«Хто допоможе Вам в питаннях з нерухомістю? Нотаріус? Юрист? Ріелторські агентства?
До кого потрібно звертатися при покупці квартири, щоб не стати ошуканим?
При покупці нерухомості можна вдатися до трьох варіантів:
1) купівля нерухомості через агентство нерухомості / ріелторське агентство або приватного агента (посередника);
2) купівля нерухомості через нотаріуса;
3) купівля нерухомості через юриста.
Допомога незалежного експерта-оцінювача теж буде не зайвою. Експерт зможе дати точну оцінку вартості квартири, що купується і пояснити як вона формується (з чого складається). Вартість послуг такого експерта як правило - 5 000 рублів, а якщо Ви збираєтеся придбати квартиру за допомогою іпотечних кредитів то оцінка Вам знадобитися всерівно, тому має сенс заздалегідь дізнатися в банку де ви збираєтеся брати кредит список офеллірованних (допущених) оцінювачів з якими працює Ваш банк . Замовивши оцінку заздалегідь - Ви дізнаєтеся реальну вартість квартири і якщо всетаки зберетеся її купувати - ця оцінка Вам знадобитися.
Купівля нерухомості через агентство нерухомості.
Для початку вам потрібно вибрати агентство. Обов'язково відвідайте його. Дізнайтеся, чи входить вбрання агентство в будь-яке з професійних об'єднань, наприклад, РГР, МАР або їм подібні і які зобов'язання накладає на агентство членство в цих об'єднаннях, чи має агентство страховку від заподіяння шкоди своїми діями (страхування професійної відповідальності). Найголовніше - перевірте наявність реєстрації підприємства в податковій інспекції (ІПН, КПП, ОГРН і т.д.)! Адже не хочете ж ви продавати свою квартиру через фірму - одноденку.
Вибираючи агентство, Ви повинні заглянути в Статут і реєстраційні документи агентства і ви дізнаєтеся про час роботи на ринку - скільки років існує агентство на ринку. Слід побоюватися інформаційних агентств (предмет послуг в договорі - реклама, надання інформації) та компаній-одноденок. Не варто звертатися до приватних агентів; наявності у агентства страхування професійної відповідальності; наявності у агентства сертифікатів - це знак професіоналізму і високої кваліфікації співробітників. Фахівці сертифікованих фірм регулярно проходять атестацію, в ході якої перевіряється їх професіоналізм, підвищують кваліфікацію і навчаються за спеціальними програмами. Це також вказує на стабільність фірми. Інформацію про сертифікованих фірмах можна подивитися в РГР (Російська Гільдія Ріелторів) і ці списки доступні громадськості та ЗМІ (на сайті http://www.rgr.ru .).
Просіть показати вам оригінали документів. Це не комерційна таємниця. Але якщо вам відмовляють в наданні зазначених документів, краще вибрати інше агентство.
У хорошій ріелторської організації повинна бути комп'ютерна база даних про об'єкти нерухомості. Вона може бути і у вигляді роздруківки. Але якщо вам видають записи в зошиті або ріелтор поспіхом починає обдзвонювати колег в пошуку варіантів, відмовтеся від його послуг.
Посередники захистять Вас від можливих несприятливих наслідків. Ріелтор - це фахівець з укладання угод з нерухомістю. Як правило, він має великий стаж роботи, знає житлове законодавство і розуміє тенденції, які існують на ринку нерухомості.
Ріелтор зобов'язаний:
- визначити всі технічні характеристики об'єкта, а також виявити його переваги і недоліки;
- організувати рекламну кампанію об'єкта;
- грамотно оцінити вартість виставленого на продаж об'єкта;
- організувати нотаріальне посвідчення, а також реєстрацію угоди і безпечні взаєморозрахунки сторін;
- консультувати з питань приватизації житла.
Крім того, ріелтор може виконати ряд і інших послуг:
- підбір варіантів;
- перевірка комплекту документів, представлених продавцем;
- з'ясування «історії» обраної квартири власника;
- підготовка та укладання попереднього договору або договору авансу і контроль його дотримання;
- проведення операції (підготовка та укладення договору купівлі-продажу);
- подача документів на державну реєстрацію і отримання свідоцтва про власність;
- присутність в якості свідка при закладці грошей в банківську комірку і передачі грошей продавцю;
- оформлення акта прийому-передачі новому власнику;
- контроль передачі житла новому власнику і деякі інші дії.
Договір послуг.
Працюючи з агентством слід пам'ятати, що ризики несете і ви, і фірма. Це означає, що у всіх договірних документах повинно бути записано не прізвище агента, а назва агентства. При підписанні договору з агентством, пропишіть в ньому всі варіанти можливих ризиків і форс - мажорних обставин. Тобто в договорі має бути чітко вказано, за що саме агентство несе ризики і які конкретно послуги входять в предмет договору. А інакше, в разі конфлікту, ви нічого не доведете. Не погоджуйтеся на «стандартний» договір. Вказуйте в ньому пункти, які влаштовують саме Вас. Пам'ятайте - в разі виникнення проблем - зажадати Ви зможете тільки ті послуги, які вказані в договорі і відповідальність компанії встановлюється законом лише за них, в тому числі і страховка поширюється саме на шкоду виник від надання саме тих дій агентства - які прописані в договорі чітко і однозначно.
Ріелтор допоможе Вам спростити пошук і оформлення квартири, знизить ризик несприятливих наслідків, але зажадає додаткових витрат на оплату посередницьких послуг.
Дуже важливо при зверненні в агентство нерухомості переконатися в рівні повноважень особи, яка веде з вами переговори. Як правило, це менеджер агентства. Необхідно перевірити наявність у нього довіреності на право підписання документів від імені агентства. Довіреність повинна бути підписана керівником організації або іншою особою, наділеним даними повноваженням, і завірена печаткою організації. У ст. 188 ГК РФ наводиться перелік всіх підстав припинення дії довіреності. Зокрема, до них відносяться: смерть громадянина або ліквідація організації, які видали довіреність, закінчення строку її дії, скасування довіреності видав її особою або відмова повіреного. Як правило, в ріелторських фірмах використовуються стандартні форми договорів, але все ж не варто поспішати з підписанням договору. При можливості вивчіть запропонований вам варіант договору вдома, а найкраще показати його юристу.
У договорі необхідно чітко прописати предмет договору, тобто які саме послуги надає вам організація.
Досягніть, щоб послуги, які надаватиме вам агентство, були детально викладені в договорі, в тому числі і послуги ріелтора і які саме. Винагорода ріелтора в фіксованою ціною теж має бути прописано в договорі. У договорі повинні бути вказані і витрати по угоді: 1) витрати на рекламу квартири; 2) витрати по підготовці необхідних для укладення угоди документів; 3) витрати по укладенню угоди (оренда банківського осередку, оплата державного мита за реєстрацію договору купівлі-продажу). Також в договорі повинні бути вказані реквізити ріелторського агентства і ваші паспортні дані (без цих даних договір недійсний).
«Хто допоможе Вам в питаннях з нерухомістю?Нотаріус?
Юрист?
Ріелторські агентства?
До кого потрібно звертатися при покупці квартири, щоб не стати ошуканим?