Як взяти землю в оренду: 4 способи з інструкцією

1. Загальна інформація про те, як взяти в оренду землю у держави
2. 1. Статистичні дані по «земляному» ринку
3. 2. На що варто звернути увагу бізнесу в статистиці?
4. Звідки взялася можливість орендувати в держави земельну ділянку?
5. Земельний кодекс та інше законодавство про те, як взяти землю в оренду у держави
6. 4 варіанти, як взяти в оренду землю
7. Варіант №1. Як взяти землю в оренду за ініціативою властей за допомогою аукціону?
8. а) Що потрібно знати про такі аукціонах?
9. b) Як взяти участь в аукціоні?
10. с) Участь і підсумки аукціону
11. Варіант №2. Як взяти землю в оренду за допомогою аукціону з ініціативи громадян?
12. а) Добуваємо виписку «обхідними шляхами»
13. b) Вибираємо собі територію
14. с) Запускаємо процес аукціону
15. d) Як взяти в оренду землю у держави по аукціону і не розчаруватися?
16. Варіант №3. Як взяти без торгів землю в оренду у держави?
17. Варіант №4. Як взяти землю, не зазначену в Росреестра, в оренду у держави?
18. а) Де знайти вільну землю?
19. b) Варіант без конкурентів
20. с) Останній крок «спрощенки»
21. Як орендувати землю для сільськогосподарських потреб у держави?
22. Земля вже в оренді - що далі?
23. загальні підсумки

Як взяти землю в оренду: 4 способи, як взяти в оренду ділянку державної землі з детальною інструкцією і прикладами.

У наш час бізнес можна вести і в режимі «home office» через інтернет, проте для більшості підприємств все одно актуальне питання оренди землі. Адже щоб що-небудь зробити, треба це спочатку розмістити. Тобто в першу чергу треба думати про місце під бізнес.

А тут як раз влада вирішила роздавати землю за пільговими програмами для бізнесу - як таке пропустити? Але, в той же час, залишається питання: як взяти в оренду землю у держави - які процедури потрібні, що треба оформити, скільки сплатити? Питань багато, а відповіді на них постараємося дати в цій статті.

Загальна інформація про те, як взяти в оренду землю у держави

Перш ніж шукати відповідь на питання «як взяти в оренду землю», потрібно розібратися з метою і ціною питання. Ні, ми не про хабарі або подібних речах, а про те, за що доведеться боротися, чи варто братися за це досить непроста справа. Інакше кажучи, чи є в Росії вільна земля? Ніби як є - найбільша країна світу, але «святе місце порожнім не буває» ...

Відразу заспокоїмо - вже чого, а землі в Росії більш ніж достатньо. По крайней про це нам говорить статистика Росстата і Росреестра. Вона (земля) неоднорідна і чим далі на схід, тим більше незайнятих територій, а чим ближче до Москви - тим вище дефіцит вільних територій. Але в цілому, якщо задатися метою, то спосіб того, як взяти в оренду землю у держави , ви знайдете. Треба лише розуміти, що оренда землі - це самостійний ринок.

1. Статистичні дані по «земляному» ринку

Спробуємо окреслити масштаби цього ринку. Всього в Росії 1. 712 500 000 гектар землі, з яких у власності держави і муніципалітетів 92,2%. Населення володіє 6,9% російської землі, а юридичні особи - 0,9%. Але далеко не вся ця земля придатна для оренди бізнесу. Так, 65,5% всіх земель - це лісовий фонд.

Так, його можна орендувати під вирубку і інше освоєння, але більша його частина сконцентрована в Сибіру, ​​далеко від транспортних маршрутів, так що з орендою можуть бути проблеми.

Правда, 500 га приватники якось змогли взяти у власність у держави. Втім, на тлі решти 1 121 928 000 га ця цифра виглядає досить-таки шкода. До цього варто додати 46 млн га (2,7% від загального земельного фонду) особливо охоронюваних територій і об'єктів, а також 28 млн га (1,6%) земель водного фонду.

2. На що варто звернути увагу бізнесу в статистиці?

Розглянемо те, що нам (бізнесу) найцікавіше.

З точки зору того, як взяти в оренду землю у держави і муніципалітетів, цікавий наступний показник - землі населених пунктів. Вони складають майже 20 млн га (19 886 900 га, якщо точніше) з яких 4 411 000 га вже перебувають у приватній власності. Тобто шляхом нехитрих обчислень отримуємо результат - 15 475 900 га державної та муніципальної землі, яка може бути здана (або вже здана) в оренду підприємствам.

Безумовно, там уже розташовується житловий фонд, дороги, інфраструктура та ін., Але для більшості підприємств багато землі не треба (виняток - аграрна сфера та частково будівельна), а 1 гектар, нагадаємо, це 10 000 кв. м. Так що в теорії в одних тільки населених пунктах вільної землі більш ніж достатньо.

За межами населених пунктів розташовуються в основному с / г-угіддя. Сільськогосподарські землі займають 22,6% від загального земельного фонду Російської федерації. З них 386 млн га у власності у держави, а 128 млн га - у фізичних та юридичних осіб. При цьому використовується поки тільки 65% с / г-земель - решта простоюють.

Як купити ділянку землі у приватної особи, фірми і держави: всі особливості

З усіх сільськогосподарських земель держава і муніципалітети володіють 258 млн гектар, громадяни - 111 млн га, а юридичні особи - 16,5 га. Ось ці 258 млн га і є об'єктом інтересу бізнесменів від аграрної галузі, які зацікавлені в оренді посівних площ.

Звідки взялася можливість орендувати в держави земельну ділянку?

Відповідь криється в тій же статистиці.

Причини рішення про роздачу землі дві:

1. Росія все-таки найбільша країна світу з величезними неосвоєними територіями.
2. Відсоток невикористовуваних земель з кожним роком зростає.

Так, на даний момент не використовується приблизно 35% сільськогосподарських земель. Для порівняння: в 1990 році посівні площі займали 118 млн га, в той час як в 2014 лише 78 млн га.

Під час кризи ця тенденція посилилася, т. К. Знизилася купівельна спроможність населення, а через політику Росія «побила горщики» з половиною світу - через взаємні санкцій і торгових конфліктів ринки збуту російської аграрної продукції звузилися. Простіше кажучи - стало нікому вирощену продукцію збувати.

Щоб ситуацію якось поліпшити, уряд вирішив переорієнтуватися на внутрішній ринок і стимулювати розвиток бізнесу. Нарівні з грантами на самозайнятість з'явилася ідея роздачі дрібному бізнесу землі в оренду з правом викупу за 3% від вартості (процес покупки землі коштує окремої статті, тому загострювати на цьому увагу не будемо).

Після розправи над колгоспами, аграрне господарство країни прийшло в запустіння і ось тепер було вирішено «піднімати село». Землі простоюють, попиту на них немає, т. К. Вони дорогі (особливо в великих населених пунктах), а у дрібного бізнесу грошей теж немає.

Це актуально і для виробничих галузей і взагалі для будь-якого бізнесу в реальному секторі.

Земельний кодекс та інше законодавство про те, як взяти землю в оренду у держави

У підсумку росіяни отримали масштабний пакет правок до Земельного кодексу. Суть правок зводиться до того, щоб максимально спростити і здешевити доступ малого бізнесу (та й приватного бізнесу в цілому) до земельного фонду для обробки невикористовуваних земель як в населених пунктах, так і за їх межами.

В цілому, всю інформацію з оновленого Земельного кодексу можна звести до наступних тез:

1. Закон гарантує рівний доступ всіх громадян до земельних ресурсів.
2. Державні, федеральні і муніципальні структури залишаються власниками і розпорядниками російської землі.
3. Влада виробляють поділ землі на ділянки (межування) і стежать за порядком в цій сфері (мова про реєстри).
4. Затверджені ділянки владою різних рівнів можуть передаватися в оренду.
5. Оренда землі з державного або муніципального фонду можлива виключно на платній основі.
6. У торгах за землю можуть брати участь і фізичні особи (в тому числі ІП), але теж на загальних підставах.
7. Торги організовує власник прав на землю (муніципалітет або федеральна влада).
8. У Земельному кодексі розширюється розділ про пільгові категорії громадян та окремих випадках, коли землю можна отримати в оренду в обхід торгів.

Щоб земельну ділянку міг бути переданий в оренду, він повинен відповідати таким критеріям:

1. Мати підтверджені кордону і числитися в земельному кадастрі.
2. Значитися у доступній для оренди категорій.
3. Мати можливість підключення до інфраструктури і комунікацій (водним, інженерно-технічним і т.д.).

4 варіанти, як взяти в оренду землю

Чинне законодавство дає нам чотири легальні можливості взяти землю в оренду у держави.

Далі ми докладно зупинимося на кожному з них, а поки просто перерахуємо:

1. Аукціон з передачі землі в оренду за ініціативою муніципалітету.
2. Аукціон з передачі землі в оренду за ініціативою громадян (бізнесу).
3. Оренда землі пільговими категоріями осіб без проведення аукціону.
4. Оренда за спрощеною схемою земель, які не стоять на обліку в кадастр за спрощеною процедурою.

Кожен варіант має свої недоліки і переваги, але всі вони дають відповідь на питання, як взяти землю в оренду у держави.

Варіант №1. Як взяти землю в оренду за ініціативою властей за допомогою аукціону?

Цей спосіб найочевидніший. Якщо коротко, то місцева влада оголошують про те, що у них є вільна земля, і її треба якось передати громадянам за гріш. Оголошується аукціон, де перемагає той, хто запропонував найвищу ціну. Це якщо пояснювати дуже просто і поверхнево. Насправді на практиці все набагато складніше ...

По-перше, потрібно спочатку якось дізнатися про цей аукціон. Так уже склалося, що чиновники не часто афішують їх, припускаючи, що «потрібні» люди і без того про все дізнаються, а надто сильно розширювати кількість бажаючих прикупити таку землю - значить підвищувати ціну, що не всім вигідно. Тобто треба бути постійно напоготові, «моніторити» сайти в сюжеті регіоні, читати місцеві муніципальні газети і т. Д., Інакше є ризик пропустити заповітний аукціон.

По-друге, оренда (мається на увазі спрощена процедура) доступна далеко не всім сферам бізнесу. Якщо вам потрібна ділянка під будівництво, наприклад, то там існують окремі законодавчі та дозвільні процедури для оренди і покупки землі.

а) Що потрібно знати про такі аукціонах?

Якщо згідно із законом ви все ж має право на участь в аукціоні, то повинні знати, що в аукціоні ставки робляться на зростання ціни. Один крок зазвичай в розмірі 1-2% від ціни ділянки, зазначеного в кадастрі. Перший крок аукціону також зазвичай в розмірі 1-2%, але є винятки. Як неважко здогадатися, частина землі в центрі Москви і на околиці Воронежа - це абсолютно різні реалії. Тому краще заздалегідь ознайомитися з історією питання - подивитися, як проходили аналогічні торги раніше.

Також серед публічної інформації на сайтах місцевих органів або особисто на прийомі у чиновників треба шукати такий документ як «Правила землекористування і забудови». Тут важливий сам їх факт наявності - якщо є такий документ, значить територія населеного пункту благополучно розмежована і є генеральний план, згідно з яким можна отримувати ділянки. Якщо немає його, то доведеться чекати поки з'явиться або намагатися оформити землю іншим способом, не через аукціон.

Відзначимо також, що раніше на аукціонах існувала практика продажу землі відразу декількома лотами. Тобто беруть відразу 3-4 ділянки, об'єднують ці 3-4 лота в один і продають. Ясна річ, що малий бізнес і прості громадяни так багато землі за раз орендувати не зможуть, що автоматично виключає всіх, крім великого бізнесу. Однак з 2015 року можна продавати з аукціону лише по одному лоту.

Втім, зараз зустрічається практика об'єднання що лотів, а ділянок землі в більші, щоб відсіяти дрібних конкурентів, але це пов'язане з серйозними витратами, тому зустрічається рідко.

b) Як взяти участь в аукціоні?

Для початку шукаєте інформацію про аукціон - номер, все характеристики земельної ділянки і т. Д. За законом, оголошення повинно бути опубліковано не пізніше ніж за 30 днів до аукціону. Місцева адміністрація є розпорядником землі і організатором аукціону, тому знайдіть всі контакти, за якими слід відправляти свої документи і заяву.

Це дуже важливий момент: часто так буває, що на сайті вказана електронна форма подачі, а в реальності - тільки паперова. Це ще один елемент маніпуляції при торгах. Так, тут треба бути напоготові, тому як аукціони і державні тендери в цілому вважаються одним з найбільш проблемних.

Тепер, дізнавшись для чого і куди відправляти, треба зрозуміти, що відправляти - починати готувати документи, а також гроші для завдатку. Держава перевіряє платоспроможність усіх учасників, для чого потрібно завдаток - всім тим, хто програв його повертають після торгів.

Не пізніше п'ятого дня до зазначеної в оголошенні дати аукціону фізособам-ІП треба подати такі документи:

• свою заяву (заявку) на участь в торгах,
• копію паспорта,
• квитанцію про внесення завдатку.

с) Участь і підсумки аукціону

Аукціон може проводитися як особисто, так і в електронній формі, але його підсумки обов'язково фіксуються в паперовому протоколі, який складають у двох примірниках. Його підписують переміг учасник торгів і організатор торгів - муніципалітет. Протокол повинен містити детальні характеристики ділянки, дані переможця, а також розмір орендної плати.

Якщо ви аукціон програли, то за підсумками торгів протягом трьох днів гроші завдатку вам повинні повернути. Незадоволені учасники торгів мають можливість подати в суд або контролюючі органи і оскаржити результати аукціону, але для цього треба мати вагомі підстави. До таких може ставитися, наприклад, порушення процедури торгів.

Якщо до торгів у обох сторін претензій немає, то з переможцем укладають договір оренди. Взяти землю в оренду у держави можна на термін від 3 до 20 років. Чим довший термін, тим зазвичай дешевше щорічна вартість оренди, але можливі винятки.
Що ж, документ підписаний - користуйтеся та радійте, вважайте, що легко відбулися.

Варіант №2. Як взяти землю в оренду за допомогою аукціону з ініціативи громадян?

Тут починаються складності:

1. По-перше, треба дізнатися, розмежовано чи цікавить вас ділянку (значитися чи в кадастри).
2. По-друге, треба дізнатися, чи стосується категорія цієї землі до оренди.
3. По-третє - треба уточнити, чи не в оренді чи він у кого-то другого, якщо орендувати його все-таки можна.
4. І по-четверте - чи дозволяється на цій земельній ділянці ведення саме вашої комерційної діяльності (змінювати призначення земель дуже складно - наприклад, оформити будівництво на землі сільськогосподарського призначення вкрай важко і не завжди виправдано).

У теорії, найочевиднішим варіантом є особисте відвідування або письмовий запит до місцевих органів влади з проханням надати інформацію про доступні для оренди ділянках з кадастровими номерами . Хоча зараз такі прохання все частіше ігноруються - чиновники посилаються на електронні форми отримання інформації.

У наш час вся ця процедура, на перший погляд, максимально спрощена - досить зайти на сайт Росресстра і ткнути мишкою в відповідний «шматок» землі (http://pkk5.rosreestr.ru/). Тоді вам буде показана вся цікавить вас інформація, на рахунок того, як взяти землю в оренду у держави.

Проблема, однак, у тому, що сам сайт Росреестра влаштований досить-таки непросто (є публічна і непублічна карта земельних ділянок), плюс вам ймовірно буде потрібно реєстрація на сайті для отримання електронних довідок і виписок.

а) Добуваємо виписку «обхідними шляхами»

Якщо ви не дружите зі складними пошуковими системами, то можна звернутися в «Єдине вікно» відоме також як Багатофункціональний центр (http: //мфц.рф), де надається консультативна допомога громадянам. Там ви можете запросити виписку про те, чи можете ви претендувати як окрема особа на конкретну ділянку.

Ця виписка з ЕГРП повинна бути надана протягом 5 днів.

Втім, тут не все так просто - в останні роки громадяни стали отримувати масові відмови у видачі таких виписок, а також відмова в реєстрації на сайті Росреестра. Причина проста - все це згідно із законодавством безкоштовно, проте є точно така ж виписка від Росреестра, яка коштує 200 рублів - ось її то іноді і змушують «купувати».

Це гроші невеликі, але з 2016 року уряд оголосив режим жорсткої економії, так що гроші тепер чиновники тягнуть звідусіль. Правда, вам і в цьому випадку можуть відмовити, якщо ви чимось не сподобалися представникам державної служби.

Якщо ви все ж вродливі (за документами) і чиновникам сподобалися, то на руки тим чи іншим способом ви повинні отримати виписку з доступними до оренди земельними ділянками в конкретній адміністративній одиниці. Найголовніше - там повинні бути вказані кадастрові номери кожної ділянки.

b) Вибираємо собі територію

В отриманій виписці ви повинні вибрати відповідну ділянку, ввести його кадастровий номер на публічній карті, яка розміщена на сайті Росреестра, і побачити обриси заповітного клаптика землі.

Там ви повинні звернути увагу на всю важливу інформацію: коди, розміри, опис, перелік дозволених видів діяльності на цій ділянці, форму власності і кадастрову вартість. Для аукціону вам особливо важливі два останні пункти, щоб знати кому відправляти запит на аукціон і о котрій приблизно це вам обійдеться.

На цьому ж сайті потім переходимо в розділ «послуги», де знаходимо довідкову інформацію по об'єктах нерухомості. Тут знаходиться більш детальна інформація по цікавого для нас ділянці з ЕГРП. Але найголовніше, тут є форма електронного запиту в Росреестр.

Особливу увагу варто звернути на дані про реєстрацію ділянки, а також на розділ «Права і обмеження». Якщо такий розділ є, значить ділянку вже кимось зайнятий. У цьому випадку вибирайте інший з вашої виписки. Якщо його немає, то можете дивитися наступний крок.

Підбираючи собі ділянку, не забувайте, що інформація, зазначена в документах, і реальна ситуація можуть сильно відрізнятися. Наприклад, на орендованій ділянці раптом може виявитися незареєстрована споруда (самобуд) або звалище. Тобто перш, ніж приступати до організації аукціону, треба оглянути ділянку в натурі (а краще 2-3 відповідних ділянки, щоб потім мати варіанти для маневру).

с) Запускаємо процес аукціону

Вибравши Собі вільну ділянку, ви повінні організуваті аукціон з его оренді. Для цього треба Написати заяву з усіма данімі про ділянку (в Першу Черга - адреси та кадастровий номер) в місцевий муніціпалітет, Який володіє цією землею. Документ пишуть на ім'я голови місцевої адміністрації. Відповідь чекати доведеться до двох місяців.

Тут нюанс в тому, що аукціон не оголошується після запиту автоматично, тому досить частими є відмови з різних причин.

Ось їх перелік (починається з найчастіших):

№ Причина відмови 1 Ділянка вилучено для державних або муніципальних потреб. 2 Межі земельної ділянки підлягають уточненню. 3 Оголошене менше 2-х учасників аукціону. 4 Відсутні відомості про технічні умови підключення об'єктів до мереж інженерно-технічного забезпечення. 5 На земельну ділянку не зареєстровано право державній або муніципальній власності. 6 Земельна ділянка розташована в межах території, щодо якої укладено договір про її розвиток, або території, щодо якої укладено договір про її комплексному освоєнні. 7 Земля зарезервована для державних або муніципальних потреб. 8 Відносно земельної ділянки прийнято рішення про попереднє погодження його надання (хтось вас випередив). 9 Ділянка призначена для розміщення об'єктів федерального значення, об'єктів регіонального значення або об'єктів місцевого значення. 10 Не встановлено дозволене використання земельної ділянки або не відповідає цілям використання, зазначеним в заяві про проведення аукціону. 11 На земельній ділянці розташовані будівля, споруда, об'єкт незавершеного будівництва, що належать громадянам або юр. особам. 12 Земельна ділянка вилучено або обмежений в обороті. 13 Є земельною ділянкою загального користування або розташований в межах земель загального користування. 14 Земля призначена для будівництва будівель відповідно до державної програми Російської Федерації.

Кілька слів додамо по пункту 3, який може трохи дивувати тих, хто тільки почав працювати над питанням, як взяти землю в оренду у держави. Так, одна з найчастіших причин відмов у проведенні аукціону - відсутність конкурентів. Тобто ви, витративши 2-3 місяці на пошук довідок і виписок, в гіршому випадку, повинні будете ще й конкурентів собі шукати.

Втім, законом це заборонено (це вже «змову» виходить), так що доведеться чекати, поки у вас не з'явиться конкурент на цей конкретний ділянку. А якщо аукціон все-таки оголосять, то як би потім не програти його тому, хто прийшов уже «на все готове».

d) Як взяти в оренду землю у держави по аукціону і не розчаруватися?

Підіб'ємо підсумок частини статті, присвяченій аукціонів. Самі торги і оформлення їх результатів ми описували в розділі «Як взяти землю в оренду за допомогою аукціону з ініціативи влади», тому докладно не будемо на цьому зупинятися. Краще виділимо основні переваги та недоліки земельного аукціону як такого.

Якщо ви влізли в «чужий» аукціон і змогли заплатити велику ціну, то нервування для вас найменше. Якщо ж ви самі ініціювали аукціон, а потім програли, то розчарування буде найсильнішим. Тому ми, до речі, спочатку радили підбирати 2-3 відповідних ділянки, на всякий випадок.

Серед переваг аукціону головним є - економія. Формально все це можна організувати безкоштовно (навіть завдаток вам повернуть в разі програшу). Якщо ж використовувати інші способи, то доведеться платити, і не раз.

Другий плюс - ви будете працювати з уже сформованими і оформленими (поставленими на облік) земельними ділянками, а значить уникнете таких складних процедур, як розмежування і постановка ділянки на облік в кадастр.

Третій плюс - на околицях міст (навіть в Москві) майже завжди можна знайти вільні ділянки землі. Причому іноді просто величезні. Якщо кошти дозволяють і при належній удачі, їх можна орендувати без зайвих складнощів і проблем.

Серед мінусів головні два - невизначений результат і неясна ціна оренди. Треба розуміти, що аукціон має на увазі перемогу того, хто готовий заплатити більше. Якщо ви не в змозі виграти торги, то і землі вам не бачити.

Варіант №3. Як взяти без торгів землю в оренду у держави?

В даному випадку мова піде про пільговиків. Саме їм законодавство надає можливість взяти землю в оренду у держави в обхід торгів. Пільговиків досить багато категорій - від багатодітних сімей до тих же чиновників деяких категорій.

В цілому, правило тут одне: якщо ви за законом має право на безкоштовне отримання земельної ділянки, то і орендувати землю також зможете в обхід аукціону. Причому не тільки абсолютно вільну землю, а й ту, що вже знаходиться в користуванні муніципалітету (якщо немає протиріч для вашої діяльності).

Що характерно, такі громадяни мають право не тільки на пільгове отримання землі в оренду, але і на пільгову орендну ставку - вона не повинна перевищувати суму земельного податку. Але в умовах кризи тут теж почали вводити обмеження, щоб не розбазарювати державну землю. Правда, торкнулися вони в основному багатодітних сімей, а не «привілейованих пільговиків», але не будемо на цьому загострювати увагу.

Процес отримання землі без аукціону

Так, право на пільговий ділянку землі тепер мають право тільки ті члени багатодітних сімей (тобто сім'ї з трьома і більше дітьми), які стоять в черзі на поліпшення / розширення житлових умов або відповідають критеріям для постановки в цю чергу.

Простіше кажучи, якщо жити вам ніде, то ви можете орендувати землю для запуску сімейного мікробізнесу. Більш детальна інформація про це в статті 39.5 ЗК РФ - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/44cbcea485bb6d538b98347f46
ecd240bb370e69 /

В цілому, пільговиків стало так багато, що отримати їм землю в межах міста (особливо в центрі) дуже непросто - конкурують між собою. І тут можуть бути не тільки офіційні перепони.

А ось в сільській місцевості на російській периферії можна отримати землю набагато простіше, але мало хто готовий туди їхати. Як то кажуть - кожному своє, але за гарне місце під сонцем ймовірно доведеться поборотися.

Варіант №4. Як взяти землю, не зазначену в Росреестра, в оренду у держави?

Це четвертий спосіб того, як взяти землю в оренду у держави без аукціонів або пільг. Суть його зводиться до того, що є якийсь неврахований ділянку землі (або на неосвоєних раніше територіях, або після розділу більшого ділянки), який ви самі можете «вирізати» на карті і подати для реєстрації в Росреестра.

Така земля буде державною, але оформити оренду ви можете на себе, як на людину, самостійно оформив ділянку. У попередніх випадках, нагадаємо, всі ділянки вже були враховані в кадастрі. Тут же ми маємо можливість оформити оренду на нову ділянку по так званій «спрощеній» системі.

Наскільки вона проста для обивателя - зараз розберемося.

З точки зору законодавства, неразмежеванной державною землею (а державної є вся земля, яка не належить фізичним або юридичним особам) розпоряджається той суб'єкт федерації, який розмежування і здійснив. Однак в законодавстві є нюанс - право на оренду такої землі має суб'єкт РФ, але розпорядником є ​​місцева адміністрація.

Тобто ніби як ви самі все оформляєте, завдяки чому і отримуєте цю землю без аукціону, але в реальності - все одно потрібно просити її у місцевої влади, які без заяви нічого вам не дадуть в користування.

Також є різні нюанси з точки зору роду вашої діяльності - зазначений спосіб застосовується для ІЖС, СФГ, ЛПГ, садівництва і городництва.

а) Де знайти вільну землю?

Формально, шукати таку землю можна тільки за допомогою Росреестра - через інтерактивну карту, яку ми розглядали раніше.

Однак останнім часом, очевидно, бажаючих отримати землю в обхід аукціону стало так багато, що ця функція в Росреестра працювати перестала. Але це коли мова йде про інтерактивній карті, а ось паперові варіанти планів все ще працюють. Доступ до планів можна отримати в тому ж Росреестра - така послуга і документ зі схемою розташування ділянок обійдеться в 500 - 2 000 рублів.

В Росреестра ви отримаєте схему, де вказані всі внесені в кадастр ділянки. Якщо є «порожнечі» на плані, значить ці ділянки в кадастр не внесені - з ними і треба працювати. Отримана схема з «порожнім місцем» - вашим майбутнім ділянкою - направляється в місцеву адміністрацію.

Ви повинні також направити дві заяви: перше - про затвердження нової схеми розташування ділянок (з вашими правками), а друге - про попереднє погодження розподілу ділянок + до цього стандартну копію паспорта (розворот, де вказана прописка).

За підсумками розгляду (чекати до 30 днів) вашого пакета документів, глава адміністрації повинен видати постанову про попередньо узгодженні. Щоб вам видали цю постанову, в заяві потрібно вказати мету, для якої вам ця земля потрібна, а також кадастровий квартал.

Юристи радять оформляти всю неразмежеванную землю під городництво так як це набагато дешевше (іноді в рази), ніж для інших потреб. Після отримання землі в оренду можна буде змінити її цільове призначення. Це теж не безкоштовно, але дешевше, ніж при оформленні в кадастр.

Однак тут теж є нюанс: земля буде надана вам в обхід аукціону тільки якщо не знайдеться іншого бажаючого на цю ділянку. Проблема в тому, що місцева адміністрація зобов'язана опублікувати оголошення про те, що такий-то нову ділянку піде комусь в оренду без аукціону.

b) Варіант без конкурентів

Якщо конкуренти на цю ділянку землі знайшлися, то проводиться аукціон (повертаємося до середини статті), а якщо нікому цю ділянку не потрібен, то земля, вважайте, ваша.

Залишилися два бюрократичних кроку:

1. Перший і найважливіший - постановка ділянки на кадастровий облік. Зробити це може тільки кадастровий інженер, який повинен отримати від вас схему ділянок (ту що з Росреестра), постанову глави адміністрації та інші документи (паспорт тощо.). За підсумками оформлення інженером ви отримуєте кадастровий паспорт на цю ділянку землі . Він і є свідченням того, що ваша ділянка вже на кадастровому обліку.
2. Але і це ще не все, залишився останній формальний крок. Пам'ятайте, раніше ви подавали заяву на «попереднє» розподіл землі? Тепер «попереднє» треба зробити реальним. Знову йдемо в адміністрацію - вже з цим кадастровим паспортом (точніше з повідомленням про те, що вам його видадуть - на це теж потрібен час). Пишемо там заяву про надання землі в оренду без аукціону (підтверджуємо свої наміри усіма зібраними раніше документами).

Ваша заява розглядатимуть ще 30 днів. Після чого повідомлять, що договір готовий. Однак вам його відразу не віддадуть - доведеться чекати чергові 30 днів на випадок, якщо раптом передумаєте або з'являться інші обставини. За цей час ви повинні ознайомитися з умовами оренди, буквально перейнятися ними. Потім слід підписати три варіанти договору.

с) Останній крок «спрощенки»

Підписавши договір, йдете в банк - оплачуєте оренду на півроку вперед, після чого знову йдете в Росреестр. Там ви пред'являєте один примірник договору, реєструєте його (послуга коштує 2 000 рублів), після чого отримуєте право на оренду протягом трьох років (не більше).

За такою системою багато хто продовжує роботу - будують будинок, який теж оформлюють в Росреестра. Якщо є земля і будинок (він повинен бути побудований, поки триватиме оренда), то така ділянка можна викупити у держави за 3% від кадастрової вартості. Але будівництво і покупка землі у держави - це вже зовсім інша історія ...

На даному етапі ваші муки закінчені - на найближчі три роки ви тепер гордий орендар державної землі. Можете самі оцінити, наскільки ця «спрощена» система насправді проста, але якщо немає можливості орендувати землю по аукціону, то діватися багатьом нікуди.

Як орендувати землю для сільськогосподарських потреб у держави?

Раніше ми описували, як взяти землю в оренду у держави для свого бізнесу в містах або населених пунктах, але бізнес адже може бути і «на селі». Тут все трохи відрізняється. З одного боку - земля для аграріїв - це основний актив, тому система роботи з ділянками спрощена. Але є і свої нюанси і «підводні камені».

Простіше система, зокрема, в тому, що тут не потрібні дозволи Росреестра. Все вирішується на рівні місцевих адміністрацій, які зацікавлені у здачі порожньої землі в оренду - це важливе джерело поповнення місцевих бюджетів. Для цього вони зобов'язані вивішувати оголошення на сайтах районних адміністрацій або в паперовому вигляді.

Причому на орендованих землях сільгосппризначення можна навіть будівництво вести, правда, тільки на 10% від загальної площі і тільки об'єктів підсобного господарства. Ні житло, ні заводи-фабрики звести не вийде, а порушення договору веде до адміністративної відповідальності.

Якщо ви фермер, і хочете взяти в оренду ділянку землі у сільради, то вам буде потрібно принести в місцеву адміністрацію такий пакет документів:

• свідоцтво про те, що ви ведете фермерську діяльність;
• також заяву про виділення землі під с / г-діяльність (в заяві повинні бути зазначені цілі вашої діяльності, бізнес-план, терміни оренди, а також найголовніше - адреса та площа ділянки).

Через місяць сільрада вам дає план зі схемою вашої ділянки, а також дані по ньому з кадастру. Якщо ділянка поки не оформлений, то доведеться зайнятися межування і отриманням кадастрового паспорта в тому ж Росреестра (природно, за свій рахунок).

Кадастровий паспорт несете в сільраду, де 14 днів його вивчають разом з вашою заявою, і тоді стверджують вашу оренду. Після затвердження ще 7 днів триває оформлення договору самим сільрадою.

Земля вже в оренді - що далі?

Відзначимо, що взяти в оренду с \ г-землю фермеру можна тільки на строк від 10 років. Для заняття городництвом - на термін від 3 років. Землю в селі для індивідуального житлового будівництва можна взяти в оренду на термін від 3 до 10 років. Щоб продовжити договір, треба подати заяву в місцеву адміністрацію до закінчення старого договору, інакше земля автоматично буде спрямована на аукціон.

Додамо, що права на орендовану землю можна переуступити без будь-яких аукціонів. Для цього потрібен стандартний пакет документів (ми його раніше вказували), який треба подати в Росреестр. Важливим доповненням є угода на переуступку прав, повідомлення про переуступку (підписана главою місцевої адміністрації), а також підтвердження згоди орендаря, якщо термін його оренди менше 3 років.

Оформлення довгострокової оренди. Необхідні документи.

Як взяти в оренду земельну ділянку?

загальні підсумки

Отже, як взяти землю в оренду у держави? Очевидно, що не так вже й легко. Але в той же час від цього нікуди не дінешся.

Насправді варіантів легального отримання землі під свій бізнес набагато більше. Орендувати землі у держави найдешевше, але це пов'язане з масою бюрократичної тяганини і великими часовими витратами. Якщо ви не обмежені дедлайнами, то цей варіант дуже привабливий. Зрештою, бізнес - це мистецтво «робити гроші». А як їх будеш робити, якщо не навчишся економити?