- коротке резюме
- Опис проекту
- Ніша на ринку
- Маркетингова стратегія
- Виробничий план
- Етап 1. Реєстрація фірми
- Етап 2. Вибір території
- Етап 3. Земельне питання
- Етап 5. Документація
- організаційний план
- Фінансовий план
- Щомісячні витрати без урахування податкових платежів
- Планована виручка (корисна площа - 850 м2, ціна за м2 - 950 руб.)
- Ризик-менеджмент
Офісний центр - один з найстабільніших видів бізнесу, який разом з тим пов'язаний з істотними вкладеннями. Для отримання стабільного прибутку від проекту необхідно детально розробити бізнес-план бізнес-центру. Про те, що потрібно врахувати і на що звернути увагу - в нашій статті.
коротке резюме
Ще 3-5 років тому офісні площі в будинках з ліфтами, спортивними залами і кафе користувалися підвищеним попитом і давали великий дохід. 2014 рік уніс свої корективи, платоспроможність підприємців знизилася, люди стали «ущільнюватися», вибирати місця з більш низькою орендною платою і меншими зручностями.
Тому в 2018 році на перше місце вийшли невеликі бізнес-центри, які пропонують доступну ціну. Зробити вони це можуть по одній простій причині - будівництво будівлі без ліфта, зони відпочинку, великого ресепшна забудовнику обходиться дешевше.
Читайте також: Бізнес-план кондитерської
Короткий огляд інвестиційного проекту:
- витрати при будівництві та внутрішньої / зовнішньої обробки - 26 300 000 грн;
- прибуток в середньому в місяць - 400 000 рублей.
Опис проекту
Розглянемо план бізнес-центру з наступними характеристиками:
Кількість поверхів 3 Загальна площа 1000 кв Корисна площа 850 кв.м Термін зведення 7 міс.
На кожному поверсі споруди знаходяться 15 офісів. Площа офісів - від 15 до 50 м2. Разом - 45 офісів, які планується здати в оренду або продати. Продаж вигідна в тому випадку, якщо гроші потрібні відразу. Якщо розглядати в довгостроковій перспективі, то більш рентабельний варіант - здача в оренду.
Ніша на ринку
Даний бізнес-план по створенню бізнес-центру розрахований для міста Єкатеринбурга з населенням 1,5 мільйона чоловік. Електронний каталог міста містить 61 офісна будівля . Більшість з них - нерухомість в центрі міста або в місцях з найбільшим трафіком. Центри мають свої парковками, фітнес-залами і ресторанами. Середня ціна оренди - 950 р / м2.
В каталог не включена точкова продаж або оренда приміщень в житлових будинках. У нашому випадку вони не є прямими конкурентами, тому що ці пропозиції мають поодинокий характер і не відрізняються стабільністю.
Маркетингова стратегія
З огляду на масштабність проекту, приступати до реклами варто вже на етапі будівництва об'єкта. І цей момент можна використовувати з максимальною віддачею, бо на етапі забудови багато підприємців пропонують більш пільгові умови, ніж після здачі споруди в експлуатацію. При грамотно сформульованому комерційній пропозиції вже до кінця будівництва можна укласти договори оренди на 30% офісів і більше.
Для реклами зверніться в перевірені рекламні агентства, які зможуть виготовити розтяжки і банери для вулиць. Відмінно працюють розтяжки на центральних вулицях з хорошим трафіком. Водії дуже часто стоять на годину-пік в пробках і у них є можливість побачити, прочитати і записати контакти.
Коли буде готовий корпус будівлі, обов'язково встановіть на ньому великий плакат з інформацією про продаж і здачу в оренду. Не забудьте вказати всі контакти для зв'язку і час для дзвінка. У людей має бути можливість просто сфотографувати вивіску і в зручний час передзвонити.
Використовуйте міські ЗМІ, включаючи радіо. Як правило, в місті є місцеві канали. Замовте у них рекламу у вигляді рядка, що біжить або домовтеся з каналом про виїзд журналіста для висвітлення проекту.
Майже кожне місто має свій сайт. Обов'язково замовте на ньому рекламу на місяць або два. У Єкатеринбурзі найвідомішим міським порталом є сайт Е1 .
Читайте також: Бізнес-план зоомагазину
Виробничий план
План включає в себе кілька етапів.
Етап 1. Реєстрація фірми
Власником бізнес-центру з метою продажу і здачі в оренду офісів може бути як ІП, так і юридична особа. Реєстрація ІП обійдеться в 800 рублів, а ТОВ - в 4000 руб. Виберіть КВЕД 68.20.2 «Послуги оренди й управління власним або орендованим нежитловим нерухомим майном». Для початку можете вибрати в якості системи оподаткування УСН.
Етап 2. Вибір території
Для майбутньої будівлі необхідно правильно підібрати місце. Розташування - визначальна умова для клієнтів на початковому виборі офісу. На затребуваність споруди впливають такі чинники:
- відстань до дорожніх розв'язок або громадських зупинок транспорту;
- віддаленість від фінансово-ділового центру міста;
- наявність паркувальних місць;
- зручний під'їзд або підхід до будівлі;
- розвинена інфраструктура поруч.
Читайте також: Бізнес-план манікюрного салону
Якщо вдасться поєднати всі фактори, то ймовірність швидкої та успішної здачі площ в оренду зростає в рази.
Етап 3. Земельне питання
Не можна побудувати будинок на території, яка є:
- парком або заповідником;
- охороняється або належить до державного кордону;
- закритою територією;
- сховищем радіоактивних відходів;
- землею, де побудовані об'єкти атомної енергії.
Для будівництва землю необхідно викупити або взяти в оренду. Як правило, територія знаходиться у власності адміністрації міста або іншого власника. У другому випадку необхідний договір оренди або купівлі-продажу.
З адміністрацією схема інша. Якщо плануєте купувати землю, то має сенс зробити змішаний договір, в якому прописаний термін і ціна оренди з подальшим викупом.
Орендувати землю у адміністрації можна через аукціон або оформити договір оренди після подачі заяви.
Для аукціону необхідно:
- вибрати ділянку, дізнатися його кадастровий номер на сайті Росреестра ;
- подати заяву на ім'я голови адміністрації за місцем, вказавши дані заявника та ділянки. Форма заяви надається самою адміністрацією;
- якщо адміністрація після перевірки виявить, що об'єкт повністю підходить для зведення на ній офісного будинку, то ділянка виставляється на торги. Ініціатор торгів повинен оповістити про їх проведення через місцеві ЗМІ за 30 днів до початку;
- брати участь в торгах і виграти їх;
- укласти договір оренди і внести перший платіж.
Найскладніше і непередбачуване - кінцевий результат. Якщо заявників буде кілька, то виграє той, хто запропонує найкращу ціну.
Можна піти по спрощеній схемі - написати заяву в адміністрацію, узгодити час зустрічі і показати презентацію майбутнього проекту. Якщо пропозиція зацікавить представників влади, то укладається договір оренди і вноситься оплата.
Важливо! Узгодження з адміністрацією проводиться, якщо є проект планування і межування території з чітко визначеними кордонами ділянки.
Етап 5. Документація
Крім схвалення від адміністрації на будівництво необхідно в бізнес-план будівництва комерційної будівлі включити:
- ГПЗУ (містобудівний план земельної ділянки). Видає адміністрація. Документи використовуються при розробці проектної документації;
- розробку проектної документації. На цьому етапі підраховуються всі інженерні ресурси (світло, вода, каналізація) і технічні умови для кожного енергетичного ресурсу. Потім подається запит в енергопостачальні організації. Проводиться комплекс інженерних вишукувань. Роботи здійснюються проектної акредитованою організацією;
- експертизу проекту і результатів інженерних вишукувань. Її проводить спеціалізована експертна компанія ліцензованих фахівців;
- дозвіл на будівництво;
- розробку робочої документації проектною акредитованою організацією;
- кошторис;
- СМР (будівельно-монтажні роботи);
- здачу об'єкта в експлуатацію.
організаційний план
На початковому етапі потрібні підрядники в особі:
- проектно-вишукувальної компанії з допуском СРО;
- будівельної компанії з СРО і атестованими фахівцями.
Після введення в експлуатацію в бізнес-план бізнес-центру знадобиться включити:
- адміністратора - 25 000 рублів;
- 2 прибиральниці - 30 000 рублів;
- охоронця - 15 000 рублів;
- бухгалтера. Підійде фахівець на аутсорс - 20 000 рублів.
Разом на перших порах ФОП складе 90 000 руб.
Надалі штат буде збільшуватися. Необхідно укласти договори з аварійними службами, які беруть на себе обслуговування каналізаційної системи і сантехніки.
Читайте також: Бізнес-план пивоварні
Фінансовий план
Перелік разових витрат бізнес-плану відкриття бізнес-центру
Будівництво споруди від початку і до кінця 25 000 000 Придбання обладнання, сантехніки та меблів 1 000 000 Пожежне і охоронне оснащення 300 000 Разом 26 300 000
Щомісячні витрати без урахування податкових платежів
ФОП 90 000 Внески в позабюджетні фонди + ПДФО 38 700 Зміст БЦ 200 000 Реклама 50 000 Разом 378 700
Планована виручка (корисна площа - 850 м2, ціна за м2 - 950 руб.)
При здачі в оренду 25% площ 201 875 (руб.) При здачі в оренду 50% площ 403 750 (руб.) При здачі в оренду 75% площ 605 625 (руб.) При здачі в оренду 100% площ 807 500 (руб .)
При здачі офісів в оренду, прибуток після виходу об'єкта на самоокупність становитиме в середньому 400 000 рублей.
Ризик-менеджмент
Найголовнішим фактором ризику в будівництві бізнес-центру є економічна нестабільність. У числі інших факторів - форс-мажори у вигляді пожеж і затоплень, зростання конкуренції на ринку, неблагонадійна підрядна будівельна організація.
Знизити зовнішні ризики допоможе ретельна підготовка до проекту, максимальна перевірка підрядника. Необхідно також розробити маркетинговий план для того, щоб виділити основні конкурентні переваги. Економічна нестабільність і відсутність попиту з огляду на фінансових криз і скорочення кількості компаній на ринку, на жаль, не піддаються коригуванню.
