З кожним роком земельне питання стає все гостріше. Часто законодавчі акти ініціюють і реалізують люди дуже далекі від землі і сільського господарства. Тому в 2004 році для захисту прав власників паїв і подолання корупції та правової допомоги всім учасникам земельного ринку група землевпорядних організацій створила Асоціацію «Земельний союз України» (ЗСУ), яка є недержавною неприбутковою організацією. З самого початку створення Союз очолює Андрій Кошиль. «Пропозиція» спілкувалася з президентом ВСУ про найбільш нагальних питаннях земельної сфери та шляхи їх вирішення.
ДЕФІЦИТ ЗЕМЕЛЬ
У зв'язку з активним розвитком аграрної сфери все частіше доводиться чути про дефіцит земельних ресурсів. Це дійсно так?
Питання дефіциту земельних ресурсів для нашої країни є досить актуальним. Однак проблема не стільки в нестачі вільних для обробки земель, скільки в труднощах з формуванням єдиного земельного масиву. Фактично поля розділили на багато шматочків і роздали фізичним особам. І це не віртуальні паї, а конкретні ділянки з межами. Відповідно, щоб «оформити» навіть одне поле, потрібно знайти кілька десятків людей, домовитися з ними, оформити договір оренди, при необхідності - внести ці ділянки в кадастр, реєстр прав ... Тому найскладніше - це оформлення документів і робота з власниками земельних паїв. Якби не ця перешкода, сільгоспвиробники охоче б активніше розширювали земельні банки, збираючи для свого користування все більше і більше площ.
Які тенденції по землекористуванню Ви спостерігаєте?
Зараз відбувається активна міграція сільгоспвиробників з півдня країни на північ. Це пов'язано не тільки з тим, що на півночі менше конкуренція і більше вільних земель, а й зі зміною клімату. Запорізька, Дніпропетровська, Кіровоградська, Миколаївська та Херсонська області стають зоною ризикованого землеробства. І навіть при дуже високому бонітету земельних ділянок це не означає, що на них можна отримати нормальний урожай: не буде дощу, то просто-напросто всіх зусиль і вкладені кошти будуть втрачені. Тому зараз аграрії вважають за краще землі з невисокою бальності, зокрема на півночі, але там, де є значна кількість опадів.
Це стосується і західних регіонів?
Популярна у аграріїв практика розширення земельного банку за рахунок так званих маржинальних земель - занедбаних садів, ярів, ділянок, які тривалий час не були у використанні?
Що стосується занедбаних садів, то ситуація для аграріїв не дуже сприятлива, так як в процесі приватизації колективних підприємств на одну особу-пайовика виділяли три ділянки: рілля, багаторічні насадження і пасовища. Якщо ріллі могло бути і кілька гектарів, то багаторічні насадження, як правило, становили кілька соток. Чи по кишені і часі процес оформлення як ріллі, так і багаторічних насаджень вимагає однакових ресурсів. Однак з 2 га ріллі можна отримати пристойну орендну плату, а що робити власнику зі своїм шматком саду - невідомо.
Тому все занедбані сади - це зазвичай маленькі ділянки, велика частина яких взагалі юридично не оформлена. І зробити це майже неможливо. Наприклад, щоб взяти в оренду навіть 1 га саду, треба буде знайти і домовитися з десятками людей, внести всі ці ділянки в кадастр і реєстр прав, організувати підписання договорів оренди. Це все сільгоспвиробнику з урахуванням сумарної вартості, звичайно, буде економічно невигідно. І навіть якщо все це здійснити, орендна плата за 6 соток саду складе мізер - і 100 грн не набіжить. Тому з юридичної та економічної точки зору оформляти паї сади не дуже доцільно, транзакційні витрати будуть більше, ніж потенційна вигода. Плюс до цього - потрібно врахувати додаткові витрати на розкорчовування дерев. Саме тому старі українські сади на сьогодні досі стоять не зворушені. І перспективи по ним я не бачу.
Виходить, що земля тривалий час була неоране?
Що стосується ділянок, які тривалий час не оброблялися, то сьогодні на них досить вагомий попит, так як їх можна сертифікувати для вирощування органічної продукції. Дуже активно розвивається сегмент ягідництва, лікарських трав, нішевих культур. Попит зростає: ті землі, які простоювали десятиліттями, зараз активно вводять в економічний оборот, проводять розкорчовування лісових самонасаджень. Також їх із задоволенням використовують для вирощування звичайних зернових культур, якщо такі ділянки розміщені поблизу основного земельного банку сільгоспвиробника.
Вкладення потрібні, щоб привести землю в порядок?
Все залежить від того, що там зараз зростає. Так, наприклад, сосну простіше корчувати, ніж кущі. Також виникають проблеми з шкідниками та бур'янами. Однак нинішні витрати можуть покритися майбутніми доходами.
Ви згадували, що орендна плата за землю останнім часом істотно збільшилася.
Так, в чорноземної смузі орендна плата стрімко зростає. На руки громадяни вже можуть отримувати щорічно більше 100 дол. / Га. Це добре для населення, але стає досить обтяжливою для холдингів. Адже потрібно врахувати, що великі підприємства платять гроші офіційно, а значить, на них нараховують податки і збори: 18% ПДФО, 1,5% - військовий збір, а крім того, вони змушені брати на себе ще й певні соціальні виплати. Невеликі ж підприємства часто орендують паї на основі усних домовленостей, не платять податки. Тому вони можуть пропонувати ціну як мінімум на 20% вище. До того ж власник паю за отримання плати в разі офіційно оформленої оренди може втратити право на субсидію, що є вагомим стимулом здавати землю за усною домовленістю або не вказувати в договорі реальну ціну орендної плати, на що можуть йти невеликі сільгоспвиробники.
Виросла не тільки орендна плата, а й сама вартість прав короткостроковій (семирічної) оренди в разі покупки корпоративних прав підприємства. У чорноземної зоні вона «перевалила» за 1000 дол., А в деяких випадках за неї просять і по 1600 дол. / Га.
Якщо скласти вартість прав на оренду, орендну плату, то для орендарів фінансова картина виходить не дуже приємна. Тому для них простіше взяти дешеву землю в зоні Полісся, де орендна плата може бути в рази дешевше: за пай в 2 га - в районі 1000 грн. Звичайно, ціна коливається в залежності від якості грунтів, конкуренції. Але в північному регіоні в порівнянні з іншими, плата за землю значно дешевше. Крім того, там низька конкуренція за паї між аграріями. Тому північ країни стає все цікавіше для сільгоспвиробників. Сюди можна приходити, формувати компактні масиви - починати бізнес буквально з нуля. Тому є тенденція, що великі агровиробники продають частини своїх господарств в «розігрітих» чорноземних зонах і йдуть в північні частини Волинської, Житомирської, Рівненської, Сумської, Київської, Чернігівської областей.
ОСВОЄННЯ СЕВЕРА по-українськи
Ця тенденція - перехід на північ - відносно нова?
Так, подібні зрушення активно почалися рік-два назад. Саме останнім часом стрімко зросли ціни на чорноземні області. Не секрет, що у нас є ряд холдингів, які є лідерами по підвищенню орендної плати та активного розширення земельного банку. Серед них, зокрема, можна назвати «Кернел», тому що він повністю сформував виробничий цикл - від вирощування соняшнику до експорту олії - і високу маржинальність. Також до цієї когорти належать, наприклад, «Астарта», «Сварог». Звичайно, на їх фоні активно зростає ціна. Це процес позитивний, адже збільшуються доходи.
Наскільки активно йде освоєння українського півночі?
Об'єктивні дані знайти важко, тому що, крім великих агрохолдингів, сьогодні агробізнесом хочуть займатися все, навіть дуже далекі від цієї справи люди - промисловці, рітейлери, банкіри, політики і депутати, фінансові спекулянти. До слова, останні активно «набирають» землі в північному регіоні, так як цей бізнес велікомаржінальній. Якщо є сформований банк землі на рівні хоча б 500-1000 га, то він відразу зростає в ціні в кілька разів у порівнянні з витратами. Тому перші місця серед «підкорювачів Півночі» займають навіть не агрохолдинги, а цілий ряд посередників, спекулянтів. Хоча серед них і дрібні підприємці, які хочуть просто обробляти свої 1000-2000 га і вирощувати традиційні кукурудзу, соняшник, ріпак.
На Вашу думку, якщо процес освоєння земель на півночі країни буде тривати такими ж темпами, то за який період настане повний їх «захоплення»?
Важко прогнозувати, перш за все, тому, що оформлення цих земель досить важке з юридичної точки зору. І не тільки через недооформленісті документів на землю власників і занедбаність полів, а й через погані демографічних явищ. Багато людей виїхали на заробітки, в тому числі і за кордон. Сотні тисяч власників землі померли, а спадкоємці не вступили в право спадщини, тобто це так називаемаое відумерла спадщина, яке теж потрібно оформляти. Тому часто знайти власника землі і відповідно до вимог чинного законодавства, оформити всі необхідні документи - справа досить тривалий, важкий і фінансово далеко не дешеве.
Є також проблеми з проїздами між ділянками-паями, які залишилися в колективній власності і для яких немає нормального юридичного механізму оформлення. Тому, по суті, якість майже всіх земельних банків в Україні досить низька. Якщо «копнути» глибше в земельну документацію будь-якого сільськогосподарського підприємства і подивитися навіть на публічну кадастрову карту, то відразу буде видно прогалини (фактично «шматки», заорюються повними масивами). Відповідно, якщо ділянка не внесений до кадастру, не з'являлися право власності, то не з'являлися і право оренди. З огляду на ці процеси оформлення і формування цілісних масивів, то, так би мовити, «шахматки», триватимуть ще досить довго.
Фізичний же процес освоєння йде дуже швидко. Заходить перший господарство, і якщо воно бере в оренду навіть 10% масиву, виходить патова ситуація: коли в поле зайняті навіть кілька ділянок, іншого сільгоспвиробник уже не може взяти залишок - йому потрібно домовлятися з «першопрохідцями». Цим і користуються земельні спекулянти. Компанії хаотично набирають землю з надією отримати прибуток тоді, коли прийде справжній сільгоспвиробник. Якщо процес домовленості не буде вдалий, то землі можуть просто «зависнути».
В цілому «завоювання» Півночі України триватиме до тих пір, поки буде економічна доцільність.
Чи не шкодить це землям з екологічної точки зору?
Чи не шкодить це землям? На жаль, ця проблема актуальна. Однак це стосується не тільки північного регіону. Короткострокова оренда точно не сприяє підвищенню родючості, так як агровиробник не впевнений в тому, що він буде обробляти цю землю, умовно кажучи, завтра. Тому і господарює так, щоб отримати більший прибуток прямо зараз. Не знаючи, буде можливість обробляти землю через кілька років, в сівозміні переважають, в основному, однорічні культури. Ніхто не хоче робити капітальні інвестиції, маючи на руках лише 5-7-річну оренду. Простіше посіяти навесні - зібрати восени, ніж витрачати кошти на закладку саду або ягідника, будівництво меліоративної системи ...
За європейськими мірками ступінь розораності українських земель досить висока. І багато грунтів, які обробляли ще з радянських часів, зараз вже дуже виснажені - їх не потрібно було б ділити на частини взагалі. Звичайно, хороші врожаї можна одержувати і на піску, якщо дотримуватися агротехнології, але це дуже дорого і не має сенсу при достатній наявності родючих грунтів. Бідні землі треба було б заліснювати, а також починати відновлювати і закладати нові лісозахисні смуги, щоб уберегти українські чорноземи від чорних пилових бур і грунтової ерозії. Для прикладу: одна з таких бур, що відбулася в 1928 році, буквально змела 15 млн т чорнозему з 1 млн га!
Про РИНКУ ЗЕМЛІ
Якби ринок землі відкрився прямо зараз, то якими були б ціни?
Цікаве питання, на яке немає однозначної відповіді. Реальна ціна буде залежати від того, хто і за яких обмеженнях буде допущений до купівлі землі. А якщо брати ціни прогнозні, то Земельний союз України з серпня минулого року проводить публічноий експеримент на порталі www.zem.ua . Будь-який власник землі може виставити на продаж ділянку, зазначивши лише його кадастровий номер і очікувану вартість. Середньозважена ціна пайовий підмораторних землі становила понад 8 тис. Дол. / Га. Так що заяви про те, що власники продадуть свої ділянки за 300 дол. - це тільки міфи. Менше 3% опитаних респондентів реально готові виставити свої ділянки на продаж.
Ми вивчаємо не тільки ціни на окремі ділянки, а й сформовані масиви, збираємо інформацію про кількість сільськогосподарських підприємств укладених договорв оренди і фермерських господарств. Частина цієї інформації є на сайті "Земля для бізнесу" www.zem.com.ua , На якому можна побачити відповідні ціни і пропозиції по всіх галузях. Решта відомості - в закритій внутрішній базі, де міститься інформація про понад 350 тис. Га земель. Це пов'язано з рейдерськими захопленнями і загальної непрозорістю ринку. Власники підприємств не хочуть публікувати інформацію про продаж і надають її тільки після підписання договору про нерозголошення і перевірки всієї «таємниці» потенційного покупця.
Також потенційне відкриття ринку вимагає активної роботи з власниками землі, яких більше 14 млн, а ті, в свою чергу, потребують допомоги - консультаційної, правової. А найголовніше - треба значно спростити і звести воєдино земельне законодавство - зараз воно занадто складне, розгалужене і суперечливе. Навіть фахівцям важко відстежити зміни, які в ньому відбуваються, а звичайній людині це взагалі не під силу. Створення нового земельного кодексу - вимога часу. Треба відзначити великий попит на інформацію про ціни на ділянки, на роз'яснення пунктів земельного законодавства на надання правової допомоги. Наш Земельний портал України www.zem.ua без будь-якої реклами і просування за рік відвідали близько мільйона користувачів, і їх кількість постійно збільшується.
Які земельні питання найбільше цікавлять простих людей?
Жага знань цих питань дуже велика. На ресурсі можна дізнатися ціну земельної ділянки навіть без процесу реєстрації. В основному, люди хочуть продавати землю, а не здавати її в оренду.
Для користувачів сайту важливо, що вони можуть знайти відповіді на найболючіші для них питання, а до того ж - отримати покрокові інструкції, форми документів, відповідні роз'яснення.
Сьогодні інформація про продаж і оренду землі, в основному, акумулюється на ресурсі olx. Але ця площадка не пристосована для торгівлі землею. Сподіваюся, з'являться нові майданчики, в тому числі і державні. Не повинно бути монополії, яка загрожує правам власникам землі та сприяє корупційним схемам.
Противники скасування мораторію на продаж землі часто наводять аргумент, що в умовах вільної купівлі-продажу її скуплять іноземні корпорації ...
Потенційний попит на українську землю може бути дійсно великий. Оскільки в Європі мало вільних сільгоспземель, наша країна в цьому сенсі цікава для багатьох суб'єктів агрогосподарювання. Основна проблема європейських країн, зокрема Німеччини, - це спроба стримати зростання цін на землю сільськогосподарського призначення. При низьких (навіть негативних) ставках по депозитах, гроші з банків направляються в альтернативну енергетику, аграрні наділи. Але заплутане і суперечливе законодавство, неналежна захист прав власності і корупція відлякують інвесторів від України.
За суті, український земельний ринок - один з перспективних в Европе. Якість земель, непогана інфраструктура і вдале географічне розташування - це наші конкурентні переваги.
Щодо побоювань «викупу» всієї країни в разі відкриття вільного ринку, то мені здається це неможливим принаймні з двох причин. По-перше, ніякого "вільного" ринку не буде. Майже всі країни так чи інакше регулюють ринок сільгоспземель, а в Україні з політичних і соціальних мотивів він може бути тільки суперзарегулірованним, з багатьма обмеженнями. По-друге, інвесторів не цікавлять окремі паї (середній розмір пайового ділянки - 4,2 га), а тільки сформовані масиви. Навіть знайти власників ділянок проблематично, а домовитися з ними про викуп по економічно доцільним цінами - майже нереально. Наприклад, сьогодні ніхто не забороняється законно, через механізм емфітевзису, взяти в обробку на 100 або 200 років (а фактично - купити) пайові земельні ділянки для закладки саду або ягідника. І бажаючих багато, але вони протягом одного-двох років шукають оптимальні варіанти - і не завжди знаходять. Тому що не можуть зійтися в ціні з власниками і сформувати єдині масиви хоча б на рівні 50-100 га.
За великим рахунком, питання скасування мораторію - політичний і іміджевий. Ринок сільгоспземель, хоча поки що й не прозорий і цивілізований, у нас все ж вже існує і розвивається. Питання тільки в тому, чи захоче держава їм управляти і виводити «з тіні».
Що потрібно, щоб зменшити корупційну складову в земельному питанні?
Варто скасувати безкоштовну приватизацію ділянок, оскільки це додаткова підживлення корупції. В аграрному комітеті ВРУ готують закон про поліпшення механізму аукціонів для госземель, за якими теж виникає багато тіньових схем. Також потрібно передати ряд повноважень органам місцевого самоврядування.
Журнал "Пропозиція" №3, 2018
Це дійсно так?Які тенденції по землекористуванню Ви спостерігаєте?
Це стосується і західних регіонів?
Популярна у аграріїв практика розширення земельного банку за рахунок так званих маржинальних земель - занедбаних садів, ярів, ділянок, які тривалий час не були у використанні?
Виходить, що земля тривалий час була неоране?
Вкладення потрібні, щоб привести землю в порядок?
Наскільки активно йде освоєння українського півночі?
На Вашу думку, якщо процес освоєння земель на півночі країни буде тривати такими ж темпами, то за який період настане повний їх «захоплення»?
Чи не шкодить це землям з екологічної точки зору?
Чи не шкодить це землям?