Квартиру купили, а жити ніде - в такій ситуації іноді виявляються люди, які уклали договір пайової участі з компанією-забудовником. Фактично вони заплатили будівельної компанії гроші, найчастіше, взяті в іпотеку, розраховуючи на те, що до певного терміну отримають готову новеньку квартиру. Але практика показує, що порушення термінів будівництва і введення будинку в експлуатацію - поширений «гріх» будівельників. Розповідаємо, як відшкодувати збитки і отримати компенсацію за порушення умов договору.
Всі права захищені
Всім відомо, що купувати квартиру в недобудованому будинку - це ризик. Притупляє відчуття страху більш вигідна ціна за квадратний метр в порівнянні з готовим житлом. Можливо, це єдиний шанс купити квартиру і швидше розплатитися з іпотекою або зовсім обійтися без неї. І не так страшно, якщо забудовник - велика компанія з великим досвідом роботи. Правда, криза, перед яким усі рівні, вносить свої корективи в плани пайовиків. Як показує практика, нестабільні економічні умови здатні вивести з рівноваги навіть великих забудовників. В результаті буває, що терміни за договором пройшли, а будинок не готовий. Напевно, словами не передати, яка це катастрофа для покупця. А якщо це сім'я з маленькими дітьми, масштаб катастрофи збільшується. Добре, якщо будинок побудований, залишилося тільки отримати квартиру. А якщо про завершення будівництва і мови не йде?
Найяскравіший приклад ошуканих пайовиків - гучна в Москві в 2000-2005 роках історія з будинками на Бульварі Маршала Рокоссовського, де без грошей і житла залишилися понад 800 сімей, які вклали в будівництво в цілому більше 1,2 мільярда рублів. Тоді людям довелося довгий час доводити наявність проблеми, ходити по інстанціях, писати безліч заяв до органів влади, влаштовувати пікети. І тільки в 2009 році суд визнав дії забудовника шахрайськими, винні отримали термін, а уряд виділив потерпілим квартири. Ті роки взагалі були багатими на виступи ошуканих пайовиків, а прокуратура завела ряд кримінальних справ проти багатьох будівельних компаній. Мабуть, все це і стало передумовою до появи федерального закону №214 про пайове будівництво багатоквартирних будинків, який був прийнятий 30 грудня 2004 року. А в наприкінці 2015 року в закон внесли поправки, що посилюють вимоги до договору пайової участі та відповідальність забудовників. Саме тому люди, які зараз вирішуються на роль співінвестора будівництва, вже не опиняться в ситуації, в якій опинилися пайовики з Бульвару Рокоссовського.
Олег Сухов, адвокат, керівник однойменного юридичного центру:
- В окремих випадках забудовники здають житло вчасно. Як правило, не менше 60% забудовників переносять терміни здачі об'єкта. Некритичними вважаються випадки, коли будівництво будинку фактично завершено і забудовник доробляє будь-які оздоблювальні, які не глобальні роботи.
Олександр лати, керівник практики Групи правових компаній «ІНТЕЛЕКТ-С», кандидат юридичних наук, доцент:
- З одного боку, будівництво завжди йде трохи не так, як планувалося. З іншого - маркетологи не дозволяють вказувати занадто довгі, але реальні терміни здачі об'єкта, так як чим швидше будинок побудують, тим краще буде продаватися об'єкт.
Якщо запропонують переробити договір ...
Переконатися в тому, що терміни пройшли, просто. Досить перечитати текст договору про пайову участь, в якому повинні бути вказані чіткі часові межі здачі об'єкта і передачі житлового приміщення дольщику. Правда, іноді в договорі фігурують такі формулювання, що дату припадає вираховувати. Якщо зазначена дат пройшла, а з вами ніхто не зв'язався, значить, прострочення особа. можливо, ви своїми очима бачили, що будинок ще не добудований. Які є варіанти? Перший - чекати, поки забудовник сам повідомить своїх співінвесторів про затримку.
Климент Русакомскій, керуючий партнер юридичної групи «Парадигма»:
- Згідно з ч. 3 ст. 6 федерального закону №214, в тому випадку, якщо будівництво об'єкта нерухомості не може бути завершено в передбачений договором термін, забудовник зобов'язаний не менш ніж за два місяці до закінчення зазначеного в договорі терміну направити повідомлення громадянину і запропонувати змінити договір, уклавши додаткову угоду до договору про продовження терміну передачі квартири.
При цьому юристи звертають увагу, що ви не зобов'язані погоджуватися на такі умови. Законодавець наділив забудовників правом продовжувати терміни, щоб уникнути судових позовів і не підривати своє фінансове становище постсудебнимі виплатами, ризикуючи порушити строки здачі та інших об'єктів або зовсім їх не добудувати. Якщо ж ви маєте намір стягнути неустойку, то слід відмовитися від підписання додаткової угоди і просто почекати свою квартиру. Якщо ви підпишете цей документ, а забудовник встигне доробити всі роботи в новий термін, то стягнути неустойку за прострочення ви вже не зможете. У цьому випадку суд може навіть не прийняти до розгляду ваш позов або відмовити в задоволенні вимог.
Якщо забудовник мовчить
Другий варіант - коли будівельна компанія після закінчення термінів, зазначених у договорі, не дає про себе знати і не виходить на зв'язок з охочими поспілкуватися пайовиками. Фактом виконання забудовником своїх зобов'язань перед покупцями є обопільне підписання передавального акта, за яким пайовик стає власником своїх квадратних метрів.
Олександр лати:
- Слід мати на увазі, що передача об'єкта до введення його в експлуатацію, наприклад, для так званого «ремонту», який насправді є чистової обробкою приміщення, не є передачею по закону. Справжня передача може здійснюватися тільки після введення об'єкта в експлуатацію.
Якщо забудовник не вийшов на зв'язок для підписання документа, значить, він порушив термін здачі об'єкта. І отже, на наступний день після закінчення строків, обумовлених в договорі, починається нарахування неустойки. Перед тим, як починати відстоювати свої права, спробуйте самостійно зв'язатися з будівельною компанією. Пам'ятайте, що будь-яке спілкування має відбуватися на офіційному рівні і фіксуватися документально.
Климент Русакомскій:
- У разі порушення термінів передачі квартири громадянин повинен направити на офіційний юридична адреса забудовника досудову претензію. У даній претензії він повинен зажадати від забудовника передати громадянину квартиру в певний термін (термін можна вказувати на свій розсуд - від декількох днів до тижнів). У прохальною частини претензії потрібно обов'язково вказати, що в разі невиконання вимоги ви звернетеся з позовною заявою до суду з вимогою про передачу квартири та стягнення компенсацій.
Олег Сухов:
- У документі також слід вказати розрахунок суми, банківські реквізити пайовика, щоб контрагент не міг послатися в суді на нездійсненність вимог, і термін оплати неустойки.
Аліна Дмитрієва, директор компанії «Мій Сімейний Юрист»:
- Неустойка розраховується наступним чином: кількість днів прострочення множиться на 1/300 (щоденний коефіцієнт), потім на 10% (ключова ставка Банку Росії) і на суму договору. Направте претензію забудовнику рекомендованим листом з повідомленням і описом вкладення, вкажіть в претензії термін, протягом якого забудовник повинен відповісти вам на претензію (від 10 до 30 днів), а також адреса, на який повинен прийти відповідь. Якщо відповіді не буде, то звертайтеся до суду.
Климент Русакомскій:
- Слід зазначити, що в якості предмета позовних вимог при простроченні передачі квартири може виступати кілька видів компенсацій: неустойка, відповідно до ч. 2 ст. 6 закону №214, штраф, згідно ч. 6 ст. 13 закону №2300-1 «Про захист прав споживачів» в розмірі 50% від суми, присудженої судом на користь споживача, а також компенсація моральної шкоди.
Суди - на стороні пайовиків
Щоб заспокоїти тих, хто переконаний, що судові тяжби - це «болото», в якому можна загрузнути на довгий час і не отримати результату, відразу відповімо, що по стягненню неустойки з забудовників вже є налагоджена судова практика. Це означає, що судді при винесенні рішення використовують вже відпрацьовані правила, не сумніваючись у правоті позивача.
Олександр лати:
- Стягнення неустойки за порушення строків передачі об'єкта пайового будівництва - це, мабуть, найпоширеніша група суперечок із закону №214-ФЗ. Причина тут в тому, що неустойка передбачена самим законом, довести порушення досить легко, а самі забудовники часто її допускають. Суди застосовують правила про пайову участь в будівництві і тоді, коли був укладений не цей договір пайової участі, що підлягає реєстрації, а різного роду попередні договори, договори резервування тощо, спрямовані на обхід забудовником вимог закону. Суди давно вже «розкусили» ці хитрощі забудовників і не дозволяють їм за рахунок цього отримувати вигоду або уникати відповідальності.
З 2016 Судовий департамент Верховного суду РФ став виділяти справи по дольовій будівництва в окрему категорію. У звіті, розміщеному на сайті відомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, наведена цікава статистика. За перше півріччя 2016 року суди розглянули 1614 справ, з яких по 423 позовами вимоги задовольнили повністю, 210 позивачів лише частково задовольнили свої вимоги і лише в 25 випадках суд відмовив дольщику, по 524 справах завершено виробництво. При цьому суми позовів варіюють від декількох десятків тисяч і можуть перевищувати 1 мільйон рублів. В цілому за рішеннями судів забудовники повинні виплатити пайовикам понад 100 мільйонів рублів.
Правда, нерідкі і ситуації, коли забудовник в суді подає клопотання про зменшення розміру неустойки.
Климент Русакомскій:
- Аналіз судової практики показав, що позиція судів щодо зменшення розміру неустойки з огляду на її невідповідності наслідків порушення зобов'язань забудовником неоднозначна. Частина судів відмовляють забудовникові в зменшенні неустойки, посилаючись на п. 2 ст. 333 Цивільного кодексу РФ, згідно з якою зменшення неустойки допускається у виняткових випадках, якщо буде доведено, що стягнення неустойки може привести до отримання кредитором необгрунтованої вигоди. Частина судів ж, навпаки, знижують розмір стягуваної неустойки. Якщо пайовик зіткнеться з такою ситуацією, то йому слід посилатися на п. 73 і 75 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 24 березня 2016 «Про застосування судами деяких положень Цивільного кодексу Російської Федерації про відповідальність за порушення зобов'язань», згідно з якими обов'язок доведення невідповідності неустойки та необгрунтованість вигоди кредитора покладається на відповідача. Доказами можуть служити, зокрема, показники інфляції за відповідний період, дані про середній розмір плати за короткостроковими кредитами, які бере забудовник для поповнення оборотних коштів, або плати за короткостроковими кредитами, що видаються фізичним особам, в місці знаходження кредитора в період порушення зобов'язання.
Олександр лати:
- Існує судова практика, згідно з якою неустойки не буде натискати на, поки будинок не введуть в експлуатацію: вважається, що стягнення таких сум до завершення будівництва може розорити забудовника, так що пайовики залишаться і без грошей, і без готового об'єкта. Втім, часом неустойки стягуються і раніше, щоб підстьобнути забудовника.
Тому перед тим, як йти в суд, оцініть об'єктивно всі обставини саме вашої ситуації і тільки потім дійте. Звичайно, сильно затягувати, собі в збиток, з питанням компенсації не варто. При цьому пам'ятайте: термін позовної давності становить три роки, а значить, неустойку можна стягнути за останні три роки до звернення в суд.
Аліна Дмитрієва:
- Позовна заява з додатками вам необхідно підготувати за кількістю осіб, які беруть участь у справі. Подати позовну заяву необхідно до районного суду за місцем знаходження забудовника, вашого місця проживання або за місцем укладення або виконання договору. Якщо неустойка становить менше 50 000 руб., То слід звернутися до мирового суду за місцем знаходження забудовника. Обов'язково візьміть участь в судових засіданнях самі або через представника. Після набрання рішенням законної сили отримаєте виконавчий лист і збудіте виконавче провадження в службі судових приставів.
Які є варіанти?
Php?