Наші клієнти дуже часто просять нас розповісти, що краще - первинне або вторинне житло, і чим вони відрізняються один від одного. Про це ми попросили розповісти нашого експерта Максима Чугунова.
«Перша відмінність, яке мені згадується відразу (і, напевно, одне з основних) - це державна реєстрація власності на дану нерухомість, - вважає наш експерт. - Її наявність - це ознака вторинного житла, яке перебуває у приватній власності. Звичайно, якщо говорити про муніципальній квартирі, її просто так не можна продати, але після приватизації її мешканцями вона може бути продана ». До недавнього часу саме вторинне житло користувалося набагато більшим попитом, ніж первинне, до якого можна віднести квартири в нових і споруджуваних будинках, у яких покупець стає першим господарем. Однак в даний час у покупців нерухомості спостерігається зміна пріоритетів, і на перший план майбутні власники все частіше ставлять придбання нових квартир, про що говорять фахівці в області нерухомості, спостерігаючи тенденції минулого року. Нове житло виходить на ринок за більш привабливими цінами, про що можна судити по ринку нерухомості в Москві. Так, нову однокімнатну квартиру в середньому можна було придбати за 6 млн рублів, двокімнатну - за 8-9 млн рублів, трикімнатну - за 11-12 млн рублів. Якщо ж говорити про вторинний ринок, то ситуація трохи інша: «одиничка» продається в середньому за 7 млн рублів, «двушка» - за 10 млн рублів, «трійка» - за 14-15 млн рублів. В цілому, квартири в новобудовах в минулому році були доступнішими, хоча розрив в цінах поступово знижується. Якщо судити про середньозваженою ціною на ринку нерухомості Москви, то на первинному ринку вона склала 196 тис. Руб. за 1 кв. м, а на вторинному - 213 тис. руб. за 1 кв. м.
«Існує ще одне, не менш важливе відмінність первинного і вторинного житла, - вважає М. Чугунов. - І ця відмінність - продаж різних продуктів. готові квартири продаються в основному на вторинному ринку. На первинному ж продається тільки участь в будівництві житла, тобто покупці є пайовиками, які вкладають свої гроші в будівництво будинку, в якому збираються проживати. Винятком є покупка вже готових квартир в новому будинку, які забудовник не встиг продати до здачі будинку в експлуатацію. Звідси і відмінності в договорах, за якими купуються первинне і вторинне житло. Якщо «первинка» продається в основному по ДДУ (хоча за законом можна продавати і через житлові сертифікати, а також ЖБК), то «вторинка» продається вже за договорами купівлі-продажу (а також може бути договір ренти або міни).
Ризики при покупці первинного і вторинного житла теж різняться. Так, при покупці житла в будинку, що будується є небезпека бути обдуреним організацією-забудовником. Хоча останнім часом нашою державою опрацьовуються різні способи захисту пайовиків. При покупці вторинного житла основним ризиком є дії шахраїв. Оскільки ринок нерухомості в нашій країні регулюється мало, є можливість придбати квартиру з проблемними документами, завдяки чому угода може бути визнана недійсною, і у нового власника її можуть вилучити, причому кошти, витрачені на її придбання, повернути не завжди вдається. Для того щоб убезпечити себе при купівлі квартири на ринку вторинного житла, варто звертатися до грамотних фахівців в області нерухомості.
Чим керуються покупці, коли вибирають вторинне житло? По-перше, не треба чекати вселення - квартира вже готова для проживання в ній. По-друге, можна перевірити юридичну чистоту угоди і оформити титульне страхування. Навіть зараз, якщо розглядати кількісні показники, попит на вторинному ринку все одно перевищує первинний. У кризові ж роки вторинне житло є набагато менш ризикованим активом, що відбивається і в цифрах - частка продажів на вторинному ринку в 2008-2009 роках перевищувала 80% всіх угод. Вторинне житло в кризу однозначно менш ризикований актив. Дані Росреестра підтверджують, що і в 2016 році вторинне житло мало більший попит - так, по Москві було зареєстровано 126045 прав на нерухоме майно на основі договорів купівлі-продажу (або міни), і тільки 35621 договір участі в пайовому будівництві.
Однак первинний ринок має свої, не менш вагомі, переваги, і основним з них є ціна. У початковій стадії будівництва можна придбати житло трохи дешевше, ніж у вторинному фонді. Треба пам'ятати також, що ціна на вторинному ринку підпорядковується і запитам власників житла, які бувають часом завищеними, відірваними від дійсності. Отримання іпотечного кредитування на первинному ринку теж обійдеться дешевше. Протягом двох років його навіть субсидіювала держава, але навіть зараз ставка по іпотечному кредиту для придбання первинного житла в середньому на 1,5-2% нижче, ніж для вторинного. Існують спільні програми банків і забудовників, за якими відсоткові ставки додатково знижуються, що, звичайно, привертає більше потенційних покупців. Та й страхувати об'єкт нерухомості при оформленні кредиту на покупку нового житла не потрібно. В останні три роки, в зв'язку з кризою в економіці країни і зниженням купівельного попиту, вартість на вторинну нерухомість падає, і в деяких випадках майже зрівнялася з вартістю квартир в деяких новобудовах.
Ще однією перевагою новобудов є більш висока якість інженерних комунікацій і матеріалів, з яких виробляється будівництво. Забудовники враховують недоліки старих житлових будівель, застосовують нові, більш досконалі технології, і побудоване житло вже стає зручнішим для експлуатації. І якщо раніше вторинний ринок відрізнявся різноманітністю пропозицій, то зараз первинний ринок від нього не відстає.
Критерії для порівняння та вибору первинного і вторинного житла можна вибрати різні, але в будь-якому випадку треба враховувати, які з них найбільш важливі для вас. Допомогти в цьому розібратися зможуть фахівці нашого агентства.
Що ще дізнатися по квартирах:
Перший і останній поверх
Муніципальна або приватизована квартира
Ринок житла 2016 року
Треба знати проблемні квартири
Чим керуються покупці, коли вибирають вторинне житло?