Як продати квартиру під іпотеку в Казахстані: основні етапи та ризики

1. Покупці рідко приходять з готівкою
2. Причини нелюбові до «іпотечникам»
3. Етапи продажу квартири в іпотеку
4. Етап 2. Перевірка квартири
5. Етап 3. Угода про завдаток
6. Етап 4. Укладення договору купівлі-продажу
7. Банк може затримати видачу іпотеки
8. Гарантії, які дає продаж квартири під іпотеку
9. Як убезпечити себе від шахраїв

Продати житло зараз, крім як під іпотеку, складно. Покупців з «живими» грошима стає все менше. Однак подібний спосіб багатьом здається надто складним і небезпечним. Давайте розберемося, чи так це.

Про те, як йдуть справи з іпотекою в Казахстані, читайте тут .

Покупці рідко приходять з готівкою

Якщо у покупця є хоч якийсь вибір, то у продавця умови продажу часто зводяться до двох варіантів - наполегливо чекати місяцями, поки знайдеться покупець з готівкою, або вже здатися на милість і продати нерухомість через іпотечний кредит.

Зараз майже неможливо знайти людину, яка придбає квартиру за «живі» гроші - в країні криза, та й житлове питання ніколи не був для людей простим. Але, незважаючи на тенденцію, наші продавці із завзятістю Cізіфа продовжують уникати «ипотечников». Чому?

Скільки потрібно заробляти, щоб платити іпотеку в Казахстані? >>>

Причини нелюбові до «іпотечникам»

На думку людей, продавати квартиру в іпотеку і довго, і якось це ненадійно - договір укладений, підписаний, а грошей все ще немає. Раптом, покупець обдурить? Але відчуття небезпеки в даному випадку - не більше ніж психологічний бар'єр.

Насправді, продаж квартири в іпотеку - це набагато більш вірний варіант, ніж продаж її «лиштви». Як пояснює директор ТОО «Юридична фірма« ГРАНД PREMIUM »Лебедєва Тетяна:« Чесно сказати, на практиці жодного разу не стикалася з тим, щоб банк, після того як відбулася угода, відмовляв у видачі грошей. Сам лист банку є гарантією того, що гроші будуть виплачені продавцю. Схема досить проста. Покупець і продавець у нотаріуса оформляють договір купівлі-продажу. У договорі нотаріус вказує, що решту суми покупець зобов'язується оплатити після банківської позики. Потім покупець і продавець їдуть в банк, де на підставі укладеного договору купівлі-продажу продавцеві банк видає гроші. Після чого треба також у нотаріуса оформити заяву про повний розрахунок. От і все. Ніяких ризиків ».

Як жити з поганою кредитною історією в Казахстані і чи можна її почистити? подробиці по засланні .

Етапи продажу квартири в іпотеку

Етап 1. Переговори з покупцем

Отже, ви знайшли покупця, який пропонує покупку за допомогою кредиту. Перше, що ви повинні з'ясувати - чи був взагалі людина в банку і оцінив чи банк його як платоспроможного.

Звичайно, будьте уважні, і якщо покупець здається вам «дивним», то краще пошукати кого-то другого. Краще працювати через рієлтора: агентство перевірить покупця ще на стадії звернення до них - чи є у нього взагалі можливість взяти іпотечний кредит.

У банк йдіть з покупцем удвох.

З собою візьміть правовстановлюючі документи на квартиру (договір купівлі-продажу, заповіт і т.д.) і їх копії, посвідчення особи, техпаспорт, кадастрову довідку про відсутність обтяжень, боргів по квартирі.

Кадастрову довідку ви повинні взяти в ЦОНе або ж за допомогою сайту електронного уряду egov.kz.

Що робити, якщо через борги прийшли колектори? >>>

Етап 2. Перевірка квартири

Банк повинен перевірити житло на юридичну чистоту, також провести оцінку. Вам потрібно передбачити заздалегідь, що кредит не дадуть на квартиру, яка:

• має заборгованість по комунальним, податкових та інших платежів;
• знаходиться в заставі, арешт;
• старе житло (найчастіше, це споруди старше 50 років), в «комуналках», без комунікацій і т.д.

Не люблять банки і приватизовані квартири, а житло також з правом власності неповнолітніх і недієздатних громадян - з продажем тут часто бувають «зволікання», а після продажу - нерідкі судові тяжби.

Якщо є незаконні перепланування, то необхідно їх узаконити, зафіксувавши зміни в технічному паспорті. Як правило, і банки, і покупці йдуть назустріч і готові почекати, поки продавець оформить перепланування.

Інший нюанс, який ви повинні враховувати, це оцінка житла. Порядок дій - вибирається фірма за власним бажанням, яка більше вселяє довіру, проводиться оцінка, звіт віддається в банк.

Бували ситуації, що банк відправляє покупця в певну оціночну компанію, він оплачує оцінку, а після фірма не видає йому відомостей за результатами оцінки, а спрямовує їх кредитного менеджера. При цьому можуть відмовити в інформації взагалі, аргументуючи тим, що банк «велів» звіт пересилати відразу в відділення.

Це незаконні дії - можливі спотворення і навмисно занижена вартість. Наприклад, з реальної вартості житла в 70 тис. Дол. Вам поставлять ціну в 50 тис. Дол.

Директор ТОВ «Юридична фірма« ГРАНД PREMIUM »Лебедєва Тетяна розповідає:« Раніше такі випадки, на жаль, виникали. Зараз інша ситуація. Змова між оцінювачем і банком можна виключити, оскільки оцінку житла покупець має право замовити у будь-якій організації. Що стосується змови між оцінювачем і покупцем, то продавець має право відмовити від угоди, якщо його не влаштовує ціна, або провести свою оцінку ».

В цілому вам як продавцю метушитися з приводу оцінки необов'язково. Однак не всі покупці озброєні знаннями, і, дізнавшись про те, що на вашу угоду намагаються зменшити кредит, ви можете допомогти - просто піти разом з покупцем до іншого оцінювача.

Готовий звіт по оцінці надається в банк. І поки банк розглядає можливість кредитування, ви можете підшукувати і іншого покупця. А ось якщо вас просять призупинити операції (притримати квартиру), то вимагайте зобов'язань.

9 причин, за якими вам можуть відмовити у видачі іпотеки >>>

Етап 3. Угода про завдаток

Для цього укладається угода про завдаток (у ріелторів є фірмовий бланк), в якому вказується термін, протягом якого він буде діяти. Як правило, це 2-3 тижні - то час, який необхідно на видачу іпотеки. Якраз до цього часу покупець отримає від банку гроші і оплатить угоду.

Після того, як ви взяли передоплату, то всі угоди з нерухомістю припиняються на вказаний в угоді про завдаток термін. Тепер ви, так само як і покупець, дала згоду на обов'язковість і далі «рекламувати» свою продається житлоплощу не можете.

Якщо завдаток вами не оформлявся, то ви можете виставляти квартиру на продаж, не чекаючи поки позичальникові дадуть кредит. Після прийняття позитивного рішення банк повинен надати вам гарантійний лист з печаткою та підтвердження, що позика буде виданий.

Про те, як правильно оформити заставу квартири в Казахстані, щоб не залишитися без даху над головою читайте тут .

Етап 4. Укладення договору купівлі-продажу

Тепер ви укладаєте у нотаріуса договір купівлі-продажу. Спочатку складається попередній договір - вам оплачують початковий внесок.

Дуже часто вся угода відбувається одномоментно - тобто покупець віддає початковий внесок в присутності нотаріуса, тут же оформляється договір купівлі-продажу. Потім обидві сторони угоди направляються в банк, віддають копію договору, після чого кредитний менеджер здійснює видачу кредиту.

Для цього між банком і позичальником укладається договір банківської позики, тоді ж покупець остаточно з вами розраховується. При цьому продавець повинен написати підтверджуючий документ - розписку про отримання всієї суми. Найкраще її скласти ще у нотаріуса, але віддати потрібно тільки після отримання всієї суми, що залишилася.

Ви як продавець можете в цілях безпеки просто запросити нотаріуса з собою в банк, щоб запевнити розписку вже на місці.

Коли гроші передані в повному обсязі продавцеві, а договір купівлі-продажу і розписка - покупцеві, то права реєструються. Цим займаються, як правило, співробітники банку або ж новий власник житла. Розписку потрібно надати в органи юстиції - тільки тоді банк накладає на нового власника обтяження.

Іпотека, оренда квартири або будівництво свого будинку: що вигідніше? >>>

Банк може затримати видачу іпотеки

Вірніше було б сказати, що банки можуть не зробити. Чи не виконують вони найчастіше свої зобов'язання за термінами. Так, якщо заявлено, що кредит видадуть за 2-3 дня, то в угоді про завдаток все ж вкажіть 2-3 тижні. Тому що такі затримки - аж ніяк не бракує.

Інший «поведінковий нюанс» - це видача кредиту тільки після укладання угоди і реєстрації договору-купівлі продажу. Саме такій ситуації і бояться продавці і за це не люблять «ипотечников» - по суті, квартира продана, а грошей ще немає.

Реєстрація договору купівлі-продажу займає від 2 до 5 робочих днів, плюс - процедури передачі грошей в банку, реєстрація договору застави (з покупцем).

Як законно зменшити виплати по кредиту, читайте в спеціальному матеріалі .

Гарантії, які дає продаж квартири під іпотеку

Підіб'ємо підсумки, чому при іпотеці ви не несете великі ризики і її можна розглянути як варіант продажу.

• Гарантія № 1 - банки зацікавлені в сумлінності угоди і платоспроможності покупця, тому будуть ретельно все перевіряти.
• Гарантія № 2 - без надання в органи юстиції вашої розписки про повне отриманні суми за квартиру обтяження на неї не накладаються.
• Гарантія № 3 - ви можете самі знайти оцінювача, який виставить справедливу вартість житла.

Будь-яка людина, яка взяла іпотеку, може зіткнутися з форс-мажорними ситуаціями, коли не зможе виплачувати борг банку. Що робити тим, хто взяв іпотеку в доларах і "прогорів" через знецінення тенге?

Як убезпечити себе від шахраїв

Банки дуже педантичні щодо свого прибутку і не стануть давати кредит особі неплатоспроможного, підозрілого. Однак і в такій прозорій угоді потрібна певна пильність.

• Не передавайте покупцеві оригінали документів, не давайте ніяких доручень. Зрозуміло, ви можете показати оригінали і ріелторам, і в банку, але не віддавайте їх «на сторону» - покупець може виявитися і недобросовісним.
• Довірте продаж житла досвідченого фахівця. Всі процедури від «А» до «Я» оформляйте при ріелторів, нотаріуса, банківському працівнику.
• Отримайте гарантійний лист. Коли ви продаєте квартиру в іпотеку, то банк повинен видати вам гарантійний лист, що вам буде виплачена друга частина суми. Трапляються казуси, коли цей лист кредитний менеджер передає ріелтору - це незаконно і неприпустимо. Він повинен працювати безпосередньо з вами.
• Всі процедури подачі заявки на іпотеку проводите разом з покупцем. Так ви виключіть незаконність операції і убезпечити себе своїм же присутністю при оформленні всіх паперів. Не секрет, що почастішали випадки, коли люди укладають іпотечний договір незаконно. Тобто за фактом банк відмовляє їм в кредиті, але вони шукають обхідні шляхи - через недобросовісних ріелторів і кредитних менеджерів за хабар. І ось в такому випадку уявіть ситуацію: ви уклали договір купівлі-продажу, отримали гарантійний лист - і розкривається нелегальність кредитного договору. Угода анулюється. Так, ви ні до чого, але саме вам доведеться подавати до суду, щоб визнати договір купівлі-продажу недійсним. На це піде час, ви не зможете в період судових тяжб продати житло, пропустіть потенційних покупців.

інформаційна служба kn.kz