентифікації заявника.
2. На базі локальних нормативних актів, що діють в конкретній місцевості, засновується спеціальна комісія для розгляду запиту. У різних регіонах Росії можливий відмінний від інших територій порядок.
3. Спеціальна комісія проводить слухання для аналізу запиту і доцільності видачі дозволу. Слухання проводяться обов'язково публічно і з залученням усіх осіб, які можуть бути зацікавлені.
4. Провівши вивчення питання, комісія виносить рішення - відмовити або дозволити - і дає рекомендації щодо цільового використання конкретної ділянки.
5. Рішення обов'язково публікується в офіційному виданні для публікації рішень місцевої адміністрації.
6. Після прийняття рішення комісією у раз потрапляє у відання глави адміністрації. Грунтуючись на рекомендаціях і висновках комісії, глава приймає своє підсумкове рішення - дозволити або відхилити запит. Для цього надається термін в три дні.
7. Незалежно від результату (відмова / дозвіл) підсумок розгляду питання головою адміністрації також публікується.

Зразок заяви (див. 1 пункт) дивіться тут:

Цей метод отримання дозволу пов'язаний достатніми витратами, так як всі витрати, необхідні для проведення слухань, покладаються на того, хто запросив зміна ВРИ.

Гарантій того, що рішення комісії і голови адміністрації буде позитивним, не існує, формально відмовити можуть завжди. Але на практиці, місцеві адміністрації зазвичай не заперечують проти видачі дозволу на будівництво на землях сільгосппризначення, якщо зміна ВРИ позитивно позначиться на загальній ситуації в районі.

Такий варіант зміни призначення хороший, якщо необхідно провести масове котеджне або дачне будівництво на землях сільгосппризначення, що не відносяться до коду 2.1.

Альтернатива отримання дозволу

Чи можливо будівництво на землях сільгосппризначення без зміни коду ВРИ? Так, законодавець передбачив шлях того, як побудувати будинок для проживання на території, призначеної виключно для ведення сільського господарства. Ст. 11 Закону № 74-ФЗ дозволяє селянсько-фермерських господарств виробляти будівництво капітальних споруд, необхідних для підтримки роботи СФГ. Тому будівля будинку на категоріях 1.1 - 1.18 для СФГ дозволена.

Але потрібно знати, що головне призначення і завдання СФГ - ведення фермерського господарства. Тобто, використовувати земельну ділянку необхідно строго за призначенням.

Важливо! Якщо на теренах не буде вестися господарювання без підстав більше трьох років, то його можуть примусово конфіскувати.

Наявність будинку на території ділянки не є перешкодою для конфіскації. Крім цього СФГ - це суспільство, що створюється для підприємництва, тому потрібно обов'язково пройти держреєстрацію і подавати регулярну звітність. Також можуть бути встановлені обмеження на правління робочої сили - члени суспільства, об'єднані спорідненої зв'язком. При необхідності можуть залучатися і не родичі, але в рамках ліміту - 5 осіб.

Ділянки під СФГ дозволено купувати за спрощеною схемою, а перші 5 років діяльності суспільство звільнено від оподаткування.

Наслідки незаконного будівництва

Якщо громадяни звели споруду на ділянці сільгосппризначення, не призначеному для будівництва будинків, то, крім того, що споруда буде вважатися незаконною, потрібно сплатити штрафи. поділ санкцій , Виходячи з суті правопорушення:

Додатково може бути винесено рішення про знесення будівлі, якщо для цього є підстави, наприклад, нанесення шкоди навколишньому середовищу, псування майна, обмеження прав третіх осіб, інше. Рішення суду про знесення можна оскаржити в загальному порядку.

Сподіваємося, що ці відомості допоміг вам у відповіді на питання - чи можете ви побудувати будинок на своїй ділянці під сільгосппризначення. Якщо у вас залишилися питання - задавайте в коментарях.

Макарова Наталія Миколаївна

Юрист колегії правового захисту. Спеціалізується на веденні адміністративних і цивільних справ, відшкодуванням шкоди страховими компаніями, захистом прав споживача, а також справ, пов'язаних з незаконним знесенням черепашок і гаражів.

Залишилися питання по темі Запитайте у юриста