Якщо немає грошей на перший внесок по іпотеці

1. За смішного я серцем влип
2. Хто згорів, того і не підпалиш
3. Ну, куди ти, куди ти женешся?
4. Велике бачиться на відстані

Уже сьогодні більшість кредиторів без особливого для себе ризику могли б видавати іпотечні кредити з нульовим першим внеском. Але вони побоюються, що така практика викличе лавиноподібне ...

Уже сьогодні більшість кредиторів без особливого для себе ризику могли б видавати іпотечні кредити з нульовим першим внеском. Але вони побоюються, що така практика викличе лавиноподібний процес дефолтів позичальників. Тому тренд іпотечного ринку - не відмова від початкового внеску по іпотеці, а плавне скорочення його розміру.

Процентні ставки по іпотеці з'їдають 30-50% сімейного доходу позичальників. Але найчастіше перешкодою для вирішення про іпотечний позику є не страх перед необхідністю затягнути паски, а відсутність суми на початковий внесок.

За смішного я серцем влип

Найчастіше ж на іпотечному ринку кредитори виставляють вимогу щодо початкового внеску в межах від 10% до 50% вартості житла, що купується. Таким чином, націлилася на кредит петербурзької сім'ї потрібно мати як мінімум 300-500 тис. Руб. (Адже «простенька» двокімнатна квартира в новобудові навряд чи обійдеться дешевше трьох мільйонів). Але будь-які заощадження є далеко не у всіх городян.

Щоб перевірити, наскільки можна подолати труднощі з відсутністю початкового внеску, редакція БН звернулася за коментарями до представників трьох банків.

Умовна ситуація: є потенційний клієнт з пристойною зарплатою, надійно працевлаштований і з чистою кредитною історією. Припустимо, тільки-тільки одружився і хотів би взяти іпотечний кредит. Але немає грошей на перший внесок. Що йому можна порадити?

Начальник управління іпотечного кредитування СПб філії Абсолют Банку Дмитро Алексєєв насамперед зазначив, що запропонований нами портрет позичальника далекий від ідеального. «Зверніть увагу, що в умовах завдання присутній клієнт з чистою, а не позитивною кредитною історією, т. Е. Він не мав досвіду оплати своїх зобов'язань, - підраховує« мінуси »фахівець. - Недавня одруження - новий етап відносин, новий сімейний статус - вони можуть стати додатковим обтяженням бюджету. А придбаний об'єкт і борги по іпотеці при відсутності шлюбного договору будуть спільною власністю, і при розділі в разі форс-мажору неминуче з'являться проблеми ». Відповідно, Дмитро Алексєєв радить такому клієнтові пожити в шлюбі пару років, перевірити свої відносини побутом, і ... все-таки накопичити на початковий внесок.

Схожий рада - накопичити хоча б 10% від вартості житла - дає і регіональний директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутін. «Це самий розумний варіант, враховуючи, що отримати кредит без початкового внеску можна, але, оскільки такий вид кредиту дуже ризикований для банку, ставка по ньому буде вище (часом значно) ставок за стандартними продуктам».

Тим більше позичальнику слід враховувати, що, якщо він з яких-небудь причин зупинить виплати, гроші не повернуться. Так як в перші роки кредитування основна частина платежів йде на сплату відсотків.

Хто згорів, того і не підпалиш

Заступник керівника Північно-Західного регіонального центру банку «Відродження» Дмитро Сергєєв уточнює, що альтернативою значного збільшення відсотків може бути надання додаткової застави. А в цілому, як зазначає експерт, в даному випадку все буде залежати від рівня доходу потенційного позичальника. «Якщо дохід достатньо високий - клієнт зможе дозволити собі іпотечний кредит без початкового внеску, або додатковий споживчий кредит на початковий внесок», - резюмує Сергєєв.

Зі свого боку зазначимо, що ще деяку частину ринку займають пропозиції іпотеки без початкового внеску від тандемів банків з забудовниками. Іноді будівельна компанія просто стимулює продажі, а кредитна організація усвідомлено погоджується на втрати. Але буває, що в таких випадках пропонується «залежаний товар», тобто квартири, як правило, не користуються попитом. Наприклад, переоцінені або невдалого планування.

Також у умовної сім'ї зберігається можливість, взявши іпотечний кредит з високими відсотками і виплативши якусь їх частину, далі цей кредит рефінансувати. Правда, така операція зажадає по другому разу обходити всі інстанції, платити за оцінку, держреєстрацію, страховку і т. Д.

Нарешті, залишається варіант вибрати для поліпшення житлових умови не іпотечну схему, а схему розстрочки. Але такий вибір також обмежує коло доступних об'єктів.

Таким чином, в раді накопичити хоча б на мінімальний внесок по іпотеці є певний резон. І пропущений час не можна однозначно вважати безцільно втраченим.

Зокрема, Дмитро Алексєєв рекомендує використовувати цей період для більш ретельного знайомства з ринковими пропозиціями і, можливо, з механізмами держсубсидій. Як мінімум це дозволить заощадити на послугах іпотечного брокера. А Дмитро Сергєєв радить для накопичення первісного внеску використовувати банківський депозит. «Останній варіант до того ж дозволить клієнтові оцінити свої можливості в ролі іпотечного позичальника і сформувати предкредітную історію в банку», - говорить фахівець.

Інакше кажучи, можна констатувати, що на ринку житлового кредитування інструменти, що дозволяють позичальникам без зайвих фінансових втрат уникати початкового внеску, поки не з'явилися. Рішень краще, ніж «взяти додатково споживчий кредит», не винайдено.

Ну, куди ти, куди ти женешся?

Точніше кажучи, ринок тільки-тільки почав рухатися в бік розумного зменшення розміру початкового внеску. Не останню роль тут відіграють програми страхування. Середні тарифи по страхуванню відповідальності знаходяться в межах 2-3% страхової суми. І чинне страхове законодавство вже зараз дозволяє банкам масово запустити іпотеку з нульовим першим внеском. Але тут є свої погрози.

Уточнимо, страхування відповідальності позичальника має відшкодовувати збитки, які виникають, якщо він не в силах розплатитися за кредитом, а отриманих від продажу нерухомості грошей недостатньо. У чинній редакції Закону «Про іпотеку» для страхування відповідальності позичальника за іпотечним кредитом існує обмеження на максимальний розмір страхової суми в розмірі 20% від вартості предмета застави. Але в «Страховій компанії АІЖК» це обмеження не вважають критичним.

«Само по собі це обмеження або його зняття ніяк не впливають на можливість видачі кредиторами іпотечних кредитів з нульовим внеском», - пояснили БН в компанії. Багато банків в даний час видають кредити з початковим внеском 20% і теоретично, застосовуючи страхування відповідальності на 20% від вартості застави, вони могли б видавати кредити з нульовим початковим внеском.

Однак - уточнюють в СК - зараз у всіх банках, що видають іпотечні кредити зі страхуванням відповідальності, існує розумне вимога. Розмір початкового внеску має становити не менше 10% від вартості нерухомості. Це пояснюється підходами страховиків до оцінки ризику - на думку експертів, позичальникам, які не сплачують за кредитом початковий внесок, швидше за властива психологія орендарів житла.

У разі настання дефолту за зобов'язаннями ці позичальники набагато легше розлучаються з житлом, ніж люди, які сплатили при отриманні іпотечного кредиту власні кошти за нерухомість.

«Якщо позичальник не зміг накопичити грошей на початковий внесок, то, значить, і в подальшому він буде нездатний віддавати частину своїх доходів на погашення боргів», - висловлює побоювання Дмитро Алексєєв.

Велике бачиться на відстані

Поступово до тренду скорочення розмірів першого внеску приєднуються і провідні банки. Днями, наприклад, знизив мінімальні вимоги з 50% до 35% до розміру початкового внеску при оформленні іпотечних кредитів за програмою «Перемога над формальностями» ВТБ24.

А трохи раніше запустив акцію «2012» в рамках програми «Іпотека з державною підтримкою» Сбербанк Росії. В рамках акції початковий внесок по кредиту становить 20%. «У новій акції Сбербанк зменшив поріг початкового внеску в два рази», - прокоментувала акцію директор Управління роздрібного кредитування Ощадбанку Росії Наталя Алимова.

«На мій погляд, завдання акції заявити, що і на ринку програм з держпідтримкою Сбербанк в змозі запропонувати конкурентоспроможний продукт, при цьому не відтягуючи на себе монопольно левову частку цього« пирога »», - коментує цей крок гендиректор «Агентства Іпотека-Сервіс» Сергій Макольскій. На його думку, Сбербанк тим самим надає можливості і іншим гравцям взяти участь у розвитку цієї частини ринку. Благо Сбербанк на іпотечному ринку є гравцем «поза конкуренцією», і говорити про його бажання потіснити когось не доводиться. Він в змозі сьогодні зробити істотний, однаково негативний або позитивний вплив, на весь ринок іпотечного кредитування в цілому.

«Однак, будучи державним банком, - продовжує Макольскій, - Сбербанк, можна сказати, пов'язаний урядовим курсом і змушений стримувати свій потенціал оволодіння іпотечним ринком».

Таким чином, цілком розумно прогнозувати, що нинішня тенденція - НЕ обнулення, а плавне зниження розміру початкового внеску збережеться і надалі.

І тільки в перспективі ситуацію може змінити законодавча ініціатива «Страхової компанії АІЖК». Страховик пропонує зняття обмежень на максимальний розмір страхового покриття. Тобто, позичальник зможе застрахувати житловий кредит не на 20%, а на будь-яку частку вартості предмета застави. До 100%.

Але та швидкість, з якою у нас в країні приймаються закони, робить перспективу вкрай віддаленою. «Ви знаєте, що таке сьогодні прийняти закон ?! - каже президент Асоціації Банків північного Заходу Володимир Джіковіч. - Десять років тому це була жах, а зараз взагалі кошмар ».

Фото: bn.ru

Ігор Чубаха, bn.ru