- Таким чином, власники приміщень зобов'язані затвердити на загальних зборах перелік послуг і робіт з...
- Обговорити статтю і задати питання можна тут .
В умовах сучасних реалій при нарахуванні керуючої організацією плати за житлово-комунальні послуги (далі - ЖКП) важливим фактором є визначення достовірної площі приміщень. На практиці дуже часто виникають ситуації, коли дані, що містяться в технічному паспорті МКД (далі - техпаспорт) не відповідають реальності і розходяться з відомостями, що містяться в єдиному державному реєстрі нерухомості (далі - ЕГРН). При цьому, необхідно пам'ятати про те, що з імовірністю в 99,9 відсотків некоректне визначення площі при розрахунку плати за ЖКП може спричинити для керуючої організації претензії як з боку власників приміщень МКД, так і органу державного житлового нагляду (далі - ГЖН) з усіма витікаючими наслідками. З огляду на те, що актуалізація техпаспорта МКД є зовсім не дешевою послугою, багато керуючих організації дотримуються думки, що і так зійде. Так як же бути і що робити в такій ситуації керуючої організації розглянемо нижче.
Згідно ч. 4 ст. 19 Житлового кодексу РФ (далі - ЖК РФ) житловий фонд підлягає державному обліку в порядку, встановленому уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади.
При цьому, виходячи зі змісту ч. 5 ст. 19 ЖК РФ, державний облік житлового фонду поряд з іншими формами його обліку має передбачати проведення технічного обліку житлового фонду, в тому числі його технічну інвентаризацію та технічну паспортизацію (з оформленням технічних паспортів житлових приміщень - документів, що містять технічну та іншу інформацію про житлових приміщеннях, пов'язану із забезпеченням відповідності житлових приміщень встановленим вимогам).
В силу підпункту «а» пункту 4 Правил здійснення діяльності з управління багатоквартирними будинками, затверджених Постановою Уряду Російської Федерації від 15.05.2013 № 416 (далі - Правила 416), управління багатоквартирним будинком забезпечується виконанням таких стандартів, як прийом, зберігання і передача технічної документації на багатоквартирний будинок та інших пов'язаних з управлінням таким будинком документів, передбачених Правилами утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затвердженими Постановою Уряду Ф від 13.08.2006 р № 491 (далі - Правила 491), в порядку, встановленому зазначеними Правилами, а також їх актуалізація та відновлення (при необхідності).
Нормативне регулювання технічної експлуатації житлового фонду передбачає, що відповідальна особа, в даному випадку - керуюча організація, зобов'язана в установленому законодавством порядку приймати, зберігати і передавати технічну документацію на багатоквартирний будинок, а також вносити необхідні зміни, пов'язані з управлінням спільним майном (пункт 27 Правил № 491).
Відповідно до пп. «А» п. 24 Правил № 491, до складу технічної документації на багатоквартирний будинок входять документи технічного обліку житлового фонду, що містять відомості про стан загального майна. В силу п. 1 Таблиці Б.1 Додатка «Б» до ГОСТ Р 56038-2014 «Послуги житлово-комунального господарства та управління багатоквартирними будинками. Послуги управління багатоквартирними будинками. Загальні вимоги »(далі - ГОСТ Р 56038-2014), до складу технічної документації входить технічний паспорт багатоквартирного будинку.
У додатку 2 п. 17 Правил надання комунальних послуг власникам і користувачам приміщень у багатоквартирних будинках і житлових будинків, затверджених Постановою Уряду РФ від 06.05.2011 № 354, зазначено, що загальна площа приміщень, що входять до складу спільного майна в багатоквартирному будинку, визначається згідно відомостям, зазначеним в паспорті багатоквартирного будинку.
Інформація, що міститься в технічному паспорті інформація повинна мати актуальний характер, оскільки вона необхідна для розрахунку плати за комунальні ресурси і комунальні послуги, в тому числі надані для утримання спільного майна. Вказівка на необхідність використання даних технічного паспорта при розрахунку плати за ресурси та послуги, що поставляються на загальнобудинкові потреби, міститься і в листі Міністерства регіонального розвитку Російської Федерації від 22.11.2012 № 29433-ВК / 19.
Даний висновок міститься в численної судовій практиці, в тому числі Постанові Першого арбітражного апеляційного суду від 23.01.2018 № 01АП-9619/2017 по справі № А79-7261 / 2017, Постанові Арбітражного суду Волго-Вятського округу від 19.09.2016 № Ф01-3878 / 2016 з справі № А17-8498 / 2015 року, Постанові Арбітражного суду Західно-Сибірського округу від 23.01.2018 № Ф04-5975 / 2017 по справі № А75-4516 / 2017).
Виходячи з представленої вище інформації, випливає невтішний висновок для керуючої організації про те, що якщо хочеш жити в мирі та злагоді з ГЖІ, актуалізує інформацію, що міститься в технічному паспорті МКД.
Звідси виникає логічне запитання, а з яких коштів оновлювати техпаспорт?
Відповідно до статті 162 ЖК РФ в договорі управління багатоквартирним будинком в частині утримання спільного майна багатоквартирного будинку узгоджуються в якості обов'язкових умов:
склад спільного майна багатоквартирного будинку;
перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку, порядок зміни такого переліку;
порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення;
- порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.
Оскільки в силу ст. 161 ЖК РФ керуюча організація несе відповідальність перед власниками приміщень в багатоквартирному будинку за належне утримання спільного майна в будинку, вона визначає перелік необхідних послуг і робіт відповідно до Правил утримання спільного майна, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 13 серпня 2006 № 491, а також розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення (ч.7 ст. 156 ЖК РФ).
Таким чином, власники приміщень зобов'язані затвердити на загальних зборах перелік послуг і робіт з утримання та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку, умови їх надання та виконання, а також розмір їх фінансування.
У більшості випадків, в переліку робіт з утримання спільного майна не вказані послуги по відновленню технічного паспорта, отже, відсутні підстави для включення витрат на відновлення технічного паспорта МКД в плату на утримання і ремонт.
Виходячи з позиції Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації, на яку неодноразово посилався і Верховний Суд РФ в Визначенні від 02.10.2017 № 305-ЕС17-13405 у справі № А40-218812 / 2016, Визначенні від 17.10.2016 № 301-КГ16-14454 по справі № А82-16552 / 2015 «всі поточні, невідкладні, обов'язкові сезонні роботи і послуги вважаються передбаченими в договорі в силу норм утримання будинку як об'єкта і повинні здійснюватися керуючими компаніями незалежно від того, згадуються в договорі відповідні конкретні дії і чи є з питання необхідності їх ви олненія особливе рішення загальних зборів власників приміщень ».
Звичайно ж, ідеальним варіантом вирішення даної ситуації буде проведення загальних зборів власників з питання визначення порядку фінансування робіт з оновлення технічного паспорта. При відсутності такого рішення, витрати по відновленню технічного паспорта ляжуть на плечі керуючої організації.
Але чи все так сумно для керуючої організації, або є ймовірність відстояти позицію про правомірне нарахування плати, виходячи з даних Росреестра ?! А то у нас в Росії адже як буває, поки грім не вдарить, мужик не перехреститься ...
1. Постанова Другого арбітражного апеляційного суду від 04.10.2017 № 02АП-6094/2017 по справі № А28-4757 / 2017.
Вихідні дані: ГЖІ видала УО припис на твір перерахунку з гарячого водопостачання на загальнобудинкові потреби.
В обґрунтування доводів скарги Інспекція, посилаючись на роз'яснення Мінрегіонрозвитку Росії від 22.11.2012 № 29433-ВК / 19 і судову практику, вказує, що розмір плати за комунальну послугу з гарячого водопостачання на загальнобудинкові потреби слід визначати на підставі загальної площі житлових та нежитлових приміщень, зафіксованої в технічному паспорті.
Інспекцією зазначено, що різниця в нарахуваннях сталася через розбіжності площ. Згідно з технічним паспортом спірного будинку загальна площа житлових і нежитлових приміщень складає 3548,7 кв. м, фактична загальна площа житлових і нежитлових приміщень за даними єдиного державного реєстру нерухомості і особових рахунків, яку використовує керуюча організація ТОВ "Лепсе-Побут" при розрахунку плати за комунальну послугу з гарячого водопостачання, - 3498,8 кв. м.
При проведенні перевірки встановлено і заявником не заперечується, що при розрахунку плати за комунальну послугу з гарячого водопостачання на загальнобудинкові потреби Товариство прийняло загальну площу житлових і нежитлових приміщень в розмірі 3498,8 кв. м, певну на підставі даних, зазначених в особових рахунках і свідоцтв про право власності на дані приміщення.
З представлених Товариством в обгрунтування зайнятої у справі позиції документів випливає, що містяться в них дані сформовані за станом на пізнішу дату, ніж технічний паспорт будинку.
Дослідивши та оцінивши в сукупності всі представлені у справі докази, суд апеляційної інстанції вважає, що в даному випадку висновок наглядового органу про неправильне застосування Товариством даних про загальну площу житлових і нежитлових приміщень при розрахунку плати за комунальну послугу з гарячого водопостачання на загальнобудинкові потреби не доведено. Підстав для інших висновків з наявних матеріалів справи не вбачається.
Посилання Інспекції на лист Мінрегіонрозвитку Росії від 22.11.2012 № 29433-ВК / 19 не спростовує висновків суду першої інстанції, оскільки даний лист не є тим нормативно-правовим актом, який в силу статті 13 АПК РФ застосовується судом при розгляді справи, а що міститься в ньому перелік документів для визначення площі приміщення не є вичерпним.
Наведені в обґрунтування позиції по справі судові акти не приймаються, так як дані судові акти не мають для цього спору преюдиціальне значення.
Апеляційним судом досліджені всі докази апеляційної скарги, однак вони не спростовують висновків суду і не свідчать про правомірність позиції відповідача, в зв'язку з чим відхиляються що не впливають на правильність прийнятого судового акту. Норми матеріального і процесуального права застосовані судом першої інстанції правильно.
2. На правомірність використання відомостей з ЕГРП зазначено також в Постанові Арбітражного суду Поволзької округу від 25.02.2016 № Ф06-5633 / 2016 з справі № А12-27698 / 2015
«Судом апеляційної інстанції встановлено, що при розрахунку розміру плати за електричну енергію ВАТ" Волгограденергосбит "застосувало відомості про площу житлових і нежитлових приміщень, надані власниками приміщень в багатоквартирному будинку відповідно до правовстановлюючих документів.
Отже, суд апеляційної інстанції з урахуванням зазначених норм права, дійшов правильного висновку, що дані технічного паспорта не є єдиною підставою для використання даних про загальну площу всіх житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку.
З урахуванням викладеного, ПАТ «Волгограденергосбит» правильно встановлена загальна площа всіх житлових і нежитлових приміщень для розрахунку розміру плати за електричну енергію, надану на загальнобудинкові потреби, виходячи з правовстановлюючих документів кожного житлового і нежитлового приміщення.
При таких обставинах справи висновок адміністративного органу про необхідність застосування для розрахунку розміру плати за електричну енергію відомостей про площі житлових та нежитлових приміщень на підставі даних технічного паспорта вищевказаного будинку, обгрунтовано визнаний помилковим судом апеляційної інстанції, в зв'язку з чим, були відсутні правові підстави для винесення оспорюваного приписи ».
Варто зазначити, що наведена вище судова практика, є радше винятком, ніж правилом. А тому при проведенні наступних зборів власників не полінуйтеся підняти питання про фінансування витрат по актуалізації техпаспорта МКД. Сподіватися на те, що ГЖІ не прийде саме до Вас з метою проведення перевірки в частині нарахування плати за ЖКП, виходячи з фактичної площі приміщень, щонайменше, було б легковажно.
Обговорити статтю і задати питання можна тут .
Звідси виникає логічне запитання, а з яких коштів оновлювати техпаспорт?
Але чи все так сумно для керуючої організації, або є ймовірність відстояти позицію про правомірне нарахування плати, виходячи з даних Росреестра ?