BAKUBUILD - Будівельний сектор Азербайджану на підйомі

Будівельний сектор Азербайджану переживає бум як за рахунок відкриття нових промислових об'єктів і об'єктів сфери послуг, так і завдяки оновленню житлового фонду.

У 2017 році капітальні вкладення в будівельно-монтажні роботи склали:

11 млрд 445,3 млн манатів (73,6% від суми інвестицій) проти 10,8 млрд манатів в 2016 році (72,7% від загального обсягу інвестицій), з них 2,8 млрд манатів пішло на будівництво об'єктів сфери послуг ( 2,3 млрд манатів - в 2016 році), а 0,9 млрд манатів - на будівництво житла (понад 1,3 млн квадратних метрів) проти 0,68 млрд манатів в 2016 році.

Примітно, що із зазначених коштів у 2017 році близько 9 млрд манатів пішло на будівельно-монтажні роботи в Баку, і навіть неозброєним оком видно, що вигляд столиці Азербайджану кардинально змінюється.

нове житло

Про масштаб змін, можна, зокрема, судити по роботах на так званій «Радянської» в центрі Баку, що займає площу в 80 га і побудованої ще в 1900 році.

Висота споруд тут була в два-три поверхи, відстань між лініями забудови - всього 6-7 метрів.

У 2013 році було прийнято рішення про регенерації цієї території, тому що застарілість інженерної інфраструктури привела санітарний стан «Радянська», розташованої в Ясамальский районі Баку, до критичної точки.

Відповідно до Генерального плану розвитку Великого Баку (до 2030 року), за дорученням Президента Азербайджану Ільхама Алієва з початку 2014 року на ділянці площею понад 26 га на території «Радянської» і до кінця 2017 року з згоди мешканців були знесені приблизно 4300 непридатних для використання житлових об'єктів.

Площа наступного підлягає переселенню ділянки становить 14,7 га, і роботи проводитимуться протягом 2018 року.

Кабінет Міністрів Азербайджану в лютому 2016 року прийняв постанову №86 з метою проведення в ряді районів столиці робіт з благоустрою, знесення аварійних будівель та будівництва на їх місці нових будинків, що відповідають сучасним вимогам, а також щодо поліпшення житлово-побутових умов людей, які проживають в аварійних будинках.

Згідно з цим рішенням, протягом 5 років в 9 районах Баку санкціоновано будівництво нових будинків на місці старих.

Зокрема, рішення передбачає знесення 63 будинків з 1 127 квартирами в Сураханский районі, в яких проживають 3828 чоловік; побудованих в кінці XIX-початку ХХ століть 226 будівель з 5771 квартирою в Насимінському районі (16.206 мешканців); 99 будівель з 2016 квартирами в Хатаинский районі (6956 мешканців); 219 будівель з 3028 квартирами в Наримановському районі (11.031 мешканець); побудованого в 50-60-х роках минулого століття 131 будівлі з 1779 квартирами в Низаминский районі (5395 мешканців); 18 будівель з 427 квартирами в Ясамальский районі (+1257 мешканців); 41 будівлі з 535 квартирами в Сабаільском районі (1819 мешканців) і 297 будівель з 1174 квартирами в Піраллахінском районі, в яких проживає 3131 чоловік.

Постанова також передбачає знесення та реконструкцію на території цих районів та інших будівель, непридатних для проживання, а також нежитлових об'єктів соціального та іншого призначення.

Згідно з цим документом, з метою оновлення житлового фонду, поліпшення житлово-побутових умов громадян будівельним компаніям слід за рахунок власних або залучених (кредитних) коштів при використанні для зведення багатоповерхових житлових будинків територій аварійних будівель, що підлягають знесенню, створити умови для придбання земельних ділянок, знаходяться у власності або користуванні фізичних та юридичних осіб з їх згоди, за допомогою оплати їх вартості або заміни цих земельних ділянок.

Також відповідно до вимог законодавства, компанії, які зобов'язуються знести аварійні і побудувати на їх місці нові будівлі, до того, як ці будівлі будуть побудовані, повинні сплатити яких виселяють з старих будинків громадянам кошти, необхідні для тимчасової оренди іншого житла, а потім виділити цим громадянам квартири в нових будинках, побудованих на місці їх колишніх будинків.

З цього питання дано особливі доручення органам виконавчої влади Сураханский, Насімінского, Хатаинский, Нарімановського, Низаминский, Центр, Сабаільского, Піраллахінского і Хазарського районів.

Для реалізації цього рішення уряду в різних частинах Баку в рамках пілотних проектів ведеться знесення будинків, на їх місці будуються нові.

Будівельні компанії, які проходять перевірку їх фінансового стану, далі через тендери отримують «добро» на здійснення пілотних проектів зі створення житлового фонду.

Згідно з діючими з 2016 року з поправками до Податкового кодексу Азербайджану, підприємець, зайнятий будівництвом, ще з закладки фундаменту житлового будинку повинен платити спрощений податок, розрахований виходячи з площі об'єкту, що будується, або ж ПДВ за створювану житлову площу.

Зміни до Податкового кодексу, що стосуються житлового будівництва, дають підприємцям свободу і право вибору механізму оподаткування. Вони зможуть платити лише спрощений податок, який буде розраховуватися із застосуванням коефіцієнтів, які визначаються по зонах міст і рай-онов країни, до суми в 45 манатів за кожен квадратний метр оподатковуваного об'єкта. При цьому якщо це юридична особа, то вона звільняється від сплати ПДВ, податку на майно і податку на прибуток, а якщо фізична особа - від сплати ПДВ і прибуткового податку.

У разі якщо ці особи не захочуть скористатися правом бути платниками спрощеного податку (незалежно від площі будівель, що будуються), вони будуть прийняті на облік як платників ПДВ. Нове положення при цьому дозволяє платити податки після завершення будівництва житлового будинку, тобто після продажу квартири, будинки, нежитлового об'єкта платник податків буде платити ПДВ, за підсумками року - податок на прибуток, а також майновий і земельний податки.

Відповідно до Податкового кодексу, скорочені податкові тарифи з доходів від продажу нерухомості.

Так, фізичні особи при продажу житлових і нежитлових ділянок, що перебувають у їх власності, сплачують тільки спрощений податок, який визначено у вигляді фіксованої суми - 15 манатів за квадратний метр. При цьому продажі житлових ділянок, де їх власник залишався на обліку протягом останніх п'яти років, звільняються від оподаткування.

Згідно з поправками до Податкового кодексу, який діє з 2016 року, спрощений податок (15 манатів за квадратний метр) при продажу нежитлового ділянки буде також розраховуватися із застосуванням коефіцієнта в розмірі 1,5 (незалежно від розташування оподатковуваного об'єкта).

Дана ситуація справляє позитивний вплив на ринок нерухомості країни.

Інформаційне агентство 1news.az звернулося до представника однієї з приватних будівельних компаній за роз'ясненням питання комерційної доцільності реалізації пілотних проектів - знесення старого житла, переселення його мешканців, будівництва нового будинку і заселення в нього цих «переселенців».

«У старих будинках (під знесення) в центрі Баку, як правило, від одного до 5 поверхів максимум. На цій же площі по «пілотам» будуються висотки з набагато більшою кількістю квартир, і може скластися ситуація, коли тих, хто повинен заселитися в новий будинок по пілотній програмі, втричі-вчетверо менша за кількість квартир в зведеному будинку. Таким чином, близько двох третин квартир будівельна компанія може продати за комерційними цінами », - зазначив представник будівельної компанії.

Крім того, метри на продаж виграються і за рахунок нестандартних планувань квартир.

Як правило, термін будівництва «пілотного» вдома на місці знесеного старого житла - близько 18 місяців.

На час будівництва жителям, які претендують на переселення, оплачується знімання житла (300 манатів на місяць за однокімнатну квартиру, 400 манатів - за «двушку»).

Як пояснила 1news.az одна з мешканок Баку Марія Мешаліна, квартира якої в Наримановському районі йде під знос, «якщо ті, кому пропонується знімання житла на час будівництва нового будинку, не потребують такої оренді квартир, то за домовленістю з будівельною компанією можливий перерахунок на користь збільшення наданої в новому будинку площею ».

Будівельні компанії, що зводять нові будинки на місці старих, пропонують і послуги з ремонту (близько 150 манатів за квадратний метр), але мешканці можуть відмовитися від цієї послуги і зробити ремонт своїми силами.

«Вторинний ринок»

Дані консалтингових компаній Азербайджану свідчать про пожвавлення на ринку нерухомості.

Так, гендиректор MBA Ltd. Нусрет Ібрагімов повідомив, що на вторинному ринку обсяг продажів з початку осені 2017 року зріс за квартал майже на 3,5%.

«Навіть на земельному ринку зросли ціни - на 1,6%. Початок нового навчального року (з вересня) також, як правило, знаменує пожвавлення ринку оренди житла. Зокрема, вартість оренди квартир виросла на 4,6%. Знімають квартири в основному громадяни Азербайджану, які прописані в регіонах країни, але приїхали на заробітки в столицю. Крім того, додаткове зростання ринку (10%) відбулося за рахунок того, що в столицю повернулися студенти, які проживають в регіонах країни », - зазначив Н.Ібрагімов.

За його словами, крім громадян країни, ринок оренди розвивається і за рахунок іноземців, які приїжджають в країну з сім'єю або великою компанією і не хочуть витрачатися на готель.

У їх числі громадяни арабських держав, Ірану.

Що ж стосується первинного ринку житла, то, за словами експерта, «зараз забудовники намагаються роздобути або повернути потенційних клієнтів».

В цілому, на його думку, більше 85% нерухомості купується для власного проживання, а не для інвестицій, але ситуація може змінитися.

«Деякі власники нерухомості розраховують, що в 2018 році ціни на нерухомість в Азербайджані виростуть. Покупці ж сподіваються на зниження цін. На мою думку, максимум зростання цін на азербайджанському ринку нерухомості в 2018 році складе близько 3-4% », - зазначив Н.Ібрагімов.

інтерес іноземців

Позитивно вплинути на ринок нерухомості в Азербайджані можуть іноземці.

Як раніше повідомляв 1news.az посол Кувейту в Азербайджані Сауд Абдулазіз Мухаммед аль-Шалман аль-Румі, «багато громадян Кувейту хочуть вкласти капітал в сферу нерухомості в Азербайджані, в придбання будинків, земельних ділянок».

«В Азербайджані основна складність полягає в тому, що іноземний громадянин може купити будинок на землі, але не може стати його повноцінним власником, так як не має права на землю. Тому перевага може віддаватися квартирах у багатоповерхових будинках ... Серед кувейтців є ті, хто придбав нерухомість в Азербайджані. Але такі люди, за законами Азербайджану, не можуть офіційно оформити її на своє ім'я, а повинні зареєструвати на будь-яку компанію », - зазначив аль-Румі.

За його словами, ведуться переговори про усунення труднощів на шляху реєстрації нерухомості іноземцями на своє ім'я.

«Тим, хто купує тут житло, надається місячна віза на перебування. Ми думаємо, що цього недостатньо. Через місяць людина повинна виїхати і знову в'їхати в країну. Ми намагаємося зробити так, щоб цей термін становив хоча б 3-6 місяців », - сказав посол.

Велика частина іноземних «скупників» нерухомості в Азербайджані - громадяни Ірану, Туреччини, Грузії та азіатських країн.

Столичні ріелтори також підтверджують факт інтересу арабів до ринку житла. У Баку вони віддають перевагу нерухомості, що знаходиться ближче до центру міста, наприклад, в Сабаільском, Насимінському, Центр і Наримановському районах.

За словами ріелторів, якщо ця тенденція продовжиться, то на ринку житла виникне значне пожвавлення.

Як повідомив 1news.az прес-секретар Держкомітету з питань майна Азербайджану Гулу Халілов, «фізичні і юридичні особи - громадяни іноземних держав мають право придбати необмежену кількість об'єктів, будь то комерційні або житлові. Обмеження стосуються іноземних громадян лише в питанні покупки землі ».

Як відзначають ріелтори, землю можна взяти в довгострокову оренду.

Вихід з цієї ситуації - оформлення об'єкта угоди на місцеве юридична особа.

У будь-якому випадку, для покупки нерухомості в Азербайджані іноземцю досить мати при собі закордонний паспорт та гроші. Інші тонкощі угоди обговорюються безпосередньо з продавцем.

Як повідомив глава консалтингової компанії HouzBoom Хаган Гуламов, «на ринку нерухомості найбільш ліквідними є 1-2-кімнатні квартири в новобудовах і 2-3-кімнатні квартири в сегменті вторинного житла».

Ціни на 1-3-кімнатні квартири в Баку коливаються від 70-80 тисяч манатів до 100-150 тисяч в залежності від місця розташування, квадратури і стану житла.

Ріелтори відзначають в основному бажання іноземців орендувати на певний час квартиру (попит на оренду з боку іноземців зріс приблизно на 30%).

Але стимулами можуть послужити прогнози зростання цін на нерухомість в середньостроковій перспективі, довгострокове перебування в країні в зв'язку з отриманням освіти, роботи та інші умови.

http://www.1news.az/news/stroitel-nyy-sektor-azerbaydzhana-na-pod-eme