банкрутство забудовників

1. Причини неспроможності будівельної організації
2. об'єктивні
3. фіктивні
4. Процедура банкрутства забудовників
5. важливі моменти
6. При пайовому будівництві
7. Доля кредиторів і інвесторів
8. Дивіться відео про банкрутство російських забудовників
9. махінації
10. відповідальність
11. Перспектива в 2019 році

За останні роки кількість ошуканих пайовиків будівництва житла збільшилася в кілька разів. Це було обумовлено недосконалим законодавством, яке фактично захищала права приватних інвесторів. Однак, з набранням чинності закону №210-Ф3 ситуація змінилася.

Причини неспроможності будівельної організації

Для кожного пайовика, який став мимовільним постраждалим через фінансову неспроможність будівельної організації, важливо знати причини цього. Це може послужити відправною точкою для створення певного плану дії по мінімізації грошових втрат і можливої ​​компенсації моральної шкоди.

об'єктивні

Воно є найпоширенішим видом. Чинників, що призвели будівельну компанію до цього, може бути безліч. Найчастіше банкрутство пов'язане з неправильною організацією бізнес-процесів. В результаті отриманої суми інвестицій не вистачає для погашення поточної кредиторської заборгованості, а можливості взяти позику в банку немає.

Крім цього, фінансові проблеми можуть стати причиною впливу зовнішніх факторів:

1. Зміна цін на будівельні матеріали або послуги підрядників. Ці моменти зазвичай передбачають в договорах. Тому грамотні забудовники часто «страхують» себе і інвесторів додатковою угодою про фіксовану вартість.
2. Різкий стрибок курсу валют. Вторинний фактор, що впливає на зміну вартості закуповуваних матеріалів.
3. Форс мажор. Рідко, але іноді погодні умови або інші обставини, на які неможливо вплинути, позначаються на можливості продовжувати будівництво.

При дотриманні процедури ненавмисного банкрутства забудовників у пайовиків великі шанси отримати грошові кошти, вкладені в будівництво або дочекатися його закінчення, але вже під керівництвом іншою компанією.

Сучасна судова практика знає безліч подібних прикладів.

фіктивні

Нерідко отримання великої суми будівельних інвестицій викликано тільки однією метою - шахрайством. В даному випадку власник будівельної організації незаконними способами виводить більшу частину коштів з активу компанії. Зробити це можна за допомогою фіктивних договорів підряду із завищеною вартістю матеріалу або перерозподілом грошових коштів дочірнім компаніям.

Довести факт шахрайства в цьому випадку нелегко.

Багато що залежить від представників філії Федеральної податкової служби. Згідно з прийнятою процедурою банкрутства вони повинні перевірити коректність всіх фінансових операцій за трирічний період. При виявленні порушень через судові позови більшу частину коштів можна повернути інвесторам.

з'ясувавши причини банкрутства забудовника, можна перейти до аналізу етапів її проведення.

Процедура банкрутства забудовників

Основні норми для ініціації банкрутства ФО та ВП викладені в законі №127-ФЗ. Одна з його статей визначає можливість добровільного оголошення неспроможності компанії. В цьому випадку всі питання вирішувалися створеної ліквідаційною комісією. Звернення в суднові органи здійснювалося лише у разі незгоди з рішенням комісії при розподілі коштів або активів серед кредиторів.

Однак прийнятий в 2011 році закон N 210-ФЗ змінив порядок дій для забудовників.

Для будівельних організацій визнання факту банкрутства може бути видано тільки рішенням арбітражного суду. Підставою для цього служить звернення конкурсного кредитора або іншого уповноваженого органу (ст. 201.1 пункт 3). Для цього органам суду необхідно надати інформацію про фінансову неспроможність будівельної компанії.

Після винесення позитивного рішення про визнання ЮЛ банкрутом необхідно виконати необхідні процедури згідно зі статтею 28 закону про банкрутство N 127-ФЗ.

1. Призначення судового виконуючого для організації ліквідаційної комісії.
2. Заповнення форми № Р15001 для податкової служби.
3. За 90 днів до початку процедури банкрутства в службу зайнятості подаються дані про співробітників. Вони письмово повідомляються про припинення діяльності будівельної організації за 60 днів.
4. Розміщення в державних друкованих органах інформації про початок банкрутства.
5. Розподіл майна забудовника згідно законної черговості.
6. Остаточне формування фінансового балансу.
7. Отримання від ФНС виписки з ЕГРЮЛ про ліквідацію компанії.

Це лише загальні положення, що не враховують особливості для кожної конкретної ситуації. Найчастіше доступних коштів не вистачає для розрахунку з усіма кредиторами. Саме тому закон N 210-ФЗ визначає новий порядок черговість виплат.

важливі моменти

При початок процедури банкрутства кожен пайовик повинен знати свої права і обов'язки. Для цього знову слід звернутися до параграфів федерального закону «Про неспроможність».

В даному випадку кредитори і інвестори розглядаються як окремі категорії зацікавлених осіб.

Після внесення змін до законодавства пайовики отримали помітні пріоритети при розподілі майна і коштів забудовника.

Перед розглядом особливості процедури потрібно розглянути механізми погашення вимог.

Для цього арбітражний керуючий повинен виконати такі дії:

• Відкрити окремий рахунок в кредитній організації для виплати коштів кредиторам інвесторам.
• Протягом 10 днів після прийняття рішення у передачі об'єкта учасникам провести виплату заборгованості.
• Після розрахунків заявник направляє до суду заяву про визнання погашення заборгованості.

Якщо після аналізу документів були виявлені порушення - суд має право відкласти розгляд справи, але не більш ніж на 30 днів.

При пайовому будівництві

Важливим питанням для кожного пайовика в будівництві є можливість отримати готову квартиру або повернути витрачені кошти. Для цього необхідно убезпечити себе ще на етапі підписання договору. Закон № 214-ФЗ чітко визначає права і обов'язки пайовиків, як учасників будівельного процесу. Тому в договорі обов'язково повинен вказуватися не інвестор, а саме пайовик.

При ініціації процедури банкрутства він має значні пріоритети щодо захисту своїх фінансових вкладень:

1. Закріплюється право власності на певну квартиру в майбутньому будинку.
2. Оплата компенсації відбувається в третю чергу після тих осіб, яким було завдано шкоди здоров'ю в результаті діяльності будівельної компанії, а також після погашення заборгованості по заробітній платі. Інвестор же відноситься до розряду кредиторів, тобто їх вимоги виконується в останню чергу.

У тому випадку, якщо будівництво планується завершити до закінчення процедури банкрутства або об'єкт викуповується іншим ЮЛ, пайовик має право на отримання належної квартири.

Для цього необхідно отримати відповідне рішення суду. Для пайовиків важливо, щоб арбітражним керуючим був правильно складений «Реєстр про передачу житлових приміщень у власність». Якщо ж об'єкт будівництва не добудований і за рішенням суду буде реалізований на відкритих торгах - принцип розподілу отриманих коштів іншої.

Після продажу майна частка погашення грошових вимог громадян-пайовиків є 25% від отриманої суми. Якщо ж відсутня кредиторська заборгованість - то процентна частка для виплат значно збільшується. Вона може складати до 85% (стаття 214.14 пункт 2).

Доля кредиторів і інвесторів

На які компенсації погашення заборгованості можуть розраховувати кредитори інвестори? Перш за все необхідно звернутися до суду для визнання законності своїх прав.

Для того щоб пред'явити свої вимоги забудовника, або арбітражному керуючому - необхідно надати будь-якої з наступних документів:

1. Рішення суду про визнання договору кредитора із забудовником незаконним. Судове рішення має регламентувати порядок компенсації вкладених коштів.
2. Визнання судом договору кредитора із забудовником неукладеним. Згідно з цим документом арбітражний керуючий повинен включити інвестора до реєстру вимог для подальшої виплати компенсації.
3. Фактична прострочення передачі готового об'єкта інвестору від забудовника. Крім цього потрібно докласти такі документи: підтвердження про оплату інвестицій, довідка про відсутність введення в експлуатацію будівлі і письмове повідомлення забудовнику про невиконання своїх зобов'язань і розірвання договору.

Фактично кредитори і інвестори можуть розраховувати на два види повернення вкладених коштів - отримання житлової власності в зданому будинку, або повернення суми інвестицій.

У першому випадку ситуація повністю аналогічна пайовикам. За відповідним рішенням суду в разі завершення будівництва інвестор має право отримати належне нерухоме майно. Якщо ж об'єкт реалізується з торгів - для погашення кредиторської заборгованості виділяється 60% від суми отриманих коштів.

Дивіться відео про банкрутство російських забудовників

Національні особливості

Приватні інвестиції в будівництво житлових будинків в даний час є одним з найбільш поширених способів збереження і примноження фінансового капіталу. Однак при цьому слід враховувати особливості російського будівельного ринку. Деякі забудовники користуються отриманими інвестиціями не зовсім доцільно.

Такі дії можуть бути продиктовані наступними мотивами:

1. Отримання грошових вливань для подальшої ініціації фіктивної процедури банкрутства.
2. Нецільове використання капіталу. Найчастіше це відбувається в тому випадку, якщо у забудовника крім нерухомості інші дочірні види бізнесу.
3. Некомпетентність. Підвищений попит призводить до появи компаній, керівництво і персонал яких через некомпетентність не можуть забезпечити закінчення будівництва житлового об'єкта.

Все це може стати причиною банкрутства забудовника.

Щоб уникнути виникнення подібних ситуацій пайовикам слід уважно підходити до вибору компанії. Перш за все потрібно перевірити законність будівництва. Найчастіше перевага віддається компаніям, які звели не один об'єкт і знаходяться на ринку будівництва довгий час. Перед підписанням договору потрібно уважно вивчити кожен пункт.

махінації

Найчастіше незаконні дії будівельної компанії спрямовані на висновок отриманих грошових коштів з основного фонду.

При цьому використовуються кілька схем:

1. Передача активів афільованому особі. В цьому випадку складно довести незаконність грошових переказів. Найчастіше в укладених договорах між забудовником і пайовиком (інвестором) відсутня можливість контролю фінансової діяльності організації. Подібні моменти виявляються лише при проведенні процедури банкрутства, причому стягнути суму найчастіше неможливо.
2. Штучна заборгованість перед кредиторами. В даному випадку має місце змови для спотворення фактичних даних про вартість закуповуваних матеріалів або послуг. Формування штучної кредиторської заборгованості є приводом для початку банкрутства забудовника. При реалізації об'єкта нерухомості велика частина коштів (60%) виділяється на погашення заборгованості перед кредиторами.

Це лише мала частина видів шахрайства з об'єктами первинного житлового фонду.

На жаль, але в даний час немає актуального державного реєстру недобросовісних забудовників.

Спроби створити подібну базу робилися неодноразово. Фактично ж знайти інформацію про неправомірну діяльність певних будівельних компаній можна лише на спеціалізованих форумах. Так як перевірити справжність цих фактів неможливо - приводити подібні приклади буде некоректно.

Перевірити діяльність офшорних компаній практично неможливо! Дізнайтеся, ніж вигідна офшорна зона Сінгапуру .

Терміни сплати податку на землю не можна пропустити. Дивіться, коли і скільки платити .

Умови кредиту на відкриття малого бізнесу досить жорсткі. підготуватися допоможе стаття .

відповідальність

Важливим моментом є виникнення правової та адміністративної відповідальності при ліквідації будівельної компанії. В юридичному аспекті обов'язки забудовника практично нічим не відрізняється від аналогічних для будь-якого іншого юридичної особи. Однак для мінімізації махінацій і захисту прав споживача в законі №214-ФЗ була внесена стаття 15.2 про страхування цивільної відповідальності.

У разі неможливості задовольнити фінансові вимоги пайовиків або інвесторів цей обов'язок переходить до страхової компанії.

Крім цього, при ліквідації забудовника виникають такі види відповідальності:

• юридичні особи відповідають за своїми фінансовими зобов'язаннями всім своїм майном - ст. 115 п.5 ЦК України;
• при банкрутстві дочірнього підприємства по доведену провину основного суспільства фінансові зобов'язання переходять до останнього - ст.105 п.2 ЦК України.

Більш розширено відповідальність забудовника як боржника вказана в законі №127-Ф3. Якщо після подачі кредитором до суду заяви про стягнення завданих збитків від ліквідованої компанії з'ясується, що вона могла задовольнити вимоги - відшкодування витрат по цьому заходу лежать на забудовника.

Перспектива в 2019 році

З урахуванням інфляційних процесів перспективи розвитку ринку первинної нерухомості не зовсім райдужні. Багато забудовників планують акцентувати увагу на старих об'єктах без введення нових. В першу чергу це пов'язано зі збільшенням вартості будівельних матеріалів. Саме цей факт може послужити появою нових компаній-банкрутів.

Однак є і позитивні новини - з 1 березня 2019 буде діяти новий порядок надання земельних ділянок громадянам і юридичним особам.

Завдяки цьому очікується зниження собівартості будівництва за рахунок зменшення витрат з викупу або довгостроковій оренді землі під зведення житлових будинків. На думку аналітиків дана реформа мінімізує корупцію, яка також безпосередньо впливає на бюджет будівництва.

Наскільки фінансово ризиковано банкрутство забудовників для пайовиків та інвесторів? При дотриманні законодавчої бази і відсутності факту шахрайства з боку будівельної компанії ймовірність повернути вкладені кошти або отримати квартиру досить висока. Але для цього потрібно знати свої права і вміти відстояти їх у судових органах.