Поряд з класичними схемами придбання нерухомості через пайову участь в будівництві і покупку квартири на вторинному ринку існує малопоширена схема покупки квартири на умовах оренди з правом подальшого викупу.
Цивільний кодекс Російської Федерації з цього приводу говорить, що в законі або договорі оренди може бути прописано, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни.
Які умови оренди з подальшим викупом вигідні для всіх?
Які права у орендаря при оренді з подальшим викупом?
Тобто покупець укладає договір оренди з власником квартири і прописує в договорі право викупу квартири. При цьому варто звернути увагу на наступні моменти:
- не можна допускати двоякого тлумачення формулювань договору, які передбачають право викупу орендованого майна, так як це може спричинити за собою відмову у викупі;
- договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (право викупу), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна;
- істотною умовою договору оренди з правом викупу є умова про розмір викупної ціни.
Для того щоб придбати квартиру на умовах оренди з правом викупу, досить укласти договір, після чого своєчасно сплачувати платежі, а після виплати всієї викупної ціни укласти договір купівлі-продажу нерухомості.
Всі умови договору оренди з правом викупу, а саме розмір викупної ціни, розмір платежу, термін оренди і так далі, регулюються виключно власником квартири і її покупцем.
Така схема продажу житлових приміщень може бути цікава як інвестиція для власників, готових вкласти власні кошти в купівлю нерухомості з метою отримання доходу або власникам елітної нерухомості. Так, в даний час існує ряд інвестиційних компаній, готових запропонувати покупку квартири на умовах оренди з подальшим викупом, проте термін викупу в таких компаніях обмежений і не перевищує 15 років.
5 головних ризиків при купівлі квартири на вторинному ринку
Чи існує розстрочка між приватними особами?
Орендна квартира для власника - часто інвестиційний проект або просто вільні квадратні метри, які здають, щоб вони не були порожніми. Тому знімна нерухомість нерідко стає об'єктом продажу. Власники реалізують вільне житло для поліпшення житлових умов, обміну на заміський будинок або переїзду в інший район, проте деякий час квартира здається для отримання доходу. Буває і так, що орендарі викуповують ту квартиру, яку знімають, але подібні угоди досить рідкісні. У цьому випадку повинні співпасти інтереси і можливості обох сторін. Якщо власник має твердий намір продавати свою квартиру, то знайти клієнтів, які спочатку будуть її знімати, а потім викуплять, вельми непросто, і сенсу в цьому особливого немає. Схема проведення операції нічим не відрізняється від стандартної процедури. Крім того, орендарям доведеться все одно розраховувати на ринкові ціни. Навряд чи власник поступиться за ціною, навіть з урахуванням довготривалої співпраці з клієнтом.
Оренда житла з наступним його викупом не є чимось новим в російському законодавстві. Не зовсім стандартний, на наш погляд, спосіб придбання житлового приміщення досить зручний для покупця (орендаря), оскільки дає йому можливість проживання в квартирі до моменту її придбання у власність.
Що стосується власників, то, як правило, на подібні угоди погоджуються ті, кому складно продати свою квартиру.
Полягають такі договори вкрай рідко. По-перше, більшості просто не відомий такий спосіб придбання житла, а по-друге, люди побоюються укладати такого роду договори.
Важливо враховувати, що такого роду договір укладається у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу. Тобто фактично ви здійснюєте покупку майбутнього житла. У зв'язку з цим або в самому договорі, або в додатковій угоді до нього необхідно узгодити ціну, за яку ви викуповує житлове приміщення.
Викупна ціна може входити в орендну плату або встановлюється окремо, на розсуд сторін договору. Але якщо ви ціна в договорі не вказана, то суд визнає його неукладеним. Для орендаря це загрожує тим, що в подальшому він не зможе зажадати передачі квартири у власність. А орендодавець буде зобов'язаний повернути отримані за таким договором кошти (якщо він отримав їх в рахунок викупної ціни), оскільки це буде марна збагаченням з його боку.
За загальним правилом, з моменту сплати всієї викупної ціни припиняється зобов'язання щодо внесення орендних платежів. Однак сторони можуть передбачити в договорі і інший момент закінчення цього зобов'язання.
Орендар стає повноправним власником лише з моменту внесення відповідного запису до ЕГРП.
Ідеальна квартира в оренду - яка вона?
Як достроково розірвати договір оренди?
Договір оренди з подальшим викупом - це, по суті, об'єднання договору оренди та договору купівлі-продажу житлового приміщення в розстрочку. При цьому орендна плата виплачується щомісяця. Умови оплати та терміни повного погашення по «розстрочення» прописується в договорі за згодою сторін. Наприклад, оплата буде проводитися раз на квартал.
На сьогоднішній день договір оренди з подальшим викупом зустрічається вкрай рідко. Як правило, такий договір можуть укладати в силу нестандартних ситуацій або щодо нестандартних об'єктів житлової нерухомості. Наприклад, квартира по розташуванню і транспортної доступності неліквідні, або квартира дуже дорога, або власнику терміново знадобилася лише частину вартості житла.
Договір оренди житлового приміщення з подальшим викупом невигідний продавцю, тому зустрічається вкрай рідко.
Для клієнта такий тип договору вигідний, так як він в'їжджає в квартиру, а виплачує її вартість поступово.
Дія договору оренди з подальшим викупом законом в термінах не обмежена і залежить від домовленості власника і покупця. Я знаю тільки один випадок укладення подібного договору, термін дії якого обмежувався одним роком.
У договорі оренди може бути передбачена можливість подальшого викупу приміщення орендарем. В такому випадку орендар з власником повинні домовитися і зафіксувати в договорі умова про розмір викупної ціни або порядку її визначення. Якщо договором таке право орендаря не передбачено, то орендар не матиме переваг перед іншими потенційними покупцями. Термін та умови викупу приміщення, як правило, додатково визначаються сторонами. І навіть якщо договір передбачає право викупу приміщення, але орендар не захоче цього зробити, зобов'язати його за законом ніхто не може. Він продовжує ним користуватися в якості орендаря і платити орендну плату відповідно до договору.
Для власника квартири або будинку може бути зручніше в першу чергу запропонувати покупку нерухомості своєму орендареві: не доведеться витрачати час на пошуки покупця, відчувати додаткові незручності. Така форма угоди між власником і покупцем непопулярна, її вважають альтернативою банківському кредиту, причому не найвигіднішою. Однак деякі орендарі можуть самі запропонувати викупити орендовану квартиру.
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Як вигідно здати в оренду квартиру в новобудові?
Ремонт квартири під здачу в оренду
Яка квартплата в апартаментах, чи є нюанси при здачі та проживанні?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Які умови оренди з подальшим викупом вигідні для всіх?Які права у орендаря при оренді з подальшим викупом?
Ідеальна квартира в оренду - яка вона?
Як достроково розірвати договір оренди?