Як правильно вибирати квартиру на вторинному ринку: безпечно, вигідно

1. Як правильно вибрати квартиру
2. Як правильно вибрати квартиру на вторинному ринку
3. Як правильно вибрати квартиру для покупки

Автор Антон Величко На читання 10 хв. Переглядів 4.7k.

Як правильно вибрати квартиру на вторинному ринку при купівлі нерухомості, щоб не пошкодувати, на що звертати увагу в першу чергу, вибрати 1-2-3-кімнатну квартиру, поради та рекомендації, відповіді на питання.

Покупцеві важливо точно знати всі нюанси вибору житла, тому що ейфорія після покупки нового житла проходить протягом 6 місяців, потім зникають «рожеві» окуляри і реалії з усіма недоліками придбаної нерухомості збільшують ступінь розчарування від покупки.

Щоб цього не відбувалося з вами, пропоную список нюансів, на які звернути увагу при виборі житла на вторинному ринку, неважливо вибираєте однокімнатну квартиру, дво- або трикімнатну - робіть це правильно!

Як правильно вибрати квартиру

Розмір щомісячного платежу
Більшість покупців нерухомості використовують позикові кошти плюс невеликі накопичення, маткапітал і сертифікати.

Порада: У разі використання іпотеки дотримуйтесь важливе правило - платіж не повинен перевищувати 30% від вашого сімейного бюджету.

Чому при виборі квартири нам важливий розмір щомісячного платежу? 90% ипотечников не замислюються над цим і дуже даремно, тому що розмір виплати від 40-50% від загального бюджету сім'ї стає важкою ношею, що змушує відмовляти собі навіть в невеликих радощах, особливо у відпочинку.

приклад:

На вашу сім'ю загальний дохід становить 80 тисяч рублів. Іпотеку схвалюють на 4508 тис рублів (вартість квартири) з щомісячною виплатою 41 883 рубля. Ця сума вже більше 50% від вашого бюджету, додайте сюди витрати по комуналці плюс можливий ремонт і отримаєте 60%.

У підсумку покупка стала не радісним придбанням, а важким тягарем.
Значить, варто переглянути або район покупки, або кількість кімнат, поверх, стан та інші параметри житла, що впливають на його вартість. Можливо, підкоп початковий внесок. Як правильно вибрати квартиру, виходячи з щомісячного платежу ви зрозуміли, рухаємося далі.

Місцезнаходження
Важливість місця знаходження квартири, що купується не можна недооцінювати. Правильно не просто купити нерухомість, а вибрати так, щоб вирішити кілька завдань відразу. Наприклад, скоротити час проходження до роботи, школи, дитячого садка, знайти більш екологічне місце для проживання, виключити використання автомобіля, як ще однієї видаткової статті в бюджеті.

Рекомендація: Використовуйте покупку житла для вирішення відразу декількох завдань!

Наприклад, я придбав житло в самому центрі міста і в 8 хвилинах від офісу, виключивши статтю витрат на автомобіль. Якщо він мені потрібен для заміських чи інших поїздок - беру в оренду. Це дешевше, ніж витрати на стоянку, запчастини, бензин, страховки і т.д.

Панель, моноліт, цегла?
Обійшовши безліч будинків, під час перебування роботи ріелтором я зрозумів, що панельні будинки - це житло, яке я буду рекомендувати в останню чергу, особливо, якщо є можливість придбати житло в кірпічке або моноліті.

Панель має безліч недоліків, і справа навіть не в терміні експлуатації (30 років), а більш «побутових» проблемних сторонах:

• Погана звукоізоляція;
• Холодні стіни з боку вулиці;
• Пропускають холод шви між плитами;
• Неможливість знести внутрішні стіни і зробити перепланування навіть в санвузлі.

Хоча деякі цегляні будівлі на вторинному ринку мають схожі недоліки, якщо якість будівництва було не на висоті. У цегляних будинках є несучі стіни посеред квартири, які можна прибрати, інакше обрушите поверх. Однак, часто кухню і санвузол можна цілком вільно перебудувати. Іноді цегляні стіни, які межують з вулицею такі ж холодні, як в панельках.

Кіріпічно-монолітні будинки більш вигідні в плані можливостей з перепланування, але дорогі за ціною, тому що «свіжіші» на поточний рік споруди. Але не варто радіти тому, що будинок майже новий. Уважно огляньте коридори на поверхах будівлі і зовнішній вигляд стін.

З досвіду можу сказати, що часто при уважному огляді виявляються неправильно зроблені водостоки, які призводять до утворення грибка на стінах. Через 5 років з'являються тріщини в стінах будівлі, іноді завтовшки з палець.

Як правильно вибрати квартиру на вторинному ринку

Планування і інші характеристики
Правильний вибір квартири на вторинному ринку ґрунтується на зручній плануванні. Буваючи в гостях у родичів, друзів і знайомих ви напевно помічали вигоди розташування ізольованих кімнат і роздільного санвузла. Переваги і недоліки перших і останніх поверхів, маленьких або великих за площею кухонь, довгих темних коридорів і плюси вільних планувань?

Настав час застосувати свій досвід і спостережливість під ваші особисті потреби! Орендуючи численні квартири ви вже повинні чітко знати, яка планування для вас найкомфортніша. А якщо ще не знаєте, то саме час визначитися, щоб після придбання житла не розчаруватися в покупці.

Правила при відборі житла з вигідними характеристиками:

• ізольовані кімнати (з окремим входом в кожну з коридору чи передпокою);
• роздільний санвузол;
• велика кухня;
• відсутність стіни, що є сусідами з шахтою ліфта;
• не угловая квартира (відсутність «вуличної» стіни з торця будівлі);
• високі стелі.

Якщо сумніви у виборі, читайте « Що вибрати: вторинку або новобуд? «.

Дах, підвал, під'їзд
Мало хто звертає увагу на дах, а тим більше на підвал, максимум огляд зупиняється на під'їзді, а даремно і я розповім чому.

Проживши кілька років у своїй власній квартирі, нехай навіть на середньому поверсі, ви можете стати жертвою затоплення дощовими водами, якщо дах вашого будинку не витримує зливових дощів.

Не варто сподіватися на те, що воду зупинить квартира на останньому поверсі, рідина прекрасно переміщається по стояку між швами і в шахтах комунікацій, безперешкодно псуючи ремонт, яким ви, можливо, пишаєтеся.

Тому купуючи нерухомість на середньому поверсі не полінуйтеся прогулятися на останній і навіть технічний поверх (ключі можна взяти у керуючої компанії або голови ТСЖ).

Підвал часто обходять стороною, особливо, якщо недбайливі ріелтори, прагнучи швидше роздобути комісію замовчують про нього. Але вам платити іпотеку і жити в обраному будинку не нижче 5-10 років і стан підвалу і комунікацій буде впливати на розмір відрахувань на ремонт і утримання житла.

Читайте, як оглянути квартиру перед покупкою Правильний огляд квартири

Берете ключ у власників або ТСЖ і оглядаєте підвал. Зазначу, що на практиці часто підвали містять в дуже жалюгідному стані і як результат поступове руйнування фундаменту, «гра» вдома при зниженні і підвищенні температур, внаслідок чого поява тріщин на стелі і стінах (привіт ремонту!).

І якщо вже заговорили про комунальні платежі, перейдемо до питання про їх оптимізації. Думаєте рано, адже ще не купили квартиру ?! А ось і не вірно! «Правильний» покупець заздалегідь думає про витрати на житло, що купується!

Можливості економії на комунальних витратах
Як я вже зазначив, при виплаті іпотечного платежу до нього підсумовується комунальна виплата і це, на мою думку, повна сума щомісячного платежу за квартиру. Приходячи на перегляд квартири, просите показати квитанції за кілька місяців, плюс врахуйте перераховані способи зменшення витрат на комуналку.

На що звернути увагу при виборі квартири, щоб перед покупкою зрозуміти, чи вийде оптимізувати комунальні платежі?

На що звернути увагу, поради:

• наявність лічильників на світло, воду, газ;
• можливість установки лічильника тепла на радіатори опалення;
• можливість зниження вартості тарифу на електроенергію за рахунок використання електроплити.

Приклад з практики. Побувавши в сотнях житлових будинків я помітив, що далеко не у всіх можна встановити лічильники тепла на радіатори опалення, а оплата за квитанцією за тепло в середньому становить суму від 1500 до 3000 рублів для однокімнатній квартирі на місяць.

Тому невдала схема системи опалення не дозволить вам менше платити за тепло, навіть якщо ви будете регулювати ступінь циркуляції води в радіаторах.

Що стосується зниження тарифу на електроенергію, то поцікавтеся у власників, а краще попросіть показати квитанції. Запитайте про можливість поміняти тариф на знижений у господарів квартири або спантеличте цим питанням ріелтора продавця.

Якщо ви визначилися з іпотекою, то дізнайтеся 10 способів зменшити платіж по іпотеці

Як правильно вибрати квартиру для покупки

Ремонт або без нього?
Вибір залежить від вашої ситуації. Однозначно не рекомендую купувати житло без ремонту, якщо у вас є маленькі діти (до 3 років). Але якщо діти шкільного віку або їх ще немає, то саме час купувати нерухомість без ремонту. Чому? Причин для такого ради досить:

1. Не треба виносити чужої ремонт. До слова кажучи, вартість вивезення будівельного сміття з однокімнатної хрущовки обійшлася мені в 40 тисяч рублів (обдерли штукатурку зі стін до цегли, знесли всі стіни, підлоги, стелі, гідроізоляцію (товщина 20 см бетону на плиті перекриття) і вікна);
2. Можливість зробити планування або інтер'єр, згідно вашим перевагам;
3. Вартість квартири без ремонту нижче, ніж з ремонтом;
4. Ваші смаки і переваги колишніх власників за плануванням і дизайном житла однозначно б не співпали.

Не слухайте тих, хто стверджує, що можна підібрати ремонт «під себе». Можна, але через півроку ви все-одно захочете змінити його до невпізнання і прикладів таких в моїй практиці було маса.

прочитайте статтю Купувати квартиру з ремонтом чи ні

Що робити? Вибрати квартиру на вторинному ринку із задовільним станом, пожити трохи, щоб визначитися, що і як переробити (досить півроку проживання, щоб освоїтися). Підкоп бюджет на перебудову і зробити ремонт «під себе».

Ви в будь-якому випадку це будете робити, так навіщо платити двічі?

Якщо вибрали з ремонтом, то зверніть увагу на рекомендації при підборі:

1. Напір води у водопроводі (недолік напору на верхніх поверхах у вечірній час не рідкість);
2. Стан труб каналізації, водопроводу (заміна стояків досить брудна й витратна справа);
3. Сліди витравленої цвілі, відсутність тяги у вентиляційній шахті;
4. Наявність холодної стіни, промерзають кутів (перевіряється дотиком рукою до поверхні стін і візуально);
5. Скрип підлог, глухий звук при простукуванні плитки в санвузлі на підлозі;
6. Якість установки і профілів пластикових вікон квартири і утеплення балкона (лоджії);
7. Стан електропроводки (чи проводилася її повна заміна, перевірити просто - розкрутити одну з розеток);
8. Наявність неузаконеним перепланувань, перевіряємо звіряючи схему в техпаспорті з реальною плануванням.

Прочитайте цю статтю: 12 порад при покупці новобудови

вивіз ТПВ
Важливий нюанс, на який слід звернути увагу при виборі житла на вторинному ринку. Розташування баків для збору твердих побутових відходів має перебувати не менше ніж 50 метрів від будинку. Я бачив різні варіанти розміщення сміттєвих контейнерів:

1. Навпаки під'їзду в 5 метрах;
2. Навпроти будинку в 30-40 метрах;
3. З торця будинку в 20-30 метрах;
4. Сміттєпровід в під'їзді.

Скажу вам точно, що найвигідніший варіант - з торця будинку в 20-30 метрах. Тому що сміттєпровід є розсадником щурів і комах, смітник навпаки під'їзду доставляє пекельні муки не тільки жителям першого поверху, але і аж до 6-го, а споглядати контейнеру зі сміттям у дворі вам точно не захочеться навіть з високих поверхів.

Двір, ліфт, сусіди
Я об'єднав ці, здавалося б відмінні один від одного параметри, але з досвіду проживання та відвідування будинків впевнений, що вони схожі - по контингенту проживання.

Ми не вибираємо сусідів, тому що вони можуть помінятися після покупки житла, переїхати, здати свою квартиру недбайливим квартиронаймачам і т.д. Але попередньо, вибираючи квартиру варто звернути увагу на стан двору, тому що його облаштування говорить про те, як працює керуюча організація або ТСЖ, наскільки активні власники в будинку і як часто і вимогливо ставляться до КК або ТСЖ. Від цього буде залежати чи будете ви повертатися в симпатичний двір і під'їзд або в хлів.

Читайте корисне: як купити квартиру з хорошими сусідами

Стан ліфта, а так само наявність вантажного ліфта полегшить вам підйом на поверх не тільки покупок, але і велосипедів, колясок та інших речей повсякденної експлуатації. Зовнішній вигляд під'їзду і ліфта в фарбах опише проживає в будинку контингент: наявність незнаю куди себе подіти дітвори або байдужих сусідів, яким плювати де жити, аби їх не чіпали.

Ви дізналися основи правильного вибору хорошої квартири на вторинному ринку нерухомості, нюанси підбору житла, засновані на ріелторської, життєвій практиці і здоровому глузді. Бажаю вам вчасно прочитати описані вище поради і рекомендації, щоб вибрати житло своєї мрії!

Якщо вам сподобалася стаття - поділіться нею з друзями в соціальних мережах, або задайте яке вас цікавить в коментарях.