Аналітик ринку нерухомості про ціни на квартири і про те, куди подіти зайві 10 мільйонів - The Village

1. Про ринок оренди
2. - А кількість пропозицій не збільшується? Тому що є таке відчуття, що люди, які раніше думали: «У...
3. - Тобто люди купували квартири на вторинному ринку тільки для себе?
4. - Коли ви говорите про інвесторів, ви маєте на увазі приватних осіб або компанії?
5. про ціни
6. - Якщо говорити про райони Москви, є якісь новини? Якось змінюється популярність районів? Побудували...
7. - А що відбувається в містах Підмосков'я? які з них користуються великим попитом?
8. - І що, вони стали продавати їх?
9. - Так, а взагалі там транспортний капкан.
10. - Взагалі цікаво, як ринок нерухомості залежить від інших сфер життя. Наприклад, від тієї ж інфраструктури....
11. - Ви писали, що в Москві, на відміну від інших мегаполісів світу, взагалі пропозицій квартир на продаж...
12. - А яка специфіка російського ринку?
13. - Ось ці будинки за 400-600 тисяч за метр ... Люди в них живуть, або це такі квартири з непалаючої вночі вікнами?
14. - 50 тисяч за квадратний метр?
15. Про покупців московських квартир
16. - Ще кілька років тому говорили про те, що головні покупці квартир в Москві - це чиновники і люди з держгроші.
17. - Я недавно розмовляла з одним голландським архітектором, і він скаржився на те, що за такими божевільним...
18. - Я маю на увазі якість оздоблювальних матеріалів, з чого будують.
19. про приїжджих
20. - А колишні країни СНД?
21. - А ви відчуваєте міграційний потік в Московський регіон?
22. - Люди з усієї країни стікаються сюди досі?
23. - Я пам'ятаю, кілька років тому блогери дуже обурювалися тим, що багато гастарбайтери живуть в центральному...
24. - А які у нас, крім Крилатского, престижні околиці?
25. Про життя в котеджному селищі
26. - А що відбувається з заміськими житловими селищами? Їх стає більше?
27. - Вони розвиваються? Вони ж повинні забезпечувати соціальну інфраструктуру, дитячі садки, школи.
28. - А в котеджних?
29. Про парковку і машино-місця
30. - Але там машино-місце коштує стільки, що ними ніхто не користується.
31. - Чому це так дорого?
32. - Тобто історія з «Народним гаражем» провалилася?
33. - Мої батьки живуть в Одинцова, і у них там немає де ставити машину, тому що всюди ця чудова точкова...
34. - Коли це закінчиться?
35. - Ви спілкуєтеся з девелоперами. Для них громадську думку має хоч якесь значення? Наприклад те, що...
36. - Що потрібно робити жителям?
37. Про ошуканих пайовиків
38. - Навіть з новими законопроектами?
39. - Є якийсь рецепт, щоб не потрапити в таку історію?
40. - У зв'язку з нестабільністю валют люди стали виймати з діжки свої рублі і вкладати їх в купівлю квартир?

У рубриці «Що нового?» The Village говорить з людьми, які знають краще за інших, що відбувається в різних сферах життя міста: в освіті, на ринку праці та нерухомості, в культурі і особистому житті москвичів. У цьому випуску: кореспондент The Village Олександра Шевельова дізналася у керівника аналітичного центру компанії «Інком-нерухомість» Дмитра Таганова, не почали дешевшати московські квартири, як живеться мешканцям котеджних селищ і хто купує квартири по 200 тисяч за квадратний метр.

Про ринок оренди

- Компанія «Міель» оголосила, що вперше за п'ять років на ринку оренди в Москві знизився попит на 10% і збільшилася пропозиція.

- Наскільки мені відомо, в компанії «Міель» статистика по ринку оренди відображає внутрішні операції самої компанії. Для всього ж ринку оренди в цілому зимовий період традиційно характерний деяким спадом попиту на тлі приросту пропозиції. Аналогічну ситуацію ми спостерігаємо щороку, і це не є для нас чимось новим. При цьому, наприклад, літньо-осінній період характерний набагато більш помітними перепадами активності покупців і продавців, і вони також носять саме сезонний характер.

- А кількість пропозицій не збільшується? Тому що є таке відчуття, що люди, які раніше думали: «У мене є квартира, ладно, бог з нею», - захочуть їх зараз здавати. Ні?

- За нашими спостереженнями, ринок оренди не схильний до будь-яким помітним впливам ззовні. Тому ніяких незвичайних явищ в даний час ми не спостерігаємо. При цьому на ринку вторинки (як і до цього в сегменті новобудов) зараз спостерігається деяке пожвавлення. Почасти це пов'язано з бажанням зберегти свої рублеві накопичення, не вдаючись до традиційних інструментів на кшталт перекладання з однієї валюти в іншу, через побоювання нестабільності деяких банків.

- Тобто люди купували квартири на вторинному ринку тільки для себе?

- 90% покупців вторинного житла - це люди без грошей, які змінюють одне на інше. А люди з грошима завжди складали на цьому ринку не більше 20%. Справжніх інвесторів там взагалі не було, зараз вони з'являються. Не можу сказати, що це більшою мірою кримінальна якийсь хвилі. Все досить спокійно, просто люди не хочуть грати у валютні ігри, перекидати все з долара в рубль, а потім назад. Вони вважають за краще купити одну вторинну квартиру, яка вже готова до проживання, і відразу почати її здавати, отримуючи прибуток. Це не ті інвестори, які хочуть примножити свої кошти, це не спекулянти, а люди, які просто хочуть зберегти свої гроші. Тобто ціни зараз на вторинному ринку не ростуть, та й ніде практично не ростуть.

- Коли ви говорите про інвесторів, ви маєте на увазі приватних осіб або компанії?

- Це приватні особи. Якщо компанія буде цим займатися, то як приватна особа. Не секрет, що ринок оренди на 90% - це чорний ринок, ці угоди ніде не проходять і ніде не реєструються.

про ціни

- А яка середня вартість квадратного метра на сьогодні?

- 182 тисячі рублів за квадратний метр по Москві.

- Якщо говорити про райони Москви, є якісь новини? Якось змінюється популярність районів? Побудували метро, ​​наприклад, і люди кинулися в новий район?

- Якщо говорити про Москву всередині МКАД, то нічого не змінюється вже досить давно, і нічого не буде змінюватися, тому що тут забудова не носить масового характеру. Навіть нові масові проекти, на кшталт «Царицино-2», які зараз запроваджуються, все одно досить малі і не зрівняються з тими, що будуються в новій Москві. Тому єдиний тренд зараз - це нова Москва. Це і Москва, і транспортна доступність, і в перспективі станції метро. Плюс там Південне Бутово, досить освоєний район, навколо якого будується дуже багато житла.

- А що відбувається в містах Підмосков'я? які з них користуються великим попитом?

- Попитом користуються, по-перше, ті, які найближче розташовані до МКАД, де є метро або надія, що буде метро. Найбільш інвестиційно привабливі - Котельник, Косино. Кілька років обіцяли, що в Митищах побудують метро, ​​люди стали купувати там квартири, а потім сказали, що метро не буде.

- І що, вони стали продавати їх?

- Ні, не стали, продавати особливо нікому. Я думаю, що Митищі все одно досить перспективний район, тому що туди далі в Московську область йдуть Корольов, Ивантеевка, Пушкіно - згусток міст, які мають досить велику аудиторію. Тому в Митищах рано чи пізно все одно буде метро.

- Так, а взагалі там транспортний капкан.

- Так, безумовно. Але де краще? Крім Новоризького шосе, у нас швидких магістралей немає.

- Взагалі цікаво, як ринок нерухомості залежить від інших сфер життя. Наприклад, від тієї ж інфраструктури. Які ще є фактори, що впливають на попит і пропозицію?

- Перш за все, це територія нової Москви. По-друге, плани з розвитку залізничної та соціальної інфраструктури. Як я вже сказав, Котельники і Митищі - перспективні міста, в Хімках багато будується, але там вже мало місця залишилося для забудови. Красногорськ як і раніше вводить великі обсяги. Лідери за кількістю новобудов - це Химки, місцевість навколо Котельников і Красногорськ.

- Ви писали, що в Москві, на відміну від інших мегаполісів світу, взагалі пропозицій квартир на продаж дуже мало. Це до сих пір так?

- На місяць на продаж виставляється 40 тисяч квартир.

- А яка специфіка російського ринку?

- Особливість в тому, що на вторинному ринку багато неякісного житла - це панельки старої незручною серії. І, відповідно, оскільки продається те, що пропонується, можна сказати, що і в попиті вони переважають. А якщо говорити про новобудови, то на території старої Москви переважає бізнес-клас. У Москві дефіцит нового житла в сегменті «комфорт», тобто не вистачає нормальних будинків сучасних планувань, невеликих і зручних для проживання, за ціною хоча б 200 тисяч за метр. Їх дуже мало: або це зовсім далеко, або це вже не 200 тисяч, а 400 або 600.

- Ось ці будинки за 400-600 тисяч за метр ... Люди в них живуть, або це такі квартири з непалаючої вночі вікнами?

- Все там горить нормально. Є велика різниця між історичною Москвою всередині МКАД і Москвою за його межами. За МКАД будується тільки житло економ-класу. Я можу сказати по північний схід, де ціни починаються з півгривні.

- 50 тисяч за квадратний метр?

- Так. Поруч Ивантеевка, Пушкіно, Корольов - ось ці райони. Крім багатоповерхівок, зараз вводяться у великій кількості малоповерхівок, наприклад великий проект від компанії «Екодолье» в Шолохове. Не пам'ятаю почім, але теж доступні дуже ціни - мільйони за три можна квартиру купити. У новій Москві ціни починаються приблизно від 70 тисяч за квадратний метр.

Про покупців московських
квартир

- Як виглядає людина, яка купує квартиру в Москві?

- У Москві - це, в основному, інвестори. Якщо ми говоримо про квартирах всередині МКАД, то це інвестори і люди, які переїжджають із старого, краще сказати, старого житлового фонду. Або купують другу, третю, четверту квартиру для себе або для своїх родичів.

- Ще кілька років тому говорили про те, що головні покупці квартир в Москві - це чиновники і люди з держгроші.

- Це ми розглядаємо багату аудиторію. Дійсно, це шоу-бізнес, чиновники, ну і великий бізнес. Це вам будь-який і так скаже. Краще розглядати не те, звідки вони отримали гроші, а які у них цілі.

- Я недавно розмовляла з одним голландським архітектором, і він скаржився на те, що за такими божевільним для європейців цінами у нас житло не дуже високої якості і матеріали, з яких зроблені будинку, так собі.

- Це не правда. У нас взагалі деякий житло, яке будується, перемагає в міжнародних конкурсах.

- Я маю на увазі якість оздоблювальних матеріалів, з чого будують.

- Це монолітно-каркасні конструкції, технології, які використовуються всюди. Зараз на наш ринок намагаються вийти китайські будівельні компанії, які будують із сталевих конструкцій. Це дешевше, швидше і практично ідентично по довговічності. У Пітері є житловий комплекс «Балтійська перлина», який якраз побудований китайською компанією. Він досить непогано продається.

про приїжджих

- Ще є у мене таке припущення, що велика частина людей, які купують квартири в Москві, - це люди з регіонів або з країн СНД.

- Ну, й більшість. Все-таки більшість покупців - люди місцеві, москвичі або жителі Московської області, в крайньому випадку жителі Тули, центральних областей. А жителі якихось далеких регіонів і СНД знімають, а не купують. Якщо і купують, то не в Москві, а в Підмосков'ї. У них немає таких сум грошей. Все це байки, що люди з нафтових регіонів скуповують квартири в Москві. По-перше, в нафтових регіонах не так вже й багато багатих людей. Звичайно, вони там є, але їх від сили 5%. А помічник буровика, наприклад, в Ханти-Мансійському окрузі отримує 40 тисяч рублів. Це не ті гроші, на які можна купити квартиру в Москві.

- А колишні країни СНД?

- Теж трохи: Україна бідна, Білорусь бідна, Казахстан теж. У Москві купують в основному місцеві люди.

- А ви відчуваєте міграційний потік в Московський регіон?

- Міграція дуже істотна. Вона відчувається на ринку економ-класу, в сфері оренди і в Підмосков'ї.

- Люди з усієї країни стікаються сюди досі?

- Так, звичайно, так завжди і було. Це суттєвий потік. І всякі студенти приїжджають без кінця, деякі хочуть тут своє життя облаштувати з самого початку.

- Я пам'ятаю, кілька років тому блогери дуже обурювалися тим, що багато гастарбайтери живуть в центральному окрузі. Я розмовляла зі знайомими киргизами, вони кажуть, що дуже дорого їздити на метро, ​​тому вони всі живуть на «Новокузнецькій».

- На «Новокузнецькій» одиничка буде коштувати приблизно 60 тисяч, в залежності від стану і якості. Але якщо її знімати на 10 осіб, то виходить вже за шість тисяч рублів. Ви розумієте, що людина, яка працює на ринку, може собі дозволити за шість тисяч знімати квартиру на «Новокузнецькій». Ці люди живуть тут уже давно і стали такими ж москвичами, як ви або я. Вони все селяться там, де працюють, а місце роботи у них все-таки ближче до центру. Тому, хоча тут і дуже дорого, проте приїжджих тут так само багато, як де-небудь на околиці.

- А які у нас, крім Крилатского, престижні околиці?

- Захід, сектор від проспекту Вернадського до Ленінградського шосе.

Про життя в котеджному
селищі

- А що відбувається з іпотекою? Вона розвивається чи ні? Таке відчуття, що вона якось пригальмувала.

- Вважалося, що іпотека буде панацеєю, яка повинна зробити житло доступним. Але в Росії не буде, як де-небудь в Казахстані і Англії, де ставки по іпотеці 1-5%. У Казахстані, наприклад, був експеримент зі ставкою в 2%. Коли це соціальна програма, тоді це дійсно працює. У нас же ставки 12-13%, навіть 15-16%. Взяти іпотечний кредит в Росії складно: банки дуже обережно ставляться до видачі іпотечних кредитів. Тільки якщо ви купуєте в організованому селищі сучасного типу на первинному ринку, то сам девелопер цього селища піклується про те, щоб вам з банком якось домовитися. Але якщо селище на дачній території, на території особистого підсобного господарського значення, то банки не дають під них іпотеку. Якщо брати землю під індивідуальне житлове будівництво, то в принципі можна взяти іпотеку, але у вас процентна ставка буде більше, ніж на квартиру. Механізм розстрочки від забудовників в принципі працює, але знову ж таки мало.

- А що відбувається з заміськими житловими селищами? Їх стає більше?

- Їх зараз близько тисячі, а до кризи було, якщо я не помиляюся, близько трьохсот.

- Вони розвиваються? Вони ж повинні забезпечувати соціальну інфраструктуру, дитячі садки, школи.

- У дачних селищах не зобов'язані.

- А в котеджних?

- Більшу частину ринку займають дачні селища. Прийняти рішення побудувати дитячий сад - це не означає його побудувати. Селищ з побудованими і діючими дитячими садами від 10 до 20 штук. Вступний внесок плюс щорічні внески - і виходить, що такий дитячий сад не може собі дозволити навіть людина з хорошим достатком. А звичайний середній клас і вище - це від сили 15-20% жителів Москви, не більше. Скажімо, Ломоносовська гімназія, наприклад, бере мільйон рублів вступного внеску, потім по 300-500 тисяч рублів на рік, не рахуючи різні збори. А адже ще вам потрібна няня. Тобто виходить, що у вас повинен бути дохід, який мають лише 10% москвичів. Тому якщо вам говорять, що в селищі побудують школу, найчастіше це обмежується лише обіцянкою.

Забудовники вже продали селище, і їм вже потрібно якось злізти з цього проекту. Іноді девелопери вкладаються в існуючу сільську школу: добудовують її і ремонтують або роблять там кілька класів для своїх дітей. Але вчителі там залишаються ті ж самі сільські, тому рівень освіти відповідний. Нікому ці покупці насправді не цікаві: ні чиновникам, ні девелоперам. Чиновники думають тільки про свої гроші, девелопери - про свої, а про те, як люди там живуть, ніхто не думає.

Про парковку і машино-місця

- Ще одна велика проблема з новобудовами в Москві - це відсутність підземних гаражів. У нових спальних районах запаркувати машину ще примудритися треба.

- За рахунок досить великих відстаней між будинками, це не така гостра проблема, як для жителів центральної частини міста. При цьому формально є і обладнані надземні і підземні паркінги.

- Але там машино-місце коштує стільки, що ними ніхто не користується.

- Так, в середньому по Москві машино-місце коштує десь 700-800 тисяч. Мінімум - 500 тисяч, максимум - мільйон триста. Притому що в середньому на квартиру в такому будинку припадає дві машини. При проектуванні офісів також обов'язкове дотримання нормативів по паркувальним місцям, правда, ці нормативи дотримуються формально. У Сіті, наприклад, дуже багато підземних паркінгів, але місячна оренда машино-місця в ньому становить десь $ 500. А середня зарплата звичайного менеджера в Сіті - 40-50 тисяч, вони не можуть собі дозволити віддавати половину своєї зарплати за парковку.

- Чому це так дорого?

- Тому що собівартість їх будівництва дуже висока. Звичайне місце в наземному паркінгу без скління, просто продувається майданчик коштує 200 тисяч. Це чиста собівартість без податків, без підведення зовнішніх мереж, без підведення доріг, просто конструкція. Будівництво в Москві дороге. Тому паркінг менше ніж за 200 тисяч ви не побудуєте. Будують по 200 тисяч, продають по 300 тисяч. Але це все одно занадто дорого для переважної більшості покупців.

- Тобто історія з «Народним гаражем» провалилася?

- Де в центрі побудувати «Народний гараж»? Хоча б один? Ніде. Там, де вони будуються, там і так з паркуванням просто. У новобудовних районах і так багато місця, там ви завжди машину поставите, нехай і не біля під'їзду, а трохи подалі.

- Мої батьки живуть в Одинцова, і у них там немає де ставити машину, тому що всюди ця чудова точкова забудова. Коли, до речі, вона закінчиться?

- Офіційно вона давно вже закінчилася. Але зараз є таке поняття, як реконструкція. Тобто у мене, наприклад, під вікнами стояв старий-старий триповерховий будинок, його зламали, на його місці побудували дев'ятиповерховий. Це не вважається точковою забудовою, тому що це реконструкція центру. Але по суті це точкова забудова.

- Коли це закінчиться?

- По-перше, є попит. Якби будинки, які тут будуються у величезній кількості, що не купувалися, їх би ніхто б не будував.

- Ви спілкуєтеся з девелоперами. Для них громадську думку має хоч якесь значення? Наприклад те, що люди протестують проти забудови, ходять на мітинги навколо будівельного майданчика? або вони відмахуються і їдуть на бульдозері далі?

- Воно має значення остільки, оскільки воно заважає або допомагає. Якщо люди вирішують протестувати і у забудовників не виходить проект, то, природно, хвилює.

- Що потрібно робити жителям?

- Є офіційні механізми, наприклад публічні слухання, які згідно із законом покликані вирішувати такі проблеми. Але в реальності ці слухання мають дорадчий характер. На громадські слухання приходять дев'ять-десять чоловік, які говорять: «Ми не хочемо, щоб тут будинок будували», - але його все одно будують, бо є хабара, є чиновники.

Про ошуканих пайовиків

- Історії про обман пайовиків - це щось з минулого?

- В основному з минулого, а й сьогодні вони є.

- Навіть з новими законопроектами?

- Схема договорів пайової участі насправді досить проблемна. Тому що пайова участь - це коли девелопер ще нічого не побудував, але вже зібрав 100% потрібної для будівництва суми, і ці гроші палять кишеню. Згідно із законом, він несе відповідальність за те, що він там щось не побудував. Але де гарантія, що він не візьме ці гроші готівкою і не поїде? Немає цієї гарантії.

- Є якийсь рецепт, щоб не потрапити в таку історію?

- Ні, якщо ви вкладаєте в новобудову, це завжди ризик. Тому що в разі кризи і форс-мажору навіть у добросовісної компанії можуть початися проблеми.

- У зв'язку з нестабільністю валют люди стали виймати з діжки свої рублі і вкладати їх в купівлю квартир?

- Так, багато хто не захотіли переводити накопичення в долари або в золото і вирішили купити квартири. Якщо ви щось робите з грошима, ви зв'язуєтеся з банками, а це значить, що у вас є ризики менші отримати. А якщо у вас є сума, якої вистачить на покупку квартири, вона у вас буде завжди. Нормальна квартира в Москві, двушка або трійка, варто 10 мільйонів. Якщо ви розкидали цю суму по декількох банках, ви все одно щось втратите. А якщо ви купите один раз квартиру, з нею нічого не станеться. Максимум вона впаде трохи в ціні. У 2008 році вторинка впала за цінами несильно, максимум на 30%, і швидко відновилася. Притому що заміська нерухомість впала на 60%, новобудови теж. Якщо у вас є рублі і ви не знаєте, що робити, краще, як мені здається, купити квартиру. Нерухомість - це те, що ніколи не буде незатребуваною в Москві. Надлишку квартир тут не буде ніколи.

Фотографії: Гліб Леонов