Залучення коштів громадян на будівництво багатоквартирного житла шляхом створення кооперативу і укладення договорів пайових внесків дійсно допускається законом, в тому числі і знаменитим законом ФЗ-214 (п.3, ст. 1, ФЗ-214). Але саме в цьому пункті йдеться про те, що діяльність цих кооперативів регулюється окремими законами. Це означає, що ті захисні функції, які забезпечує ФЗ-214, стосовно договорів пайової участі (ДДУ), не застосовуються до договорів паєнагромадження, які укладають в житлових кооперативах.
Іншими словами, перенесення термінів здачі будинку не тягне відповідальності кооперативу перед пайовиком (на відміну від договорів ДДУ). І всі можливості щодо доповнення, зміни і розірвання договору пайового внеску визначаються статутом кооперативу і текстом самого договору.
Якщо в тексті договору пайового внеску є умова про утримання 20% суми від внесених грошових коштів при розірванні договору пайовиком, і пайовик під цим підписався, то так тому і бути. В даному випадку підстав для вимог повернення повної суми внесених коштів у Вас немає. Наявність іпотеки тут ролі не грає.
Згідно з чинним законодавством, Ви маєте право в добровільному порядку припинити своє членство в ЖБК на підставі заяви, спрямованого на адресу ЖБК. У цьому документі Ви повідомляти кооператив про вихід і вимагаєте виплатити внесений Вами внесок. Таку заяву необхідно направити цінним листом з повідомленням про вручення, щоб в подальшому можна було підтвердити сам факт відправки, або іншим способом, що підтверджує факт направлення та отримання заяви адресатом. В даному документі Ви можете вказати на той факт, що порушений термін здачі об'єкта.
Порядок повернення пайового внеску повинен бути визначений статутом ЖБК. При цьому статутом ЖБК не може бути передбачений термін повернення, що перевищує 2 місяць а з дня прийняття житловим кооперативом рішення про виключення члена житлового кооперативу. Якщо ж кооператив не повертає суму внесеного паю, В и може спробувати повернути цю суму через суд. Також Ви маєте право вимагати сплати відсотків за користування грошовими коштами з того моменту, коли ЖБК буде зобов'язаний повернути Вам кошти в розмірі внесеної частини паю.
Що стосується утримання ЖБК 20% від суми внесеного пайового внеску, питання неоднозначне. Необхідно вивчити формулювання пункту договору, який встановлює право ЖБК утримувати частину коштів, а також положення статуту. На жаль, при винесенні рішень суди часто виходять з того, що діє принцип свободи договору, і що закон не містить норм, які забороняють ЖБК утримувати частину внесеного паю. Більш того, в законі передбачено право ЖБК самому визначати в статуті умови виплати паю.
Які права є у пайовика, якщо забудовник здає будинок не в строк?
Що я повинна робити при банкрутстві забудовника мого ЖК?
У зв'язку з тим, що сьогодні діяльність ЖБК має очен ь слабку законодавчу базу, пай щики ЖБК дуже часто во ни опиняються в ситуації, коли будівництво «заморожено о» на невизначений термін, або термін закінчення будівництв а кілька разів переноситься.
Одним з невигідних для пайовиків умов при схемі ЖБК є якраз утримання штрафу при розірванні договору. Умови розірвання договору та повернення сплачених грошових коштів визначаються статутом кооперативу, вплинути на зміст якого пайовики не можуть. Мало того, ціна договору також не є остаточною і за час будівництва може бути неодноразово змінена забудовником в односторонньому порядку.
У будь-якому випадку, вирішивши розірвати договір, пайовику необхідно направити в ЖБК претензійний лист з вимогою виконати договір, тобто передати квартиру, або повернути сплачені кошти. Оскільки виконати цю вимогу ЖБК не може, наступним кроком буде звернення до суду. Гарантувати повернення внесених коштів у повному обсязі не зможе жоден юрист. Однак якщо забудовник тривалий час не виконує обов'язки по будівництву, то в судовому порядку можна вимагати штрафні санкції. Також Ви можете спробувати оскаржити умови договору, що ущемляють Ваші права. Однак рішення буде винесено на розсуд суду.
У разі порушення термінів будівництва об'єкта Ви маєте право вимагати розірвання договору в судовому порядку у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань контрагентом і істотним порушенням умов договору.
При розірванні договору за цією підставою суд може не тільки стягнути з Вашого контрагента все виплачені йому кошти, але і збитки (наприклад, відсотки по іпотеці), які Ви понесли.
Умова про утримання 20% від ціни договору може бути застосоване лише в тому випадку, якщо договір розривається з ініціативи або з вини пайовика при відсутності провини з боку забудовника. У разі, якщо забудовник порушив умови договору, переніс терміни, і Ви ці зміни не погодили, то грошові кошти підлягають поверненню в повному обсязі.
Здача новобудови затягується. Як розірвати договір, не втрачаючи грошей?
5 головних нововведень 2017 року законах про нерухомість
Судячи з договором пайового внеску, для покупки квартири Ви вступили в ж іліщно-будівельний кооператив (ЖБК). Чесно кажучи, це далеко не кращий спосіб придбання житла у власність в багатоквартирному будинку, і ось чому. Споживчий кооператив, яким і є ЖБК, створюється шляхом добровільного об'єднання громадян для певних цілей. В даному випадком - для побудови житлового будинку та придбання квартир. Відповідно, за загальним правилом на Ваші взаємини з кооперативом не поширюється Закон про захист прав споживачів. Взаємовідносини учасника кооперативу з кооперативом регулюються статутом кооперативу і договором про внесення пайового внеску. Взаємні зобов'язання ЖБК та його учасника як в період перебування в кооперативі, так і при виході учасника з кооперативу, також регулюються статутом і договором про внесення пайового внеску. Тому, оцінюючи обов'язки сторін при односторонньому розірванні Вами договору і виході з ЖБК, суд буде керуватися саме цими документами. І якщо в них зазначено, що при односторонньому розірванні договору кооператив утримує в якості штрафних санкцій 20% пайового внеску, то у суду не буде підстав стягнути на Вашу користь ці гроші.
Інше питання - якщо Ви доведіть в суді, що по суті, ставши членом ЖБК, Ви не об'єдналися з іншими його учасниками для досягнення будь-яких цілей, а уклали звичайний цивільно-правовий договір з метою придбання квартири для власних потреб. Просто це був так званий договір приєднання (це коли Ви не можете якимось чином впливати на умови і форму договору, а укладаєте тільки той договір, який надала інша сторона). В такому випадку у Вас буде шанс скористатися нормами Закону про захист прав споживачів, зокрема нормами, визначальними Ваші права і регулюють відповідальність забудовника за прострочення виконання договору. Зокрема, Ви зможете наполягати на розірванні договору, і штрафні санкції вже можуть бути стягнуті з забудовника в Вашу користь.
Насправді ЖБК дуже часто переносять терміни здачі будинків. Так як у них немає ніякої відповідальності за це перед пайовиками. А є тільки економічна доцільність з точки зору отримання прибутку від будівництва. Безпосередньо розірвати договір про покупку паю з поверненням коштів без сплати штрафних внесків неможливо. Можна відстоювати свої інтереси в суді, доводячи, що були введені в оману з якихось параметрах. Але не факт, що суд прийме У ашу сторону. А послуги хорошого адвоката теж коштують дорого. Єдиний спосіб уникнути сплати штрафів - перепродати пай (квартиру) іншій покупцеві. Тільки необхідно дивитися, які саме умови переуступки паю прописані в Статуті ЖБК.
Важливо пам'ятати, що будь-яка конфліктна ситуація, в першу чергу, негативно позначиться на В ас, т ак як будь-які дії з паєм можливі тільки за участю самого кооперативу. Якщо В и купували житло рік або два тому на початковому етапі будівництва, і будинок дійсно хороший, то В аша квартира на даний момент зросла в ціні на 20-30%. Так що, знайшовши покупця і переуступивши йому пай, Ви мало того що виручите сплачені гроші, але ще і отримаєте прибуток. Хоча, на жаль, не всі будівництва однаково прибуткові.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Все, що потрібно зробити до покупки квартири по ДДУ
На який термін служби розраховані сьогоднішні новобудови?
Чому на капремонт збирають вже через 3 роки після здачі новобудови?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Які права є у пайовика, якщо забудовник здає будинок не в строк?Що я повинна робити при банкрутстві забудовника мого ЖК?
Як розірвати договір, не втрачаючи грошей?
Чому на капремонт збирають вже через 3 роки після здачі новобудови?