Українці стали активно дарувати своє житло. Але аж ніяк не від доброти душевної - просто цей спосіб дозволяє "заховати" свою власність від кредиторів
Українці стали активно дарувати своє житло. Але аж ніяк не від доброти душевної - просто цей спосіб дозволяє "заховати" свою власність від кредиторів.
Тільки в Києві, за даними головного управління юстиції Мін'юсту України, за минулий рік було подаровано понад 9 тисяч квартир. В цьому році, за оцінками опитаних "ВД" експертів, ця цифра потроїться. Як повідомив Генріх Людкевич, президент Асоціації професійних управителів нерухомістю, в столиці лише «за січень-квітень с. м було укладено близько 6,3 тисяч договорів дарування, що в 2,5 рази більше, ніж за аналогічний період минулого року ». «ВД» з'ясовувала, чим загрожує дарувальнику такий щедрий подарунок, як нерухомість.
Правила угоди
«Я не плачу по автокредиту. І, щоб банк не зміг забрати мою квартиру в рахунок заборгованості, подарував її своєму 7-річному синові Іллі », - розповідає киянин Сергій Жорін. Адже, за умовами підписаного ним в 2007 р кредитного договору, Сергій відповідає за зобов'язанням не тільки предметом застави - купленим автомобілем, - але і всім своїм майном. Побоювання кредиторів можна зрозуміти: адже існує дуже велика ймовірність того, що, продавши через аукціон бувалу машину, вони не врятують всіх позичених грошей. У цьому випадку найбільш ласий шматок для них - нерухомість клієнта.
Оскільки договором передбачена оплата кредиту «всім майном» клієнта, в тому числі і квартирою, банкірам лише потрібно через суд отримати відповідне рішення. При цьому, на думку приватного нотаріуса Юлії Кисліциної, ніякої «крамоли» немає і в захисних діях Сергія Жорина: «Якщо хтось дарує нерухомість, то робить це абсолютно законно. Адже договір укладається людиною при здоровому глузді, тверезій пам'яті і не з примусу ».
Процедура дарування клопітна і, зрозуміло, не безкоштовна. Крім правовстановлюючих документів на квартиру, дарувальнику потрібно буде ще отримати в БТІ «Витяг з реєстру права власності». Коштує це в межах 800-1500 грн. і триває близько місяця. Правда, видавати цей документ БТІ будуть тільки до 31 грудня цього року в зв'язку з реорганізацією служби, повідомив «ВД» Анатолій Топал, керівник «Недержавного експертного бюро». З нового року за цією довідкою потрібно буде звертатися в новостворену при Міністерстві юстиції структуру - Державну реєстраційну службу (Укрдержреєстр). Розцінки на послуги Укрдержреєстру поки тільки розробляються.
Близько двох місяців доведеться чекати безкоштовного дозволу органу опіки та піклування, якщо на житлоплощі, яку хочуть подарувати, прописані діти. Крім того, юристи радять не обмежуватися підготовкою тільки обов'язкового переліку документів, щоб убезпечити себе в майбутньому від спроб визнати дарчу недійсною через недієздатність дарувальника. «Нотаріус не буде вимагати в момент укладення договору дарування довідку про стан здоров'я дарувальника, але краще її мати», - радить приватний юрист Олександр Войтович.
Також договір дарування потрібно нотаріально засвідчити, що обійдеться в 1% від суми, зазначеної в дарчим. Далі обдарованій належить «переписати» квартиру на себе в БТІ (з нового року - в Укрдержреєстрі), на що доведеться витратити ще близько 1000 грн. Після чого подарованої нерухомістю він вже зможе розпоряджатися на свій розсуд: дарувати, продавати, заповідати.
Вартість юридичного супроводу скрізь різна. Найнижчі тарифи у приватних нотаріусів, які допоможуть підготувати всі необхідні документи і скласти договір дарування за 3-4 тис. Грн. «Модні» правники можуть виставити рахунок в розмірі 5-10% від суми дарчим. Офіційні розцінки на збір довідок і виписок змінюються рідко. А ось судитися з 1 листопада цього року, після вступу в силу Закону «Про судовий збір», стало істотно дорожче. Раніше, подаючи позов, громадянин повинен був сплатити 1% держмита від ціни позову, але не більше 1,7 тис. Грн. і не менше 54 грн.
Згідно зі змінами законодавства, тепер потрібно платити вже не держмито, а судовий збір, максимальна сума якого з 1 листопада становить близько 3 тис. Грн., Або три мінімальні зарплати, але не менше 200 грн. Правда, при цьому скасовано один з обов'язкових платежів, раніше іменований «на інформаційно-технічне забезпечення» і становив 120 грн. Однак на тлі збільшення загальної суми судових витрат практично на 1,5 тис. Грн. подібну скасування навряд чи можна назвати «турботою» про гаманець позивача.
Оскаржити можна розпрощатися
«Процес дарування квартир дітям придбав лавиноподібний характер. Іноді в тиждень доводиться оформляти три-чотири договори дарування - це дуже багато. При цьому люди живуть одним днем, ось їм сьогодні це треба зробити, а завтра - хоч трава не рости. Думаю, через два-три роки, а може, й раніше, до нас так само масово почнуть звертатися ті ж люди з проханнями оскаржити дарчі і повернути їм житло у власність », - прогнозує приватний юрист Костянтин Проценко.
Однак оскаржити угоду в разі неплатежів позичальника за кредитом можуть в першу чергу кредитори. Найімовірніше, вони через суд будуть намагатися визнати угоду фіктивної чи уявної. «Фіктивний правочин - це коли укладається договір, але ніхто не збирається його виконувати.
Уявний договір - коли під одним договором ховається висновок іншого », - пояснює Олександр Войтович. Якщо кредиторам вдасться довести причинно-наслідковий зв'язок, наприклад, що їх позичальник почав терміново роздаровувати свою власність близьким родичам відразу після того, як розбив машину і перестав платити по кредиту, то їх шанси виграти справу в суді досить великі.
«Основний захист в цій ситуації - діти. Навіть якщо банкірам вдасться довести в суді, що укладена дарча була уявним або фіктивним договором, вони все одно не зможуть забрати і продати цю квартиру в рахунок погашення боргу, якщо в ній прописаний неповнолітній дитина.
За допомогою такого ходу вдасться виграти час, за яке найкраще виплатити прострочений кредит », - радить приватний юрист Ігор Сташевський.
З іншого боку, якщо дарувальник віддає житло дітям, він також повинен розуміти, що будь-які угоди з цією нерухомістю неможливі, поки діти не досягнуть повноліття. Тому тим, хто наважується подарувати свою житлоплощу «на час», юристи радять робити це все ж на ім'я повнолітніх близьких родичів: батьків або чоловіка (дружини). Головне - щоб ті не продали або передарували житло без відома подарував. «Обумовити таку умову офіційно в договорі дарування неможливо. Дарувальник передає своє майно обдарованому безоплатно, тому не може вимагати від нього виконання якихось дій. Так що доведеться керуватися тільки довірою один до одного », - констатує Ігор Сташевський.
При цьому договір дарування, в тому числі оформлений і на власних дітей, дарувальник може заперечити. «Мені вистачило року, щоб визнати через суд договір дарування мого клієнта недійсним і повернути йому квартиру, - розповідає випадок зі своєї практики Олександр Войтович. - Вирішальну роль у справі зіграли звичайні свідчення людей, які засвідчили в суді, що мій клієнт укладав цей договір, не усвідомлюючи наслідків дарування ». Сторона захисту зіграла на тому, що клієнт в момент підписання договору дарування думав, що у нього неоперабельна пухлина. І якби не його важкий емоційний стан, ніколи б добровільно не відмовився від права власності на свою нерухомість. При цьому жоден лікар не підтвердив наявність серйозної хвороби документально. Проте суд визнав доводи захисту обгрунтованими.
У будь-якому випадку 100% -ї гарантії, що справу вдасться виграти на користь дарувальника, немає, але, за словами Ігоря Сташевського, ймовірність перемоги досить велика. Потрібно тільки зібрати солідну доказову базу і надати переконливі свідчення. Якщо ж при цьому обдарований не оскаржуватиме законність претензій дарувальника, шанси повернути подаровану квартиру назад в свою власність зростають в рази.
ДУМКА.
Володимир Гарипов, керуючий партнер ЮФ Spektor's Law Agency:
- Причиною визнання договору дарування недійсним є те, що особа на момент його укладення не усвідомлювала значення своїх дій і не могла керувати ними. Це може виникнути внаслідок тимчасового психічного розладу, афекту або глибокої старості. Крім того, сторони часто офіційно укладають договір дарування, але фактично вони здійснюють купівлю-продаж квартири: покупець віддає гроші продавцю за передану йому квартиру. У Цивільному кодексі такі дії називаються «висновок уявного договору», коли сторони одним договором приховують висновок іншого.
А це незаконно і при наявності відповідних доказів дарчий може бути визнана недійсною.
Анатолій Топал, керівник «Недержавного експертного бюро»:
- У більшості договорів кредитування, укладених з 2006 по
2008 років., Прописано, що позичальник відповідає перед кредитором не тільки предметом застави, а всім своїм майном. У разі непогашення зобов'язань за кредитним договором банки можуть виставити претензії по всьому майну позичальника. З цієї причини з початку цього року почався справжній бум на оформлення дарчих на своїх неповнолітніх дітей серед тих, хто не може платити по кредиту. Однак в цій схемі є і свої серйозні недоліки: подарувавши квартиру дитині, продати її вже буде неможливо без згоди опікунської ради. А отримати його вкрай складно, так що в більшості випадків з її продажем доведеться почекати до повноліття дитини. Або визнавати через суд договір дарування недійсним.
Ольга Вілик ( "Власть денег" N49 (9-15.12.2011 р)
ДеПо - інтернет-ресурс видавництва "Картель". Републікація авторських статей та інтерв'ю, розміщених на порталі ДеПо, заборонена. Читайте докладні Правила передруку.