Главная › Новости

Апартаменты и квартира – в чём разница для владельцев жилья в новостройке

Опубликовано: 01.03.2024

Советы юриста: стоит ли покупать апартаменты

Что такое апартаменты

Первоначально апартаменты относились к категории элитной недвижимости, предназначенной для аренды, однако с появлением апартаментов бюджетного класса и даже апартаментов-студий это значение уже не так выражено. Поэтому прежде всего нужно разобраться с тем, для чего именно предназначены данные помещения.

Апартаменты — разновидность коммерческой недвижимости, предназначенной для проживания, но не имеющей статуса жилого помещения. То есть они могут иметь все признаки квартиры, но числиться в качестве нежилого помещения.

Зачастую апартаменты размещаются в старых административных и даже производственных зданиях, переоборудованных под проживание. Нередко апартаменты можно встретить в офисных зданиях, в последнее время появилась тенденция строительства апартаментов и в жилых комплексах. В настоящее время набирает популярность и возведение целых апарт-комплексов — зданий, все помещения в которых предназначены для размещения апартаментов.

Одна из разновидностей апартаментов — апарт-отели. С бытовой точки зрения, эти помещения можно назвать отелями для тех категорий граждан, которые предпочитают проживать не в гостиничных номерах, а в помещениях квартирного типа. Обычно такие отели размещаются в жилых комплексах, имеют стойку регистрации, помещения общего обслуживания. В остальном — это обычные квартиры, в которых можно находиться неопределенный срок: от суток до нескольких лет. В большинстве своем апарт-отели оборудуются в тех городах, где наблюдается нехватка стандартных номеров: в обеих столицах и курортных городах.

Апартаменты часто путают с арендной недвижимостью. Несмотря на то что в обоих случаях помещения используются для получения прибыли, квартира для аренды остается жилым помещением со всеми его преимуществами и недостатками. Поэтому часто встречающееся на сайтах для бронирования номеров наименование арендных квартир как апартаментов, мягко говоря, не соответствует действительности.

Самое важное отличие апартаментов — статус нежилой коммерческой недвижимости. Даже приобретение апартаментов для собственных нужд не меняет этого статуса. Перевод апартаментов из статуса коммерческой в статус жилой недвижимости — дело крайне хлопотное и на практике почти не встречающееся.

В чём разница между квартирой и апартаментами

Несмотря на то что оба вида помещений применяются для проживания, разница между ними очень существенна и вытекает из российского законодательства.

Юридический статус и прописка

Квартира — жилое помещение в составе многоквартирного дома, апартаменты же имеют статус нежилого помещения. Поэтому к апартаментам не применяется ЖК РФ.

Главное отличие апартаментов — невозможность оформления постоянной регистрации граждан в таком помещении. Закон № 5242-I «О праве граждан РФ на свободу перемещения...» прямо указывает, что постоянная прописка осуществляется исключительно в жилом фонде. Так как апартаменты не относятся к жилью, то постоянная прописка в них невозможна.

Временная регистрация в апартаментах возможна лишь тогда, когда таковые расположены в помещении гостиницы. Иными словами, администрация апарт-отеля самостоятельно регистрирует жильцов по месту пребывания в своём помещении.

Строительные нормы и правила

При строительстве жилой недвижимости застройщики вынуждены соблюдать строительные нормы и правила социальной ответственности. Например, при строительстве многоквартирного дома должны выделяться помещения для хранения колясок, количество парковочных мест на стоянке должно примерно соответствовать числу квартир, обязательно соблюдение необходимого уровеня инсоляции и т. д. Микрорайон, в котором построен жилой дом, должен быть обеспечен социальной инфраструктурой: поликлиниками, школами и т. п.

Коммерческая недвижимость не обязывает застройщика соблюдать социальные нормативы при строительстве. Уровень инсоляции и обеспеченность машиноместами не имеет для него никакого значения. Однако обычно застройщики стараются сильно не снижать социальные нормативы, особенно если апартаменты и квартиры расположены в одном строении.

Цена

Из предыдущего фактора вытекает и следующий — разница в стоимости между апартаментами и жилыми квартирами достаточно велика. 1 м 2 в апартаментах обойдется покупателю в среднем на 10-15 % дешевле, чем в жилых многоквартирных домах. Причиной этого является отсутствие расходов застройщика на приведение здания в соответствие с социальными нормами строительства. На рынке вторичной недвижимости разница в стоимости примерно такая же, так как у апартаментов имеются существенные минусы, вызванные их правовым статусом.

Величина квартплаты

Из юридического статуса вытекает ещё одна разница между квартирами и апартаментами. Расценки на коммуналку для апартаментов намного выше. Если канализация и холодная вода владельцам апартаментов в среднем обойдётся дороже на 10 %, то отопление и горячая вода уже на 20–25 %.

Ещё одно различие квартир и апартаментов состоит в том, что владельцы последних не могут оформить субсидию на квартплату. Малообеспеченные граждане, инвалиды, военные пенсионеры, многодетные семьи, ветераны боевых действий и приравненные категории граждан вправе оформить такую льготу и снизить расходы на коммуналку до 50 % от её стоимости. Владельцам апартаментов никаких субсидий не положено, несмотря на их статус и уровень дохода.

Налогообложение

К жилым квартирам физических лиц применяется ставка налога в размере 0,1 % от кадастровой стоимости объекта. К тому же у квартир установлен налоговый вычет в размере 20 м2, не облагаемых налогом.

Налогообложение апартаментов производится по другой схеме, так как они не относятся к категории жилых помещений. Минимальная ставка налога — 0,5 % от кадастровой стоимости, при этом ни налоговых льгот, ни налоговых вычетов не предусмотрено. Однако и эта ставка действует лишь для апартаментов гостиничного типа и тех помещений, которые не попали в особый реестр. Максимальные ставки налога (до 2 %) действуют для помещений:

площадью более 300 м2 и стоимостью более 300 млн рублей;

если более 20 % площади помещения используется для получения коммерческой прибыли (размещения торговых объектов, офисов, мест общественного питания и т. д.).

Повышенная ставка налогообложения значительно снижает привлекательность апартаментов, хотя и не компенсирует более низкую цену.

Отсутствие общего имущества

Все собственники квартир в многоквартирном доме кроме непосредственно жилых помещений обладают долей в общем имуществе МКД. Поэтому владельцы квартир вправе пользоваться чердаками, подвалами, тамбурами, техническими помещениями и т. п.

Приобретая апартаменты, покупатель становится собственником лишь коммерческого помещения. Для пользования другими помещениями владелец апартаментов будет вынужден договариваться с их хозяином, которым выступает компания-застройщик или владелец здания.

Способы управления

Статус апартаментов не позволяет их жильцам создать наиболее распространённую структуру по самоуправлению — ТСЖ, так как у апартаментов отсутствует статус жилья. В такой ситуации у собственников есть лишь один выход по созданию самоуправляемой структуры — организация простого товарищества.

Свобода перепланировки

Кроме негативной разницы по сравнению с жилыми квартирами, у владельцев апартаментов есть и небольшие плюсы. Одним из них является свободная планировка помещений и, соответственно, право перепланирования по своему вкусу. Разрешение нужно получать лишь на изменение несущих конструкций здания.

Перепланировка жилых квартир — дело намного более хлопотное. Для получения разрешения на перепланировку нужно представить эскиз или проект в муниципальный орган архитектурного надзора (жилищную инспекцию, отдел в администрации и т. п.). Уже проведённую без разрешения перепланировку придётся также узаконить в администрации муниципалитета.

Таблица с основными различиями квартир и апартаментов

Апартаменты как вид коммерческой недвижимости, предназначенной для проживания, – это достаточно новое в российской действительности явление. Несмотря на то, что по своим функциям они сближаются с обычными жилыми квартирами, их правовой статус значительно отличается.

Ознакомиться со списком популярных в Санкт-Петербурге апарт-отелей можно в разделе " Апартаметы ".