Найчастіше продавці квартир беруть у покупців аванс. Однак з різних причин угода може зірватися. В такому випадку покупець вимагає повернути йому сплачений аванс.
Повернення авансу - захід не рідкісне, але на практиці покупці при поверненні грошей стикаються з певними труднощами.
За статистикою близько 20% продавців з покупцями своєї нерухомості укладають договір, в якому обговорено аванс (передоплата). Матеріал про те, на що звертати увагу при покупці нерухомості на вторинному ринку житла читайте тут . Але якщо з яких-небудь причин угода зірвалася (причому винною стороною є безпосередньо покупець), продавцеві доводиться повертати отриманий від покупця аванс.
Юридичне оформлення угоди
Ситуація може посилитися, якщо сторони уклали договір, в якому внесення передоплати регулюється нормами про завдаток.
Такі конфлікти, як правило, виникають через незнання сторонами угоди понять авансу і завдатку.
Зазвичай покупець з продавцем квартири укладають попередній договір, в якому обумовлено внесення покупцем авансу. При цьому власник квартири розраховує на те, що при відмові покупця від угоди сплачений аванс залишиться в розпорядженні продавця в якості компенсації за зірвану операцію. Крім того, в попередньому договорі сторони прямо на це вказують.
Але сторони не враховують одного правила: попередній договір, за яким було внесено аванс без укладення основного договору не може розглядатися в якості підстави для грошових зобов'язань сторін.
Іншими словами, договір про аванс є додатком до основного договору. Це лише певна сума коштів, яку сплачує продавцю квартири в рахунок основного платежу за договором купівлі-продажу. При розірванні попередніх домовленостей, продавець зобов'язаний буде повернути аванс покупцеві.
Якщо продавець відмовляє повертати аванс, отриманий на попередньому договорі, то покупець має право звернутися до суду для примусового стягнення авансу і відсотків за користування ним (дане правило про користування чужими грошовими коштами прописано в ст. 395 ЦК України).
Докази передачі грошей
Слід знати, що в якості попереднього договору може виступати і розписка продавця, в якій вказана конкретна сума, яка передана йому в якості авансу, адреса квартири і приблизний термін закінчення угоди купівлі-продажу. При наявності такої розписки стягнути сплачений аванс при відмові від покупки квартири не складе особливих труднощів.
При поверненні авансу в судовому порядку, в суді продавці намагаються визнати завдатком отриманий від покупця аванс. Згідно ст. 380 ЦК Росії, завдаток - це сума, що передається за договором однією стороною в рахунок майбутніх платежів іншій стороні як доказ про укладення договору. Сума завдатку виступає в якості забезпечення виконання договору.
Згідно ст. 381 ГК РФ, якщо зрив укладення або виконання договору стався з вини сторони, що дала завдаток, то переданий задаток не повертається і залишається у продавця. Крім того, включення в попередній договір, за яким сплачується аванс умов про відповідальність сторін, як і при договорі завдатку, суперечить ст.ст. 421 і 422 ГК РФ і визнаються недійсними.
Таким чином, якщо договір купівлі-продажу укладений не був, то і всі зобов'язання, прийняті сторонами за попереднім договором припиняються. Сума авансу, отримана продавцем за попереднім договором, повинна бути повернена покупцеві в повному обсязі, причому незалежно від того, з чиєї вини зірвалася угода.
Щоб не опинитися в ситуації, коли продавець відмовляється повертати аванс, перед покупкою квартири (і особливо - під час передачі авансу), найкраще звернутися за консультацією до наших юристів, які допоможуть правильно скласти попередній договір (договір авансу).
Так ви будете повністю впевнені в тому, що в разі чого сплачений вами аванс буде повернуто вам в повному обсязі.
1 грудня 2015
Юридична допомога по будь-яким
питань нерухомості Дізнатися більше про послуги і ціни
Дивіться також інші статті
Читати інші статті
Запишіться на консультацію прямо зараз! Рішення будь-яких питань, пов'язаних з житлом та іншою нерухомістю.